2010年房地产市场形势

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况1、总体发展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况1、2001年上市公司效益分析。

2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响1、土地供应政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用2、规模城镇化对房地产的推动。

3、西部大开发的积极影响4、加入WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。

三、、行业相关因素分析1、技术因素变革（交通、通讯）的影响1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。

1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的影响3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。

第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断(一)总体展望------三个判断1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右(二)未来三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速发展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。

济南1998年至2010年济南房地产价格走势自1998年取消福利分房至2010年,时间过去了12年。

按照中国人"十二个生肖十二年,十二年本是一个循环"的传统理念,12年,是一个轮回。

如今,我们聚焦在"1998～2010"这12年,看看曾经演绎过的中国开发商与购房者的恩恩怨怨。

12年行业扩张、地产气势恢弘;12年房价飞涨、行业痼疾膨胀。

究竟发生过什么,造就了地产的辉煌?究竟出了什么问题,导致了今日楼市"调控一轮涨一轮"的尴尬局面?12年房改,一段风雨历程。

厚重的历史车轮滚滚向前,中国地产百折不回,书写着属于自己的长篇传记;12年路途,走得跌宕起伏。

无论是开发商还是购房者,恩怨纠缠的血汗味足足弥漫了12轮春秋。

1999年—2010年济南房地产价格走势表：1998—2003 房地产市场开始探索发展个人住房消费的大潮一浪高过一浪，越来越多的资金倾注到房地产行业，房价全线飘红，房地产市场开始全面发展。

直到2003年，2003年的济南，有统计资料显示，住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元／平方米，比上年同期的1749元上涨22.53％，比2002年第四季度的2007元也上涨了6.78％。

有媒体报道市区内当时的房价现状是，一环以内的房价很少低于3000元的，历下区、市中区的房价大多在4000元以上，二环以内的房价大多在2500元以上，单套新住宅的市场价格一般在40万元以上，‚两口子的月收入只有高于5000元，才能保证每月承担近3000元的贷款月供，不降低生活水平。

‛而调查显示，作为省城购房主力的25岁至35岁的阶层，年收入大多仅在2万到3万元之间，房价收入比达到了10:1。

这一年济南市最新规划出炉了。

2003年在省委召开常委(扩大)会议上，确认了‚东拓、西进、南控、北跨、中疏‛的城市发展战略‚十字‛方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局。

