兰亭湾畔项目个案分析
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广电·兰亭湾畔项目个案分析
一、项目概况
（一）项目区位条件
项目位于岳麓区潇湘大道与南二环交汇处东南角，交通便利；项目东瞰湘江，西观7000亩洋湖湿地公园，北眺岳麓山，南赏靳江河，景观优势明显。
但是，项目紧邻二环线立交桥，受噪音、扬尘、汽车尾气干扰较大，顾客容易产生抗性。
图-1项目所处区位示意
（二）项目基本信息
项目为大型滨江国际湾区综合体项目，物业类型涵盖国际滨水建筑群、高端旗舰商业、高端写字楼、国际星级酒店、公寓以
及高端教育配套。
表-1项目基本信息
开发商广电地产物业管理长沙广电物业
占地面积21万㎡建筑面积80万㎡
绿化率42%容积率 3.87
物业类型住宅、酒店、写字楼、商业装修状况毛坯
二、项目整体规划
项目占地21万方，总建筑面积80万平米，分三期开发。
其中，项目一层规划11栋高层住宅，以75-140㎡首置首改产品为主；项目二期以商业配套为主，除5栋高层住宅外，还规划一栋五星级酒店、两栋5A甲级写字楼以及大型集中商业，并规划有幼儿园及小学；项目三期规划10栋滨江高端住宅，以140-310㎡改善型产品为主。
图-2项目整体规划示意
图-3
项目一期规划示意
三、项目产品设计
（一）项目户型配比
项目全高层，普通高层2T3、2T4，76-140m²为主；滨江豪宅2T2，180-310²为主，共计
表-2项目户型配比信息
产品面积套数比例
高层
7696 3.18% 90-125137240.76% 140-180117034.74% 240-31071821.32%
合计--3362100%
一期户型点评76㎡：两房
97㎡：2+1
户型优点：
1、户型方正，浪费面积小，空间利用率高；
2、动静分区、干湿分区合理，方便起居；
3、客厅、主卧均朝南，且客厅带阳台，提升生活舒适度；
户型不足：
1、厨房无生活阳台，影响生活便利；
2、次卧开间过小，无储物空间；
户型优点：
1、户型方正，浪费面积小，空间利用率高；
2、动静分区、干湿分区合理，方便起居；
3、客厅、主卧均朝南，提升生活舒适度；
4、赠送面积较大，附加价值高；
户型不足：
1、厨房无生活阳台，影响生活便利；
2、无南向阳台，影响生活便利；
3、卫生间紧邻玄关，影响风水。
140㎡：3+1
（二）项目园林设计
项目一期打造东南亚风情园林，视觉热烈，旨在体现自然、健康、休闲生活特质。
由于项目一期正处于施工建设阶段，具体园林效果还有待观察。
图-4
项目一期园林效果示意
户型优点：
1、户型方正，浪费面积小，空间利用
率高；
2、动静分区、干湿分区合理，方便起
居；
3、客厅、主卧、次卧朝南，，提升生
活舒适度；
4、赠送面积较大，附加价值高；
户型不足：
1、无南向阳台，影响生活便利；
2、餐厅面积过小，多人就餐不便。
（三）项目建筑风格
项目一期高层住宅立面Art-deco建筑风格，外墙选用经典黄色面砖，色调清新淡雅，品质感较强。
图-5项目建筑风格效果示
四、项目营销展示
项目花费巨资在规划三期位置打造千万级湾区体验中心。
体验中心的营销中心与样板间设计采用极具特色的水晶馆形式，此外项目还打造近万平米园林展示区，实际展示效果较好。
图-6项目营销展示实景
五、项目销售分析
项目一期自9月8日首开至今共推出货量800余套，均价6800-7000元/㎡，截止目前去化740余套，效果较好。
原因分析：
1、项目便利交通及优越景观资源对顾客吸引力较大；
2、项目自带幼儿园及岳麓实验小学学位，吸引教育资源导向客群；
3、项目本身体量及较好户型设计也是吸引顾客重要原因。
