大型房地产开发项目后评估报告全方位评估
Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录
1
【项目财务管理评估】
【项目物业管理评估】
【项目人力资源管理评估】
附件1：项目大事记
附件2：项目总平面图
附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告
一、项目概况及综合评估
1、项目概况
某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13
公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012
年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后
一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359
户），商铺20套。
2、项目技术经济指标
项目项目总体规划指标一期指标二期指标
宗地用地面积（㎡）89214
总建筑面积（㎡）
A.其中计入容积率建筑面积（㎡）
一 .住宅总建筑面积（㎡）
1.多层
2.小高层
3.高层
二.商业建筑面积（㎡）
三.公共设施（㎡）
1.物业管理用房0
2.社区活动中心0
3.文化活动用房0
4.其他设施用房（配电房、消控
等）
容积率
B.不计容积率建筑面积（㎡）
一.架空层建筑面积（㎡）
二.半地下室面积（㎡）（可售）
三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平
米）覆盖率% % %
总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644
注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是平米（其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下
室平米），二期可售面积是平米（其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下室平米），总的可售面积
平米。二期商业面积平米中含平米作为居委用房，不可售。
3、项目关键指标完成情况
3．1经济效益方面（单位：万元）
某房地产整体经济效益情况（万元）
项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因销售总收入61446 % 售价提升、面积增多
开发总成本58276 % 规费、人工、材料、融资成本上升
净利润% 销售净利率% % % 销售净利率（扣除占用集
团资金成本后）% % %
占用资金成本共计
6465万元
项目内部收益率
项目静态投资回收期
某房地产一期经济效益情况（万元）
项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明
销售总收入% 1、实际可售面积比目标可售面积增加3100平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高
800元/平米。
开发总成本%
净利润% 销售净利率% % % 销售净利率（扣除占用集
团资金成本后）% % %
占用集团资金成本万
元
项目内部收益率
项目静态投资回收期 4
某房地产二期经济效益情况（万元）
项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明
销售总收入33943 %
1、实际可售面积比目标可售面积增加平米左右（半地下室计入产权面积）；
2、实际销售均价比目标均价高元/平
米。
开发总成本33549 %
净利润% 销售净利率% % % 销售净利率（扣除占用集
团资金成本后）% % -831%
占用集团资金成本万
元
项目内部收益率
项目静态投资回收期 5
关键节点完成情况
某房地产一期关键节点完成情况
项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明土地获取时间2008-12-30 2009-11-3 300天政府拆迁未完成《土地证》取得时间----- 2009-11-9
《施工许可证》取得时间2010-1-5 2010-2-10 36天
主体开工时间2009-12-1 2010-3-3 92天时间调整
公开销售时间2010-9-28 2010-10-23 25天
销售率达到95%时间2013-12-20
竣工时间2011-11-28 2012-1-18 51天
入伙时间2011-12-15 2012-3-23 99天时间调整
某房地产二期关键节点完成情况
项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明《施工许可证》取得时间2011-2-28 2011-5-19 80天总包备案延迟主体开工时间2011-4-1 2011-4-1 0
公开销售时间2012-4-10 2012-5-26 46天
销售率达到95%时间2014-9-30
竣工时间2013-5-30 2013-10-29 152天施工及验收延迟
入伙时间2013-6-28 2013-10-31 125天
4、项目后评估综述
投资发展方面：2008年初，为了配合集团上市，拓展全国市场，在某市投石问路，以亿元竞得该项目134亩土地。随后经历了中国房地产的大起大落，2008年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落，2009年的恢复，2010年的国十条出台、某市实行双限政策，2011年国八条出台，抑制房价快速上涨，2012年、2013年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。
项目总投资万元，实现利润万元，税后销售利润率%，投资收益低。（后续未售物业存在不确定性）。
规划设计方面：本地块原为农田，地块呈M状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和100KV 高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由14栋多层，5栋小高层，7栋高层组成。多层356套，户型面积78-121平米，多层可售面积平米；小高层和高层产品由 82-87 平米小户型、133-140平米大户型、164-273平米复式三种户型产品组成，其中小户型 376 套，小户型可售面积平米；大户型 464 套，大户型可售面积平米；复式37 套，复式可售面积平米。本项目大户型套数多、可售面积比重大，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区50000平米绿化园林景观、800平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。
