房企表外融资全梳理

房地产企业融资结构分析随着中国经济的快速发展，房地产行业成为了一个蓬勃发展的行业。

房地产开发的投资额巨大，如何融资成了各大房地产企业面临的问题之一。

房地产企业的融资结构对于企业的经营与发展有着重要的影响，合理的融资结构可以降低企业的融资成本，提高融资效率，从而为企业带来更多的发展机遇。

本文将从债务与权益两方面对房地产企业的融资结构进行分析。

一、债务融资结构房地产企业债务融资方式多样，包括银行贷款、公司债券、商业票据、信托融资等。

对于房地产企业来说，债务融资是一个重要的融资方式，可以通过借款来获得资金，满足企业的发展需要。

但是过高的债务水平可能会给企业带来财务风险，房地产企业在选择债务融资方式时需要慎重考虑。

银行贷款是房地产企业最主要的债务融资方式之一。

银行贷款通常分为长期贷款和短期贷款，长期贷款用于房地产项目的建设和开发，短期贷款用于企业的日常运营。

银行贷款的特点是融资成本相对较低，获得的资金相对比较稳定，但是需要提供抵押品和担保。

随着我国金融监管政策的不断收紧，银行贷款对于房地产企业的融资成本也在逐步上升，对企业资金成本带来了一定的压力。

公司债券也是房地产企业债务融资的重要渠道。

公司债券是企业向公众发行的债务融资工具，可以为企业提供大额长期资金。

而且，公司债券的融资成本相对较低，企业可以根据自身的融资需求和发展规划选择不同期限和利率的债券，以满足企业的融资需求。

公司债券的发行需要满足严格的监管要求，对企业的信用等级和盈利能力要求也较高，对企业的自身风险把控能力提出了更高的要求。

商业票据和信托融资是房地产企业债务融资的另外两种方式。

商业票据是企业为了周转资金而发行的短期票据，最大的优势在于便捷和灵活，可以满足企业短期的融资需要。

信托融资则是通过信托公司设立信托计划，吸收投资人的资金来向房地产企业提供融资支持。

这种方式的优势在于融资成本较低，融资渠道相对灵活，可以满足企业的多样化融资需求。

商业票据和信托融资也存在着一定的风险，需要企业在使用时慎重考虑。

房企融资方式最全解析一、房企有哪些融资方式1. 房企统计局融资口径根据国家统计局对固定资产投资来源的分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类：国内贷款是指固定资产投资项目单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款，分为银行贷款及非银贷款；利用外资是指报告期收到的境外（包括外国及港澳台地区）资金，包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资；自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金；其他资金是指在报告期收到的除以上各种资金之外的用于固定资产投资的资金，包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款及个人按揭贷款是其他资金来源中重要的组成部分；各项应付款是指本年项目建设和购置中应付未付的投资款，主要包括应付工程款等。

2009年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。

从数据上看，房地产开发企业资金来源中，自筹资金与其他资金占比最高，2019年分别为26.38%、43.11%。

2. 房企融资方式按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。

对应于统计局口径，股权融资渠道计入自筹资金（于境外进行股权融资则计入利用外资）；银行贷款应计入国内贷款（于境外贷款则计入利用外资）；发债资金并没有单独披露，由于项目公司使用的信用债资金通常由股东发行，然后以股东借款的形式转入项目公司，应纳入自筹资金统计；资产证券化同样计入自筹资金；非标融资中，常规性的信托贷款计入国内贷款，由股东借入的非标资金以股东借款的形式转入项目公司的部分计入自筹资金，信托、私募基金等投入的股权资金或明股实债的资金应纳入自筹资金统计；境外债计入利用外资，但以股东借款形式借给项目公司的部分计入自筹资金；民间借贷计入自筹资金或其他资金统计；销售回款统计口径为其他资金；供应链融资计入各项应付款统计。

