探析房地产工程管理的模式和方法

我 们 国家 的 发 展 。
一
的人作为中标单位。
（ 二） 工 程施 工 阶段
质量 、 进度 和 投资 是 工程 建设 的 三大 目标 。工 程实 施 阶段 呀 加 强监 督 和
管理 职 能 ， 从 控 制质 量 、 进 度 和投 资 方 面 全 面组 织 协 调 ， 用 系统 的观 念 、 理 论 和方 法 进行 管理 。 １ 、 质量 控制
地产联 系很多产业，房地 产的波动能够带动与其相关 的产业 出现波 动， 因 此会 引发经济 的波动 。此 外， 开发 商与个人 购房者相 当一部分是银 行贷 款 。因此， 保持房地产开发稳定才能保持国民经济持 续稳定发展 。其次， 房 地 产 业 一 个 最 大 的优 势就 是 ， 它不需要承载基础， 在任 何 一个 城 市都 可 以 催生， 在 短 时间 内又 能 够 汇 集 巨 额 资金 拉 动 无 数 投 资机 会 。房 地 产 业 适 合
一
员共同参与全过程设计 。全方位考虑， 使设计一开始就建立在健全的经济基 础 上 。在 设计 阶段 能 够充 分 认识 经 济后 果 ， 确 保设 计 方 案体 现 技 术与 经 济 结 合 的效 果 。 熟 悉设 计 图纸 ， 认 真 编制 招标 文 件， 仔 细审 核 中标 单位 报 价书 中的 工 程量 、 单价 ， 粉碎 投标 单 位 采用 投标 策 略对 工程 造 价控 制 的 的企 图 。 编 制 工
施 工 进度 必须 与 工程 项 目的性质 和规 模 、 工期 、 人数 、 设备 、 材料供应 、 气 候条件等等各方面相符合 。 优化承建单位指定的施工组织设计 、 施工方案、 施 工 进度 计 划， 选择 合 理 的人 力 、 物力、 财 力方 案 。 安 排监 工人 员 到现 场 监督 ， 并 定 期上 交 进度 报 告 。 ３ 、 投 资控 制 以最 少 的投 入收 到最 大 的效 益 是每 个投 资方 所 追求 的 目标 。 所 以 降低 成

实施的重要保证， 也是提高项目 开发效率， 提高开发产品品质的重要环节之一。本文就是对房地产工程管理的相关内容进行介绍
并对 于工程管理在整个 的房地产开发工作 中的重要 意义进行探 索， 并提 出加强其工程 管理 的方法和措施。
【 关键 词】 工程管Ｊ Ｅ； 房地 产； 有效方法
房地产管理的 内容以及意义 选择要有一些系统 的思考和执行框架 。 例如如何去选择 ， 需 要
经营管理
试 析 房地 产工程 管理 的有 效方 法
陈致 中 石 金鹭 江 海楠
大连 １ １ ６ ０ ０ ０ ） （ 亿达 集团大连圣元房地产开发有限公 司， 辽宁 【 摘
要】 房地产工程管理 的根本 目的就是要 进行合 理的有计划 的安排组 织工程 建设 的整个过程 ， 是整个开发 项 ｉ ｌ能够成功 ｆ
制模式是依据其专业进 行分工的一种管理模式， 将 其对应 的管 都是有 自己的优点和缺点的 ， 要 针对 某一个特 定的项 目进行探
理 职 业 分 配 到 这 些 专 业相 关 联 的 职 能 机 构 ， 不 同 的 相 关 专 业 的 究 和 考 察 ， 选 择 一 个 适 合 的 工程 管 理模 式 是 非 常 必 要 的 。这 时 职 能 机 构 在 其 自身 的业 务 范 围之 内有 向其 下 级 分 工 和 指 挥 的 候 就 要 根 据 项 目所 处 的外 在 环 境 以及 其 特 点进 行 分 析 和 了解 ，
具有比较 强的技术性和专业性 ， 必须有效能 、 有条理 、 有 系统 的 比， 并选 择适合 的材料 以及 价格购 买， 对 于其 数量 关和质量关 管理才 能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项 Ｅ ｌ管 进 行严格 的控 制 ， 进一步提 高其供材 的速度 ， 加快整个 施工 的

浅析房地产开发项目中设计管理的价值与方法摘要：设计管理是房地产开发项目中一项至关重要的工作，不但在技术层面处于龙头位置，而且贯穿了整个项目的开发建设过程。

设计管理工作的优劣，直接影响到商品房的品质、建筑工程造价成本、材料供应、施工建设周期，还关系到报建、预售、验收等诸多环节。

可以说设计管理能力属于一个房地产开发企业的软实力，影响到楼盘品质和开发公司的成熟度。

良好的设计管理，能充分提高建筑品质，合理约束建筑成本，顺利推进招标、选材、施工、销售、验收、交付等环节的进程，有效避免施工过程中对资源和时间的浪费，满足销售节点要求，从而更好地实现商品房建设和销售的经济效益与社会效益，是一项非常有价值和意义的工作。

