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东丽新新家园项目天津市场供应研究报告第一部分、天津供应市场研究 (3)一、供应调研背景及中原研究思路 (3)1、调研背景 (3)2、调研目的 (3)3、调研对象 (3)二、天津市土地市场供应分析 (4)1、土地市场现状 (4)2、2002年度土地供应分析 (5)三、天津市房地产总体供应情况 (8)1、天津市房地产供应总量 (8)2、天津市房地产市场价格状况 (10)3、天津市房地产市场销售量 (11)四、天津市房产市场分析 (12)1、商品房市场概述 (12)2、市场情况分类评价 (14)五、中高档住宅市场供应 (15)1、总供应量情况 (15)2、销售状况 (15)3、产品特点 (16)第二部分、供应市场专项调研分析 (16)一、调研说明 (16)1.市场范围 (16)2、样本的选择 (17)3、调研目的和分析方法 (18)二、高档公寓项目分析 (19)1、高档公寓项目综合品质评价 (20)2、高档公寓项目供应量分析 (22)3、高档公寓项目产品分析 (23)4、高档公寓项目价格与销售情况 (37)5、项目形象与宣传推广 (44)6、高档公寓项目客群分析 (44)三、别墅项目分析 (45)1、别墅项目综合品质评价 (46)2、别墅项目供应量分析 (48)3、别墅项目产品分析 (50)4、别墅项目优势、劣势分析 (65)5、别墅项目价格与销售 (67)6、别墅项目形象与宣传推广 (73)7、别墅项目客群分析 (73)第三部分、个案项目分析 (74)一、个案项目的选择 (74)二、个案项目分析 (75)1、万科花园新城三期——美树丽舍 (75)2、半岛蓝湾 (80)3、蒙地卡罗 (87)第四部分、结论 (93)一、总体供应量及供应结构 (93)二、区域供应量及供应结构 (94)三、在售项目客户特征 (94)四、产品特征 (94)五、价格及销售 (95)六、宣传推广 (95)第一部分、天津供应市场研究一、供应调研背景及中原研究思路1、调研背景天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。
天津项目市场研究分析报告目录三、市场分析 (1)(一)、天津市房地产市场情况 (1)(二)、东丽区房地产市场情况 (3)(三)、张贵庄市场分析 (5)(四)、项目片区内典型楼盘分析 (6)四、项目分析及定位 (8)（一）SWOT分析 (8)（二）客户定位 (9)（三）产品定位 (12)（四）价格定位 (12)一、市场分析(一)、天津市房地产市场情况1、近三年土地市场情况2、2012年天津土地月成交情况注：天津土地市场工业地出让较多,故成交楼面地价个别月份较低。
3、近三年一手房成交面积及均价情况近三年天津房产市场平稳发展，平缓增长。
(二)、东丽区房地产市场情况1、近三年东丽区土地市场情况注：东丽区出让土地多为工业区用地，故成交楼面价较低。
2、2012年东丽区土地月成交情况今年1-12月东丽区，成交多为工业用地。
今年5月本案周边东侧地块，由和泓地产取得，取得价格楼面地价4200元/平方米。
3、近三年一手房成交面积及均价情况(三)、张贵庄市场分析张贵庄片区是天津市规划的十大居住组团之一，且周边拥有东丽经济技术开发区、空港物流加工区、东丽湖旅游休闲娱乐区等诸多产业的支撑，成为东丽区的核心。
随着天津市城市规划的推出，张贵庄区域的城市功能愈发明确，将建设成为天津城市东部，连接市区与滨海新区之间的生态绿色居住片区。
张贵庄区域自然条件优越，是天津市原外环线周边主要的绿地苗圃所在地，区域绿地覆盖率在50%左右，空气清新，有着建设宜居社区先天的优良条件。
随着近几年的不断培育以及诸多品牌开发商的进驻，该片区已经形成了良好的配套环境，以项目宗地为圆心，5公里为半径，涵盖了医疗、教育、购物、休闲娱乐、商务等各种配套，功能齐全。
地铁4号线将于2015年建成通车，将在张贵庄居住片区范围内设有3个站点，大大提升了区域的公共交通可达性和区域整体的价值。
对于环内的大型居住组团而言，同样是一大核心竞争优势。
(四)、项目片区内典型楼盘分析张贵庄地块项目位于张贵庄新市镇区域，该区域已有万科、远洋、金隅等知名房企进驻开发，紧邻项目宗地有四个房地产开发项目，均为近三年开发，其中在售项目为万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城，待售项目为和泓四季恋城。
