信托贷款财产抵押契约

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等2013.7。

14房地产融资之土地抵押贷款Q&AQ:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。

土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行.抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证.其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性.Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件（营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。

同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议）等资料。

7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？A:1、项目方提供用於初审的下列前端资料（有效、清晰的彩色扫描文件）：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；E、项目可行性研究报告；F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表.2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

财产信托协议范本委托单位：（简称甲方）_____受托单位：（简称丙方）_____甲方向丙方办理财产信托，除确认财托字第____号“财产信托基本协议”的各项条款外，有关财产信托的具体事项，补充订立以下条款：一、甲方将准备出售给____单位的设备（物资），向丙方提出财产信托，并要求丙方在购货单位延期付款期间提供融资。

二、甲方保证执行供需双方订立的供货合同。

凡发生脱期交货或产品质量等违约事项，概由甲方负责处理。

三、丙方同意按“财产信托基本协议”第四条规定，在收到需货单位的银行承兑汇票后的二天内，按承兑汇票金额向甲方一次垫付全部货款。

四、甲方收到垫付的乙方货款后的二天内，一次付清丙方财产信托手续费_____元。

五、自本合同签订之日起，至丙方全部收回融资本息止为财产信托期，在此期间如发生任何意外事项，而使丙方无法按期收回融资本息时，甲方确认丙方有权向甲方连带追索尚未收回的融资本息。

甲方：（公章）_____代表人：（签章）_____丙方：（公章）_____代表人：（签章）_____签约日期：____年____月____日附件2延期付款合同购货单位：（简称乙方）_____受托单位：（简称丙方）_____承兑单位：（简称丁方）_____乙、丙、丁三方为执行财托字第____号“财产信托基本协议”中有关延期付款的规定，进一步明确各自的权利和义务，特补充订立以下条款：一、乙方因暂时无力支付货款，要求分期付款。

丙方同意接受财产信托，并相应提供融资，代乙方先向供货单位垫付货款，丁方同意承担付款担保责任，并签发银行承兑汇票。

二、乙方延付货款期限为____年____月。

分____次还清，具体还款日期和金额为：第一次偿还日期：____年____月____日，金额_____元。

第二次偿还日期：____年____月____日，金额_____元。

第三次偿还日期：____年____月____日，金额_____元。

第四次偿还日期：____年____年____月，金额_____元。

什么是信托贷款通过信托进⾏融资⾏为的⽅式有很多，此类融资⽅式较其他⽅式⽽⾔拥有要求较低拥有可持续发展的潜⼒，⼴泛被应⽤于企业融资活动中。

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什么是信托贷款信托贷款是指受托⼈接受委托⼈的委托，将委托⼈存⼊的资⾦，按其(或信托计划中)指定的对象、⽤途、期限、利率与⾦额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的⼀项⾦融业务。

委托⼈在发放贷款的对象、⽤途等⽅⾯有充分的⾃主权，同时⼜可利⽤信托公司在企业资信与资⾦管理⽅⾯的优势，增加资⾦的安全性，提⾼资⾦的使⽤效率。

信托融资的特点由于在信托法律关系中进⾏融资，所以信托融资具有与其他融资⽅式不同的特点。

⾸先，与银⾏贷款相⽐，信托融资降低了公司整体的融资成本，节约了财务费⽤；融资的期限⼀般较长，有利于融资者的持续发展。

其次，信托的隔离功能把⽤于偿付的未来现⾦流进⾏隔离，形成脱离融资企业整体信⽤的局部信⽤保证。

创⽴信托关系的双⽅签订契约，受托⼈享有信托财产的名义所有权，受益⼈享有信托财产所产⽣的收益，这种信托资产的所有权与收益权相分离使得信托财产具有独⽴性，也就是说，信托关系⼀旦成⽴，信托财产即从委托⼈和受托⼈的财产中分离出来，与收益⼈的财产也相区别。