关键词：房地产；设计管理；项目管理；全过程；引言：随着我国人民生活水平的不断提高，以及房地产开发建设的相关理论和实践经验越来越丰富，房地产市场对商品房品质的要求和标准也越来越高，不仅注重商品房的安全性、实用性、经济性，也更加注重建筑物造型、园林景观、室内装饰等方面的功能性审美要求。

基于上述背景，设计工作早就从卖方市场转向了买方市场，很多非强条控制的设计不再是设计院说了算，尤其是在功能、风格、外观等方面，开发商往往有自己的想法，但设计院却难以完全站在开发商的角度进行思考，也就难以贴切地实现开发商的需求。

而设计院作为一个专业度高、技术性强的单位，开发商纵有多少自认为好的想法，有时候也没法跟设计院顺利沟通。

这样的情况下，就促使开发商引进一些设计师来站在自己的立场、了解自己的需求后，再用技术语言与设计院沟通协调从而实现意图。

这就催生了“设计管理”这一职业。

房地产行业经过数十年的发展，设计管理职业也随之日渐成熟，并在开发项目过程中体现了它的有效性和必要性，就目前国内房地产开发行业的情况而言，设计管理工作是非常具有价值的。

一、设计管理贯穿建筑工程项目全过程管理在房地产开发项目过程中，设计管理工作贯穿始末，解析如下：1、项目策划阶段，设计管理需要提供贴合策划意图的方案，并提供各类经济技术指标以供决策者参考，进而通过优化形成规划及各建筑单体方案。

房地产工程造价的管理及创新途径研究一、前言随着房地产行业的不断发展，对房地产工程造价的管理要求也日益提高。

在当前的市场环境下，如何高效地管理房地产工程造价，降低成本，提高工程效率，已成为房地产开发商以及施工单位面临的重要问题。

本文将从管理及创新的角度进行房地产工程造价的研究，从而为相关行业提供一些参考和借鉴。

二、房地产工程造价管理的现状1.造价管理的挑战在当前房地产市场下，因为市场竞争激烈，提高开发商的盈利能力成为了一种迫切的需求，而房地产工程造价的管理就成了开发商所面临的巨大挑战。

因为造价管理直接影响着房地产项目的盈利和效益。

基于成本的要求，如何在保证工程质量的同时降低成本，成为了一个急需解决的问题。

2.传统造价管理模式的弊端在传统的房地产工程造价管理模式下，由于信息的不透明，缺乏实时的数据支持，使得管理者往往只能凭借经验和直觉进行决策，这种方式往往是效率低下、成本高昂的。

而且由于各个环节的信息孤岛现象，导致造价管理的缺乏整体性和系统性，难以进行全面细致的成本分析和控制，给整个管理带来了很大的不便。

三、房地产工程造价管理的创新途径1.信息化管理随着信息技术的不断发展，房地产工程造价管理也开始向信息化管理迈进。

利用现代化的信息技术工具，可以实现对工程造价的实时监控和分析，使得管理者不再盲目进行决策，而是可以根据实时的数据进行科学的分析和预测。

这种途径大大提高了管理的效率和精准度，为管理者提供了更多的决策支持。

2.全过程成本控制传统的房地产工程造价管理大都是侧重于施工阶段的成本控制，而在工程项目的整体过程中，实际上成本的控制是一个全过程的控制，包括了设计、采购、施工、运营等各个阶段，对于成本的控制应该是从项目的前期规划阶段开始考虑，通过不断的成本分析和预测，以及全过程的成本监控，实现对成本管理的精细化控制。

3.标准化管理在房地产工程造价管理中，大量的重复性工作和标准化的工程元素是很常见的，此时，采用标准化的管理方式，可以大大提高工程的工作效率和成本控制。

房地产工程管理初探摘要：本文作者从目前房地产工程管理中出现的新问题入手，分析了房地产工程管理的关键问题，提出了提高房地产工程管理水平的措施。

关键词：房地产；工程管理；初探中图分类号：tu3文献标识码：a文章编号：房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。

尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。

房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。

房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。

提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。

房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。

房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。

一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。

开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。

所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

1 工程管理的涵义工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。

工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。

工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。

只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。

2目前房地产工程管理出现的新问题2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。

随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。

因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。

需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

一、设计-招标-建造（DBB）模式DBB模式是最传统的工程项目管理模式，该模式将工程设计、招标和施工分为三个阶段依次进行。

业主首先委托设计单位完成工程设计，然后通过招标选择施工单位进行施工。

DBB模式的优点是管理相对简单，各阶段责任明确。

但缺点是项目周期较长，业主管理费用较高，变更时容易引起索赔。

二、建设-管理（CM）模式CM模式又称阶段发包方式，即在项目实施过程中，从开始阶段就雇用具有施工经验的CM单位参与到建设工程实施过程中来。

CM模式改变了传统DBB模式的设计完成后才进行招标的传统模式，采取分阶段发包，由业主、CM单位和设计单位组成一个联合小组，共同负责项目实施。

CM模式有利于缩短项目周期，降低成本，提高效率。

三、工程总承包（EPC）模式EPC模式是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。

EPC总承包模式具有以下优势：1. 强调设计在整个工程建设过程中的主导作用，有利于工程项目建设整体方案的不断优化。

2. 有效克服设计、采购、施工相互制约和相互脱节的矛盾，有利于提高工程质量和进度。

3. 降低业主管理费用，减少前期投入。

四、项目管理服务（PM）模式PM模式是指业主聘请专业的工程项目管理企业或咨询公司，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。

PM模式有利于业主集中精力关注项目核心业务，降低管理风险。

五、项目管理承包（PMC）模式PMC模式是指由业主通过招标方式聘请项目管理承包商，作为业主代表或业主的延伸，对项目全过程进行集成化管理。

PMC模式有利于提高项目管理的专业性和效率，降低项目风险。

综上所述，房地产工程项目管理模式应根据项目特点、业主需求和市场需求等因素进行选择。

在实际应用中，可以根据项目实际情况对各种模式进行组合和创新，以提高项目管理的质量和效率。

探讨房地产工程管理的模式和方法作者：唐明强来源：《城市建设理论研究》2013年第20期【摘要】房地产的项目工作是一项工程时间较长的工程项目，并且具有很高的综合性技术含量在工程当中房地产的每一个项目阶段都需要有合适的方法，对其进行严格的管理，对房地产工程使用合适的方法，工程的全过程进行及时有效的管理，才可以从根本程度上对工程在施工过程中的质量方面、安全方面、工期方面提供有效的保障，并且社会效益方面和经济效益方面都会产生十分显著的现象，我国在房地产方面的相关事业发展才会更加的蓬勃。

本文针对我国目前房地产工程的现状进行详细的分析，对房地产工程在管理方面的模式以及工程中的管理方法进行讨论和研究，有效地解决我国房地产的现状中所反应出来的诸多问题，加强房地产工程项目的质量和安全，以及管理模式和管理方法的重要意义。

【关键词】房地产工程；管理的模式；管理的方法中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：0.引言：房地产工程的管理，一般是指房地产的项目中，各项类别的工程设计通过实际的建设演变成实体的整个过程方面进行的管理，它的管理模式与管理过程与其他工程方面的管理模式和过程都不一样，管理的角度需要从管理项目的战略着手，从工程项目的启动到工程项目的竣工，过程中的每一个项目单位都进行有效的管理，全方面的掌控工程的每一个方面的情况。

房地产的工程管理涉及到的管理方面有工程的成本、工程的质量、工程的进度、工程的安全控制以及工程的技术支持等，这些方面的管理主要是针对房地产的相关开发单位或者房地产的建设单位来说的，房地产的管理不如其他工程管理的要求性高，但是管理的范围面比其他管理的范围要广。

1.房地产在工程管理中的管理内容1.1规划方面的管理房地产的工程建设不需要急于赶时间，因此工程规划方面的管理是不能缺少的，房地产的工程建设是有相关方面的规定内容，规划的方案需要严格按照相关法规上的规定进行，在房地产的工程建设中，规划项目的方案是十分重要的一个环节，它的好坏决定了房地产工程项目能否成功，因此，需要将房地产的工程建设项目方案中所有可能性和所有可取性全部分析到位，减少失误的发生。

地产企业工程管理探讨摘要：本文对地产项目开发中的工程管理状况, 地产项目工程管理与运营管控目标如何做到一致,地产企业工程管理模式进行了分析,对如何做好地产企业的项目开发管理以及工程管理作详细探讨,以供参考.关键词：房地产、项目开发、工程管理中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：引言：随着宏观经济的长期增长，各大地产公司均处在规模、快速的成长之中。