《最新房地产市场研究报告》2010版================================================================================================================= <研究报告2010年05月更新>《瑞银全球房地产行业2010年展望》--30页 pdf<研究报告2010年05月更新>《瑞银2010年房地产行业报告》--18页 pdf<研究报告2010年05月更新>《华泰证券2010年中国房地产库存周期分析》--12页 pdf<研究报告2010年05月更新>《海通证券2010年宏观经济展望》--28页 pdf<研究报告2010年05月更新>《高通智库2010年境外房地产案例研究》--23页 pdf<研究报告2010年05月更新>《2010年唐山南湖公园高档住宅项目研究报告》--29页 ppt<研究报告2010年05月更新>《2010年南京市中央路南汽项目地块市场研究及项目建议报告》--10页 pdf<研究报告2010年05月更新>《2010年宏观观察与西安城市观察预测》--60页 ppt<研究报告2010年05月更新>《戴德梁行2009年第一季度青岛房地产市场调研报告》--16页 pdf<研究报告2010年05月更新>《2009年杭州市创e时代主题公寓可行性研究报告》--26页 word<研究报告2010年05月更新>《2008年西安市大明宫遗址区工程+设计+房地产开发项目可行性研究报告》--43页 word<研究报告2010年05月更新>《2008年西安大明宫“工程+设计+地产开发”项目可行性研究报告(汇报简版)》--20页 ppt<研究报告2010年05月更新>《2008年湖南省衡阳市冠都现代城项目可行性研究报告》--90页 word<研究报告2010年05月更新>《武汉某集团股份有限公司A配送中心建设项目可行性报告》--69页 word<研究报告2010年05月更新>《世联豪宅会所专题分享》--45页 ppt<研究报告2010年05月更新>《世联城市豪宅精装修标准研究》--25页 ppt<研究报告2010年05月更新>《2009年石家庄房地产住宅市场调研报告》--12页 word<研究报告2010年05月更新>《伟业顾问大盘开发与营销模式案例》--43页 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<研究报告2010年04月更新>《2007年山东省某旧村改造项目可行性研究报告》--48页 word<研究报告2010年04月更新>《2009年东北铁路和公路物流中心可行性研究报告》--69页 pdf<研究报告2010年04月更新>《2009年青岛市鼎元生态牧业有限公司5万头生态观光养猪场项目书》--27页 word<研究报告2010年04月更新>《2008年齐齐哈尔市瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告》--68页 word<研究报告2010年04月更新>《2008吉林长岭种马场吉生1号羊草良种繁育基地建设项目可行性研究报告》--75页 word<研究报告2010年04月更新>《某市垃圾焚烧厂建设项目建议书》--16页 word<研究报告2010年04月更新>《世涛策划2007年重庆市渝北两路空港回兴片区市调报告》--78页 ppt<研究报告2010年04月更新>《上海万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议》--89页 ppt<研究报告2010年04月更新>《2005年天津市京津新城工业园项目汇报》--35页 ppt<研究报告2010年04月更新>《青年群体典型住宅户型研究》--22页 pdf<研究报告2010年04月更新>《星彦地产大调整背景下09年深圳房地产市场走势预测分析报告》--42页 pdf<研究报告2010年04月更新>《动力地产2008年杭州望远转塘项目市场报告》--90页 pdf<研究报告2010年04月更新>《2007年苏州工业园区别墅市场分析报告》--18页 word<研究报告2010年04月更新>《戴德梁行2007年济南市济客项目合作建议书》--86页 pdf<研究报告2010年04月更新>《合富辉煌2009年6月东莞市场调查报告》--30页 ppt<研究报告2010年04月更新>《合富辉煌2009年东莞五一黄金周楼市分析》--101页 pdf<研究报告2010年04月更新>《2008年杭州千岛湖别墅市场分析》--17页 ppt<研究报告2010年04月更新>《洋浩房产2009年8月青岛高端楼盘市场调研》--28页 pdf<研究报告2010年04月更新>《汇合天恒2009年6月成都市场房地产研究报告》--31页 pdf<研究报告2010年04月更新>《动力地产2009年杭州闲林项目市场前期定位报告》--106页 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pdf<研究报告2010年02月更新>《恒昌地产2009年1月广州房地产市场月度报告》--25页 pdf<研究报告2010年02月更新>《动力地产2008年海陆萧山项目家居卖场市场定位报告》--28页 pdf<研究报告2010年02月更新>《2006年长沙市西街商业定位方案》--46页 ppt<市场调研2010年01月更新>《2009年5月郑州绿都土地信息月报》--14页 word<市场调研2010年01月更新>《2006年东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告》--21页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年重庆市亨嘉现代农业园项目可行性研究报告》--70页 word<市场调研2010年01月更新>《新景祥2009年5月上海地产观察》--31页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2006年新疆石河子北工业园区北十五路（清红路～清泉路）道路工程可行性研究报告》--73页 word <市场调研2010年01月更新>《易居70，90新政之后90m2以内房型设计初步分析》--29页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2007年湖南吉首吉祥大厦项目定位报告》--63页 pdf<市场调研2010年01月更新>《易观国际2008年中国住房贷款市场用户调研报告》--60页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2007年台州市路桥区农村饮用水管网工程可行性研究报告》--66页 word<市场调研2010年01月更新>《2006年湘潭市晨辉房产白石古莲城房地产开发项目可行性研究》--75页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年7月成都房地产市场月度分析》--21页 word<市场调研2010年01月更新>《百城投资2008年北京房地产市场年度报告》--36页 