下载文档原格式
什么是酒店式公寓酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓。
酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点;既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
酒店式公寓(Apartments)[1]的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。
产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居停，像中铁青岛中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星级酒店服务。
与普通住宅相比，酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称新《规定》)中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。
新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
”其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年;凡住宅用地，其土地使用年限为70年。
什么是酒店式公寓
酒店式公寓是一种新兴的住宅形式，为满足不同人群对住房的需求而开发。
它是由酒店和公寓两种住宅形式的特点相结合而成的，具有酒店的服务和公寓的私密性，可以兼顾长期和短期租客的需求。
酒店式公寓的起源可以追溯到20世纪初期的酒店式公寓，早期的酒店式公寓通常是改造自旧的酒店、宾馆等，但是随着时代的发展，酒店式公寓逐渐发展成为一种高端的住宅形式。
酒店式公寓一般都位于城市核心地段或商业区，周围配套设施齐全，交通便捷，方便居民出行和生活。
酒店式公寓的优点包括居住舒适、环境优美、配套设施齐全、管理维护完善等。
酒店式公寓的房间通常具有相对独立的厨房和卫生间，住宅面积较大，同时标配齐全的家电、家具等设施，以及24小时保安、保洁、维修等服务，居住安全有保证、生活便利舒适。
并且，酒店式公寓通常还配有高端的公共设施，如健身房、游泳池、会议室等，方便居民的生活和工作。
此外，酒店式公寓还具有灵活性和可定制性。
酒店式公寓可以兼顾长租、短租等不同的需求，对租赁期限也相对宽范，适应于各类租客需要。
对于企业来说，酒店式公寓也可以按照企业的需求量身定制，提供专属的配套服务。
总之，酒店式公寓是一种新型的居住方式，具有舒适、安全、便利等诸多优点，适合各类租客的需求。
而且，随着城市化的不断推进和人们对居住环境的高要求，酒店式公寓的市场前景也非常广阔，未来的市场潜力不可估量。
2024年酒店式公寓市场前景分析引言酒店式公寓，又被称为服务式公寓或长租公寓，是一种将酒店服务和公寓的居住功能相结合的新型住宅形式。
随着城市化进程和人民生活水平的提高，酒店式公寓市场正迅速发展。
本文将对酒店式公寓市场的前景进行分析。
市场概况酒店式公寓市场在过去几年中取得了显著的增长。
一方面，经济发展和城市化进程驱动了对住房需求的增长，尤其是在大城市中。
另一方面，年轻人的生活方式趋向独立和灵活，他们对高品质、方便的住宅需求也不断增加。
这些都为酒店式公寓市场提供了良好的发展机遇。
市场驱动因素1.高品质服务需求：随着人们对生活品质要求的提高，他们对住房的要求也不断提升。
酒店式公寓提供酒店级的服务，满足了人们对高品质生活的需求。
2.灵活租赁模式：长期租赁和短期租赁的混合租赁模式，使得酒店式公寓能够适应不同租客的需求。
这种灵活性吸引了很多年轻人和商务旅行者选择酒店式公寓。
3.优越的地理位置：酒店式公寓通常位于城市繁华区域或商务中心，为租客提供便利的交通和生活设施。
这种优越的地理位置是吸引租客的重要因素。
市场竞争状况随着酒店式公寓市场的快速发展，市场竞争也越来越激烈。
目前，市场上已经涌现出许多酒店式公寓品牌，如碧桂园服务式公寓、青年旅舍等。
这些品牌通过提供多样化的产品和服务，不断吸引租客并增强自身竞争力。