而规模化的房地产公司从长远战略会选择加强成本管控，规避市场风险；面对市场调控或变化，快速开发、快速回笼资金是规避风险的最有效途径。

房地产企业一般都要求工程人员有以快制胜的市场意识、节约成本等于盈利的管理意识。

在市场条件要求高的情况下，如何做好项目开发，成为房地产企业工程管理人员的重要课题。

1.地产项目开发中的工程管理状况1.1地产项目工程管理与运营管控目标如何一致1.1.1房地产公司一般都会实行成本集约管控，发布审批流程和造价控制目标。

对于跟踪项目管理的工程部门要结合调整，但成本流程执行中沟通跨径长，协调口径多，对项目执行效率有一定影响，且经常需公司负责人协调来统一意见，影响决策效率。

另外，职能部门一般要同时兼顾多个项目，在项目协作中对单个项目工作安排的计划性较少，与项目的双向沟通较少，导致工作耽搁现象较多。

1.1.2一般为控制项目的投资周期，通过控制建设项目工期，加快项目施工进度实现。

工程管理人员在执行此项目标时，可以进行顺排、倒排项目计划比较出较为平衡、合理的执行依据。

但项目开始后仍会遇到如：定位、规划、设计、报建、招标等时间节点无法达成而影响工期。

有的项目采用边报建、边施工的运作方式，在政府工程建设监管规范化和调控力度越来越大的情况下，为降低项目开发风险，应通过建立完整的项目发展计划，以此为制度加强项目运营工作的指导性。

1.2地产企业工程管理模式目前地产企业本省存在两种工程承包方式（向社会招标或自建），其工程管理方式有一定差异。

1.2.1自建模式已成为部分地产企业项目生产的主导力量，其优势在于应对项目计划或市场变化时，能进行比较灵活的调整，施工节奏也更符合公司发展要求。

浅谈房地产工程管理创新模式研究摘要：近些年来，伴随着经济的飞速发展，房地产的竞争也是越来越激烈。

而房地产的快速发展导致了工程造价这个问题成为了人们所关注的热点。

而相关部门对此的控制也是非常严厉的。

房地产工程造价是可变的，所以对它的控制是一个动态过程。

我们需要做到如何在不影响工程质量的情况下去降低工程造价，可以使得利益最大化。

在房地产大盛的过程中，如何生存，如何发展是摆在面前的一个重要的问题。

房地产企业的收益一般来自降低的工程成本；而一个项目工程所消费的资金又涉及到各个环节，所以工程造价是最为关键的问题。

abstract： in recent years， along with rapid economic development， real estate competition is increasingly fierce. due to the rapid development of real estate， the project cost issue became the focus of attention of the people. the relevant departments also starts to make strict control. real estate project cost is variable， so its control is a dynamic process. we need to know how to reduce construction costs under premise of not affecting the quality of the project to get maximum benefits. in the bustling process of real estate，how to survive and how to develop is an important issue. the income of real estate business generally comes from reduced engineering costs； while the cost of a project involves thevarious parts， so the project cost is the most critical issue. 关键词：工程造价；创新管理；房地产key words： project cost；innovation management；real estate 中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）25-0076-020 引言在房地产的竞争中，我们要知道工程造价的本质。

构建清晰的项目管理责任体系ꎬ保证各项管理工作由专人负
利益ꎬ因为项目相关方的责任承担以及风险分配等ꎬ都是依
建ꎮ 基于部门职责维度ꎬ实现对职能部门之间、职能部门和
４) 设计 － 管理模式ꎮ 委托企业负责ꎬ为业主提供设计和
管理公司完成工程设计后ꎬ通过招标的形式选择项目总承包
商ꎮ 项目运作期间ꎬ设计 － 管理公司兼具监理机构的身份ꎬ
负责整个项目的监督ꎬ实现对投资和进度等的有效把控ꎮ
上述模式的选择要结合开发项目的实际情况ꎬ做好以下
因素的分析ꎮ
１) 项目的复杂程度ꎮ 一个项目的复杂程度ꎬ直接影响着
０ 前 言营之道ꎬ推动企业续化发展ꎮＤＯＩ:１０ ３９６９ / ｊ ｉｓｓｎ １６７２ － ４０１１ ２０１９ １２ ０２１
模块ꎮ 适应当前的发展形势ꎬ企业必须要积极探索适宜的经
从项目管理的角度而言ꎬ实现同时期多个项目的稳定运
作ꎬ有利于推动企业规模化发展ꎮ 随着开发项目的增加ꎬ增
加了项目管理的难度ꎬ探索合理的管理模式ꎬ实现项目资源
目标ꎬ落实到开发管理实际ꎬ达到预期的管理目的ꎮ
２ ２ 项目管理模式的发展趋势
从项目管理的发展角度来说ꎬ未来管理模式将会朝向以
下方面前进:①法制化正规化ꎮ 房地产企业发展若想实现规
收稿日期:２０１９ － １０ － １５
作者简介:林星森(１９８１ － ) ꎬ男ꎬ福建泉州人ꎬ本科ꎬ工程师ꎬ主要从事
房地产开发工作ꎮ
房地产开发项目管理模式的选择研究
林星森
( 德化县瓷艺城投资建设有限公司ꎬ福建 泉州 ３６２５００)
摘 要:基于提高房地产开发项目管理水平的目的ꎬ针对项
目管理模式的选择ꎬ做了简单的论述ꎬ提出了选择的建议ꎬ供
相关人员参考ꎮ 对房地产开发企业来说ꎬ做好项目管理工