房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构包括两个方面，即资金来源和债务结构。

房地产企业的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、企业债券和股权融资等。

自有资金是指企业利用自身的现金流、利润和积累的资金来进行融资。

银行贷款是指企业向银行申请借款来进行房地产项目的开发和运营。

企业债券是指企业向投资者发行的债券，以获取所需的融资资金。

股权融资是指企业通过发行股票或引入股东来获取资金。

房地产企业的债务结构包括短期债务和长期债务。

短期债务主要包括短期银行贷款、短期债券和商业票据等，用于满足企业短期的资金需求。

长期债务主要包括长期银行贷款、长期债券和企业债务等，用于满足企业长期的资金需求和项目开发。

1. 资金来源的多样化程度。

房地产企业的融资结构应该尽量多元化，不过度依赖某一种融资渠道。

多元化的资金来源可以降低企业的融资风险，提高企业的融资能力。

2. 债务结构的稳定性。

房地产企业的债务结构应该保持相对稳定，避免过度依赖短期债务，以免出现偿债风险。

长期债务的比例应该适中，以保持企业的偿债能力和发展空间。

3. 资金成本的控制。

房地产企业应该根据不同的融资渠道选择合适的资金成本，努力控制融资成本。

企业还应该关注融资的时机，选择适合的时机进行融资，以减少融资成本的支出。

4. 资本结构的优化。

房地产企业应该根据自身的经营需求和市场环境，优化资本结构，平衡债务和股权的比例。

合理的资本结构可以提高企业的抗风险能力和盈利能力。

房地产企业融资结构的分析可以帮助企业了解自身的融资情况和融资能力，从而制定合理的融资策略，提高企业的竞争力和盈利能力。

企业还应该密切关注市场环境的变化，灵活调整融资结构，以适应不同的经营需求。

房地产企业融资渠道分析房地产企业是一个资金密集型的行业，需要大量的资金来购买土地、开发建设项目以及市场推广等。

为了满足融资需求，房地产企业可以利用各种不同的融资渠道。

以下是房地产企业常见的融资渠道分析。

1. 银行贷款：银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。

房地产企业可以向银行申请各类贷款，如项目贷款、企业贷款、信用贷款等。

通过提供抵押物或担保等方式，房地产企业可以获得所需的资金。

这种融资方式相对成本较低，但需要承担较高的风险。

2. 债券发行：房地产企业也可以通过发行债券来融资。

债券是企业向公众发行的债务凭证，投资者购买债券后即成为债权人，企业需按期支付利息和本金。

通过债券发行，房地产企业可以获得大笔的长期资金，但同时也需要支付利息并承担债务风险。

3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股票来融资。

股权融资是指企业向投资者出售部分股份，投资者成为企业的股东，享有相应的权益和收益。

股权融资可以为企业注入大量的资本，加强企业的实力和竞争力，但同时也会稀释原有股东的持股比例。

4. 合作开发：房地产企业可以与其他企业进行合作开发项目，共同分享风险和收益。

通过合作开发，房地产企业可以减轻自身的融资压力，共同投资和承担项目资金，实现资源的共享和互补。

5. 内外部投资：房地产企业可以吸引内外部投资者进行合作或投资。

内部投资可以通过公司内部的资本储备来满足融资需求，包括自有资金、积累利润等。

外部投资则是指引入外部投资者，如私募基金、股权投资基金等，以获取更多资金支持和资源。

6. 房地产信托：房地产信托是指投资者将资金交由信托公司进行管理，信托公司使用这些资金进行房地产项目投资，并按照约定的方式分配投资回报。

房地产信托可以为房地产企业提供长期的资金支持，同时也能分散风险和提供专业的资产管理服务。

房地产企业融资渠道多种多样，可根据企业自身情况和融资需求来选择适合的融资方式。

不同的融资渠道有其优势和风险，房地产企业需要综合考虑各方面因素，寻找最合适的融资方案。

房地产开发企业融资和现金流管理分析房地产开发企业融资和现金流管理是房地产企业运营中非常重要的一个方面。

融资是指借助外部资金来支持企业的运营和发展；现金流管理则是指企业在日常经营过程中，合理安排资金的收入和支出，确保企业的流动性和偿债能力。

房地产开发企业的融资渠道较为多样。

常见的融资方式包括银行贷款、企业债券、股权融资等。

不同的融资方式在融资成本、适用对象、负债比例等方面存在差异。

企业应根据自身的情况选择合适的融资方式，平衡融资成本和风险。

房地产开发企业需要合理管理现金流。

在房地产开发过程中，企业需要投入大量资金用于土地购置、工程建设、市场推广等。

企业还需要与供应商、承建商等合作伙伴进行资金结算。

企业应根据项目规模和进度，合理安排资金的使用和回收，以确保资金的正常流通。

