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滨河湾营销推广策划方案目录第壹部分：市场概述第贰部分：项目定位一、房地产现状分析一、综合定位二、项目概况二、其它定位三、目标客户分析三、行销方向定位第叁部分：营销推广策略第四部分广告运作建议一、市场推广策略一、广告策略执行计划二、公关策略二、广告发放时间计划三、销售策略三、前期广告发布计划扼要第壹部分：市场概述除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准一、房地产现状分析（一）、2007中国房地产市场分析1、2007年中国房地产市场发展风险趋势分析2007年是继2006年后的又一个房地产“政策年”。
从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。
这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。
展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。
因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。
热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。
应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。
土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。
这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。
从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。
铂金水岸下阶段营销工作计划铂金水岸销售部二00七年八月一、推广目标：7、8月份一般处于房地产销售过渡阶段，由于铂金水岸的入市抚州房地产市场显得格外活跃。
而且，抚州房地产市场弥漫着较强的火药味。
面对即将来临的9-11月份的销售高峰，各大楼盘早已蠢蠢欲动，准备抢占各自的目标市场。
9-11月份作为铂金水岸本年度第二个销售周期的开始，铂金水岸下半年能否实现预期目标意义重大。
从7月21日铂金水岸1期第一批房源认购至今，销售量已超过60%，而其他房源计划在9月初陆续推出。
而现在铂金水岸主要面临以下问题：1、如何将铂金水岸销售热度延续下去，让市场对铂金水岸保持整体的高关注度？2、如何将一期大户型和小高层产品以最快和最有效的方式推向市场，并赢得市场竞争地位和客户认可，完成今年下半年的3万平米的销售目标？3、在提升项目知名度的同时，如何塑造和提升企业和项目的整体形象，让铂金水岸和德昌投资真正成为抚州市民心中的品牌楼盘和品牌开发商？本项目是一个分期开发的大型项目，在一期下一阶段的推广中应该非常注重衔接，减少关注度的流失，从而节省推广成本，扩大宣传效果。
另外，作为本公司在抚州的第一个楼盘，通过塑造楼盘良好形象从而提高企业知名度和美誉度，为公司的长远发展打好品牌基础，是必须考虑的问题。
综合以上分析，下一阶段的媒介推广目标如下：A.继续挖掘和提升项目和一期产品卖点，通过各媒体的组合挖掘潜在客户，完成现阶段的销售目标。
B.通过集中有效的媒体推广，进一步提升企业和楼盘品牌形象，让市场对铂金水岸保持整体的高关注度。
C.在客户群较为集中的区域，通过巡展和媒体配合迅速占领市场，既有效的节约推广成本又能快速形成羊群效应。
二、媒体组合：在房地产大战中，最先开始的是广告大战。
当广告先入为主地进入消费者心中，这种第一印象往往对后期营销起到举足轻重的影响。
但目前的市场上有个现实，就是广告投放量大的项目不见得销售最好。
所以媒介投放必须从产品组合出发，结合产品自身条件，塑造卖点，力争在与其他项目竞争中创造有“比较优势”的卖点和诉求，才能争取到营销的主动权。
清华园|开盘后推广执行计划|客户：御苑置业服务单位：陕西豪仕地产企划机构委托项目：清华园项目目录第一部分引言第二部分项目前期分析第三部分下阶段推广策略阶段划分第四部分各阶段推广文案表现第五部分媒体选择费用预算第一部分引言曾经我们赋予清华园这样的精神：书卷味的、时尚的、幽静的、创意的、值得投资的小户公寓建立了本案的社会知名度和影响力。
以目标购房群体特定的地点、事件、行为、喜好来锁定潜在客户群体，通过人群的生活状态充分的进行表达。
通过大量的软、硬广告持续炒作在消费者心中建立起“清华园”清晰的市场地位，开盘后的销售将何去何从，深层次的需求在那里？通过项目前期销售分析将进一步挖掘，以作为和该人群进行交流和沟通的重要阶层语境。
将会把项目阐述的更加明朗！第二部分项目前期分析曾经消费者用行动来证明我们的努力！自07年9月下旬截止到10月开盘前“蓄水”客户284组。
小定客户117组，截止到10月底共计完成销售签约82套，大定13套，合计：95套，顺利完成清华园开盘热销的任务，截至目前剩余92套小户型。
一、剩余房源：户型1号3号4号5号6号7号10号11号房号401--1901 1503-1903、1403 304—1904 505、605、1005、1105、1305—19051006—1906 407、507、907、1207、130、1407、1507、1707——1907171—1910、910、1110、1410311—711、911—1911数量16 6 17 11 10 10 6 16从上图可以看出81.39平米和54.52平米剩余较多。
二、销控建议：在下阶段销售过程中主要控制面积与户型比较好的房源，主推滞销房源，在阶段性销售中控制好优劣房源比例，从而达到好房卖好价，产生效益最大化。