此外，部分传统酒店品牌也开始进入酒店式公寓市场，通过利用自身品牌知名度和资源优势，迅速扩张市场份额。
这种竞争使得市场竞争更加激烈，酒店式公寓品牌需要不断提升服务质量和创新能力以保持竞争优势。
市场发展趋势1.跨界合作：酒店式公寓品牌将与其他行业进行跨界合作，提供更多元化的服务。
例如，与健身中心合作，提供健身房设施；与餐饮企业合作，提供送餐服务。
这种合作模式将进一步满足租客对便利生活的需求。
2.数字化服务：随着科技的不断进步，酒店式公寓将注重数字化服务的发展。
通过引入智能家居设备和无人系统，提供更便捷的入住和居住体验，优化操作效率和成本控制。
什么是酒店式公寓
酒店式公寓（serviced apartment）是一种旅游住宿方式，通常是一个类似于酒店的建筑物，但住宿都是一套已经配备好用来居住的公寓。
跟酒店不同的是，酒店式公寓大多配备有厨房、洗衣机、烘干机、冰箱、炉灶和其他家电设备，以达到一个宜居的真实家庭的住宿体验。
和普通居民区的公寓不同，酒店式公寓通常制定有特定的规定，比如在前台签到、支付订金或押金、制定用电和设施使用的政策等等。
在此基础上，进入酒店式公寓后，住户可以享用和酒店相同的高级的设施和服务，如24小时前台接待、保洁、24小时安保、空调、互联网、水电、电视、DVD播放器等等。
住客可以在舒适、安全、私密的环境下入住，体验到家的感觉。
酒店式公寓还有很多不同的房型，根据房间数量和床铺的数量可以分为不同的等级，通常是单人间、双人间、单卧室、双卧室、三卧室，以适应不同的需求。
每套公寓都有对应的设施配备，比如洗漱用品、毛巾、拖鞋、床单被套、厨具等等。
除了居住空间之外，酒店式公寓通常也有完善的休闲设施和服务，比如餐厅、健身房、水疗中心、烧烤区、游泳池、洗衣房、公共露台等等，在休闲娱乐和日常生活诸多方面都可提供更为便捷舒适的服务。
与酒店相比，酒店式公寓除了提供更为私密和家庭化的住宿体验、更为能够满足长期入住的需求和提供自主的生活空间，还具有更为经济的价格，因为通常会提供更为合理的公共设施的使用以及在长期租赁之后统一收取水电、互联网、煤气等实用支出。
总之，酒店式公寓是一种融合了酒店和私人住宅的旅游住宿，提供了安全、私密、舒适的住宿环境和设施，为商务旅行者和长期居住住户提供了新的居住选择。
酒店式公寓服务标准酒店式公寓是一种集住宿、餐饮、娱乐等多项服务于一体的综合性住宿场所，其服务标准直接关系到客户的满意度和品牌形象。
因此，为了提升酒店式公寓的服务质量，我们制定了以下服务标准，以确保客人能够享受到高品质的住宿体验。
一、前台接待服务。
前台接待是客人入住酒店式公寓的第一印象，因此前台接待人员必须具备良好的服务意识和专业素养。
在接待客人时，前台人员应友好、热情地迎接客人，及时为客人办理入住手续，并提供必要的信息咨询服务。
同时，前台人员还应主动询问客人的需求，为客人提供个性化的服务，让客人感受到宾至如归的待遇。
二、客房清洁服务。
客房清洁是酒店式公寓的重要服务环节，直接关系到客人的居住环境和舒适度。
因此，客房清洁人员必须严格按照清洁标准进行操作，保持客房的整洁和卫生。
在进行清洁时，应注意细节，如更换床上用品、清洁卫生间、整理客房物品等，确保客人入住时能够感受到清新舒适的环境。
三、餐饮服务。
餐饮是酒店式公寓的重要服务内容之一，我们要求餐饮人员在为客人提供餐饮服务时，要做到热情周到、细致入微。
无论是早餐、午餐还是晚餐，餐饮人员都应提供新鲜、美味的食物，并在服务过程中注意客人的用餐体验，及时为客人提供所需的餐具和调味品，确保客人能够享受到愉悦的用餐时光。
四、安全保障服务。
安全是酒店式公寓服务的重中之重，我们要求所有员工都要严格遵守安全规定，确保客人的人身和财产安全。
在发生突发事件时，员工应冷静应对，及时报警并采取适当的措施，保障客人的安全。
五、娱乐休闲服务。
酒店式公寓应提供多样化的娱乐休闲设施，如健身房、游泳池、休闲区等，以满足客人的休闲娱乐需求。
我们要求相关人员在提供娱乐休闲服务时，要细心周到地为客人提供帮助，确保客人能够尽情享受休闲时光。
六、客户反馈服务。
客户反馈是改善服务质量的重要途径，我们鼓励客人对我们的服务提出意见和建议。
同时，我们要求员工在接收客户反馈时，要认真倾听客人的意见，并及时做出回应和改进，以不断提升服务质量。