新时期下房地产工程的有效管理探讨【摘要】随着我国经济的高速发展，房地产行业也得到了前所未有的发展，各大企业在不断开发项目的同时，更加重视项目的工程管理。

房地产工程管理手段的应用，能有效提升整个项目的经济效益与竞争力。

本文就新时期下房地产工程的有效管理进行探讨。

【关键词】新时期；房地产；工程管理前言工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。

房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。

因此，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，所以加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

一、建筑工程管理的概念通俗的讲，建筑工程分为建筑物及构筑物两方面。

其中，建筑物主要包括如厂房等的工业建筑；办公楼，体育管之类的公共建筑及住宅楼等的居住建筑；还有小品建筑，农村建筑和地下建筑这几方面。

而构筑物则包括雕塑，门廊，停车厂等配合性的建筑。

一般对建筑工程的管理，是从建筑工程本身项目的立项开始，通过计划、规划、施理、及其他专业管理等，让管理者尽量保持行为规范，使得真个建筑管理工作有序进行，而让工期更有效率的完成，给国家和个人尽量减少不必要的投资和负担。

二、新时期下房地产工程管理的方式2.1选择优秀的勘探和设计单位优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。

一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且避免不必要的浪费，节约了工程造价并加快了工程进度。

2.2 选择素质高的施工企业和项目经理施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。

怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。

2.3 建立高效合理的管理模式高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类。

房地产开发的项目管理模式与风险研究摘要：项目工程管理是房地产开发中一个关键环节，对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。

如果项目工程管理不到位不仅造成开发项目投资成本增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。

相应的各种房地产开发影响因素和风险因素层出不穷，房地产开发企业想要提升发地产开发的经济效益，就必须对房地产开发的全过程进行管理及风险研究。

关键词：房地产开发；项目管理模式；风险1房地产开发的项目管理模式1.1设计招标建设模式与其他两种方式相比，设计招标建设模式是一种传统的房地产项目管理模式，也是目前国内使用最为普遍的模式。

这种模式是按照传统的房地产项目开发模式进行管理，即开发商委托专业机构进行前期设计，而后通过竞标的方式选择承包商，最后选择监理机构进行项目监理。

这种模式的优点在于可以有效节约资金，同时能够对工程建设进行控制。

通过竞标的方式选择承包商不仅可以选择资质好的企业进行建设，还可以大大降低成本。

此外，设计机构、监理机构的选择也有一定的自主性，可以完全满足企业的个性化要求。

而这种模式的弊端在于必须按流程进行，待设计阶段完成后方能进入招标阶段，依此类推，工程建设进展较慢。

此外，这种模式的相关责任划分也不甚明确。

1.2职能管理模式通常房地产企业会在公布设置专门的工程管理职能部门，该部门主要针对工程项目进行监督与指导，针对具体的工程项目任命其项目经理。

组织结构为分层型结构 , 由工程管理人员组成职能部门，作为房地产企业核心管理部门而存在，不仅要进行日常的管理及指导工作，同时还要专门对项目建造过程中涉及到的突发性问题进行解决。

但是，这种模式的应用对人员管理水平提出了较高要求，容易忽视普通员工的素质提升，该模式最常见的问题就是管理人员素质参差不齐。

1.3项目总承包模式一般来说，项目总承包模式是指房地产单位将采购、设计、施工等等一系列建设工作事宜进行打包，发送给一个特定的总承包单位，在实际操作中，房地产单位可以把其中的某一项或者是多个项目发包给对方，因此就出现了设计——施工总承包和设计——采购施工总承包等不同的形式。