⽆论是委托⼈、受托⼈、受益⼈，或是他们的债权⼈，在信托存续期内，对信托财产都没有追索权，并且关联⼈的破产对信托关系也不产⽣影响，信托的风险隔离功能由此产⽣。

这种隔离功能使信托融资具有⽐其他融资⽅式更强的信⽤保证。

再次，信托融资者可以在不提⾼资产负债率的情况下实现融资，优化了融资者的资产负债结构。

对于融资者⽽⾔，如果信托融资的信⽤基础是可以产⽣未来现⾦流的资产、项⽬或其他权益，那么所融现⾦可以不作为负债计⼈资产负债表，并且有可能提⾼企业的资产质量，改善企业的负债结构，降低财务风险。

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信托具有非常广泛的适用性，因此，信托的分类比较复杂。

根据信托投资收益的确定程度划分1、固定收益类信托这类信托产品的本金及预期收益一般由融资方的相关资产或第三方担保来保障。

如：由融资方资产或股权质押（抵押贷款类信托）、由担保公司或其他关联企业及法人连带担保（担保类信托）、由次级投资方给优先级投资人提供优先保障（结构化信托）等。

也就是说固定收益类信托的收益是相对固定的，其风险主要由抵押率及变现价值等因素决定。

2、浮动收益类信托这类信托产品的收益是浮动的，其预期收益有可能实现或超额实现，也有可能是负值，是没有保障的。

如主要投资于证券二级市场的“证券投资类信托（阳光私募）”等。

3、固定+浮动收益类信托这类信托的本金及基本收益的保障同“固定收益类信托”，只是其收益率可能比较低；浮动收益部分根据信托资产最终运作结果而定。

根据信托募集资金的投资方向划分按信托募集资金的投资方向划分，可分为：证券投资类信托（投资于证券二级市场）、私募股权投资类信托、房地产类信托、工矿企业类信托、交通运输类信托、基础设施类信托等等。

根据委托人的数量划分，分为单一信托和集合信托。

根据信托利益是否归属于委托人本身，信托可分为自益信托与他益信托。

根据受托人接受信托是否为营业目的，信托可分为民事信托和商事信托。

按照信托是否依当事人意思而成立区分，可以将信托分为意定信托与法定信托。

依委托人的意思表示而人为设立的信托，是意定信托，也称设定信托。

意定信托可以是自益信托和他益信托，也可以是生前信托和遗嘱信托等。

法定信托是指依法律规定、不依委托人的意思而成立的信托。

任意信托中，根据信托设定行为的方式或形态，可分为契约信托、遗嘱信托。

根据受托人的管理权限和信托财产的形态是否变更区分，信托可分为管理方式信托和处分方式信托。

根据信托文件是否对信托财产管理、运用的方法、范围和对象作出规定，信托可分为指定用途信托和非指定用途信托两种。

根据委托人设立信托时是否已经确定了受益人及各受益人的受益权份额或者数额，信托可分为确定收益人信托与自由裁量信托（比如：委托人只写受益人为“我的子女”，实际的受益人及其受益权数额授权受托人自由裁量做出决定）根据设立信托的目的划分，分为私益信托和公益信托（公益信托是他益信托的一种不同形式）。

贷款的担保⽅式有哪⼏种在现代社会中，借债是⼀种很常见的事情，⽽当我们向银⾏等机构借取⼀定数量钱的时候，就需要⼀个对这个负责的担保⼈，⽽作为别⼈债务的担保⼈是需要彼此之间有相当⾼的信任度的，那么诚信就是很重要的⼀部分在这个问题中，今天我们要说明的问题关于债的担保与诚信，对此店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。

贷款的担保⽅式有哪⼏种债的担保的形式列析对于债的担保的归类有不同的⽅法如：债的担保是指通过特定的⽅式保障债的履⾏，这些⽅式包括：其⼀，债务⼈本⼈通过设⽴⼀项新债担保债权⼈的债券;其⼆，第三⼈通过设⽴⼀向新债，担保债权⼈的债权。