企业还应建立现金流预测和监控系统，及时发现和解决资金问题，避免因资金不足而影响项目的开展。

充分考虑资金的时间价值也是房地产开发企业融资和现金流管理的重要内容之一。

企业应合理安排资金的利用和回报，防止现金闲置和负债利息的增加。

企业可以通过调整项目进度、与供应商进行资金结算的协商等方式来优化现金流的使用效率。

企业也可以通过积极开展投资理财、委托理财等活动，提高闲置资金的收益率，增加企业的现金流入。

房地产开发企业还需要重视风险管理。

融资和现金流管理往往与风险息息相关。

如何避免债务风险、市场风险等，保证企业的融资渠道和现金流畅通，是企业成功运营的关键。

企业应密切关注市场变化、政策调整等因素，及时调整融资和现金流管理策略，降低风险害的发生。

房地产开发企业融资和现金流管理是企业运营中不可或缺的重要环节。

合理选择融资方式、优化现金流动、充分考虑资金的时间价值以及降低风险，将有助于企业实现健康、稳定的发展。

房地产融资模式-详解引言房地产融资是指以房地产资产为基础，通过借贷、股权融资、债券发行等方式，为房地产开发企业提供资金支持的一种融资方式。

房地产融资模式多样且复杂，包括传统的银行贷款、资本市场融资等形式，本文将详细介绍房地产融资的各种模式。

1. 银行贷款银行贷款是最常见的房地产融资方式之一。

开发企业通过向银行申请贷款，获得资金用于项目的开发和建设。

银行根据企业的信用状况、项目的可行性等条件来决定是否给予贷款，并根据贷款利率和期限来确定还款计划。

银行贷款具有利率相对较低、还款期限灵活等优势，但需要提供足够的抵押品作为担保。

2. 股权融资股权融资是指开发企业通过发行股票来吸引投资者投资，以获取资金支持的一种融资方式。

投资者通过购买公司的股票，成为公司的股东，并获得相应的股权和分红权。

开发企业可以通过发行新股或者转让原股东的股权来实现股权融资。

股权融资相对于银行贷款来说，更加灵活，能够吸引更多的资金，但同时也会增加公司的股权结构复杂性，并且需要承担股东的分红等权益。

3. 债券发行债券发行是指开发企业通过发行债券来融资。

债券是企业向投资者发行的债务凭证，承诺在一定期限内支付利息并偿还本金。

债券发行通常需要在证券交易所进行，投资者可以购买债券作为投资工具。

债券发行的优势在于利率相对较低，还款期限长，同时也能够扩大企业的知名度和影响力，但需要提供足够的担保并承担债券利息和偿还本金的责任。

4. 房地产投资基金房地产投资基金是指由专业投资机构或者管理人发起设立，通过吸收合格投资者的资金，进行房地产项目的投资和管理的一种融资方式。

投资者通过购买基金份额，成为基金的有限合伙人或普通合伙人，享有对基金投资项目所产生的收益权益。

基金管理人负责对资金进行投资和管理，并按照基金合同约定对投资回报进行分配。

房地产投资基金的优势在于能够吸引大量资金、拥有专业的投资管理团队，但同时也需要投资者承担风险。

5. 特许经营特许经营是指开发企业通过授予其他企业使用自己的品牌、技术、管理经验等经营要素，让其他企业代理经营、缴纳特许经营费用的一种房地产融资方式。

房地产融资模式详解在房地产行业中，融资是一项关键的活动。

房地产开发商需要融资来购买土地、建造物业等。

然而，不同的开发商采用的融资方式也不同。

本文将详细介绍房地产行业中常见的融资模式，以及它们的优缺点。

常见的融资模式银行贷款银行贷款是最常见的融资方式。

开发商向银行申请贷款用于购买土地、开发和建造物业。

贷款可以分为长期贷款和短期贷款。

长期贷款通常用于购买土地和建造物业，而短期贷款用于开发物业。

“先借后建”是银行贷款的常用模式，也就是说开发商要先借钱购买土地，然后进行规划、建设，然后再向银行申请贷款。

优点1.容易获得：银行对开发商的贷款申请审核十分严格，但是如果开发商有稳定的收入来源和良好的信誉记录，银行通常会愿意向其提供贷款。

2.低利率：相比其他融资渠道，银行贷款的利率通常较低，尤其是对于有较好信誉的开发商而言。

缺点1.条件较严格：银行对开发商的贷款条件十分严格，需要提供充足的担保和保证金，以及完善的财务报表等。

2.可获得的资金数量有限：银行贷款的额度通常有限，限制了开发商的扩张空间。

债券融资债券融资是指开发商发行债券募集融资资金。

债券融资是通过向公众发行债券来筹集资金的一种方式，发行人（开发商）承诺在一定期限内支付利息和本金，投资者可以在到期时获得本金和利息。

这种形式的融资方式通常用于已经上市的房地产公司。

优点1.资金筹集方便：开发商可以通过债券市场方便快捷地筹集资金，而无需依靠传统的银行贷款方式。

2.债券发行规模更大：相较于银行贷款，债券融资的规模通常会更大。

缺点1.利率高：相比银行贷款，债券的利率通常较高。

2.债券发行需要得到监管部门的批准，如证监会。

开发商需要耗费大量时间和精力申请批准。