总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。
营销管理方面：该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出，快速拉高了##市北片区的房价，从2008年的均价3200元/平米，提高到2013年均价5000余元/平米（我司2013年销售均价5480元/平米），该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出500-600元/平米，最高一套卖到了6800元/平米的价格。多层及小户型在2012年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。
工程管理方面：该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上
缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误5个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层12#、二期高层#被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。
财务管理方面：某房地产项目计划自筹资金58726万元，银行贷款30000万元。其中预计一期需贷款15000亿元，二期需贷款15000亿元。实际自筹资金18700 万元，销售回笼9853万元。银行贷款亿元，其中一期12000万元，二期13000万元。
根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为61446万元，开发成本58726万元，净利润-2276万元，税前销售净利率%。本次项目后评估实际测算总体销售收入为万元，开发成本万元，净利润万元，销售净利润率%。（后续未售物业存在不确定性）。
本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。
成本管理方面：总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较过程目标成本结余万元，结余率%。其中一期结余万元，二期结余万元。较目标成本增加的分项主要的是签证、市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规费、与垄断行业积极谈判费用降低、施工结算成本管控、设计优化等，如教育设施附加费、室外高压线路、室外排水排污工程，二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题：一期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。
物业管理方面：从前期销售配合、前期物业形象展示、入伙、装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了某房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。
人力资源方面：异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。某市公司成立6年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理、成本经理、工程副总的变动都高于其他部门。前3年营销经理一直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。人员不到位，也使一些工作不细致，管理跟不上。
综合方面：该项目项目从签约拿地到二期入伙历经5年时间，有喜有忧。从项目角度看，基本上完成了开发建议书的要求，在某市北区树立了某房地产地产的品质形象，建立了良好的公共关系，经济指标超额完成；从管理角度看，管理经验不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是与总包方的管理和斗争，值得认真反思、总结和借鉴。
某市在江苏人均GDP排名第一，但房价不高，不仅排在南京、苏州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江苏的建造标准在全国可能是最高的：外保温、外遮阳、太阳能、中水回用等绿色环保措施都是必备的，灯光工程、绿化工程、公建配套都要经过政府审图和验收，同时某市的垄断行业费用也是全国最高的：大配套费104元/平米，人防异地建设费104元/平米，教育设施附加费70元/平米，水务管贴费50元/平米，供电配套费190元/平米，等等，这些费用使房地产公司的利润大部分被侵蚀掉。
某市2013年商品房的平均价格是7800元，该项目所在的某市北区镇基本上是某市价格最低的地方。地价高、建造标准高、房价低，去化率慢导致项目难以盈利。近几年中国几乎所有的大牌开放商都进入了某市，有盈利的，也有严重亏损的，典型的比如长甲地产开发的长泰国际花园社区，按15000元/平米售价设计的，产品很漂亮，现房，但在某市北区8000元/平米还卖不动！
对于某市这样的高地价、低房价的地区，拿地和开发模式都应相应调整。
二、项目投资发展评估
1、项目发展期内房地产市场发展回顾
2010-2013年某市市经济发展及房地产总体发展数据
小结：2010-2013年间某市总体经济形势稳步发展，但房地产市场波动较明显。 1）全市GDP 稳定增长，年均增长率为%；
2）全市常驻人口自然增长率增幅呈逐年下降趋势，年均增长率为%； 3）全市房地产投资规模和商品房批准预售面积呈下降趋势，且降幅度大；
4）全市商品房销售面积与销售价格呈波状起伏变化，但总体趋势仍以“稳”为主：全市商品房年均销售面积约万平米，全市商品房年均销售金额约亿元，全市商品房年均销售均价约元/平米，全市商品房年均供求比约为万。 ?
2010-2013年某市各区土地交易概况
项目 2010年 2011年 2012年 2013年 数额 同比 数额 同比 数额 同比 数额 同比 全市GDP （亿元） 5758 % 6880 % 7800 % 8070 % 全市常住人口（万人） 2．9% % % % 全市房地产投资规模（亿元） 38000
%
41000
%
36000
%
33000
%
全市商品房批准预售面积（万平米） % % % %