“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。
“公寓式酒店”指按公寓式分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。
这是两种不同性质的物业, “酒店式公寓”属于住宅类物业,土地使用年限为70年。
“公寓式酒店”则是酒店类物业(属于商业性质, 土地使用年限为40年。
土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。
“酒店式公寓”本质上是住宅,业主拥有酒店独立产权,可以居住、出租或转售。
由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内,便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理, 所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。
必须注意的是,因为“酒店式公寓”本质上属于住宅,所以就不能开展经营(至少不能成规模的开展经营。
“公寓式酒店”本质上是酒店(商业,整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。
由于产权属于机构或公司,当然不能将客房分割出售给个人。
“酒店式公寓”是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。
但其本质上仍然是公寓。
购买者拥有单独产权,既可自住、出租,也可转售。
“产权式酒店”是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住, 而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其本质在于购买者的目的并非自住, 而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租。
“酒店式公寓”与“产权式酒店”在酒店式管理、投资功能方面有众多相同之处,但本质上二者是有差别的:其一,因为“产权式酒店”是在非住宅用地上开发的项目,所以存在办不出产权证的风险。
房管部门须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。
工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位,因此“产权式酒店”很难办出分套的房产证。
而“酒店式公寓”的产权是比较清晰的,产权合法性风险较低。
其二,酒店式公寓是住宅用地,其土地使用年限为70年,而产权式酒店使用年限为40年(商业用地,比住宅用地土地适用年限短30年。
酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓分别是什么?购买公寓的时候，你是否受困于大串的公寓名称？如“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“服务式公寓”、“长租公寓”、“单身公寓”，“白领公寓”等等。
读完这些，你是不是已经晕头转向了。
别急，本文将逐个梳理清晰。
（在展开讨论前，我们先做一个限定；公寓包含住宅产权的公寓和商用产权的公寓，以下内容仅限于商用产权公寓，因住宅产权公寓实质上就是住宅，对日照，采光通风要求有强制要求，所以现阶段市场上住宅性质公寓较少）。
1、酒店式公寓酒店式公寓本质上是公寓，属于商用性质，产权可以分割为一间间来销售，“酒店式”只是外在的营销称号，让置业者瞬间感受到星级标准的“大堂及公共区域装修档次”，“配套设施”，“服务理念”。
酒店式公寓销售之后，可以由业主自由选择居住或办公，或返租给某个公司做快捷酒店，长租公寓等经营模式。
如果选择居家，又延伸出“白领公寓”，“单身公寓”，“金钻公寓”等不同的营销说辞；如果选择旅游观光区做第二居所，则延伸出”度假公寓”的名称。
如果选择居家式办公，就是目前市场上说的SOHO,即small office Home office，小型办公，家庭办公的缩写形式。
如小型金融公司，创意设计公司，律师事务所适合SOHO类型。