房 地 产 工 程 全 面 质 量 管 理 与 质 量 控 制 之 探 析
肖 志 军
（ 大 同市 阳光嘉业房地产开发有限责任公 司， 山西 大同 ０ ３ ７ ０ ０ ２ ）
摘
要： 介绍 了房地产公司工程全面质量管理和施 工质量管理 的概念 及 区别 ， 结合影 响房地产 工程 质量 的相 关 因素 ， 探讨 了房 地
盘项 目进 行建设 ， 有 的工 程质 量 由于先期 控制较 好 ， 后期业 主投 上 ， 很少涉及现 场工程 管理 条款 的制定 。实 施工 程管 理 时， 很 多
诉 的现象少 ， 而有 的工程 质量 由于种种原 因 ， 控制 不到位 ， 问题 多 要求没有先期约束 ， 往 往靠 强制要求 ， 从 而造 成工程 管理 难 度增 发， 后期 引起业 主投诉 较多 。房 地产 工程 质量如 何进 行控 制 ， 成 大 ， 效率不高 ， 导致工程质量有失控 风险 。为 此 ， 这 两家房地 产标 为企业工程管理人员需要认真研究 和不断更 新管理理 念的课题 。 杆企业不断组织经验 丰富的工程 人员 ， 修订 ， 补充合 同条款 ， 增加
然而 ， 这些仅仅是直 观 的、 可 以看得 见 、 摸得着 的 原 因， 有些 看不
见、 摸 不着 、 隐性 的原 因被忽 视。隐性 原 因主要包 括设 计质 量缺 陷， 工程合同条款主动性不强等 。现 场工程师监督 的仅仅 是施工
２ ． ２ 影 响工程 质量 的 内部 因素
１ ） 工程管理人员过程质量管控 能力 不足。２ ） 设计工 期过短 。 ３ ） 合同工序 穿插 ， 技术 间歇无法 保 障， 设计 变更 过多 。４ ） 招标 文 单位 的施工质 量 ， 工程管理 的内容 局限在施工 质量 的管 理和控制 件、 合 同文件 中技 术管 理部分 约定 不清 ， 对新 技术 、 新 材料 规 范 、 上 。那 么 ， 工程人员管理 的依据是设 计 图纸 和工程 合同。 由于设 标准及工艺控制要求掌握有待提高 。 计 图纸和工程合 同本身存 在缺 陷 ， 不完善 ， 设计 深度 差等 原 因导 ． ３ 房地产公 司工程管理人 员质量管理工作定位 致施工 完成 后质量出现问题 ， 此类 质量 问题现 场工程人 员是无 法 ２ 房地产公司 的现场工程师不是施 工单位 的质量员 ， 要求 甲方 控 制的 ， 因为工程人员无法控制设计 质量 和工程合 同签订是否 周 监 督每 一个检 验批 质量 不现 实 。 密， 条款 主动性 的 把握 到位 程 度。我 国著 名 的一些 房 地产 公 司 工程师监督每个 分项工 程质 量 ， 针对上述诸 多因素 ， 房地产公司作为 甲方 应采取 以下措施 管控施 （ 如万科 、 中海 ） 在部 门分工 上同全国其他 房地 产公司没有太 多区

【 关键词 】 房地 产；工程 管理；全程策
划 Leabharlann 前 言 房地 产 工程 管理 全程 策 划是 以市场 调 研 、科学定位为基础 的一项策划 活动。房地 产 企业根据项 目的具体开 发经 营 目 标 ，以特 有 的主题概念为 中心 ，综合运用各种策 划、 管理手段 ，按照一定 的程序对房 地产 项 目 进 行 创造性的规划及管理 ，制定 出具体 可实施 的方案，同时根据策划 目标和 市场需求的改 变对 方案及时调整 ，最后 以具有 可操 作性的 房地 产工程管理全程策划文本作 为结 果。如 何在 新时期有效 的进行房地产工程管 理全程 策划 ，是房地产企业、策划公 司、设计单位
一
急需探讨的 问题 。本文就房地产 工程 管理全 程策划进行相关探 讨。 １ 、房地产工程管理全程策划的作用 （ １ ） 房地产工程管理全程策划 能够 防止 并纠 正项 目运作出现的偏差 。房地产工程管 理全 程策划活动一般在项 目开始 实施之 前进 行 ，其策 划成果要求建立在充分 的市场 调研 和科 学的市场定位的基础上 ，在此基础上形 成 的策划 成果对 项 目开发具有指导性和预见 性 ，能够 防止项 目决策出现失误 。当项 目开 始 实旌 以后，房地产工程管理全程策划作为 房地产项 目的参 谋和顾 问，通过跟踪项 目的 实施过程 ，能够 及时纠正项 目运营过程 中出 现 的偏差 ， 使项 目实施回到正确的轨道上来 。 （ ２ ） 房地产工程管理全程策划能够修正 房地产企业 的定式思维。房地产企业 习惯于 从企业和项 目的现 实出发，按部就班地进行 项 目的规划 设计和管理控制 。但是房地产工 程管理全程策划 活动由于遵循客观事实 ，打 破房地产企 业的思维定式 ，为项 目开发 、企 业决策提供 与时俱 进的思维方式 。因此 ，成 功 的房地 产 工程 管理 全程 策划 是房 地产 企 业 、策 划 公 司 、 设 计 单 位 之 间 多 向互 动 得 出 的共 同思维成果 （ ３ ） 房地产工程管理全程策划能够有效 地整合房地产项 目各种 资源。房地产开发经 营需要调动各种社会 资源 ，由于房地产工程 管理全程策划贯 穿于房地产开发的全过程 ， 因此成为房地产企业 、 策划 公司、 设计单位、