pdf<市场调研2010年01月更新>《易居2006年上海中凯集团南汇繁荣花园项目报告》--28页 word<市场调研2010年01月更新>《世联2006年合肥众安绿色港湾项目整体定位与发展战略研究》--50页 ppt<市场调研2010年01月更新>《世联2007沈阳九州福尔东陵项目整体定位及开发策略报告》--173页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年怀宁县森源生态养殖有限公司大型沼气工程建设项目可行性研究报告》--54页 word<市场调研2010年01月更新>《世联2009年珠海格力广场项目商业定位的再讨论》--11页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2008年辽宁米高化工有限公司硫铁矿制酸余热发电工程》--91页 word<市场调研2010年01月更新>《2006年泰兴房地产市场调研报告》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《易居2009年2月长沙房地产市场研究报告》--48页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告》--42页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年2月南京市房地产市场研究报告》--52页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年南昌市主要商业市场调查》--42页 ppt<市场调研2010年01月更新>《新景祥2009年3月合肥月报》--50页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年杭州余杭区房地产市场分析报告》--72页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年2月贵阳房地产市场研究报告》--20页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年2月房地产行业分析》--40页 pdf<市场调研2010年01月更新>《中原地产2008年清远市区商业物业市场分析》--11页 word<市场调研2010年01月更新>《德勤2009年版中国房地产投资手册》--40页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2008年西安环城西苑环境改造项目三期可行性研究报告》--51页 word<市场调研2010年01月更新>《惠州某温泉度假村投资可行性研究报告》--40页 word<市场调研2010年01月更新>《2007年西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告》--45页 word<市场调研2010年01月更新>《正合2006年成都华侨城项目定位研究及招标报告》--113页 ppt<市场调研2010年01月更新>《中原地产研究2009年年刊》--40页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年7月中国主要城市住宅市场交易情报》--7页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2008年池州市站前区公寓及住宅市场专项调研报告》--18页 word<市场调研2010年01月更新>《信地置业2008年合肥上风尚城项目建议书》--31页 ppt<市场调研2010年01月更新>《信地2008年合肥城市广场一期前期定位及产品设计建议（提交）》--226页 ppt<市场调研2010年01月更新>《合富辉煌2008年长沙高端住宅市场研究》--57页 ppt<市场调研2010年01月更新>《2007年黄河水土保持重点防治工程宁夏固原市原州区大红沟流域综合治理项目可行性研究报告》--124页 word<市场调研2010年01月更新>《2007年北京上海等12城市商品住房消费者满意度调查报告》--18页 word<市场调研2010年01月更新>《蓝色创意2006年上海佘山佘北公路1#地块项目价值创新报告(含平面)》--190页 pdf<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年7月10日至7月16日苏州房地产市场研究周报》--35页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年6月19日至6月25日苏州房地产市场研究周报》--37页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年5月29日至6月4日苏州房地产市场研究周报》--31页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年5月22日至5月28日苏州房地产市场研究周报》--24页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年4月24日至4月29日苏州房地产市场研究周报》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年4月17日至4月23日苏州房地产市场研究周报》--32页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年4月10日至4月16日苏州房地产市场研究周报》--33页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年3月20日至3月26日苏州房地产市场研究周报》--28页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年3月13日至3月19日苏州房地产市场研究周报》--35页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年3月6日至3月12日苏州房地产市场研究周报》--19页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市长岭城镇污水处理厂可研报告》--127页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年湖北省曾都区标准粮田建设项目可行性研究报告》--63页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年广水市特殊教育学校建设项目可行性研究报告》--60页 word<市场调研2010年01月更新>《2007年登封航空旅游直升机机场项目可行性研究报告》--19页 