2、长租公寓长租公寓是一种类似于快捷酒店的一个商业经营模式，无关乎建筑产权性质，也无关乎物业属于销售型还是自持型。
长租公寓通过对销售公寓的统一返租或整体租赁物业来重新装修租赁，简单说就是做二房东来盈利。
酒店，办公，住宅，公寓，甚至商场，厂房，仓库都可以租赁后改造为长租公寓。
相对于快捷酒店来说，长租公寓更加讲究客户的中长期租约要求，更注重客源的社群，圈层文化的营造。
同时更加注重配置食堂、咖啡吧、小超市、酒吧、健身房、书吧等迎合年轻人生活方式及喜好的设施，甚至还会定期举办不同主题的沙龙活动。
比如万科泊寓、龙湖冠寓和小米公寓都属于这个类型。
3、公寓式酒店公寓式酒店也称为“服务式公寓”。
酒店式公寓介绍酒店式公寓是一种结合了酒店和公寓的住宿形式。
它为人们提供了在短期或长期内享受酒店服务的同时，拥有像家一样的私人空间和便利设施。
酒店式公寓通常位于城市中心或旅游热点地区，为游客和商务旅行者提供舒适的住宿选择。
设施和服务酒店式公寓通常拥有一系列设施和服务，为客人提供全面的体验。
以下是一些常见的特点：1. 客房酒店式公寓提供各种类型的客房，从标准单间到套房，以满足不同客人的需求。
每个客房都配备有舒适的床铺，设有独立的浴室和装备齐全的厨房设施。
2. 家具和电器酒店式公寓的客房通常配备有现代家具和各种电器设备，包括电视、冰箱、洗衣机、微波炉等。
这些设施使客人能够像在家一样舒适地度过他们的住宿。
3. 清洁和维护酒店式公寓提供每日清洁服务，确保客房的整洁和卫生。
此外，酒店式公寓还提供维修和维护服务，以保证客人住宿期间的舒适。
4. 24小时前台服务酒店式公寓的前台通常提供24小时的服务，为客人提供办理入住手续、提供旅游信息、安排交通等方面的帮助。
客人可以随时联系前台寻求帮助和咨询。
5. 酒店设施和服务酒店式公寓通常还提供酒店设施和服务，例如餐厅、健身房、游泳池、洗衣服务等。
这些设施使客人能够在公寓内享受更多便利和娱乐活动。
优点酒店式公寓相比传统酒店或普通公寓，具有以下优点：1. 空间和隐私酒店式公寓相对于酒店客房提供更大的空间，客人可以拥有更多的私人空间，享受家庭般的住宿体验。
此外，每个客房都有独立的厨房设施，客人可以自己烹饪食物，增加自由和灵活性。
2. 长期住宿酒店式公寓适合长期住宿，对于需要在一个城市定居一段时间的人来说是理想的选择。
酒店式公寓比传统酒店更经济实惠，客人可以享受长期住宿的优惠价格。
3. 酒店服务酒店式公寓提供与酒店相似的服务，例如每日清洁、24小时前台服务和酒店设施。
客人可以在享受私人空间的同时，享受到酒店式的服务和便利。
应用场景酒店式公寓适用于多种场景和人群：1. 商务旅行者酒店式公寓为商务旅行者提供了一个理想的住宿选择。
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述随着旅游业的发展和全球经济的不断增长，旅游业已经成为全球最重要的服务业之一。
这使得酒店行业也不断发展壮大，出现了一种新的酒店形式——产权式酒店。
产权式酒店是指将酒店房间出售给个人投资者，投资者可以在规定的时间内使用自己的酒店房间，同时也能获得相应的收益，如租金、分红等。
产权式酒店的形式包括酒店式公寓和公寓式酒店。
酒店式公寓是产权式酒店的一种形式。
它是一种结合了酒店和公寓的服务式房屋，与传统酒店不同，酒店式公寓提供的是长期的住宿服务，是专门为那些需要长期居住的人群设计的。
酒店式公寓通常配备齐全的家具和电器，居住者可以像在自己家一样自由地使用这些设施和设备。
与传统的公寓不同，酒店式公寓提供酒店式的服务，包括保安、清洁、换床单、餐饮等。
公寓式酒店是一种以公寓形式出租房间的酒店。
公寓式酒店通常是在市中心或旅游景区等比较繁华的地带建立的，它为旅客和出差人员提供了更为经济实惠的住宿方式。
公寓式酒店通常配备酒店所需的一切设施，包括前台服务、清洁、保安、餐饮等，除此之外，公寓式酒店还提供一些高级服务，如游泳池、健身房、商务中心等。
相对于传统的酒店，产权式酒店有很多的优点。
首先，产权式酒店为投资者提供了一个不错的投资机会，而且相对于传统的酒店投资，产权式酒店投资的风险相对较小。
其次，对于住宿者来说，产权式酒店的服务质量明显高于传统的酒店，而且相对于酒店，产权式酒店更像是一个家，可以让住宿者享受到更为舒适的住宿体验。