全市商品房销售面积（万平
米） % % % %
全市商品房销售金额（亿元） 2．67% % % %
全市商品房销售均价（元/平米） 8133 % 8603 % 7723 % 8045 % 全市商品房供
求比 % 81% % % 全市土地成交金额（亿元） 347 % 226 % 139 % 292 % 全市土地成交面积（万平米） 590
%
423
%
356
%
433
%
全市土地成交楼面价（元/平米）
2649 % 2482 % 1889 % 1857 %
小结：某市土地交易的形式主要以“国有建设用地挂牌出让”为主，年均交易金额达251亿元，年均交易面积达451万平方，土地交易均价2219元/平米。
1）2010年某市国有建设用地共挂牌出让土地约590万平米，环比09年增加明显，供应水平已经接近历史最好水平的06年。2010年某市招拍挂土地交易虽有2幅地块因无人竞标流拍，但溢价率高于50%的地块有21幅，明显多于2009年的14幅，整体溢价水平仍然处于高位。
2）2011年在频频出台的政策调控背景下迎来“艰巨一年”，全年某市市建设用地共挂牌出让土地约423万平米,同比下跌%，可见调控利剑已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。
3）2012某市土地市场招拍挂成交65幅，同比减少42幅，成交面积同比356万平米，全年土地市场吸金138亿元，与2011年226亿元相比严重缩水。
4）2013年某市市共有81幅地块挂牌进行土拍，其中65幅出让成功。相较近三年的土地成交情况，成交面积较上年有所上涨。2013年成交量为万㎡，同比上涨%，成交金额亿元，同比上涨%。
全国及某市重大政策盘点
时间重大政策主要内容对本项目的重大影响公司应对措施
2008-6-10 企业为个人购买房需征收个
人所得税
/ /
2008-10-12 对个人首次购买90平方米
及以下普通住房的，契税税
率暂统一下调到1%；对个
人销售或购买住房暂免征收
印花税；对个人销售住房暂
免征收土地增值税。对居民
首次购买普通自住房和改善
型普通自住房提供贷款，其
贷款利率的下限可扩大为贷
款基准利率的倍，最低首付
款比例调整为20%。
/ /
2010-1-7 《国十一条》：二套房贷首
付不低于40%
/ /
2010-4-17 《国十条》：首套自住首付
提至30%；二套首付提至
50%，利率上浮倍
项目一期开盘预售较晚，
市场前景不明朗
外接待蓄客提前启动
2010-9-29 《房产新政》：三套限购；
二套与首套政策严格执行；
异地首次购房必须缴税或社
保一年及以上
项目一期首次开盘前夕，
蓄客关键期政策颁布，导
致客户观望情绪日益浓厚
两次升级锁定客户：先日
进白金低门槛高优惠蓄
客；再进行交2000抵
10000的VIP升级
2011-1-26 《新国八条》：二套首付不
低于60%，利率不低于倍；
三套限贷
新政对项目回款和大户型
销售压力明显加剧，对刚
需小户型影响较小
1）坚持以震撼起价打动刚
需客层；
2）低首付垫促销，进一步
降低门槛最大限度笼络客
户；
3）以“落袋为安”原则坚持
小步快跑密集推盘，最大
化满足客户所需抢占市场
份额；
4）精准媒体与大众媒体结
合，加大跨区拓展客户力
度，联合派报公司跨区派
报扫街，举办乡镇电影巡
展等活动，为项目拓展更
多客户。
2011-2-22 “锡十条”：二套首付不低于60%、贷款利率不低于倍；第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率倍；本地人限购第三套，外地人限购第二套；备案价三个月内不得提高
2012-1-1 某市户口准入政策中规定的购房落户门槛面积由原来的100平方米降低为70平方米
2013-2-20 《国五条》：严格执行商品
住房限购措施，严格实施差
别化住房信贷政策。
持续深入的抑制改善与投
资导致本案大户型销售缓
慢；复式与商铺严重滞销
根据产品属性针对性制定
促销政策：大户型分批特
价促销；复式与商铺进一
步调整价差，重新包装推
广。
2014-5-1 某市购房落户政策降为60平米，放宽5项限制
小结：房地产市场宏观环境愈趋严从紧，市场改善和投资需求持续严重受抑。
在坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房的调控背景下，房地产整体市场演变以刚需为主导，改善需求受到极大抑制，投资投机已被完全清除市场。本案大户型、复式、商铺等改善及投资产品在一轮又一轮严格调控中难迎销售高峰。
某市新政中更注重对刚需的保护，如不断降低落户门槛，由原来100平米降低到70平米，再到2014年进一步降低到60平米，足见对刚需的政策利好支持。
2、土地合同执行情况
某房地产土地合同执行情况简表
项目时间节点说明
土地成交确认书签订2008-1-29 无
出让合同约定交付土地2008-12-30 政府因加油站拆迁、管线移除问题，
2009年4月与我司签订延期交付协议
书，交付时间延期至2009年9月30
日。
2011-12-11（签订《土地出让合同补
充协议》将最终竣工时间延后）
政府实际交付土地2009-11-3 经与政府沟通，11月份交地，我司相
应在2009年11月缴清土地款，办好
土地证，也节省了土地使用税，土地
延误交付未影响项目开工。
围墙砌筑完成2009-5-30 无
经验总结：土地交付相对顺利，期间也获得了政府的支持，7000余万元土地款在2009年11月缴清后即刻办好了土地证，土地使用税节省xx 万元。围墙砌筑时遇到村民阻挠，但在村里协助下顺利解决。
二、项目规划设计评估
该项目项目的规划设计经历了一些波折，耽误了数月时间。本项目总体规划设计和一期施工图由深圳机械院设计有限公司承担，该院主创人员前期未到过现场，仅凭照片和红线图设计，由于不了解某市当地市场情况，高层全部设计成塔楼，后在某市公司坚持下，经过市场调研改为板楼。原桩基及地下室设计存在重大隐患，为缩短审图时间，保证工程桩按期施工，对基础部分进行优化设计，以达到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隐患，于2009年10月11日上午，在某市市审图中心14楼会议室召开了该项目项目一期高层9#、12#、13#及地下车库桩基施工图预审及优化设计专题论证会。会议由某市审图中心结构专家、深圳机械院建筑设计有限公司和某房地产公司相关人员参加。根据专家意见及《地下工程防水技术规范（GB50108-2008）》的规定，地下室顶板厚度不应小于250，地下室顶板（塔楼以外部分）做成无梁楼板结构体系。地下室车库（塔楼以外部分）底板做成无梁筏板基础，底板标高抬高500左右，以减少水浮力。地下室车库（塔楼以外部分）桩基础以抗浮为主，地下室车库（塔楼以外部分）桩基础预应力管桩数量减少50%以上。采用桩筏基础，较原设计的承台桩基础施工总成本基本差不多。但可缩短承台土方开挖、砖胎模砌筑、保护层和防水施工的工期；而且，取消承台、增加底板厚度，提高了地下室底板抗渗能力，同时基础整体性提高，利于基础的不均匀沉降。