word<市场调研2010年01月更新>《2006年改性硝铵炸药生产线技术改造项目》--61页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年3月27日至4月2日苏州住宅销售周报告》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年10月苏州房地产市场数据月报》--81页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2009年5月南宁市房地产市场简报数据》--67页 pdf<市场调研2010年01月更新>《2006年上海保利广场商业项目定位及产品塑造汇报》--44页 ppt<市场调研2010年01月更新>《广水市2010年度基层无房公安派出所建设项目可行性研究报告》--38页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年5月西安商品房市场月度分析》--44页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年苏州苏地2009-B-58、66、45地块推荐报告》--21页 ppt<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.11.27—2009.12.03）苏州房地产市场研究周报》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.11.06—2009.11.12）苏州房地产市场研究周报》--28页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.10.30—2009.11.05）苏州房地产市场研究周报》--28页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.10.23—2009.10.29）苏州房地产市场研究周报》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.10.16—2009.10.22）苏州房地产市场研究周报》--26页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.7.24—2009.7.30）苏州房地产市场研究周报》--30页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策（2009.7.17—2009.7.23）苏州房地产市场研究周报》--34页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市十里办事处中心中学学生食堂建设项目项目可行性研究报告》--25页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市农林食品深加工及9000亩油茶新技术种植基地项目可行性研究报告》--61页 word <市场调研2010年01月更新>《2009年广水市郝店边贸市场建设项目可行性研究报告》--41页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市广水街道办事处九皇社区服务中心建设项目可行性研究报告》--30页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市鄂北米业有限责任公司5万吨粮食储备建设项目可行性研究报告》--53页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市第一人民医院门诊大楼改扩建项目可行性研究报告》--66页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年广水市陈巷镇综合文化站站改造项目可行性研究报告》--22页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年郑州市二七区淡水龙虾及王鸽养殖基地建设项目可行性研究报告》--57页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年广水市云都大酒店改扩建项目可行性研究报告》--47页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年广水市长岭镇垃圾处理场建设项目可行性研究报告》--94页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年钟祥市第一看守所改扩建项目可行性研究报告》--23页 word<市场调研2010年01月更新>《2006年延吉农副产品批发市场可行性研究报告》--106页 word<市场调研2010年01月更新>《中原2010年房地产市场预测（09年12月10日）》--42页 pdf<市场调研2010年01月更新>《名都策苏州市房地产市场周报（2009.12.04—2009.12.10）》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策苏州市房地产市场周报（2009.11.20—2009.11.26）》--28页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策苏州市房地产市场周报（2009.11.13—2009.11.19）》--29页 word<市场调研2010年01月更新>《名都策2009年10月苏州市房地产市场月报》--117页 word<市场调研2010年01月更新>《安徽省2009年安庆市桐城市30000吨稻谷深加工扩建项目可行性研究报告》--60页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年哈尔滨商品房供求分析》--35页 ppt<市场调研2010年01月更新>《2009年xx省xx市xx区1500吨水产品深加工扩建项目可行性研究报告》--52页 word<市场调研2010年01月更新>《2009年3月—9月无锡市住宅市场动态跟踪分析报告（和睦家园）》--24页 ppt<市场调研2010年01月更新>《合富辉煌2008年合肥市房地产整体市场6月研究报告》--48页 ppt<市场调研2010年01月更新>《2008年扬州市文汇西路地块调研及评估分析》--24页 word<市场调研2010年01月更新>《2008年6月中国房地产行业月度市场监测分析报告》--325页 word<市场调研2010年01月更新>《2007年海安房地产市场调研报告》--27页 ppt<市场调研2010年01月更新>《2006年钟祥市胡集镇生活垃圾处理场建设项目可行性报告》--84页 word<市场调研2009年12月更新>《名都策2009年2月27日至3月5日苏州房地产市场研究周报》--32页 word<市场调研2009年12月更新>《名都策2009年2月20日至2月26日苏州房地产市场研究周报》--31页 word<市场调研2009年12月更新>《名都策2009年2月13日至2月19日苏州房地产市场研究周报》--29页 word<市场调研2009年12月更新>《名都策2009年2月6日至2月12日苏州房地产市场研究周报》--27页 word<市场调研2009年12月更新>《名都策2009年1月苏州房地产市场研究月报》--91页 word。

