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附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《合同出让国有土地使用权规定》等有关规定和土地估价国标、行业原则，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地运用管理司、中华人民共和国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1合用范畴在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及地价评估，以及因调节土地使用条件、发生土地增值等状况需补缴地价款评估，合用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及地价评估，可参照本规范执行。
2引用原则下列原则所包括条文，通过在本规范中引用而构成本规范条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范各方应使用下列各原则最新版本。
GB/T 18508-《城乡土地估价规程》GB/T 18507-《城乡土地分等定级规程》GB/T 21010-《土地运用现状分类》GB/T 28406-《农用地估价规程》TD/T 1052-《标定地价规程》TD/T 1009-《都市地价动态监测技术规范》3根据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国都市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《合同出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约运用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理告知》（国发〔〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理决定》（国发〔〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定程序和办法，参照本地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴地价款。
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
房地产、土地估价的收费标准
国家计委1283号文
国家发展计划委员会文件
计价格[1999]1283号
关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知
各省、自治区、直辖市物价局(委员会)、计委(计经委)、中国工程咨询协会: 为规范建设项目前期工作咨询收费行为，维护委托人和工程咨询机构的合法权益，促进工程咨询业的健康发展，我委制定了《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，现印发给你们，请按照执行，并将执行中遇到的问题及时反馈我委。
附:建设项目前期工作咨询收费暂行规定
房地产评估的收费标准
根据国家计委、建设部[1995]971号文件，房地产评估的收费标准如下
范围标准累计金额(万元)
100万以下部分5‰ 0.5
100-1000万部分 2.5‰ 2.75
1000-2000万部分 1.5‰ 4.25
2000-5000万部分0.8‰ 6.65
5000-8000万部分0.4‰ 7.85
8000-10000万部分0.2‰ 8.25
10000以上部分0.1‰
土地评估收费标准
根据国家计委、国家土地管理局《计价格[1994]2017号》文件，土地评估收费标准如下
范围标准累计金额(万元) 100万以下部分4‰ 0.4
100-200万部分3‰ 0.7
200-1000万部分2‰ 2.3 1000-2000万部分 1.5‰ 3.8 2000-5000万部分0.8‰ 6.2 5000-10000万部分0.4‰ 8.2 10000以上部分0.1‰。
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目的经济评价通常包括以下几个方面：
1.项目投资成本评价：评估项目的建设、土地、设备、劳动力等各项投资成本，确定项目总投资额。
2.项目现金流评价：对项目每年的权益收益现金流进行评估，包括收入、支出、折旧、维修等，计算净现值、内部收益率等指标。
3.项目市场竞争分析：分析项目所属地区市场的潜在需求、竞争力、潜在风险和市场前景，确定项目的市场竞争策略。
4.项目财务风险评估：评估项目财务风险，包括现金流预测不准确、政策风险等因素可能导致项目的财务风险增加。
5.项目社会效益评价：评估项目对当地经济、社会、环境等方面的影响，以确保项目对当地的投资所产生的完整性和可持续性。
以上是房地产开发项目经济评价的主要方面，可以综合运用多种分析方法进行综合评价。
房地产开发工程评估第一节房地产开发工程投资与本钞票费用估算一、房地产工程总投资〔一〕房地产工程总投资的构成房地产工程总投资是指在开发期内〔开发期是指从房地产工程研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间〕投进的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。
要紧包括开发建设投资和经营资金。
房地产工程总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用.1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投进的各项费用。
要紧包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。
〔二〕房地产工程开发建设投资的估算1、土地费用估算。
房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费用。
房地产工程取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
要紧有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资进股土地的投资折价。
〔1〕土地征用拆近费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
