房地产市场发展现况.pptx

套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达 到开发建设总面积的70%以上，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡 不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。 2、政策规定了空置3年以上的住房不能作为贷款的抵押物，这就使闲置土 地的处置更加明确，按照合同的约定，1年该开工的日期，如果超过1年还 没开工的，就高额地征收土地闲置费，超过2年还没有开工的就无偿收回。
修材料价格上涨4.9%，房地产开发成本进一步提高，宏观调控政策风险增大。
中共17大加快推进以改善民生为重点的社会建设
十七大报告摘录 1、创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔 非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。 2、人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。 3、必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进 社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全 体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。 4、健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。
研究与分析思路拓扑解析
项目切入口剖析
区域经济发展趋势
房地产市场综合分析
分析项目 价值
项目深度认识
地块综合条件分析
地块价值评估
开发模式和市场谋略
总体定位规划概念创意
新概念形象和推广谋略
创新模式
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宏观经济及政策解读
[解读宏观经济政策，把握市场发展趋势……] ——中央出台了一系列宏观调控政策，为了使房地产市场“平稳、健康、持续”的发 展，力求解决供求结构失衡，抑制炒房投机等行为。
2008年，将是房地产市场很关键的一年
– 从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个 人所 得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高 存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障；
– 再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号 令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续 之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政策的调控效果 将在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋势。
现 通胀预期不断加强，信贷增速依然较快，经济运行过热的风险仍然较大，预计 象 央行会进一步采取包括加息、加快人民币升值等措施，以及通过组合拳，发行 解 央票，提高准备金率以及发行特别国债等收紧流动性，货币政策依然趋紧。 读 2、居住类价格同比上涨4.8%。其中，水、电及燃料价格上涨2.9%，建房及装
1、老百姓的收入不光来自工资，国家还将创造条件增加百姓的多元化收入，有 利于增加百姓财富，能使大多数人成为中等收入者，将会刺激其对住房需求的 政 欲望。 策 2、将GDP“翻两番”的目标由“总量”变为“人均”，体现出党将发展成果惠 解 及人民群众的战略部署。 读 3、此次只提出廉租房，却未提经济适用房，廉租房已经成为住房保障方式的首 选，经济适用房则退居第二位；政府从保障“有房产”转换到保障“有房住”。
– 最后从目前社会普遍关注的热点问题，如：CPI的持续上涨、中共17大、股 市房市共赢等，透过现象分析房产的发展趋势。
CPI持续上涨 紧缩货币政策和财政政策的风险加大
据国家统计局发布最新统计，今年10月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%， 涨幅比9月份上升0.3个百分点。1—10月份累计同比上涨4.4%。
我们在前期定位思考方面主要从市场主流趋势、区域市场机会发现着手，并着力于 产品规划设计如何挖掘与发挥地块的最大化价值。
我们相信准确的市场定位和良好的产品规划将能切实地贯彻开发商“短、平、快” 的开发战略。
详细论证报告待正式合作阶段，在后续服务工作中分阶段重点论述！
剖析项目的 发展机会点 和发展空间
财产性收入 股市与楼市 “齐升”
1．07年上半年的大牛市吸引无数人的关注，而全民炒股也成为人们热议的 话题， 07年疯狂的股市、不断飙升的房价一改以往的“跷跷板”效应，形成 了彼此“双动”的局面。 2、部分资金会从楼市流到股市，同样也会有资金从股市流到楼市，从而形 成一种轮动的赚钱效应。 3、股市的活跃对投资者有巨大的吸引力，但楼市具有保值增值特性，很多 投资者把股市赚到钱反过来再投资楼市。
现 象 解 读
06年以来中国股市大牛市行情，众多投资者从股市获利，尽管不少资金转 移至股市，但获利投资者一定程度刺激了房地产投资需求，从而出现了06 年以来,股市与楼市“共牛”的局面。
90/70政策效力逐显，紧凑户型时代呼之欲出
1、《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。 其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，
食品
上涨 17.6%
烟酒 及用 品
上涨 1.7%
十月各分类价格指数变化幅度一览表
衣着
家庭设备用 品及维修服
务
医疗保健及 个人用品类
交通和 通信类
下降 1.3%
上涨1.8%
上涨2.9%
下降 1.7%
娱乐教育文 化用品及服
务
下降0.5%
居住 类
上涨 4.8%
1、10月份，居民消费价格总水平比去年同月上涨6.5%，月环比涨0.3%。在国内
1、“90/70”政策“冻结”大量新盘： 90/70政策 使得大量新项目由于不符合新政策的 硬性指标，而无法按原计划取得规划许可证或施工许可证，因此也就无法按照原定 政 开发进度开盘销售。 策 2、2008年上半年，将是中小户型集中释放的阶段：根据目前长沙市场的成交情况 解 分析，目前市场主流仍然是90—130左右的中、大户型，新政策的影响力将在2007 读 年底—2008年得到充分体现，90㎡以下的中小户型将集中放量。 3、促进产品创新，配套功能齐全： 直接促使小户型产品的大量增加，开发商必须 创新，避免同质化；同时区域内的人口密度陡然，规划必须增强生活配套。
谨呈湖南兴元房地产开发有限公司
湖南兴元房产麓谷风尚（暂定名）项目
产品定位与营销策划初步探讨
深圳市卓尔房地产代理有限公司 2020/8/22
前言
承蒙贵司信任，邀请我司参与“麓谷风尚”（暂定名）项目的营销策划及销售代理 工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！
本次提案属前期沟通，主要目的是在了解岳麓区及麓谷房地产综合市场现状和发展 趋势，着重分析本项目所面临的宏观环境、供需市场发展趋势、消费特征等问题，双方 在客户定位和产品定位与细节设定上取得共识。