2010年绍兴市房地产市场总结■政策环境1、宏观调控经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，其中经济手段包括不断地加强和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部位出台配套措施的方式抓落实等，各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主题行为产生了显著影响，综合调控力度空前。

2、绍兴市区房地产调控政策，力促市区房地产市场持续健康稳定发展为绍兴房地产市场的稳定发展，绍兴市政府相应的出台了多条地方性房产政策。

12月1日，绍兴市出台《关于进一步加强绍兴市区房地产市场管理的实施意见》，力促市区房地产市场持续健康稳定发展，主要从税收、土地、预售、住房保障等方面进一步加强对市区房地产市场的管理。

■土地市场1、绍兴市区土地市场稳定，成交楼面均价3410.8元/平方米绍兴市房地产信息网统计数据显示，2010年绍兴市出让经营性用地较2009年少了21.1%，但是土地流拍量大大减少。

2010年绍兴市出让经营性用地共71宗，成交66宗，较2009年减少13.2%；成交出让用地总面积331.9万平方米，较2009年增加了28.9%；成交金额97.3亿元，较2009年增加14.3%。

地块面积的增加、成交均价的提升，使得2010年在拍卖用地减少的情况下，拍卖金额实现了14.3%的增加。

流拍量的减少也反应了整个土地市场的良好环境，据统计，2010年绍兴市出让经营性用地共71宗，成交66宗，占计划总出让用地的93%，较去年增加了8.6个百分点。

2、住宅用地量大，占总体土地供应近半2010年绍兴市住宅用地总体供应23宗，供应面积175.6万平方米，占总供应量的48.87%。

浑南新区（4块）2438 5589 110777 2010-12-08 45.4419.76 大东区5000 26500 215654 2010-12-22 43.1309 8.14沈河区26838049968562010-11-09 36.0999 12.03和平区金地名京23606402 131235 2010-1-2248.18 20.50 铁西区金地2500 5000 35338 2010-8-2414.14 7.07 于洪区远洋2440 4880 13.55于洪区中铁4638 120593121902010-10-09 67.3125.89皇姑区中粮恒大万科蓝山1304 3911 29147 2010-2-2222.36 7.45 大东区1600 4000 16800 2010-5-2410.50 4.20 铁西区1600 4000 28800 2010-5-2418.00 7.20 1644 2960 56305 2010-8-2734.24 19.02 于洪区万科项目名称楼面地价(元/㎡)成交单价(元/㎡)成交总价(万元)成交时间建筑面积(万㎡)占地面积( 万㎡)区域企业名称2010年品牌企业土地布局11月占地面积：12.03万㎡建筑面积：36.10万㎡楼面地价：2683元/㎡成交总价：96856万元华润12月（合作开发）占地面积：18.87万建筑面积：楼面地价：1190元/成交总价：34922万元100%148160100%1336 合计 2.21%32746.25%83.50180㎡以上3.67%54356.42%85.79 144-180㎡9.79%1449814.28%190.78 120-144㎡25.89%3835328.97%386.99 90-120㎡40.38%5982034.59%462.11 60-90㎡18.08%267809.52%127.12 60㎡以下所占比例销售套数所占比例销售面积套数面积建筑面积类别商品住宅不同套型面积销售面积分析表从上表中可以看出，套型建筑面积在60～120平方米这一区间的商品住宅，是2010年沈阳市商品住宅销售的主力户型，其销售套数、面积分别占总量的66.27%、63.56%。

2010我国经济形势分析及展望如何看待我国经济形势2010年我国经济在当前逐步企稳回升的基础上，继续保持平稳增长，预计GDP增长约为9.5%，工业增加值增长约为13.5%，城镇固定资产投资额增长约为24%，社会消费品零售总额增长约为20%，出口增长约为13.0%，进口增长约为15.5%，进出口总额增长约为14.1%，居民消费价格指数大约上涨2.5%。

2009年是新世纪以来我国经济最为困难的一年，也是忧喜交加的一年。

6—11月工业生产逐月加快，投资消费稳定增长，社会保障和民生工程建设成绩显著，城镇新增就业人数基本完成全年计划，城乡居民收入稳定增加，经济社会发展情况好于年初预期，经济回升势头日趋向好。

2009年中国经济走出下行轨道并顺利实现“保八”增长目标，主要得益于国家一系列“保增长，调结构”的刺激经济政策，无论是4万亿投资、十大产业振兴规划，还是改善民生、启动农村消费市场和促进城市消费的措施，为完成“保八”增长任务都有效地发挥了作用。

这也表明政府宏观调控政策对中国经济举足轻重，其一方面说明了中国政府对经济的调控能力不断增强，另一方面也说明了中国经济的长期增长动力对政策的依赖性较强。

当前中国经济存在众多不确定因素，一些制约经济增长的不利因素极其明显，例如：经济增长保持着对政策的高度依赖性；经济结构的调整任重道远，依靠投资为主要拉动力量的经济增长模式没有得到改变；房地产市场价格上涨过快，资产价格泡沫扩大；就业压力有增无减；经济对出口贸易的依存度依然较高。

在2009年良好的基础上，当前的经济形势保持较好的势头。

加上政府刺激经济政策继续推动投资增长的一系列措施，2010年上半年居民消费保持稳步提高，2010年的消费需求具有诸多增长因素。

首先，随着经济回暖、工业企业生产经营效益改善、农民工返城、农产品出售得以保障，城乡居民收入在2009年稳步增长的基础上有望继续提高。

即使在经济景气下行的2009年，我国城乡居民仍保持了较高的储蓄水平，10月末居民储蓄同比增长24.5%，大大高于近6年来经济快速增长期平均水平（16.3%）；其次，我国消费结构正处于升级加速时期，汽车、旅游、文化及休闲娱乐等新型消费呈现由大城市向中小城市扩散之势，虽然住房购置不纳入消费核算，但房地产市场回暖将再一次带动家庭装潢、家具、家电等消费升温；第三，社会保障制度不断完善和收入分配制度的深化改革大大增强了居民消费信心，尤其是2009年10月1日出台的“农村居民养老金”试点，将有力地促使农村消费市场稳步上升；第四，“三鹿奶粉”事件后，政府加强市场监管，积极营造安全、健康、公平的消费氛围，消费环境不断改善。