1、该项目项目建筑标准及设备选型
项目建造标准及类型备注
1、结构多层基础选型选用独立基础；高层为管桩加筏板；高
层主体结构为混凝土剪力墙；小高层和多层采用天然
地基，框架结构，小高层、17#楼设半地下室。基础设计等级均为乙级，结构安全等级均为二级；
2、外立面材料二层及以上采用弹性涂料、首层外墙采用外墙条形面
砖。外墙涂料颜色：米黄色、黑色、红褐色；空调板
底两遍外墙腻子；条砖颜色：红色、灰色
3、公共部分白色乳胶漆、地砖；
一期高层、小高层楼道为水泥地面，多层楼道地面为
石材；二期多层小高层地面为玻化砖，高层为水泥地
面
、电梯厅墙面白色乳胶漆、地面玻化砖，大理石门套
、大堂高层、小高层玻化墙地砖；多层玻化地砖，天棚白色
防霉防潮内墙涂料
不锈钢信报箱安装在大堂内
、屋面沥青卷材，层采用挤塑板，细石砼保护层，女儿墙
（防护墙）内外侧均为外墙涂料、女儿墙空间采用组
装式栏杆防护，多层檐口
4、地下车库一期：框架结构、无梁楼板；水泥地面、墙面为白色
内墙涂料。
二期采用框架结构，高层带自行车车库；有人防，地
下室梁板结构；水泥地面、墙面为白色内墙涂料一期出入口贴灰色条形PK砖，出入口顶采用钢架结构；二期出入口为外墙白色涂料，出入口维护采用装配式组合阳台栏杆，取消钢架顶棚
5、机电配置标准
、电梯标准品牌：HITACHI(日立) 型号/规格：高层单位:
HITACHI HGP-900-C O105；小高层住宅: HITACHI
HGP-900-C O90
、供配电系统本工程由市政统一引入二路10KV高压进线，共设计两
个高低压配电室，分区供电。商业部分与住宅分别独
立供电。其中一路高压为备用电源。
、动力照明系统1、房间暗盒、插座到位，安装白炽灯，
2、公共部位：设备到位，调试试运行完成
、防雷接地系统屋面避雷带，卫生间等电位
、通信网络系统每户客厅房间内预留86型暗盒。主线穿放至户内多媒
体箱。
、建筑设备自动化系统无
、有线电视系统预留86型暗盒，分线头穿至卧室内
、火灾自动报警系统一二层住户配有红外幕帘报警
、停车管理系统捷顺一卡通
、门禁系统（安居宝）RFID系统
、安防报警系统所有住户主卧设有紧急呼叫按钮
、电子巡更系统安全巡查签到
6、给排水配置给排水方案设计一次性完成。给水部分：以市政给水
管网为水源，在地下室内设蓄水池（消防水和生活水
分开）、生活水泵房：分中区和高区送水两个部分，
设置中区送水水泵机组一套和高区送水水泵机组一
套。与一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房内
设两台高区消防泵、两台喷淋泵、两台水幕泵，设室
内消火栓系统；地下车库设置自动喷水灭火系统。
、自来水系统水管安装到厨房，留有一个自来水龙头
、生活热水系统太阳能真空管
、雨水系统小区雨水管网接市政管网
、排水系统污水先进入小区化粪池，再接市政污水管网
7、制冷系统无
8、供暖系统无
9、新风系统无
10、通风系统地下车库、设备用房设置送排风、通风系统；地下室
部分房间设置排烟系统；公共卫生间设排风系统。二
期高层核心筒采用“三合一”前室，采用机械送风系统。
11、样板房一期项目共建有套样板房7套，硬装费用共计万元。
二期无样板房
12、售楼处位于一期2#楼商铺，266平米，硬装费用万元，硬装
单方造价万元。
2、设计和报建阶段重要节点完成情况
该项目一期：
工作任务开发目标值节点计划
（定稿）
实际值
延误天数
（开发目标/节
点计划）
备注
总体规划方案设计2009-6-30 2009-6-30 2009-6-30 0
总体规划方案报建2009-6-29 2009-6-29 0
建筑单体方案设计
单体方案设计报建
扩初设计2009-8-15 2009-8-15 2009-8-15 0 扩初报建2009-9-15 2009-9-15 2009-9-11 -4 园林景观设计2010-2-10 2010-4-30 2010-4-19 68/-11 桩基础施工图设计2009-8-30 2009-10-22 2009-10-22 53/0
桩基础施工图报建2009-9-30
《桩基础提前开工
许可证》办理
2009-10-23
施工图设计2009-9-15 2009-9-15 2009-9-2 -13
施工图报建（含审图）及建设工程规划许可证办理2009-10-25
（开发建议
书中无规划
许可证办证
节点）
2010-1-11 2010-1-11 78/0
样板房、售楼处
（会所）、大堂装
修设计
2010-3-31 2010-3-31 0
《建筑工程施工许
可证》办理
2010-1-15 2010-2-10 2010-2-10 5/0 该项目二期：
工作任务
开发目标值节点计划值
（定稿）
实际值
延误天数
（开发目标/节
点计划）
总体规划方案设计
总体规划方案报建
建筑单体方案设计
单体方案设计报建
扩初设计
扩初报建2009-9-11
园林景观设计2011-10-15 2011-10-15 2011-10-15
（第一版施
工图）
2013-3-10
（优化图）
229 非关键线路
桩基础施工图设计
桩基础施工图报建
《桩基础提前开工
许可证》办理
2011-3-12
施工图设计2010-9-15 2010-12-31 2011-1-28 135/28 消防前室调整
施工图报建（含审
图）及建设工程规
划许可证办理
2010-12-30 2010-12-30 2010-12-24 -6
样板房、售楼处
（会所）、大堂装
修设计
无无
《建筑工程施工许
可证》办理
2011-2-28 2011-3-25 2011-5-19 55 总包备案延迟
3、项目设计工作总结
1）某市公司一直没有专职设计人员，建筑规划设计、各分项设计缺乏统筹，专业设计衔接不到位，各专业的“错、漏、碰、缺”较多。例如卧室空调挂机开孔设计高度与飘窗顶板冲突，空调冷凝水排水不畅；飘窗侧板二次砖墙砌筑且厚度只有10公分，后期沿接接头处竖向裂缝普遍存在；二期高层消防立管在连廊内，影响使用功能，特别是每层的01室，开门不方便。
2）图纸深化设计不到位，很多细节问题全部依赖现场工程师和工程经理的经验和能力来解决，签证变更多，也不利于成本控制。
3）审图的质量还有待提高，集团应建立内部审图规范与细则。专业深化图间进行联合审图，尤其是景观设计图要综合考虑现场的实际情况。
4）产品设计要服从于营销。8000多平米复式房和高比例大户型，对销售影响都很大。
三、项目营销管理评估
截至2014年4 月30日，该项目住宅已售平米，占总可售面积的80%，其中多层和小户型全部售罄，剩余房源全部为大户型；商业可售部分已售平米，占总可售面积的34%。
