2011年一季度昆明房地产市场分析报告(04251549定稿)

2011年昆明秋季房地产交易会报告提纲一、会展状况二、参展项目三、相关产业主题：解读“限购令”、促进楼市交易、指导消费群体置业方向亮点：电子信息导视牌、昆明市政府保障性住房展区一、会展状况时间：9月22日至9月26日昆明实施限购令半年多来，投资资金向非限购区域转移的趋势日益显现。

在昆明秋季房交会上的参展楼盘中，昆明郊县、州市的参展项目达到51个，总房源数8.3万套，非限购区域楼盘占据半壁江山成为此次秋交会的重头戏。

业内人士认为，非限购区域虽有一定的空间，单从目前来看，楼市政策调控效果正在显现，非限购区域的市场也很难热火朝天。

从房交会现场看来，发展商的品牌展示与现场演绎对参观者带来了强力的视觉、听觉冲击以吸引其注意力。

俊发、星耀、同德等本土开发商在展会现场的活动尤为突出。

在政府楼市政策调控影响下，政府保障性住房第一次参展。

以昆明作为桥头堡的东盟贸易商圈概念幵未在此次房交会上体现出来。

二、参展项目2011昆明春季房地产展示交易会参展企业、楼盘名单：（详见附录1）参展开发商及楼盘数量：100家开发商共117个项目参展项目开发商设计公司新闻媒体建筑装饰公司汽车其中开发商69家、建筑装饰公司42家、设计公司12家、新闻媒体22家、汽车2家。

参展楼盘昆明富民石林宜良寻甸安宁嵩明丽江大理腾冲在新“国八条”以及云南地方政府的政策压力下，开发商数量、参展楼盘数量和体量以及市场供应量幵未减少反而增加，原因如下：1、地产政策的高压迫使土地政策的实施进一步到位，发展商为了避免已经成交但是闲置多年的土地被政府重新收回被迫入市；2、云南市场对新“国八条”的贯彻落实，实质上激活了“被限购”城市周边县城，使之隐藏已久的区位优势、政策优势得以显现，发展商开始引导客户注意郊县不被限购的区域，从而保持了整个地产市场原有的交易数量；3、云南省内快速发展的交通系统，使整个云南的地产行业能够以昆明为圆心、高速交通系统为基础，向未被限购区域高速扩张，配合“云南为旅游胜地”的形象，使本土地产以州县面向全国主力发展旅游休闲地产，城市主力发展高端住宅的方向持续平稳向上发展。

昆明春季房交会研究报告4月18日2011[今年春季房交会共有65家开发企业85个楼盘参展] [和谐春城宜居昆明]- 1 -2011年春季房交会专题报告举办时间：2011年4月14日至4月18日指导单位：昆明市住房和城乡建设局主办单位：昆明市房地产开发协会协办单位：云南省房地产业协会 昆明市房屋交易产权管理中心 昆明市住房保障局和仲联行（昆明）有限公司 研究中心2011年 4月 18 日目录前言 ........................................................................................................................................................................................................................................... - 4 -第一部分房交会参展分析.................................................................................................................................................................................................... - 5 -一、房交会整体概况.............................................................................................................................................................................................................. - 5 -二、展会背景.......................................................................................................................................................................................................................... - 7 -三、参展项目分区域对比分析.............................................................................................................................................................................................. - 8 -1、昆明楼盘参展总体项目 ............................................................................................................................................................................................... - 8 -2、个案分析 ..................................................................................................................................................................................................................... - 14 -2、昆明郊县楼盘 ............................................................................................................................................................................................................. - 19 -3、个案分析 ..................................................................................................................................................................................................................... - 21 -四、地州参展楼盘情况........................................................................................................................................................................................................ - 25 -- 2 -1、参展总体项目 ............................................................................................................................................................................................................. - 26 -2、个案分析 ..................................................................................................................................................................................................................... - 29 -3、小结： ......................................................................................................................................................................................................................... - 34 -第二部分参展者调研.......................................................................................................................................................................................................... - 35 -第三部分总体分析............................................................................................................................................................................................................ - 36 -一、三大变化呈现春交会.................................................................................................................................................................................................... - 36 -二、掌握市场迫使提前“试水”.................................................................................................................................................................................... - 37 -三、房价仍难较大松动.................................................................................................................................................................................................... - 38 -四、适时调整产品结构.................................................................................................................................................................................................... - 39 -结语 ............................................................................................................................................................................................................................... - 40 -- 3 -前言这次展会以"和谐春城宜居昆明"为主题，搭建房地产企业与购房者沟通交流的平台，实现：地产文化的传播；展示与销售的结合；政府指导性与市场服务性的结合；专业化运作的规范化和高效率。