罗马法称之为债务承保;其三，通过债务⼈或第三⼈为债权⼈设⽴质权或抵押权等实物加以担保。

①⽂章沿⽤彼*罗?彭*得的分析作以表述。

据其所⾔，债的担保从⼤的⽅⾯来归类，可以划为以⼈为对象的担保和以具体物为对象的担保两部类。

以⼈为对象的担保指由某⼀特定的⼈对债务的履⾏加以保障，⽽该⼈⽤何种措施来实施保障的实现则在所不问。

以具体物为对象的担保指以⼀指定的物来承担对债的担保，对于物的所有权归属并不特究。

以⼈为对象的担保分为来⾃于债务⼈本⼈的担保和来⾃于第三⼈的担保。

由债务⼈⾃⼰提供的债的担保包括：定⾦，就是向债权⼈交付⼀笔钱或其他物，债务⼈如果未履⾏主债，则不得再将其索回;违约⾦协议，就是承诺在未履⾏所负之债的情况下给付⼀笔钱款;保证宣誓，其适⽤范围有限制，根据亚历⼭⼤塞维鲁的⼀项特别批复，未成年⼈的债在经宣誓加以保证之后，使该未成年⼈丧失要求恢复原状的权利;债务协议是由裁判官赋予诉权的简约，某⼈可以通过这种协议承诺根据新的⽅式、时间、地点等条件⽀付先前的债关系⽽应⽀付的钱物。

②来⾃于第三⼈的担保分为免除性承保和合并性承保。

免除性承保是由第三⼈承担债务，从⽽使债务⼈摆脱债务。

合并性承保是由第三⼈同主要债务⼈⼀起负债。

其⼜可分为两种：第三⼈与主债⼈共同负债并由此产⽣以债务承保为⽬的的连带债;第三⼈以附加的形式负债。

信托流程信托行为是指当事人在相互信任的基础上，以设定信托为目的而产生的法律行为，也就是信托当事人在约定信托时，为了使信托具有法律效力而履行的一种手续。

履行这种手续的方式一般有三种：一是书面契约，这是由当事人共同表态并签字认可的，具有普遍意义的一种方式；二是个人遗嘱，这是一种由委托人单独表态而成立信托的方式，订立遗嘱是一种单独行为，遗嘱中的受托人可能并不知道，有的可能拒绝担当受托人，因此，遗嘱虽然是具有法律效力的文件，但信托不一定会按照遗嘱的单方指定成立，遗嘱信托成立的前提是遗嘱中指定的受托人同意担当受托人；三是法院裁定，即关系人并无成立信托的明确表示，而是由法院根据关系人之间已经存在的事实和法律的有关规定来强制确立一种信托关系。

（1）信托的一般流程一般来说，信托流程包括如下几个步骤：第一步，委托人向受托人提出信托意向；第二步，信托关系人依法签订信托契约；第三步，转移信托财产；第四步，执行信托契约；第五步，终止信托关系。

（2）信托的成立信托的成立需要以下四方面的条件：第一，当事人之间的信任。

信托是一种代人理财的财产管理制度，它的确立必须以当事人之间相互信任为基穿 如果委托人和受益人对受托人不信任，则信托行为难以发生。

即使发生信托行为，因存在不信任，甚至带有欺骗性，在法律上仍不能确认其为有效。

第二，合法的信托目的。

信托的目的是信托行为成立的依据，设立信托，必须有合法的信托目的。

第三，确定的信托财产。

如果没有信托财产，就没有财产的转移，信托就不能成立，因此，信托的成立必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。

第四，当事人的真实意思表示。

确认信托行为的成立，必须有当事人真实意思表示，现代信托中，这种意思表示在形式上一般采用书面形式。

《信托法》第八条要求“设立信托，应当采取书面形式”。

书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。

有下列情形之一的，信托无效：第一，信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；第二，信托财产不能确定；第三，委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；第四，专以诉讼或者讨债为目的设立信托；第五，受益人或者受益人范围不能确定；第六，法律、行政法规规定的其他情形。

信托贷款财产抵押契约（为抵押方，以下简称借款人）向信托投资公司（为受押方，以下简称放款人）借入外汇人民币信托贷款 经双方协商，借款人同意将其 抵押给放款人，双方确认财产抵押的条件如下：一、借款人同意将 全部（或部分）抵押给放款人。