总之，产权式酒店的发展无疑是酒店行业的一大趋势。
无论是酒店式公寓还是公寓式酒店，都是为了满足大众对于住宿选择的不同需求而设计的。
同时，对于投资者和住宿者来说，产权式酒店也提供了更好的选择。
随着产权式酒店的不断发展和完善，这种新型的住宿形式将会越来越受到人们的欢迎。
雅尚酒店式公寓真的假的
雅尚酒店式公寓是一家国内知名的连锁酒店式公寓品牌，具有一定的信誉和规模。
以下从多个角度进行全面回答：
1. 品牌知名度，雅尚酒店式公寓在国内拥有一定的知名度，多个城市都有分店。
这一点可以从各大旅行网站、酒店预订平台以及用户评价中得到证实。
2. 服务设施，雅尚酒店式公寓提供类似酒店的服务设施，包括独立卫生间、空调、电视、床上用品等基本设施，并且一般还配备有小厨房、冰箱、洗衣机等便利设施，以满足客人的生活需求。
3. 房型选择，雅尚酒店式公寓通常提供多种房型选择，包括单人间、双人间、家庭套房等，以满足不同客人的需求。
4. 价格优势，相比传统酒店，雅尚酒店式公寓通常具有一定的价格优势，价格相对较为亲民，适合长期居住或者需要经济实惠住宿的客人。
5. 用户评价，通过查阅用户评价，可以看到大部分用户对雅尚
酒店式公寓的评价还是比较正面的，认可其舒适度、卫生状况和服务质量。
需要注意的是，虽然雅尚酒店式公寓在市场上有一定的知名度和口碑，但由于市场竞争激烈，不同分店的管理水平和服务质量可能会有所差异。
因此，在选择入住时，建议提前查看各个分店的评价和用户反馈，以确保满足个人需求和期望。
天津严控酒店公寓审批竣工验收按非住宅规范记者从规划部门获悉，为规范酒店型公寓项目建设管理行为，本市近日下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（以下简称《通知》），要求严格控制酒店型公寓审批。
《通知》要求，酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年；酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。
依据《通知》，在城市规划管理中酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地，在土地管理中酒店型公寓的用地类别归属为住宿餐饮用地。
酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。
需要配建酒店型公寓的商业金融业用地的项目，在规划条件阶段，均应编制策划方案报规划部门审查，明确配建比例。
酒店型公寓建筑外檐应按照公建标准控制，不得设置阳台。
空调按照中央空调设置，采用户式中央空调时，空调室外机设备平台面积不超过4平方米，并且做好遮蔽处理。
酒店型公寓建筑主体功能部分层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算；建筑主体功能部分层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
与此同时，在建设配套管理方面，酒店型公寓的水、电、气、热等配套费用应按照公建标准缴纳。
配套公共服务设施应按照现行天津市居住区公共服务设施配置标准设置；酒店型公寓机动车停车位应不低于1.0辆/套。
应按照非居住用途办理房地产权属登记，并全部实施精装修。
杭州切断投机房地产非住宅类酒店式公寓成历史《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》摘要●商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下要求：(一)商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个)；(二)内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；(三)具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。
燃气供应单位不得违反规定擅自供气。