购物中心Aeon Laketown（永旺湖城）全球十大目的地购物中心，你最想去哪一个？很多行业人员表示，心水日本规模最大的环保型购物中心——Aeon Laketown（永旺湖城）。
永旺湖城创造了一个记录。
2008年开业至今，其年平均接待人数达5000万人次，甚至超过了东京迪士尼（3600万人次）！作为目的地购物中心的典型代表，永旺湖城的体量、业态、设计等硬性条件也许很容易被复制或超过，但其运营管理中所体现出来的绿色环保、合作共赢、契约精神等软实力，却很难在在短期内被效仿，而这些恰恰是值得我们深思和学习的。
配套生态新城的远郊商业1999年，在东京北部埼玉县越谷市内，一个规划面积达225.6公顷，规划人口约22400人（近7000户家庭）的“新城再建”计划出台，新城名为Koshigaya Laketown（越谷湖城），位于一面积为40万平方米湖泊的沿岸，新城建筑包含住宅、公寓、公园……越谷湖城当时创新性的将湖畔生活与都市生活概念相结合，在日本也算是首屈一指。
永旺集团作为新城计划中商业配套的实施者，在该板块建设一个大型的远郊商业项目——永旺湖城。
2008年，永旺集团旗下永旺湖城正式开业，当时商业面积近22万平方米，引入了565家品牌及特色店铺。
风、森、湖的绿色组合永旺湖城由KAZE（风）、MORI（森）两大主题购物中心和一座“奥特莱斯”组成，设施设备齐全，功能区域划分完善，共计约710家商铺。
风栋为Aeon集团旗下首家“Triangle Mall”（三角型购物中心），除MYCAL股份公司运营的时装专卖店“VIVRE”、Aeon集团购物中心首家由Maruetsu股份公司运营的食品超市“Maruetsu”、多厅电影院、体育用品等大型专卖店之外，还有在20、30年龄段中颇具人气的最新服装专卖店及餐饮店等，KAZE栋以成为吹起复兴之“风”的流行发源地为目标。
1F：潮流时装、杂货店、餐饮、特色日用品；2F：都市型时装、家居日用；3F：都市青年户外、休闲服饰；森栋，象征着绿意和湖景的新型街区，包括约有500米的日本国内最长的商城，引入了时装、餐厅等各种店铺，除“AEON”之外，美容区、汽车汽配区、体育及户外区、新生家庭区等内容充实齐全。
永旺市场营销与消费心理分析调研报告一、调查的基本情况地点：天津市中北镇永旺购物超市（中北镇）调查时间：2014年6月6日——6与8日调查方法：个人访谈、实地考察法参与人员：方珍清、张扬、李俊省、吴绮云、李洋调查的目的：了解大型购物超市的商品定价物品摆放以及物品区域的的划分。
调查分工：一组五人一起去超市进行调查询问，最后将调查内容进行汇总分析二、调查的主体（一）超市的简介：永旺购物中心是天津中北店的规划地据天津市中心大约15公里，坐落于中北镇规划的天津市重点项目的南运河都市休憩商务区内，建筑面积九万平方米，用有3700个停车位，集购物、娱乐、餐饮、首饰于一体的综和购物超市。
交通便利，是人们休闲娱乐购物的首选之地。
（二）物品的摆放：永旺是大型连锁超市，一次进购的物品较多所以多采用先进先出原则即先批发的货放在里面，时间长的放在外面以免造成物品的囤积过期。
①关联物品的摆放，牙刷牙刷、洗发水和护发素、球拍和球等都是摆易于顾客选购，因为两者是互补的，同样还有像方便面和泡面搭档基本上也是摆放在一起的。
②促销物品的摆放：每当节假日的时候，超市里都有好多东西做特价。
会在超市的过道上有专门的容器放这些促销品，会在促销品上面打上大地价签，引起人们的注意。
③同类产品的摆放：同类产品要集中摆生活必需品的摆放：生活必需品要摆放在显眼的位置，便于消费者选购，还要摆放在消费者易于拿到的位置。
时令物品的排放：例如：夏天的时候，水、啤酒等销量大的商品摆放在超市的前面。
因为有些人就是想进来买瓶水解解渴，结果转了大半个超市也没找到水放在哪里那就不好了④瓜果蔬菜的摆放瓜果蔬菜一般都是摆放在一起，而且靠近谷类物品。
因为谷类有水果的，有时本来没想买水果的，结果买谷物的时候发现水果挺宜的，就一并买了为了让水果蔬菜看起来更加新鲜，一些超市会使用“灯光迷阵”尤其在傍晚时间。
（三）物品的定价：、由于永旺超市是连锁超市，他最大的特点是薄利多销，①参照定位法：同样两个超市，时的价位低，顾客就选择谁。