南昌房地产市场分析报告LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】2010年7月南昌房地产市场分析报告一、2010年7月中国房地产市场概览7月全国住宅价格环比下跌城市逾七成中国房地产指数系统8月2日发布百城价格指数，7月全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌%。

其中26个城市价格呈现环比上涨趋势，74个城市价格则表现为环比下跌。

在价格上涨的城市之中，哈尔滨上涨幅度最大，为%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为%。

7月份住宅价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四线城市所囊括，其中哈尔滨、日照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过2%。

而7月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些二线城市则在其中。

如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅分别为%和%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城市。

房价开始现松动开发商资金充裕度开始下降全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金5月份比4月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。

自有资金率大幅度上升到70%，去年的数据是50%。

从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显着的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。

在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。

传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果7月3-4日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量价齐跌的情况。

徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参与房地产调控。

天津经济TIANJIN ECONOMY我国房市预期在2009年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V ”型反转。

房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。

房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。

2010年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。

对2010年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。

同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。

一、金融危机伊始，房地产市场超预期“V ”型反转为了有效应对金融危机，2008年底国务院及各个相关部委及时出台下调普通住房契约税率、暂时免除营业税和印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低首付比例、下调个人贷款利率、延缓土地出让金缴纳等优惠政策，提震房地产市场。

历经了2009年初的短暂低迷，2009年中期，房地产市场迅速回暖，地产销售火热程度超出了先前的预期。

得益于上述房地产优惠政策和“天量”信贷、宽松货币政策的流动性效应，居民刚性需求、投资性需求、甚至是投机需求在短时间内释放，支撑中国房市呈现“V ”型反转。

在此大势推动下，房地产交易量、价齐增，国家统计局数据显示，1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。

根据中国指数研究院数据信息中心统计，2009年全国主要城市房市交易量均同比上涨50%以上，天津、南京、成都等城市涨幅更是超过100%。

成交价格更是加速攀升，上海、北京两个“一线城市”成交均价分别上涨27.6%和16.4%。

相关的地产研究机构将界定上海市高档住宅的均价标准由先前的30000元/平方米提高至50000元/平方米。

房地产市场运行分析及统计解读第一部分:调控政策对房地产市场的影响作为国民经济的支柱产业，房地产业产业相关度高，带动性强,其发展态势直接关系到整个国民经济的发展状况。

同时，作为居民生活的基本条件，房地产业与人民生活息息相关。

近几年，随着经济的迅速发展、城市化进程不断加快和居民收入水平日益提高，为房地产业的发展注入了新的活力,在带动房地产快速发展的同时,也促进了国民经济的持续增长。

但房价过高、上涨过快的现象不仅使老百姓不堪重负，也使房地产市场风险增大.在百姓的质疑声和房价的狂涨中,新一轮房地产调控再次启动，势必对房地产市场和整个国民经济产生重大影响，也将影响到四川经济发展。

一、本轮房地产新政综述根据房地产业发展状况和宏观调控情况，可将我国房地产业的发展大致分为三个阶段：第一阶段，1992年～1997年，邓小平南方讲话，掀起了房地产开发的热潮，但由于发展过于盲目，造成了海南和北海的房地产泡沫。

第二阶段，1998年~2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高.第三阶段，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策,包括金融、土地、税收、价格以及交易政策,以加强房地产业的宏观调控。

而此阶段的一系列房地产调控政策,即被经济学者和房地产业界普遍称为“房地产新政”.2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。

4月15日，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条".紧接着4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号,以下简称“通知"），通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条".“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化、完善，旨在出组合重拳，遏制高房价和房价的过快上涨，并正式以国务院发文的形式公布下发.具体地讲，本次房地产新政有以下特点。

2010年上半年上海房地产市场调研报告供内部参考勿公开使用房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。

上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。

本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况（一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%。