房地产开发商的运营模式分析房地产开发商是指专门从事房地产项目开发和销售的企业，其运营模式是指企业为了实现盈利和增长，通过一系列的运营策略和方法来实现其经营目标。

一、房地产开发商的运营策略1. 开发规模策略房地产开发商通过合理的市场调研和风险分析，制定适宜的开发规模策略。

他们会根据市场需求、土地资源以及资源投入等因素，确定开发的项目规模，以最大限度地提高项目的回报率。

2. 土地资源策略房地产开发商在选择土地资源时，会考虑土地价格、地理位置、基础设施等因素，以确保项目的成功开发。

他们会积极参与土地拍卖、竞标等活动，争取获得具备发展潜力的土地资源。

3. 资金筹措策略房地产开发商通常会采取多种方式筹措资金，如通过银行贷款、股权融资、债券发行等手段。

他们会结合项目的特点和市场环境，选择适合的资金来源，确保资金的安全和合理利用。

4. 项目合作策略为了分散风险、降低成本、提高项目开发效率，房地产开发商常常会与房地产经纪公司、建筑设计公司、工程施工公司等相关企业进行合作。

通过与专业机构的合作，实现资源共享，提高项目的整体竞争力。

二、房地产开发商的运营方法1. 项目开发与规划房地产开发商通过市场调研和需求分析，确定项目的定位和规划。

他们会考虑到市场需求、产品定位、项目布局等因素，以确保项目能够符合市场需求，并具备良好的竞争力。

2. 施工管理与控制房地产开发商在项目建设阶段，会进行全面的施工管理与控制。

他们会与建筑设计公司、工程施工公司等专业机构合作，确保项目按时按质完工，以满足市场需求，并确保项目的投资回报。

3. 市场营销与销售房地产开发商在项目开发完成后，会进行市场营销与销售。

他们会设计合适的营销策略，选择合适的渠道和方式，吸引潜在客户，并进行积极的销售推广活动，以实现项目的销售目标。

4. 售后服务与运营房地产开发商注重售后服务与运营，他们会建立完善的物业管理体系，提供高质量的物业管理和维护服务，以确保业主的满意度和项目的良好声誉。

质 量 ： 是产 品 品牌 的基 础 ， 质量 也是 企业 品牌 的美誉 度 、忠诚度 最好 的注 释 ， 些企业 的客 户 是来 自于老 客 户 的介绍 ， 品质量 起很 大 作用 。 有 产 进度 ： 产品 的交货 期是 商品流 通 的一个 重要 环节， 加上 房地 产产 品生 产周 期长 、环节 多等特 点， 进度 的问题 对企业 的信誉 起着 十 分重要 的 作用 。 技术 支 持 ： 采用 新技 术 、新 工 艺 、新材 料， 降低 工程 成 本 、缩短 建 设 来
一
。
２房 地产 工程 管 理与 一般 工程 管 理的 区别 ・ ２ １工 程管 理的 过程有 所 不同 ． 施 工企业 或监理企 业 的建筑工程 管理是 从编制 投标 文件时 开始 的， 然后组 织人 力物力 进行 现场 施工 或监 督管 理， 到最后 竣 工验 收的 过程． 而房 地产 工程 管理 的过程 则 贯穿地 质勘 探、施工 图 设计与 审查 、 工程 报 建、工程招 投标 、全 面施 工、竣工验 收和 结算 等环 节 。 见 ， 地产 工程 管理 不仅 仅是施 工 阶段 的 可 房 现场 管理， 包括 工程全 面施 工前 的各 项前 期工 作 。前 期工 作质 量 的好坏 ， 还 将 直接 影 响到 现 场旌 工 等后 续 工 作能 否 顺利 开 展 。 ２ ２ 工程 管理 行为 主体不 同 ． 工程 管 理行为 主体 的不 同决 定 了房 地产 工程 管 理与施 工单 位 、监理 单位 的工程 管理存 在 差异， 关注 的角度不 同， 取 的方式 也不 同 。而 且房 地产 王程 采 管 理涉及 的面 比单 纯的 工程建 设 要广， 考虑 的 问题 更 多 ： 需 ①工程 进度 控制 方 面 ： 工程 管理仅 仅局 限于工程 本身． 一般 相对 来说是微 觋 而房 地产工 程管 理就 要 从业 主宏观 控制 的角度 上， 整个 项 目的实施 进行 全面 布 置 ： 工程 技术 管 对 ② 理方 面 ： 前者关注 的是 施工方案 ． 