拍卖融资拍卖融资是指开发商通过竞拍的方式向资金提供者出售房地产资产获得资金。

这种方式一般用于开发商拥有可转让的股份。

优点1.资金快速到账：资金提供方往往是一些具有大量现金的实体或个人，能够快速地向开发商提供大额资金。

地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。

因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。

下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。

一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。

债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。

银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。

债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。

2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。

上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。

私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。

风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。

3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。

REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。

4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。

租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。

二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。

2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。

3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。

地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。

4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。

私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。

5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。

外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。

6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。

房地产开发企业融资和现金流管理分析房地产开发企业融资和现金流管理是企业发展中至关重要的一环，对于企业的运营和发展具有重要影响。

以下是对房地产开发企业融资和现金流管理的分析。

一、融资分析房地产开发企业需要大量的资金来购置土地、建设楼盘以及销售推广等。

有效的融资是企业发展的基础。

融资方式主要包括自有资金、银行贷款、发行债券、股权融资等。

1. 自有资金：房地产开发企业的自有资金主要来自于其前期开发项目的销售收入或资产处置的收益。

自有资金的优势是无需支付高额的利息和股权成本，但也存在资金规模有限、回收周期长等问题。

2. 银行贷款：房地产开发企业通常会向银行申请贷款来满足资金需求。

通过银行贷款能够获得大额的资金支持，满足企业的开发和运营需求。

但银行贷款的缺点是需要支付高额的利息和还款压力，企业必须具备一定的还款能力和风险承受能力。

3. 债券发行：房地产开发企业可以通过发行债券来获得资金支持。

发行债券具有灵活性高、利息相对较低等优势，适用于较长周期的资金需求。

但债券发行也需要具备一定的信用和品牌影响力，以提高债券的市场接受度。

4. 股权融资：房地产开发企业可以通过发行股票或引入股东来融资。

股权融资可以为企业提供大额的资金支持，并且可以通过引入专业的投资者来分享风险和提供帮助。

但股权融资也意味着企业控制权的削弱，需要谨慎处理。

二、现金流管理分析现金流是房地产开发企业运营过程中的核心指标，管理好现金流对于企业的生存和发展至关重要。