其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。

在居住用地中，2010年新增182公顷。

2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。

（二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。

其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。

住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。

2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。

其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。

（三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。

2010年中国经济形势分析中国前期的经济增长过热主要源于投资的过度增长，而投资的过度增长又是由于国内房地产市场的过热。

近期不可放松对投资的调控，特别是对房地产的调控。

原因在于房地产过快增长带动了钢铁、水泥、建材等行业膨胀，产能过剩必然大量出口，由此产生巨大的顺差。

房地产需求必然下滑，投资也将下滑，中国房地产业将从10年繁荣期进入中期性不景气，并将持续3-5年。

9月12日，国家发改委宏观经济研究院副院长、博士导师陈东琪表示，中国经济增长去年二季度见顶下行，逐渐减速和降温，这番与全球经济同步进行的调整，可能走U或L 型的路线。

经济困局使得中国工业、消费、房地产、股市、企业等均受到不同程度影响。

他表示，调整期分为两个阶段，2010年经济有望回归。

是日，“经济困局中的政府调控与企业资本战略论坛”在上海举行，陈东琪做了题为《中国宏观经济展望》的演讲。

3小时中，他从宏观角度及不同领域就目前中国经济所面临的困难进行了剖析。

全球同步经济放缓由发达经济体金融危机带动的全球经济降温，在新兴经济体制造业下降、外需减少等不利条件推动下，形成继2001年科网股泡沫破裂后的第二次调整。

在此背景下，中国经济增长减速，可能呈现U或L型的调整轨迹。

其态势为先外需减速、后内需减速；先投资减速、后消费减速；先东部调整、后东南西北都调整。

工业降温景气交叉工业增加值增长回到2002年下半年水平，快速滑坡成为拉动GDP减速的主动力，制造业在生产、PMI、新订单及新出口订单各方面，均连续滑落。

在结构性方面，出现景气交叉变化：中西部（尤其是灾后重建区）快速增长，长三角、珠三角则接近衰退边沿。

中小工业企业经营困难，影响就业。

消费见顶拉动下行消费延续加速增长趋势，但显现见顶迹象，随着收入增长（实际）减速，财富效应衰减，下半年消费增长将放慢。

通胀侵蚀国民收入和储蓄，实际购买力将下降，此效应下半年初显，明、后年将突显消费减速拉动经济下行。

房价下行变化不一房价自今年1月见顶后减速，连续回落6个月，涨幅过大城市下跌幅度大，中西部二线城市继续上涨，总体上从卖方市场转到了买方市场。

中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。

在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。

在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。

在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。

在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

我们先看近期情况。

据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。

可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。

综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。

在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。

按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。

按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。

另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。

2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。

那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。

问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。

北京市2008——2010年房地产市场分析商品住宅市场（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（二手住宅成交均价比较难统计，交易管理网上网签数据偏低不是房价的真实反映，图表中的数据来源于一些房产经纪机构的月度统计的综合数据，尚有一些月份未找到比较可靠的数据，待更新中。

）（数据来源于DTZ戴德梁行）近三年商品房住宅市场走势分析：2008年，受到06、07年房价持续高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，加之奥运会举办的影响和全球金融危机的袭击，商品房销售面积相对07年下降了50%，市场整体低迷。

虽然后期政府出台的人民币存、贷款基准利率的大幅下调和二手房交易税费的改革等政策对于楼市有一定的刺激作用，但楼市到年底并未出现回暖。

整年内购房人持币待购的观望心态延续，市场整体呈现供大于求的状况。

08年各月北京商品房竣工面积均低于07年同期水平。

在此背景下，市场呈现上半年价升量滞，下半年的价量双跌的态势。

2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城二手房交易市场低迷，成交量疲软，一手房的成交均价自08年3月出现明显回落。

而下半年的奥运会后，京城楼市交易尚未回暖，全球金融危机袭来，致使进入一种更为浓厚的观望氛围，虽然政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但是楼市依然低迷，虽然一手房和二手房的成交量在11和12月份微有回升，但是成交价格依然走低，9-12月份成交均价持续下挫，低于07年同期水平。

整体看来，2008年京城楼市交易疲软，而且一手住宅成交量的下降值远远的高于二手下降幅度，也说明经济危机对于一手房市场的影响程度远高于二手房市场。

2009年，受金融危机影响，年初北京市房地产市场仍在低迷中徘徊，但是随后随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，在国家宏观调控政策的作用下房地产市场逐渐复苏，消费者信心出现回升，推动住宅市场的升温，交易日趋活跃。