1〕农村土地征用拆迁费要紧包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。
2〕城镇土地拆迁费要紧包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及关于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁治理费和拆迁效劳费等。
〔2〕土地出让地价款。
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。
房地产开发建设项目土地价格评估
以合适的价格拿到目标土地是房地产项目开发的前提条件和获取利润的关键因素，而对目标土地正确估价是房地产开发建设投资决策的重要依据。
随着通过拍卖竞买的方式获得土地使用权成为房地产开发建设获得土地的主要方式，做好土地估价工作的重要性日趋明显。
从某种意义上说，土地估价工作关系到房地产企业的战略发展。
1房地产开发建设对土地价格评估的意义和目的
土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂，是人类社会赖以生存的物质基础。
土地既是资源也是资产，尤其是城市用地，它是由人类开发和再开发而形成的。
土地是房地产业发展必不可少的物质基础，房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施"七通一平"等。
在房地产开发项目中土地价格的评估工作对房地产开发的投资决策至关重要。
对于房地产开发建设商来说，只有认真分析宏观经济的走势，准确预测房地产的需求趋势，综合运用各种技术手段，才能客观地评估目标土地的价格，从而取得土地的使用权。
2房地产开发建设土地价格的综合评估
在土地估价中最基本的三种估价方法是：收益法、比较法、成本法，其它估价方法的理论依据不外乎是上述三种价格形成理论中的某一种，只有形式略有变化而已。
综合评估法就是综合对需要进行评价的土地分别以上述三种方法计算并得出结果，再分析需要评价土地的特点、用途及项目开发获利模式后，对每种方法赋予相应的权重，综合评价该土地的价格。
2.1收益法
收益法(incomeapproach)，又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将土地预期未来各年正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化)，求取待估土地在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
土地估价收益法的公式为：
①未来各年的收益不同，依次为：a1a2，an，相应的资本化率为：r1，r2，，rn，并假设各年纯收益的现值分别为：V1，V2，，Vn，则有：
2.2比较法
比较法(MarketComparisonApproach)，或称市场比较法，是将待估土地与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似土地进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估土地在一定时点、一定产权状态下市场价格的一种估价方法。
比较法的公式为：
假设待估土地的价格为Pa，己知类似土地的市场价格为Pb，
2.3成本法
成本法(costapproach)，是以待估土地所需的必要而正常的成本为基础估算待估土地在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。
成本法的估价公式为：
V=CA+CB+S+T(5)
式中，V-待估土地的地价；CA-土地取得成本；CB-土地开发成本；S-土地增值收益；T-正常利税，按国家相关规定计算。
3房地产开发建设实例分析
案例一：
某项目土地面积为27227.8平方米(合40.8417亩)，开发用途为住宅，出让年限为70年，起报价为1980.4万元。
主要规划指标：总建筑面积≤40000平方米；绿地率≥35%；建筑密度≤40%；建筑高度≤22米。
通过利用收益法、比较法、成本法对该地块进行测算：收益法计算结果：V1=2682万元；比较法计算结果：V2=3225万元；成本法计算结果：V3=2877万元
分析：此项目土地为住宅用地，为开发销售运作模式，采用成本法最为合理，而比较法，可能会因为类似案例较少，且具有个性会存在误差，收益法只是利用目前租赁收益进行计算，而目前房地产收益销售明显高于租赁收益，综合这些因素，各种计算方法计算权重如下：收益法所占权重：i1=0.15；比较法所占权重：i2=0.35；成本法所占权重：i3=0.5
则该块土地的价格即竞买报价临界值为：
=2682×0.15+3225×0.35+2877×0.5
=2969.55万元
案例二：
某项目土地面积为24014.6平方米(合36.0219亩)，开发用途为商业，出让年限为40年，起拍价为6073.77万元。
主要规划指标：总建筑面积≤85000平方米；绿地率≥20%；建筑密度≤35%；建筑层数不超过16层。
通过利用收益法、比较法、成本法对该地块进行测算：收益法计算结果：V1=9647万元；比较法计算结果：V2=7514万元；成本法计算结果：V3=8695万元
分析：此地项目土地为商业用地，为开发租赁运作模式，采用收益法最为合理，比较法可能会因为案例具有个别性而存在误差，成本法由于成本不等于市场价格所以只是辅助方法，综合这些因素，各种计算方法计算权重如下：收益法所占权重：i1=0.4；比较法所占权重：i2=0.3；成本法所占权重：i3=0.3
则该块土地的价格即竞买报价临界值为：
=9647×0.4+7514×0.3+8695×0.3
=8721.5万元
通过以上两个案例可以看出，每种方法的权重对地价的影响较大，在选取权重时应考虑多方面的因素，但不同的项目开发获利模式是每种计算方法选取权重的重要因素，对于有收益或潜在收益的项目收益法的权重较大，有丰富交易案例的土地估价比较法的权重较大，所有的开发项目均会发生一定的成本或费用，所以各种土地估价均可从成本角度进行评估，但那些收益性和有丰富市场资料的项目一般不采用成本法，即使采用，也只是一种辅助方法。
对于一些不适合一种或两种评估方法的项目，也可仅采用一种或两种适用的方法赋予权重进行评估，以求更合理的考虑土地影响因素，得到更加真实的土地价格。
房地产开发建设结束语
土地的综合评估法是在传统土地价格评估的方法基础上，将各种传统评估法综合考虑、分析应用。
该方法全面分析了影响土地价格的各个因素，对于评估土地价格具有较实际的意义。
在房地产开发建设项目中，通过运用综合评估法预测出地块价格后，再根据房地产用地的竞买程序和实际竞买的竞争情况，做出相应的竞买策略，可以达到合理控制土地成本的目的。