在贷款期间（指贷款本息未全部清偿前，下同）抵押品归放款人所有，借款人只能在正常营业下，运用抵押品进行经营管理，无权对抵押品进行出售和转让。

借款人在运用抵押品的过程中，应注意维修和爱护使用，避免不应有的损失。

二、借款人在贷款期间，抵押财产必须全部向中国人民保险公司投保财产险，抵押品的保险单的受益人应转让给放款人（保险单应交放款人保管）。

借款人同意在贷款本息清偿前，对抵押品按期续保，保险费由借款人负担。

一旦发生险灾，保险赔款应先归还放款人的贷款本息（包括逾期罚息）。

三、放款人对借款人来说是第一债权人，未经放款人同意，借款人不能将抵押品再抵押给第三者，或将抵押品转让、变买处理，也不得将放款人的应收款和任何物抵押给第三者。

四、借款人如果未能按期偿还贷款本息及逾期罚息，或因违反贷款协议及财产抵押契约的各项规定，给放款人造成经济损失，放款人有权不必征询借款人的意见，可以自行处理抵押品，包括将抵押品再抵押出去，或将抵押品变卖处理，抵押品价值原则上按原值的 ％作价，但为照顾到借款人的利益，经放款人同意，借款人可自行变买抵押品，处理抵押品的收入，优先归还贷款的本息及逾期罚息，剩余部分交借款人处理。

五、本契约的各项抵押条件是连续的，在贷款未清偿前一直有效。

在此期间如借款人地址、名称、机构等发生变化，本契约应继续执行。

六、在执行本契约的过程中如双方发生争执，经友好协商不能解决的，根据中华人民共和国经济合同法的规定，双方均可向国家规定的合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。

七、本契约由双方法定代表报经借款人所在地公证机构公证（公证费由借款人负责）后生效，成为对双方约束力的法律文件。

八、从放款人收回全部贷款本息（包括逾期罚息）之日起，本财产抵押契约即告失效，原移交给放款人的财产保险单应退交借款人。

美国担保权益的类型在美国，担保权益是一种债权人为了确保债务得到偿还而对债务人的财产拥有的权利。

以下是美国常见的担保权益类型：1. 普通抵押权（Mortgage）：这是一种最常见的担保权益形式，通常用于房地产交易中。

债权人（抵押权人）对债务人（抵押人）的房地产拥有权益，如果债务人未能偿还债务，债权人可以出售该房地产以收回债务。

2. 信托契约（Deed of Trust）：在某些州，信托契约是房地产交易中常见的替代抵押权的形式。

它涉及三方：借款人、信托公司（受托人）和贷款人。

如果借款人违约，信托公司可以不经过法院程序直接出售房产。

3. 动产抵押权（Security Interest）：这是一种对债务人拥有的动产（如汽车、设备等）的担保权益。

如果债务人未能偿还债务，债权人可以收回这些动产。

4. 留置权（Lien）：这是一种对特定财产的权益，通常用于服务提供者或供应商，他们为债务人提供服务或材料后，债务人未能支付费用。

留置权可以是法定的，也可以是合同约定的。

5. 购买钱款抵押权（Purchase Money Security Interest, PMSI）：这是一种特殊的动产抵押权，用于购买财产的贷款。

它通常赋予债权人优先于其他债权人的权益。

6. 设备信托抵押权（Equipment Trust Certificates）：这是一种特殊的动产抵押权，通常用于大型设备（如飞机、船舶等）的融资。

它允许设备的所有者在偿还债务之前使用设备。

7. 账户收据（Account Receivable）：这是一种对债务人应收账款的权益。

债权人可以要求债务人将应收账款转让给债权人，作为偿还债务的担保。

8. 库存抵押权（Inventory Lien）：这是一种对零售商或制造商库存的担保权益。

如果债务人未能偿还债务，债权人可以出售库存以收回债务。

9. 知识产权抵押权（Intellectual Property Security Interest）：这是一种对专利、商标、版权等知识产权的担保权益。