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“自开商埠”百年回眸作者：王音（市委党史研究室）编者的话：在中国城市发展史上占有重要位置，1904年自开口岸，开创了近代中国陆大城市对外开放的先河。
今年5月是“自开商埠”100周年，百年开埠也由此成为今年以来人的热门话题。
其中一个重要原因，是因为在上个世纪的最初几年，自强新政走在了中国各省的前列，作为一个曾经以保守著称的陆古城，以领时代之先的“自开商埠”之举，吸纳域外经济文明，发展自我，使初步走出了以农耕经济消费为特征的圈子，而开始向现代城市转变，所以尤为世人瞩目。
回望历史，自开商埠既有挽回利权、自强爱国的强烈民族色彩，又有追求文明进步、推动社会发展的时代色彩，百年前的也因此一时走在了当时国城市发展的前列。
在改革开放进入21世纪的今天，回眸百年开埠的历史，自然更具有现实意义，同时也更为社会各界和媒体广泛关注。
与已发表的一些此类文章相比，本文所述更为准确与严谨，其观点及所叙史实也颇客观与翔实，对于今天的人们正确了解百年开埠具有相当的启示意义，因而特在此刊出，以供读者参考。
20世纪初的开埠，是乃至现代化进程中的一件大事。
它不但使从传统的政治中心“一跃而成了陆第一大商贸中心”，而且标志着整个陆市场经济的发端，成为“清末城市自我发展的一个典”。
百年后的今日，与开埠之初相比早已是霄壤之别，但如何充分利用外部环境促进经济发展，仍是当代人的一个重要话题。
回顾和审视100年前的开埠，或许会给我们一些新的启示。
“自开”和“陆路”是开埠的特点；开埠的“出发点”在于争自主之权；“三地同开”中国近代绝无仅有；“商埠”位于老城的西关外，分为福、禄、寿、喜四区，不划租界，取消土地永租制，外商与华商照章租地，既保持了城市特色，又拓展了经济空间；新旧城互补，一身二任，“遂不独为政治中心，更为工商业之要埠”开埠发轫于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索中。
1903年9月，清廷外务部批转商约大臣吕海寰“倡议广开商埠”的奏请。
县西巷、县东巷、按察司周边的老街巷县西巷县西巷是条非常古老的街道，它南自泉城路，北到后宰门街只有540米长。
与县东巷一起为古代济南的南北交通主干线。
然而这条从明朝就非常热闹的古街因城市扩建2003年前就拓宽拆除了，并且以3.07亿元的“天价”被拍出，创下省城历上地价拍卖的最高纪录。
目前改造后的新街就将展现在人们眼前了。
县东巷县东巷南自泉城路，北到大明湖路，因这条街巷位于旧历城县署以东，所以名“县东巷”。
历史上曾名“塌行街”与县西巷是济南古时候南北交通干线，原在中段路东有济南七十二泉之三十八泉的罗姑泉。
东华街此街为位于按察司街和县东巷之间，是条东西向小街，原先是以街上的督城隍庙面命名的“城隍庙街巷”，民国年间改为“东华街”。
按察司街按察司街是连接泉城路与大明湖路一条长770 米的街道。
明、清时期，当时的提刑按察使曾设在这条街南段以东，其原址就是现在的济南第一中学，因此街便以提刑按察使司而名。
苗家巷街旧时其东头位于古城墙以西，现隔黑虎泉北路与东护城河相对；街西头是按察司街。
据传，是因街上一苗姓来此居住较早而名。
街上民居多为平房，有些是较典型的四合院。
如原19 号院旧时是一张氏大户的住处，俗称张家公馆，这年豪宅由三个院落组成，房上木质构件雕梁画栋，据说当年后院还建有戏台。
再如29 号宅院也是清代四合院，传说主人是一钱庄人家，这种保存完好的四合院在济南目前都不多见了。
运署街因清代驻主盐运使司得名。
上世纪六十年代曾名“运输街”后复名。
据说在盐运司迁来前，运署街曾是按察司街的一部分，与目前街上的济南一中大门就是按察司的大门，而西边一墙之隔的原泺源中学大门就是当年盐运司的大门。
泉城路以南周边的老街巷宽厚所街因街西路南清代有慈善机构“宽厚所”，街以所名之。
街原名为“南王府街”。
小王府街位置在泉城路之南，舜井街之东，宽厚街之北有两条南北向小街叫“东小王府”和“西小王府”。
明代德庄王第四代孙宁海王在此街建府居住；后又由德庄王第七代孙宁阳王朱由椅在宁海王府以东建府，遂就分别称之为东小王府、西小王府，以后居民迁来居住便成为街名，后两街合并，称“小王府街”。
【视点】济南老商埠：鳞次栉比，百年传奇济南是座古老的历史文化名城，拥有许多处能够较完整地体现历史风貌的街区，而百年老商埠区就是其中一颗璀璨夺目的明珠……1904年，是大清国光绪三十年。
这一年新政方兴，风气初开，不断有人上书奏请实行立宪、变更政体。
1904年6月1日，一声惊天动地的火车汽笛声划破济南沉寂的上空，胶济铁路全线通车。
此后，济南与青岛的经济联系逐渐密切。
胶济铁路即将竣工之际，为阻止德国势力借铁路进一步向内陆扩张，山东地方政府经与外务部协商后，由直隶总督袁世凯与山东巡抚周馥联名上奏，在济南城外自开商埠，以期“中外咸受益”。
同时将潍县、周村一并开设商埠。
清廷旋即批准。
济南自开商埠，在老城之外建起了一座新城，堪称近代史上的一个神话。
此举创造了近代中国内陆城市对外开放的先河，并极大促进了济南的社会发展及城市化进程。
开埠前，济南是传统的政治中心，经济“大约比沿海城市的发展滞后40～50年”，“只能算一个三流的商业城市”。
开埠以后，旧城区继续保持政治、文化中心的地位，而商埠区则更好地凸显其经济商业功能，济南一跃成为“山东内陆第一大商贸中心” 。
济南工商业在国内城市中的地位也扶摇直上。