现金流管理需要从以下几个方面进行分析和处理。

1. 资金流入：房地产开发企业的主要资金流入包括销售收入、资产处置收益、融资等。

有效管理和提高销售收入是增加资金流入的关键。

合理安排的资产处置计划和融资计划也能为企业带来稳定的资金流入。

2. 资金流出：房地产开发企业的资金流出主要包括建设成本、人员工资、推广费用、贷款利息等。

合理控制资金流出是保持现金流稳定的关键。

企业可以通过优化采购、管理人员成本和提高产品推广效果等途径来降低资金流出。

房地产开发企业融资和现金流管理分析近年来，随着经济的不断发展，房地产行业一直是市场上的重要领域之一。

房地产开发企业在进行项目开发时需要大量的资金投入，而融资和现金流管理对于企业的发展至关重要。

本文将从融资和现金流管理两个方面对房地产开发企业进行分析。

一、融资分析房地产开发企业的项目需要大量的资金投入，而企业自身的资金通常是无法满足这一需求的。

融资是企业发展的必然选择。

房地产开发企业通常有以下几种融资方式：1. 债务融资：债务融资是指企业通过向金融机构借款或发行债券等方式获取资金。

对于房地产开发企业来说，债务融资是比较常见的手段。

通过借款或发行债券，企业可以获得相对较低成本的资金，用于项目的开发和建设。

2. 股权融资：股权融资是指企业通过向投资者发行股票等方式来获取资金。

房地产开发企业可以通过发行新股或私募股权等方式来募集资金，以支持企业的发展和项目的开发。

3. 自有资金：除了债务融资和股权融资，房地产开发企业还可以利用自有资金来支持项目的开发。

自有资金通常来自企业的盈利或资产处置等渠道。

在选择融资方式时，房地产开发企业需要考虑多个方面的因素，包括成本、风险、期限、还款方式等。

企业还需要谨慎评估项目的盈利能力和发展前景，以确保融资的合理性和可持续性。

二、现金流管理分析房地产开发企业的项目开发通常需要较长的周期，而且项目的盈利往往是分散的，因此现金流管理对于企业来说显得尤为重要。

现金流管理涉及企业的资金调度、现金流预测、资金监控等方面，对企业的稳健经营和项目的顺利开发至关重要。

1. 资金调度：房地产开发企业需要合理安排资金的使用，确保项目的进展和建设的顺利进行。

企业需要将资金用于项目的土地收购、设计开发、建筑施工、销售推广等方面，合理的资金调度可以确保项目能够按时按质完成。

2. 现金流预测：现金流预测是现金流管理的重要环节。

房地产开发企业需要根据项目的周期、销售情况、成本支出等因素来预测未来的现金流状况，以便及时调整资金使用计划和做好资金储备。

资产负债表外融资(Off-Balance-Sheet Financing)，简称表外融资，帐外融资、资产负债表外筹资、资产负债表以外融资。

（狭义）未满足资本（融资）租赁全部条件，从而其承诺付款的金额的现值没有被确认为负债（也没有确认资产），而且未在资产负债表或附注中得以反映的租赁进行筹资的财务行为。

主要在财务和会计领域由专业人员使用的一个术语（见“经营租赁”）。

表外融资还被用于某些举债经营租赁资金的提供人对出租人没有追索权，只能向承租人要求以租赁资产收回对出租人的贷款（见“举债经营租赁”）。

（广义）表外融资泛指对企业经营成果、财务状况和现金流量产生重大影响的一切不纳入资产负债表的融资行为。

表外融资的实现方式（1）表外直接融资以不转移资产所有权的特殊借款形式融资。

如经营租赁、代销商品、来料加工等经营活动不涉及到资产所有权的转移与流动，会计上无需在财务报表中反映，但资产的使用权的确已转移到融资企业，可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。

（2）表外间接融资是由另一企业代替本企业的负债的融资方式。

最常见的是建立附属公司或子公司，并投资于附属公司或子公司，或由附属公司、子公司的负债代替母公司负债。

（3）表外转移负债是融资企业将负债从表内转移到表外。

这种转移可以通过应收票据贴现、出售有追索权应收账款和签订产品筹资协议实现。

其实，应收账款抵押借款性质，由于会计处理的原因使其负债转移到表外。

表外融资主要是负债融资，其积极的作用在于使企业能够加大财务杠杆作用，尤其当财务杠杆作用在资产负债表内受到限制时，可以利用表外融资放大财务杠杆作用，提高权益资本利润率。

同时为增加融资方式开辟融资渠道，特别是在表内负债方式有限、渠道不通过时，通过表外融资可实现融资目的。

表外融资的重要手段是设计一些复杂的经济业务，从而使报表使用者难以判断这一业务对企业资产或负债的影响。

这类复杂业务具有如下几个特征：（1）将某一项目法律上的所有权和享有与此相关的主要惠益及承担重要风险的能力割裂开来；（2）一项交易与另外一项或多项交易相互交织，不将它们综合起来分析，就难以理解该业务的经济影响；（3）在交易的条款中含有一项或多项选择权或条件，又可合理地从这些条款推断出企业将会行使选择权或条件将会满足。