1、项目市场定位评估
1.1.档次定位情况评估
阶段项目定位主诉求
一期入市及强销期某市北区首席·双学府·生态社区
4380元/平米起
轻松入主某市北区首席·双学府·生态人文社区
领御某市北区，16万平米品质大盘
一、二期交合阶段一期完美收官，二期载誉盛启
某房地产品质，眼见为实！
一期震撼实景呈现
4580元/平米起
二期82-140平米全能户型火爆上市
二期强销期金牌品质，全面升级
首付万起两房
首付万起大四房
二期82-140平米多层、小高层、高层火爆发售
清盘阶段运动·生态·健康
首付万起，惠享健康社区大四房
傍学校赚大钱·约80-135M2纯一层现铺发售总价72万起，泳池生态社区·复式花园院墅
小结：从一期“某市北区首席·双学府·生态社区”，到二期“金牌品质全面升级”，既旗帜鲜明的实现了本案在区域内价值标杆的绝对高位站立，又强化了本案某市北区金牌双学府的最大教育公共配套，同时强调了
本案作为生态高端居住人文社区的定位。全案推售过程中，在强化高品质标杆的前提下，更始终坚持以客户最为关心的震撼价格贯穿始末，目的在于有效拦截、吸引客户。
1.2.客户定位情况评估
类型项目定位客户实际情况
核心客户镇中心/镇周边居民/此区域经商
的新某市人50% 镇中心/镇周边居民/此区域经商的新某市人325
组，31%
重要客户
某市北区经济开发区/锡东工业
园企业员工
(含某市新市民)40% 某市北区经济开发区/工业园企业员(含某市新市
民) 551 组，53%
边缘客户市区被挤压出来的客户10% 市区被挤压出来的客户173组，16%
小结：客户定位差异：市区（市东）购买客户比例较高，高出原定位客户约6%比例；而某市北区镇本区域居民成交占比较原定位偏低。
主要原因：1）在于本案所处区域距市区距离较远，各区域置业门槛明显高于本案所属区域，如市东、崇安新城和新区板块，由于受到高房价的挤压和本案对于客群在生活、学习、工作各生活机能满足，对被某市北区区高房价挤压出来的客群有一定的吸引力。
2）由于某市北区核心片区占尽地段、规划优势，且大品牌开发商林立，产品线丰富，导致周边经济开发区内高管基本选择市东片区置业，而本案某市北区经济开发区企业员工成交比较高。
3）一方面在于房地产市场持续深入的调控，导致投资需求被严重挤压出市场；另一方面本案所属区域因大量安置房投入使用，当地客群匮乏，基本以满足刚需的自住置业为主。
1.3.项目产品形态及户型比例评估
开发建议书计划阶段各产品形态比例
序号产品形态单套面
积
（㎡）
套数
面积小计
（㎡）
占本类产品比例占总体产品比例
备注
套数比面积比套数比面积比
1住宅
多层（5F）
1.1.13房2厅1卫10811812763%%%% 1098872%%%% 110566160%%%% 111444884%%%% 1126672%%%%
1.1.22房2厅1卫81463753%%%% 8810885%%%%
89464107%%%% 906540%%%%
1.1.32房2厅2卫972194%%%% 982196%%%%
1.1.43房2厅2卫1206720%%%% 1216726%%%%
多层合计35636472%%%%
小高层
（9F）
1.2.16房3厅4卫125141745%%%% 13281056%%%%
1.2.24房2厅2卫133********%%%% 135648640%%%%
1.2.32房2厅1卫82564596%%%% 83322656%%%%
1.2.42房3厅2卫787549%%%% 794316%%%%
小高层合计29734501%%%%高层（18F、
27F）
1.3.12房2厅2卫1392278%%%%
1.3.23房2厅2卫
10213923%%%% 139344726%%%% 143507150%%%% 14410214688%%%%
1.3.32房2厅1卫
1028367%%%% 84342856%%%% 86504300%%%% 871028874%%%%
1.3.41房2厅1卫822164%%%%
高层合计58065326%%%%住宅合计1233136299
2商业物业
商铺1%%
商铺2655%%
商铺3（其
中50平方无
偿补充居委
日常运转经
费）
%%
商业物业合计%% 3物业
消防控制%%
配电房150%%
垃圾站64%%
办公物业
物业合计%%
总计140372%
竣工各产品形态比例
产品形态单套面积
（㎡）
套数
面积小计
（㎡）
占本类产品比例占总体产品比例
套数比面积比套数比面积比
一、住宅
1、多层住宅
、2房2厅1卫78-94 112 % %% %、3房2厅1卫110 232 % %% %、3房2厅2卫12 % %% %多层合计356 % %% % 2、小高层住宅
、2房2厅1卫82 88 % %% %、4房2厅2卫133 176 % %% %、2房3厅2卫165 11 % %% %、6房3厅4卫256-274 22 % %% %小高层合计297 % %% % 3、高层住宅
、2房2厅1卫83-87 288 % %% %、4房2厅1卫136-141 288 % %% %、2房3厅2卫 2 % %% %、6房2厅1卫278 2 % %% %高层合计580 % %% %
二、商业物业
商铺37-136 29 % %% %三、物业
物业用房%%社区服务%%门卫%%销控中心%%物业小计100%%合计1262
项目产品形态比例主要变化情况
产品形态开发建议书阶段指标竣工指标偏差情况
面积
（㎡）
占总面积比面积（㎡）占总面积比面积（㎡）偏差率
一、住宅
1、多层住宅
、2房2厅1卫% %
、3房2厅1卫% %
、3房2厅2卫1446 % % 多层合计% %
2、小高层住宅% 0
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
XX工程 工程质量评估报告 （R-7.5.1-04） 总监理工程师： 单位技术负责人：
乌鲁木齐铁建工程咨询有限公司库尔勒项目监理站 年月日
XX工程 工程质量评估报告 1工程项目概况 1.1工程名称： 1.2工程地点： 1.3建设单位： 1.4勘察、设计单位： 1.5施工单位： 1.6项目总投资：总投资万元（暂控） 1.7建筑规模： 1.8结构形式： 1.9工程工期：计划年月日开工，年月日竣工，总工期：天（日历日） 2质量评估的依据 《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001） 《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）