●在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让(销售)、办证，其他项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。
●对本意见规定允许分割转让(销售)的商业办公等非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。
●除本意见第五条第一款规定允许分割办证的项目外，国土资源、住保房管部门一律不得对商业办公等非住宅类项目进行分割办证。
●商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。
酒店式公寓钻了规划空子“市面上的酒店式公寓多数都是违规建设的。
”杭州市规划局建筑管理处处长胡彬这样告诉记者。
据胡彬介绍，真正能通过规划审批的酒店式公寓都是综合用地兼容住宅的用地性质。
而市面上较常见的40年产权酒店式公寓几乎都是综合用地性质，它们在报批时走的都是“酒店式写字楼”的途径，也就是带卫生间的写字楼。
记者调查发现，这种“违规”报批非常容易操作：虽说按酒店式写字楼报批，但除了不能通煤气，这种“公寓”的面积、水电入户、配套方面在规划设计要求上和住宅没什么两样，很容易混淆。
尽管政府部门认为是违规的，但还是有大量的项目在钻着这样的空子。
一家在2008年拿了城西某公建用地的开发商告诉记者，这块地他们准备建成“类排屋”，以独立办公楼审批，但实际建成排屋。
听了真是让人瞠目。
事实上，如果要杜绝此类现象，需严格规划要求，南京的做法也许值得参考。
2010年1月1日起实施的《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》首次明确要求，酒店式公寓外形要和住宅区别开来。
该《规定》要求，在商业办公用地上建设的酒店式公寓有五大限制：其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%；层高一般不得超过4.8米；建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计；阳台不得外挑，并采用封闭式；单套建筑面积一般不得大于100平方米。
如何杜绝开发商打“擦边球”，这对相关部门是个挑战。
*释义篇南京有三类“酒店式公寓”南京在售数十家打酒店式公寓概念的楼盘中，据土地性质的不同，可以分为三类：第一类是纯住宅性质的酒店式公寓，土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质，只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。
其实，这类酒店式公寓就是小户型住宅。
居住时完全享用民用水电，拥有70年土地产权，首套房贷款时可以享受最低首付2成、7折利率的优惠，也能享受到南京政府契税补贴，只需缴纳0.5%的契税。
第二类是纯办公、商业类酒店式公寓。
地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有40-50年。
办理贷款时，最低首付为5成，且贷款年限不得超过10年，利率为基准利率的1.1倍，缴纳3%的契税。
第三类就是建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是65年。
经过规划局批准，做为住宅类别使用的（原则上不超过100平方米），需要交纳1%的契税，不享受购房补贴。
同时，65年产权的酒店式公寓目前在贷款时的利率政策还没有定论。
投资65年酒店式公寓需慎南京工业大学房地产经营管理系副主任吴翔华博士直言，土地性质在全国分为5种：商业性质、办公性质、住宅性质、综合性质和工业性质。
65年产权的酒店式公寓用地性质，可以说是南京的独创。
因为这种特殊的土地性质，就导致其在银行贷款、转让税费等执行层面遇到一些困难。
有银行个贷部人士模糊表示，若65年酒店式公寓的税费是以住宅类为标准征收1%，那贷款时就应也能够享受到相应的低首付和利率优惠。
但这一说法还没有来自银行官方的肯定。
此外，这类产品在转让时的营业税征收方式也没定论。
“目前拥有70年产权的纯住宅类酒店式公寓和40年产权的办公类酒店式公寓政策最明朗，可以根据自身需要选择；而65年产权的酒店式公寓还存在很多政策漏洞，建议在税费、利率政策正式落地之前，选择观望。