三分钟搞懂，房企“表外融资”在现在的地产融资中，我们经常会听到“表内”、“表外”两个名词，⽽这⾥的“表”指的就是“资产负债表”，所谓的“表外融资”，就是不计⼊到资产负债表之内的“融资”。

这个时候可能很多⼈⽐较疑惑的是，按道理，企业发⽣的资产负债的⾏为不是都必须要计⼊资产负债表吗？为什么还会有“表外融资”？举个例⼦（不定恰当，⽅便⼤家理解）。

#众所周知，开发商是典型的⾼负债企业，我们假如房企A总资产100亿，其中负债60亿，其资产负债率为60%。

现在这家开发商看中⼀个很好的地块项⽬，但是这个项⽬总价值是100亿，也就是说如果开发商⾃⼰⼀⼒承担的话，就会在资产负债表中增加100亿的融资负债，这样⼀来A的资产负债率就会变成160/200=80%，这对于⼀家开发商来说负载率太⾼，很不利于之后经营融资。

这个时候，A公司和借款公司说好，由借款公司出资80亿，A公司出资20亿，但是，签定协议，借款公司只获取固定收益，未来由A回购剩余股权。

从实质⾓度来说，A实际上是借钱来购买项⽬（明股实债），避免了负债记⼊表内，这就是所谓的“表外融资”。

01房企选择表外融资三⼤原因近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资⽅式之⼀，主要原因有三点：⼀是房企通过表外融资，粉饰企业财务状况，隐藏负债，从表⾯上增加了房企的偿债能⼒，使借款⼈处于有利的地位。

更重要的是，这样做可以防⽌信⽤等级下降、借款成本提⾼等。

⼆是⼩股操盘等合作开发模式⽇益增多，为表外融资提供了便利条件（并表上的操作选择）；三是逐渐繁荣的创新融资⽅式，如CMBS、供应链ABS等表外融资⼿段；02主要的表外融资⼿段⽬前市⾯上还硕果仅存的表外融资主要分为，经营性租赁、合作经营中的“⾮并表融资”、资产证券化。