《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002） 《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002） 《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001） 《木结构工程施工质量验收规范》（GB50206-2002） 《屋面工程施工质量验收规范》（GB50207-2002） 《地下防水工程施工质量验收规范》（GB50208-2002） 《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001） 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002） 《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002） 《电梯工程施工质量验收规范》（GB50310-2002） 《设工程项目管理规范》（GB／T50326-2001） 《铁路混凝土与砌体工程施工质量验收标准》TBl0424—2003 《铁路轨道工程施工质量验收标准》TBl0413—2003 《铁路路基工程施工质量验收标准》TBl0414—2003 《铁路桥涵工程施工质量验收标准》TBl0415—2003 《铁路隧道工程施工质量验收标准》TBl0417—2003 《铁路给水排水工程施工质量验收标准》TBl0422—2003
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
项目评估报告范文 一、项目开发背景 为加强行政、事业单位的财政资金归口管理，农行德江县支行在上级行的指导帮助下，实行上下联动公关，大力拓展机构类法人大客户，经德江县委、政府多次协调研究，决定于二○○五年一月一日正式起动运行社保工作，将养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险全部纳入该局核算，对这些资金进行集中管理，有利于社会的保障与稳定，更有利于公共的财政体系建设， 新成立的德江县社保局因涉及的单位与个人较多，资金规模较为可观而成为各家金融机构的竞争热点，农行德江县支行在上级行的大力帮助下，在本行领导的亲自关公下，争取到了县委、政府的同意，将该局的所有账户开设在我行，从而赢得了项目的合作权。 二、项目基本情况 1、德江县社保局的管理范围 德江县社保局是德江县财政局下属的二级局，负责对德江县所有行政、企事业单位的养老、医疗、失业、工伤、生育实施集中核算、集中计发。并为每一统管单位建立内部账户，分户核算管理。 2、集中资金的范围和预测资金量 德江县社保局只在一家国有商业银行开设一个银行存款账户，集中核算单位、个人的养老金、医疗金等资金均要纳入一家银行的帐户内进行统一管理，且由代理银行统一代发。其集中养老金、医疗金、失业金等资金流量约500万元，留存金融部门资金月均300万元；代发单位、个人“三金”，总人数为5000人，“三金”支出总额为500万元，留存金融部门资金逐月累计年末可望达1500--2000万元。 3、项目建设安排 德江县社保局计划把县直行政、企事业单位一次性集中起动，所有前期工作均已到位，现仅欠一部分办公设备（附后表）。 三、农行争取社保局账户的重要性 近几年，虽然我行存款总量与增量的市场份额均在本地区金融同业排名第一，但是我行经营资金超负荷运转的状况仍然没有得到根本地解决，组织存款工作仍是 我行的工作中心与重点，作为经济不发达的德江县来说，财政性存款及行业系统资金在市场存款总量中占着十分重要和举足轻重的作用，因此，争取德江县社保局账户对于我行组织存款、带动中间业务的发展具有长远的重要意义。 第一、缓解存贷比例高、资金负荷重的矛盾。截至2003年末，我行各项贷款总额亿元，各项存款总额仅亿元，贷差 亿元，存贷比例达％，向上级行借款亿元，因存款组织不足，每年均向上级行借款，严重制约我行扭亏与消化历史包袱的进程。 第二、保住存款市场份额并有效拉动存款增长。因地区经济落后及国家国企改革，公司客户除烟草行业外已屈指可数，较好的电信、移动因财务一体化实行收支两条线管理后滞留地区存款较少，企业存款难以有效增长，而今年我行储蓄、机构存款增长 亿元，占我行存款增量的 ％，因此，社保局账户及代发“三金”业务能拉动我行储蓄、机构存款的稳定增长。否则，丢掉这一关键账户就意味我行失去一个大系统客户。 第三、改变账户归属的历史原因造成我行机构客户存款有效增长不足的现状。因计划经济体制下国家专业银行按行业分工及未抓住80年代账户清理的商机，导致我行占有的行政事业、机关团体客户账户市场份额低的现状，严重制约机构存款的有效增长，现在如果能将
XX项目后评估报告 XX公司 2016年XX月XX日
一、目录 二、摘要 (4) 三、项目概况及经营决策 (4) 1项目概况 (4) 2项目技术经济指标 (4) 3项目关键指标完成情况 (4) 4项目经营决策 (4) 5项目开发策略 (4) 四、项目定位评估 (5) 1产品各项指标 (5) 2经验总结与教训 (6) 五、营销工作评估 (6) 1项目推广评估 (6) 2销售评估 (6) 3客户统计分析 (6) 4库存分析 (7) 5工程形象进度与销售结果的分析 (7) 6经验总结与教训 (7) 六、前期审批工作评估 (7) 1主要审批流程及审批要点的分析说明 (7) 2主要审批项目完成周期分析 (7) 3经验总结与教训 (7) 七、项目规划设计评估 (7) 1规划设计指标 (7) 2规划设计 (8) 3设计阶段成本控制要点 (8) 4设计流程管理 (8) 5设计优化 (8) 6设计变更 (8) 7规划设计与审批 (9) 8设计费用控制 (9) 9设计图纸管理 (9) 10展示区设计总结 (9) 11园林景观设计总结 (9) 12室内设计总结 (9) 13二次设计工作总结 (9) 1 / 17
15经验总结与教训 (9) 八、项目进度、工程管理评估 (9) 1开工准备 (10) 2施工过程管理 (10) 3竣工验收组织管理 (11) 4设计对工程施工的影响 (11) 5主要承包商、供应商评价 (11) 6经验总结与教训 (11) 九、项目财务管理评估 (11) 1资金来源分析 (11) 2投资总额 (12) 3融资方案及其财务费用 (12) 4销售收入 (12) 5投资回收期 (12) 6盈亏平衡点 (12) 7净利润 (12) 8净利率 (12) 9内部收益率 (12) 10经验总结与教训 (12) 十、项目成本管理评估 (12) 1拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析 (13) 2产品定位与成本控制的协调管理 (13) 3规划设计与成本控制的协调管理 (13) 4招标采购与成本控制的协调管理 (13) 5招标采购分析 (13) 6项目合约情况 (13) 7过程成本动态控制 (13) 8招标采购存在的主要矛盾与问题 (14) 9供应商评价 (14) 10战略采购执行情况 (14) 11成本经验数据沉淀 (14) 12经验总结与教训 (14) 十一、项目人力及行政管理评估 (14) 1项目人力资源组织架构及编制评估 (14) 2项目人力资源管理评估 (14) 3项目人力资源成本及单位效能评估 (14) 2 / 17