工构造 以及施 工方法 ， 施 而后 者 的工程技 术管 理 的任务则是 将营 销理念 转化 为工程技 术参数 ， 然后 按照确 定的技 术参 数进行 招标 、 工， 施 生产 出来 的产 品必 须符 合营销 意 图 ： 工程 成 本控制 方面 ： ⑨ 前者 关 注 的是对 工程 合 同成 本 的控制 ， 而后者 更 关注是 项 目的投 资 回报 成 本 ：④ 工 程质 量控制 方 面 ： 者 关心 的是按 图旆 工 、 前 符合 国家 或地 方 的施工 质量验 收 标 准， 而后 者 则须 进 一步 关 心 客户 对 产品 的质 量 要 求 。 ２ ３ 工程 管理 监控 的主要 对 象不 同 ． 般工程 管 理考 虑如 何组 织人 为物 力 进行 施 工， 施工 当 中每个 环 节和 对 人 、 、械均进 行监 控 以实现 建筑 工程 管理 当 中的三 大 目标 （ 材 成本 控制 、进度 控 制和质 量控制 ）而房 地产 工程管 理侧重 点检查 和监督 ． ， 施工 单位 和监理 单位 是 否有 完善 的现场 管理 体系 ， 是否按 投标 时 的承诺 进行 施工 和监 督 。 正是 由于 房 地产 主程管 理具 有上述 与 一般 工程 管理 的区别 和 自身 的特 点， 因此， 房地 产 工 程 管 理 的方 法 也 有 所不 同 。 ３房 地 产工 程蕾 理的 方 法 ３ １加 强在 设计 阶段 的造 价控 制 ． 工程 设计 是 建设 项 目造 价控 制 的源 头 ， 有效 控 制工 程 造价 ， 要 达到 投 资 省、 进度 快 、 质量好 的效 果， 设计 阶段就 对 工程造 价 实施严 格 的控制 是不 可 在 或缺 的 针 对 目前设计 人 员经济 观念 淡薄 ， 设计 变更 随心 所欲 的 问题 ， 应在 设 计合同经济条款上， 增加设计变更及修改的费用额度限制条款， 改革现行设计 取费办 法， 建立激励 机制， 实行优 质优价 支付 方法， 让设 计单位承 担设 计过程 中 应承 担的 经济 责任， 设计变 更 费超 出施工 合 同价的 某一 比例 时， 如 则扣 罚一定 比例 的设计费， 从而保 证设 计深度 和控制 变更数 量， 控制工 程造价 增加 的源头 。 采取 一定 的约束 力是 对设 计规 范 、设计标 准 、工程 量与 概预 算指 标等各 方 面 控制的一种举措。

浅析房地产项目开发工程管理优化措施韦光兰发表时间：2018-12-29T16:14:40.243Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第27期作者：韦光兰[导读] 加强对房地产监督与管理的力度，制定出符合市场情况的管理制度，保证房地产开发项目的整体施工质量，促进我国房地产行业可持续发展。

云南大学滇池学院云南省昆明市 650114 摘要：项目工程管理是房地产开发中一个关键环节，对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。

如果项目工程管理不到位不仅造成开发项目投资成本增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。

不仅影响着房地产相关投资人的利益，更多对人们的生命财产安全造成严重影响。

因此，必须重视项目工程管理技术与水平，实现对房地产开发建设的有效管理。

文章根据工程实际案列，对房地产管理中的问题进行分析，促进房地产行业健康稳定发展。

关键词：房地产开发项目，工程管理，解决措施现阶段高速发展的社会需求对房地产开发项目工程管理工作提出了较高的要求，在房地产开发项目中，我们必须充分提高企业的经营意识和管理水平，发挥项目工程管理经验，才能建造出更多更好的产品，以此满足社会的需求。

1房地产项目工程管理的必要性房地产项目工程管理对整个项目的开发与建设都有着深远的现实意义与影响。

在房地产项目施工中，依照相关要求与行业标准对整个项目开发与建设进行严格的监督与控制。

在整个过程中，工程管理不仅掌控着施工进度与工期，还直接对房地产开发项目进行监督与管理，严格监管项目开发与施工的各个环节，避免对各项资源以及生产要素造成浪费，以此降低房地产企业的投资成本。

房地产项目工程管理包括多方面的内容，主要有施工进度与工期、施工质量与施工安全管理、工程项目的成本管理等。

对房地产项目工程进行严格监督与管理就是为了保证整个工程的质量，维护房地产企业的经济效益与社会效益。

只有对开发项目进行严格的监管，才可以促使施工企业严格依照相关规定与设计要求进行施工，保证工程的整体质量，保障人们的生命财产安全。