”快报记者杨连双*调查篇（主）酒店式公寓新规狙击“商改住”潜规则*同是65年，为何以前按住宅贷款，现在按商业办公对待？*同一块地，以前卖掉的就是住宅，现在卖的就变商业办公？*5-6家在售楼盘被卡，15个土地已拍卖未上市楼盘生死未卜？导语：记者就此采访房产、规划、国土等核心部门获悉，出台这一新政是为堵住开发商借酒店式公寓把商业办公用房改成普通住宅的利益“黑洞”。
因为这些“酒店式公寓”并没有按住宅标准建配套设施，少花了成本自然难享普通住宅待遇。
楼市潜规则－－65年酒店式公寓都算住宅这一次酒店式公寓新规之所以在南京楼市引起这么大反响，是因为：在此之前，南京土地年限为65年的酒店式公寓一直在房产办证、落户及税收等方面享受了和住宅一样的待遇。
南京市房产局产权市场处商品房管理科负责人告诉记者：房产部门确定房屋性质，都是严格按规划许可证上标注的性质来定的。
以前基本只有住宅、商业、办公三类，都很清晰，可不知从什么时候开始起，突然有了“酒店式公寓”，而且年限还是奇怪的65年。
“跟70年的住宅、50年的商业、40年的办公都对不上，我们也不晓得是该归哪一类。
”该部门也曾就具体楼盘的性质界定疑难给规划部门发函询问，“答复还是：就是酒店式公寓，既不说是住宅类，也不说是办公类。
”于是，房产就照搬规划许可证上的写法，有叫酒店式公寓的，有叫单身公寓的，最离谱的叫宿舍。
记者了解到，正因规划房产部门的缄默，举凡是65年、70年土地性质的，最后在银行、派出所、税务部门都享受到了住宅待遇。
但这无疑破坏了城市规划管理。
“城市控制性详细规划会规定每块地的性质，像新街口、中央路等中心区肯定都是商业办公类居多，不会再批住宅，开发商以酒店式公寓名义拿地，最后实际开发成住宅，那怎么还能和当初的规划性质相符呢？城市的成熟中心区到现在为止还在不断出住宅，怎么引导购房人去新区，带动新区发展？规划局的提示－－酒店式公寓没有按住宅建配套但在规划部门看来，城市中心区的65年的酒店式公寓并不是普通住宅。
“我们认为65年的酒店式公寓应是给在城市商业商务中心区内活动频繁的人士短期居住的，并不是给他们在里面买菜做饭、生儿育女的，所以在公建配套上没跟住宅一个标准。
”南京市规划政策法规处有关人士表示：比如新街口的商业酒店式公寓混合楼盘，规划部门不会要求其配建学校，结果开发商将其建成住宅，套型面积超过了100平方米，一下子住进500户住家户，这么大的房子购房人肯定会要求落户，有户口孩子就要上学。
这让规划部门从哪儿变出学校、变出农贸市场来？因此规划局本次明确：商业办公用地或酒店式公寓上的酒店式公寓无法享用“民用水电”，无法通管道燃气，不能超过100m2。
这种“没有住宅配套”的提示无疑立刻对水电、落户、就学等产生了直接影响，没有了这些“优势”，银行怎么看待这些房子又成了问题。
于是，城市商业办公区的酒店式公寓“私自”变身普通住宅的路立刻被堵。
国土局的为难－－改也不是，不改也不是记者在南京市土地储备中心的网站搜索了一下，从2005-2009年，南京江南八区带有“酒店式公寓”字样的已出让地块达到18块，其中除了3幅已开发上市销售外，其余还均未上市。
就它们的前途，许多楼盘的开发商都说“没定”，似乎还有一线转机。
记者则了解到，因为在这件事上，南京市国土局和规划局态度迥异。
南京市国土局土地利用处负责人告诉记者，最近有万达西地的业主咨询该局土地性质，土地部门已明确答复是“65年的酒店式公寓一直是住宅”。
而且在拍卖时，所有酒店式公寓用地都是按住宅地价来评估起拍价的。
他向记者透露：这是在2003年-2004年出现在南京土地市场的概念，当初是有文件明文界定其性质的。
酒店式公寓是公寓，是住宅的一种；公寓式酒店是酒店，是酒店的一种。
酒店式公寓作为住宅的一种，年限设定在65年。
现在如果把它跟商业或办公类用地一样对待，那就不能给它65年，否则就违反了土地法规。
如果想修改酒店式公寓的土地年限，那已出让地块都是有土地协议的，要修改合同可不那么简单。
两难境地－－“受限制的住宅用地”或是唯一出路一面是开发商猛钻政策空子，正在谋取超额利润，漏洞亟需堵上；另一边是国土部门与开发商早有出让协议，不是土地年限设置违法就是该部门随意更改年限，政府在土地市场将有失诚信。