第三部分下阶段推广策略阶段划分一、整体设计思路构想：通过前期的销售客户构成情况来看，投资客户所占比例比较大，而项目初期预计的年轻客户所占比例很小，在后期的销售过程中我们将确立以“幸福相约、财富共赢、欢乐新年、亲情无限”为下一阶段的推广思路，开展4个主题推广活动，进行强有力的情感沟通，给客户全新的体验！1、推广主题：“幸福相约”（2007年11月10日——2007年11月30日）2、推广主题：“财富共赢”（2007年12月1日——2007年12月20日）3、推广主题：“欢乐新年”（2007年12月21日——2007年元月10日）4、推广主题：“亲情无限”（2007年元月10日——2007年元月30日）二、活动策略：1、通过项目滞销户型，进行优惠折扣活动来吸引购房者眼球！快速消化滞销房源！加大对老客户的奖励政策，通过老客户优惠计划，推动项目的销售！2、利用SP活动制造话题，提升项目价值。
2007年下半年营销中心工作计划
一、做好网建全面提升的各项工作
1、加强农村市场服务和管理；
2、组织开展零售客户的库存采集工作；
3、进一步优化、规范业务流程，提高效率，科学管理。
二、重点开展“按客户订单组织货源”工作
1、开展“按客户订单组织货源”推广工作的培训；
2、优化需求预测流程、内部运作流程和业务操作规范；
3、加强消费引导和重点品牌培育力度；
4、做好订单分析、品牌分析、市场需求预测工作，逐步提
高预测准确率。
三、认真落实客户关系管理各项工作
1、做好客户服务细分、合理定量等基础工作；
2、进一步提高客户服务水平；
3、健全和完善客户动销台帐、客户经营指导建议书的发
放、使用；
4、继续开展零售客户的培训工作。
四、强化营销人员培训，提高营销队伍整体竞争力
1、加强对各县区营销人员V3系统熟练运用的培训，提高
对业务流程的信息化操作水平；
2、加强营销人员业务知识、相关法律法规的培训、学习。
2007年远洋一方营销计划框架1、市场情况简析1.1.区位价值本项目地处东五环外，通惠河以南，城铁八通线官庄站和双桥站之间。
本项目所在区域位于以CBD为核心的东部商务区与北京市“十一五”计划重点发展的通州新城之间。
首先，在以CBD为核心的东部商务区迅猛发展的带动下，必将催生东部地区的配套住宅需求，本项目正处于CBD东部商务区所辐射的居住配套区内；其次CBD东部商务区和通州新城的迅速发展必将带动整个东部地区价值的提升，市场潜在需求巨大；第三，整个东五环至通州之间区域属于重点发展区域的过渡带，在CBD东部商务区和通州新城飞速的发展所产生的辐射下，本区域内的市政、交通、生活配套都将在短期内得到大幅度提高。
本项目位于官庄地铁站以南，距城铁八通线约900米，紧邻双桥东路，南北贯穿朝阳路、京通快速路、京沈高速，交通情况便捷。
项目周边住宅市场发展成稳步上升趋势，所针对的客户群体简单分为三类：官庄本地区的地缘客户；CBD东部商务区客户；投资型客户，市场需求潜力巨大。
1.2.项目周边项目简介本项目周边住宅市场总体平均价格在8300元/平米上下，项目多以高密度中小户型为主，且规模较小，目前多以基本售罄，而大规模、房源充足的中上档次项目较少。
各项目内普遍没有市政水源引进，多数项目都是靠深井水入户解决日常饮用水及生活用水，水质较差。
与本项目能够形成明显竞争关系的以东一时区和北京新天地为代表。
东一时区与本项目仅一路之隔，遥遥相望，其一期已经全部入住，二期和三期紧邻9万平米自建公园，目前还没有正式销售，预计会于一方同期推出。
从产品上讲该项目后期与一方差别不大，均以中小户型为主。
北京新天地位于京通快速路以北，杨闸环岛东北角，项目共分5期开发，规模较大，楼层较高，目前项目已经具备一定整体形象，目前在售的第三期均价在8300元/平米左右，预计今年年内与一方同时开盘。
从产品上讲该项目与一方基本一至，但密度较大，容积率在3以上，几乎全部是28层高板。
巴塞罗那一期营销策划方案沈阳精仕蓝叁策划2007年1月16日星期二目录Part 1、本案SWOT分析篇Part 2、全案营销推广节奏篇Part 3、一期营销整合策略篇Part 4、景观概念提炼篇Part 5、价格建议篇Part 6、一期广告策略及卖点整合篇Part 7、一期各阶段策略及工作安排篇Part1、本案SWOT分析篇依据项目的宗地特征、规划特色，景观优势等，通过市场的横向比较，经过对比分析后得出以下结论：优势：劣势机会点威胁点Part 2、全案营销推广节奏篇1、营销指标设定1. 1、2007年销售指标：5.6万平米，销售率达到整体：21％1.2、2008年销售指标：8万平米，销售率达到整体：50％1.3、2009年销售指标：10万平米，销售率达到整体：88％1.4、2010年销售指标：3.4万平米，销售率达到整体：100％2、整体销售周期划分3、一期、二期组团划分3.1一期组团划分3.2二期组团划分4、各组团销售节奏及时间节点5、营销推广周期划分5.1一期营销周期划分5.1.1时间界定：2007年3月——2008年7月5.1.2形象建立期（一组团预热期）时间：2007年3月——5月目标：大量的累计客户，至少达到1000组工作重点：项目信息的渗透，形象的树立等，吸引客户到临时咨询中心。
5.1.3形象＋产品的推广期（一组团上市销售期）时间：2007年6月——7月目标：上市一周内热销300套，销售达到推出房源量的75％工作重点：——开盘上市，将项目的销售推向第一个高潮；——二组团上市的筹备。
5.1.4形象深入推广期（二组团上市销售期）时间：2007年8月——2008年2月目标：二组团销售达到推出房源量的85％工作重点：——二组团的上市销售——一组团的剩余房源的消化5.1.5品牌形象的确立期（三组团上市销售期）时间：2008年3月——7月目标：三组团销售达到推出房源量的85％工作重点：——三组团的上市销售——一组团、二组团剩余房源的消化5.2二期营销周期划分5.2.1时间：2008年8月——2009年年底5.2.2一组团预热期时间：2008年8月目标：将二期项目的上市信息传递出去，累计客户量至少达到上市房源量的3倍。