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
项目后评估报告 ____年____月
目录 项目后评估报告 (1) 目录 (1) 1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） (3) 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据支持） (3) 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (4) 4.项目工程后评估（工程管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (5) 5.项目营销后评估（营销管理部门主导编制） (6) 6.项目成本后评估（成本管理部门主导编制） (7) 7.项目客服后评估（客服管理部门主导编制，工程/物业参与） (10) 8.其他 (10)
1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） 1.1.项目名称 1.2.项目区位 1.3.项目规模 1.4.项目产品组合 1.5.项目建设单位 1.6.项目总包单位 1.7.项目监理单位 1.8.其他 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据 支持） 2.1.项目运营总体回顾 2.1.1.项目结果对公司战略发展的贡献 2.1.2.项目结果对可研报告的验证情况 2.1. 3.项目结果对运营目标书的验证情况 2.1.4.项目结果对公司整体财务状况的影响 2.1.5.项目成功标尺回顾 a)销售净利润率 b)项目内部收益率IRR c)一次性交房成功率 d)推盘计划及年度签约额 e)项目一级计划达成率 2.1.6.项目管理成功标尺回顾 2.2.拿地到项目开工、开盘工期
a)成本偏差率（与目标成本基准版比较） b)向公司其他项目团队输送人才数 c)项目运作模板使用说明 2.2.1.公司成功标尺回顾 a)项目品牌知名度增长情况 b)单项目年度销售额区域排名 2.3.项目运营要点回顾 2.3.1.项目运营大事记（根据实际情况填写） a)获取土地时间 b)开工时间 c)样板区开放时间 d)开盘时间 e)销售回款达 ___% f)交付时间 g)项目主体清盘时间 h)车库/车位开盘时间 i)其他 （注：项目获得区域/省级/国家级奖项的情况，应逐项详细列入） 2.3.2.项目运营指标对比 2.3.3.项目运营成功点分析 2.3.4.项目运营不足点分析 2.3.5.项目运营不足点分析 2.4.提升建议 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参 与） 3.1.项目定位回顾
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分
第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。
法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**
南京审计学院二级学院：工学院班级: 2011工程管理 1 班 项目评估课程设计题目：某小型化纤项目项目评估组别：第二组 " 组长姓名：XXX 任务：统筹全局并得出评估结论得分：组员1姓名：XXX 任务：计算财务数据及成果整理得分：组员2姓名：XXX 任务：编制辅助报表和基本报表得分：组员1姓名：XXX 任务：计算财务指标及财务分析得分：组员5姓名：XXX 任务：不确定性分析和社会评价得分：组员2姓名：XXX 任务：财务分析及风险分析得分： ， 指导教师XXX
二0一四年五月 课程设计成果目录大纲 】 一、概述 (3) （一）项目概况 (3) （二）编制依据 (3) （三）计算期 (3) （四）固定资产投资 (3) （五）利息 (4) > （六）流动资金 (4) （七）目标市场及产品售价 (4) （八）产销计划 (4) （九）其他参数 (4) 二、财务基础数据估算 (5) （一）总投资额估算 (5) （二）总成本费用 (6) 、 （三）销售收入 (7) （四）税金及附加 (7) （五）利润 (7) 三、资金筹措 (8) （一）项目资本金 (8) （二）债务资金 (8) 四、基准收益率的确定 (8) ： 五、财务分析 (8) （一）计算财务效益指标 (8) （二）静态分析法进行财务评价 (9) （三）动态分析法进行财务评价 (9) （四）盈利能力及偿债能力分析 (9) （五）财务生存能力分析 (10) 六、不确定分析和风险分析 (10) |
（一）不确定性分析 (10) （二）风险分析 (11) 七、社会评价 (11) 八、评价结论 (12) 九、附表 (13) （一）附表1-1：投资计划与资金筹措表 (13) （二）附表1-2：总成本费用估算表 (14) ^ （二）附表1-3：全部投资现金流量表 (15) 一、概述 （一）项目概况 某新建小型仿真丝项目属于新设项目法人项目。该项目经济评价是在市场需求预测、建设规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方面比选之后，确定了最佳方案的基础上进行的。 ， 项目生产国内外市场均有需求的某种仿真丝产品。生产设备既有国外引进也有国内购买。 厂址靠近铁路、公路，交通运输方便。原料和燃料供应有保障。水电供应可靠。 该项目主要设施包括生产主车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 （二）编制依据 1、国家发展改革委员会、建设部.《建设项目经济评价方法与参数》第三版， 北京：中国计划出版社，2006 2、黄有亮、徐向阳、谈飞、李希胜.《工程经济学》第二版，南京：东南大学 出版社，2006 ） （二）计算期 建设期2年，生产期15年，其中，投产期为一年，生产负荷为80%。（三）固定资产投资
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