2011年1月份全国房地产市场运行情况一、新建商品住宅价格变动情况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------1、从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》)。

由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此本月数据与以往历史数据不完全可比。

2、同比价格指数的计算方法。

鉴于网签数据从2010年12月份起开始上报，前11个月的网签数据缺失，故不能计算今年1-11月份各月与网签数据同一口径的同比价格指数。

为保持同比价格指数计算和发布的连续性和稳定性，满足有关方面的需要，国家统计局采用2010年的有关房价统计数据和2011年按网签数据计算的房价数据，根据同比指数和环比指数之间的数学关系，对同比价格指数的计算进行了技术处理：将2010年2-12月份(11个月)的环比数据连乘，再乘以2011年1月份环比数据生成本月同比价格指数。

以此类推可计算其他月份的同比价格指数。

计算公式表示----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------3、2011年1月份，53个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算，其他17个城市根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算。

53个网签数据城市分别是：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、秦皇岛、包头、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、泉州、九江、洛阳、平顶山、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚和南充。

统计数据结果显示，2011年上半年，昆明主城和呈贡新城商品房共成交40857套，同比去年增长4488套，增长率为12.34%；成交面积为346.13万平方米，同比小幅增长2.2%；成交金额为230.89亿元，同比去年上升59.99亿元，增长率为34%；成交均价为6670.7元每平方米，同比去年的5864元每平方米上升806.7元，增长率为13.76%。

今年1月，昆明主城和呈贡新城商品房成交量达12572套。

但随着“限购令”的出台，2月、3月成交量迅速下降。

进入4月，因为房交会的影响及新开楼盘增多，成交量回升至10667套。

5月，成交下滑至5174套，6月，楼市成交量继续下滑，成交3574套。

环比降幅达30.92%，与去年同期相比则减少了近600套。

值得关注的是，6月份的成交均价达8557.50元/平米，比去年同期大涨42.5%，创历史新高。

记者点评：从商品房成交数据可以看出，“限购令”等楼市新政对房地产市场的影响已逐步显现，市场观望情绪日益浓厚，一方面，普通商品房的购房需求明显下降，另一方面，开发商推盘变得非常谨慎。

在银根紧缩的大背景下，开发商的资金链日益绷紧，下一步，以价换量或成为常态。

商品房价格下调是大概率事件。

在持续多月的涨势之后，昆明房价在下半年首月终于开始下降。

昨日，国家统计局发布了7月70个大中城市住宅价格指数，昆明7月房价指数环比下降0.1个百分点，成为西南地区继成都、重庆后又一环比回落的城市，这也是昆明房价年内首次出现环比下降。

销售压力大降价成首选在持续的调控政策发力下，国内多个城市房价在下半年出现松动，在国家统计局昨日发布的7月份70个大中城市价格指数中，单月环比下降和持平的城市增加了5个，分别为14个和17个。

虽然相较于去年同期数据下降的城市仅有三亚一个，不过从幅度来看，同比涨幅出现回落的城市仍有26个，延续了5月份开始的回落趋势。

“在连续的调控政策作用下，经过上半年成交环节的大幅回落，也导致整体市场的价格松动。