据统计，1927年，济南城关及商埠两地区的商户已达6700多家，号称招财进宝地，累银聚金门，成为清末城市“自我发展”的一个典范。
1912年9月，孙中山先生来到济南，亲眼目睹济南开埠后的巨大变化，盛赞济南的自开商埠。
经二路，老济南人又称之为“二大马路”，是昔日济南的商业、金融和邮政中心。
它东起普利门桥，西止槐树街北口，街长近４公里，是当年济南商埠区最繁华的一条道路。
当时，这条路被人们称为“金银地”。
军阀张怀芝在西关外创办济南第一家商场式市场——新市场，最初以地摊为主，后来逐渐盖起砖瓦房，至上世纪30年代达到鼎盛时期，商店、饭馆多达200余家，剧院、茶园、书棚有20多所。
魏家庄，百年以前是个典型的农村，它邻近济南旧城的西城墙，地理位置特殊。
济南商圈分析作者：金亮 2009-08-20 10:36:4对济南商圈的见解有多个版本，但认识的基本框架是相对统一的，随着城市经济的发展，各商圈日渐成熟并呈现出不同的特点。
笔者认为，济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈。
泉城路商圈泉城路商圈是济南的中心商圈。
泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。
泉城路商圈范围：东到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南临文化西路。
分析：目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动。
但是随着城市拆建以及城市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化。
泉城路商圈一直以泉城路西段为发展重点，但随着舜井片区改造的推进及县西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显现。
花园路商圈花园路商圈作为近年来新崛起的商圈，发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。
其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。
商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。
目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。
分析：高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。
济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具发展潜力。
具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。
保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察英雄山商圈英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。
济南十年楼市编年史1998年的流火7月，人们关注的焦点不仅仅是学子们眼里的黑色高考和那场百年不遇的特大洪水。
国家23号文的出台给了中国房地产一道晴天霹雳，彻底划分出两个时代。
福利分房从此成为了历史名词，房地产与福利分房和市场化商品房的双轨运行划上了句号。
住宅市场化的大门就此洞开，房地产走向了市场化这条康庄大道。
2003东进号角济南市最新规划在这一年出炉，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”这十个字让许多人为之心血沸腾。
东进成为最新吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际会展中心拔地而起。
天业和世通成为这片区域最早的拓荒者，新东方花园（查看地图）、悉尼花乡相继与济南市民见面。
在二环东路东面还有中润世纪城、富翔天地、泉印兰亭（查看地图）等楼盘，均不乏亮点之作。
中润世纪城大手笔运作邀请香港明星任达华做形象代言人，开创是了济南乃至山东房地产市场上引进形象代言人的先河。
这个战略性举动，在济南房地产营销历史上写下了光辉篇章，为人津津乐道。
2004泡沫之论房价、加息、道路建设、土地政策，2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，有些甚嚣尘上的态势。
相比较而言，2004年是充满变数的一年。
有家媒体做了一篇标题为“这个十一谁做降价第一”的稿件，但是市场却给这篇稿件判了死刑。
从年初到年尾，2004年的房价没有丝毫松动迹象，人们开始呼吁买不起房，但是当时的房价和现在的来比却是超级便宜了。
房价居高不下持续上涨；加息雷声大雨点小；道路挖了修，修了挖，成效不大；土地政策会不会让房价继续走高。
人们在房价飞涨和对未来的疑问中走过了2004。
2005调控重拳购房者开始用挑剔的眼光、理性的消费选择楼盘，开发商也开始勤练内功。
没有哪一年象05年这样，国家连续出台的房地产政策如此力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市象05那样随风而起，应声而落。
国家的宏观调控起到了一定的作用，济南的成交量出现了数月低迷，呈现同比下降趋势。
但是，成交量的下降并不明显，房价依旧稳中有升，总体还算景气。