2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2010年11月11日目录一、市场综述6 二、10月土地市场分析6 1、土地市场月度变化分析6 2、区域土地市场分析7 3、土地供应结构分析7 4、土地成交价格分析8 三、济南整体市场概况11（一）普通住宅11 1、开盘信息11 2、供应量及区域分布13 3、新增供应量及区域分布14 4、市场成交情况15 5、价格走势16 （二）、别墅16 1、别墅市场概述16 2、在售别墅项目列表16 3、在售别墅项目产品信息17 4、销售情况18 （三）公寓18 1、市场概述18 2、供应量19 3、新增供应19 4、成交量20 5、价格走势20 （四）写字楼21 1、市场概述21 2、供应量21 3、成交情况22 4、价格走势22 （五）商业23 1、供应量23 2、成交量23 3、在售项目列表24 四、济南区域住宅市场概况25（一）、东部区域25 1、市场概述25 2、供应分析25 3、新增供应25 3、成交分析26 5、价格走势27 （二）、西部区域27 1、市场概述27 2、供应分析28 3、新增供应28 4、成交分析29 5、价格走势29 （三）、南部区域30 1、市场概述30 2、供应分析30 3、新增供应31 4、成交分析31 5、价格走势32 （四）、北部区域32 1、区域概况32 2、供应分析33 3、成交分析33 4、新增供应33 4、价格走势34 （五）、中部区域35 1、市场概述35 2、供应分析35 5、新增供应36 4、成交分析36 5、价格走势37 五、二次调控政策分析37 1、针对需求方面的调控37 2、针对供给市场的调控38 3、其他政策40 六、济南城市建设规划动态42 1、道路交通部分42 2、用地规划44 一、市场综述“金九银十”，是房地产市场的传统旺销季节；然而，在宏观调控持续走深、9.29二次调控来临之后的这样一个金秋十月，济南的房地产市场还会旺销依旧吗？答案是肯定的——10月份的济南土地市场虽较为平淡、土地成交面积环比9月有所下降；但住宅市场的供应量环比9月有小幅上升、多个楼盘集中开盘或加推，成交量更是有大幅攀升，成交均价甚至已达济南住宅市场的新高。

2010年中国经济形势特点点击154次盛高咨询（北京）总经理/李鑫一、2010年我国经济走势：1. 由保增长到调结构2010年我国经济增长速度仍然会持续在9-10%，但是增长方式会发生显著变化。

主要表现在，固定资产投资增长由主力变为次要地位，内需增长开始逐步唱主角，在这个过程中人民币升值会成为我国经济结构加速转变的关键因素，这是因为：（1）人民币升值的压力会加速我国经济由原来靠出口拉动增长的方式向内需驱动增长的方式转变；（2）中国企业在走出去战略的促动下，会利用人民币升值带来的效益，逐步降低关键原材料、技术等资源或产品的成本；（3）通过人民币升值带来的出口产品价格变相提升带来的压力，促使外贸增长结构进一步调整，通过技术含量逐步取代劳动力低成本，从而带动国内产业结构升级。

如下图所示：人民币升值会促进投资高位回落，出口低位启稳，消费平衡增长，从而逐步实现产业结构的可升级，以及内需消费的真正启动。

2. 通货膨胀在可控范围内从目前来看，美国失业率水平仍然居高不下，作为将失业率作为重要目标的历届美国政府而言，经济复苏的压力依然不小，美国经济复苏速度不会太快；欧元区经济步入慢速复苏轨道，但希腊政府信用危机提醒我们，新的挑战还会继续存在，金融危机的阴影尚存。

全球经济复苏步伐缓慢，从而使得粮食等进口物资价格波动不会太大，不会对我国构成输入型通胀压力。

从国内来看，进口与走出去战略提速，会抑制通胀压力。

而央行提升存款准备金率和加息预期增强，银行存款和债券资产会增大在资产配置中的比重，通胀应在可控范围内。

3. 经济支柱产业在发生转变房地产支柱地位作用在降低。

对于严重偏离市场发展规律的房市，需要政府这支有形的手采取措施来管控。

而土地收益对于地方政府来说是重要的财政收入方式，房地产又是政绩的重要模量尺度，这一切都会促使地方政府看重房地产作为支柱产业的地位。

在与中国整体经济结构调整相冲的情况下，目前中央政府也会采取一系列必要的措施进行管控，也会通过实行EVA考核等手段，对地方政府施加压力。