房地产估价报告 估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告 委托方：* * * 估价方：江西老楼地产顾问有限公司 估价人员：*** *** *** *** 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值 估价时点：**** 年 * 月** 日 估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日 估价报告编号：老楼评字[2007]G 号 报告仅供：南昌市商业银行 老楼地产 南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室 电话: 6397690 传真: 邮政编码:330006
目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假定和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一) 个别因素分析 (二) 区域因素分析 (三) 市场背景分析 (四) 最高最佳适用分析及快速变现能力 (五)估价技术路线及估价方法采用 (六) 估价测算过程 (七) 估价结果确定 六、附件 （一）预估税费 （二）物业查勘表 （三）物业位置图 （四）物业照片 （五）产权资料复印件 （六）注册房地产估价师资格证书 （七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照 一、致委托方函 ***阁下： 承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为： ￥***,***元，大写人民币：元整。 评估结果表 法人代表： 江西老楼地产顾问有限公司 **** 年 * 月** 日
项目评估报告范文 xxx： 一、概况 （一）企业概况 ××制药厂隶属于××省医药管理局，是××省医药工业重点企业之一。该厂位于××市西郊，全厂占地面积××万平方米，建筑面积××万平方米，现有固定资产原值×××万元，净值×××万元。有七个生产车间，一个辅助车间。现有职工1890人，其中各类专业技术人员491人，占职工总数的26％，技术力量雄厚。为了开发新产品，使企业更具竞争力，他们还建立了一个具有较先进的仪器设备的药物研究所，并与十几家科研单位、大专院校建立了科研协作关系。该厂近年来有了较大发展，目前生产的品种有片剂、针剂、栓剂、抗生素原料药、琥乙红霉素等100多个品种和规格，19××年产值已达×××万元，比上年提高10．2％，实现利税××万元，比上年增长119％。产品品种、产值、产量、销售收入等八项指标均创历史最好水平，是省效益十佳单位之一。预计今年的利税总额将达到×××万元。该厂目前有六种产品被评为省优产品，产品已行销全国28个省、市、自治区，并有部分出口。企业资产负债情况见下表。表格（略）。 （二）项目概况 ××制药厂发展抗生素新品种项目的主要品种为克菌灵原料药，并利用原有针剂车间加工针剂。克菌灵主要用于各种敏感菌所致的各种感染，如肺炎、支气管炎等。其优点是疗效高、用量小、分布广、在体内维持时间长、无交叉耐药性、毒性低、副作用小。该药属国内新开发产品，具有较强的生命力。19××年×月×日，××省医药管理局以×药计字第×号文批复了“关于对××制药厂发展抗生素新品种项目建设书”的报告（见附件）。19××年×月×日以×药计字第×号文批复了由××市经委主持审查并通过的项目可行性研究报告。目前，
成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) ?项目概况及评估综述? (4) ?项目投资管理评估? (5) ?项目规划设计工作评估? (9) ?项目营销工作评估? (16) ?项目进度、工程管理评估? (28) ?项目成本管理评估? (35)
核心内容提要 ?投资管理评估? 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 ?财务管理评估? 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 ?规划设计工作评估? 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 ?营销工作评估? 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
四川省×××供水及管网工程项目 后评价报告 ×××工程咨询有限公司 二○○六年十一月 目录 一、项目概况------------------------------------------------------2 （一）项目情况简述------------------------------------------------2 （二）项目决策目标和目的------------------------------------------2 （三）项目主要建设内容--------------------------------------------3 （四）项目实施进度------------------------------------------------3 （五）项目总投资--------------------------------------------------4 （六）项目资金来源及到位情况--------------------------------------5 （七）项目运行及效益现状------------------------------------------5 二、项目实施过程总结----------------------------------------------6（一）项目前期决策总结--------------------------------------------6 （二）项目实施准备工作--------------------------------------------7 （三）项目建设实施总结--------------------------------------------8 （四）项目运营情况------------------------------------------------------------------------9 三、项目效果和效益评价--------------------------------------------11 （一）项目技术水平评价--------------------------------------------11 （二）项目财务经济效益评价----------------------------------------11 （三）项目经营管理评价--------------------------------------------13