芽哥将逐⼀展开介绍。

⼀、经营性租赁原理：由于在经营性租赁过程中，并未发⽣资产所有权的转移，所以，会计上⽆需在财务报表中进⾏债务反应。

但资产的使⽤权的确已转移到融资企业，可以满⾜企业扩⼤经营规模、缓解资⾦不⾜的需要。

房地产企业融资渠道分析房地产企业一般会选择多种融资渠道来获取资金，以满足其项目开发、运营和扩张的需求。

以下将对房地产企业常用的融资渠道进行分析。

1. 银行贷款：银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。

通过向银行申请贷款，房地产企业可以获得相对较为稳定和长期的资金支持。

银行贷款一般会要求房地产企业提供抵押物作为担保，并根据企业的信用状况和还款能力来确定贷款额度和利率。

不过，银行贷款的利率较高，而且申请过程相对繁琐，需要提供大量的财务和项目资料。

2. 债券发行：房地产企业可以通过债券市场融资。

债券发行可以分为公司债和可转债两种形式。

公司债是房地产企业发行给机构和个人的固定收益债券，通常具有较长的债券期限，投资者可以通过购买债券获得固定利息和本金。

可转债是一种结合债券和股票的金融工具，房地产企业发行的可转债可以在一定条件下转换为公司股票。

债券发行可以通过公开招标、协议发行等方式进行。

3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股票或向投资者出售股权来融资。

股权融资可以分为公开发行和私募股权两种方式。

公开发行是通过证券交易所向公众出售股票，房地产企业可以通过IPO（首次公开发行）或再融资等方式进行。

私募股权融资则是通过向特定的投资者出售股权来融资，通常包括私募基金、风险投资等。

股权融资能够为房地产企业提供大额的资金支持，但也会带来相应的股权稀释和股东权益分配问题。

4. 房地产信托：房地产信托是一种以房地产资产作为信托财产，通过信托公司的运作向投资者融资的方式。

房地产信托可以通过发行不同类型的信托产品来吸引投资者，包括资本保障类信托、固定收益类信托、股权类信托等。

房地产信托一般会将房地产项目的收益通过信托分配给投资者，提供相对稳定的投资回报率。

5. 私募债：私募债是指非公开发行的债券，发行对象主要为机构投资者。

房地产企业可以通过发行私募债来获得更为灵活和定制化的融资方案。

私募债的发行方通常会根据债务人的信用状况和债务项目的风险程度来确定债券利率和期限。

房企表外融资全梳理摘要核心观点“表外负债”是指企业资产负债表以外的负债，我们在报告中泛指地产企业债务性融资但未计入“有息债务”，或者利用未并表主体融资没有计入“表内债务”的负债。

表外融资逐渐成为分析房企负债中重要的一环，原因有两点：一是由于表外融资是房企的重要融资渠道补充，二是由于表外融资导致债务隐性化、优化财务指标，容易导致投资者对房企的偿债能力产生高估。

因此，我们需要对表外融资规模较大的房企进行相应的关注，在分析负债时进行适当的调整。

我们从房企表外融资的五种模式出发，建立了房企表外融资的五维识别方法，建议重点关注表外融资指标异常的房企。

房企表外融资有五种常见的模式房企表外融资常见的模式包括：模式一是通过非并表公司进行融资；模式二和三分别是通过合并报表范围内/外的公司进行明股实债融资；模式四是通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表；模式五是表内应付款类科目内的债务性资金。

表外融资导致债务隐性化，优化财务指标房企表外融资使得债务隐性化、优化企业的财务报表、美化公司债务及利润等相关财务指标、增强企业表内的融资能力，但同时也会推高房企的财务风险；表外融资增加企业的或有负债规模，会误导使用者对房企的偿债能力高估。

表外融资的五维识别方法由于房企表外融资模式较为复杂，对于房企表外融资的识别较为困难，我们分别从长期股权投资、少数股东权益、少数股东损益、对外担保情况、往来款占用情况五个角度用来帮助投资者识别房企的表外融资。

需要注意的是，由于单个指标受企业经营模式、特殊事件的影响较大，几个指标需要相互交叉验证，形成系统的识别方法。

重点关注表外负债指标企业的房企并进行相应调整根据对房地产企业表外负债的方式及识别方法的介绍，我们对克而瑞销售额排名前80的房企进行相关指标的整理。

总体来看，国有房企的指标略好于民营房企，表征潜在表外负债的规模相对较小；个体层面，我们挖掘出潜在表外负债较多的主体，建议在对企业进行财务分析时，进行相应的调整和精细化分析。

房地产融资综述--地产商融资终究有哪些路总体上说，房地产企业的融资顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。

企业内部融资途径，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金根底，方法包括：抵押、贴现股票和债券获现金，预收购房定金或购房款等。

企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等零客网 - .Lke5. 连锁零售|商业地产|在线文档交易|资料下载|人脉拓展|猎头招聘首先是债权融资，即通常的银行贷款融资，是房地产开发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。

因为**年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，要求房地产开发企业必须具备“四证一金〞，即“土地证，规划证，开工证，销售证和30%的自有资金〞方可获贷款。

许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。

另外，**年2月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，规定银行每笔住房贷款的月房产支出与收入比要不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过55%，此规定提高了个人住房贷款门槛，限制购置行为。

反过来增加了银行向开发商贷款的预期风险，降低银行的贷款意愿。

在此条件下，某些房地产开发企业进展了很有意义的金融创新，如今典集团总裁X 宝全的“委托贷款〞。

**年8月，X宝全针对“苹果社区〞项目推出“贴息委托贷款〞，这种融资模式，前提是开发商要有一定实力，即能投入一定的预定资金做委托贷款，具体做法是：自己出资两亿元，以“贴息委托贷款〞的方式委托给市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进展按揭(121文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购置者发放个人住房贷款)，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。

开发商委托贷款提供房款的80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款如，假设开发商首笔投入1亿元委托贷款，那么可回笼1.25亿元销售资金，实现融资0.25亿元；按此模式连续周转三次，那么可回笼资金几乎翻番，达1.953亿元，也就是实现可用销售融资近一亿元。