创设未来智慧产业园
项目计划书
目录
一、项目基地研判 (2)
二、定位思考 (3)
三、运营主体 (4)
四、运作模式 (5)
五、首批入驻单位 (7)
六、园区启动计划 (10)
七、园区愿景 (11)
八、政府支持 (11)
九、投资费用预算 (12)
一、项目基地研判
创设未来智慧产业园位于
牛首山大道69号谷里科创中
心。其所处的谷里街道位于南
京30公里半径都市圈核心区的西南部，地处江宁经济技术开发区和滨江开发区之间的腹地，距离南京主城新街口仅30分钟车程，交通方便快捷。
谷里街道现拥有牛首山、千盛农庄、银杏湖、白鹭湖等全国著名的旅游风景区，环境优美，生态宜人，是南京南部旅游、休闲产业重点发展组团及绿色廊道建设带。
谷里街道目前建有东、西两个工业集中区，主要形成了以汽车零部件为主要
特色的先进制造业集聚区，并被南京市人民政府授予汽车配套产业特色街区。但是，对区域经济发展具有强大推动力的软件和文化创意产业尚未形成规模集聚效应。
江宁区在十一五规划中指出，江宁区要加快创新平台和软件及文化创意基地建设，积极开发信息技术及基于信息技术的服务业产品，全面提升企业参与国际国内竞争能力。通过3-5年努力，树立“江宁软件及文化创意产业”品牌，建设长三角最具竞争力的软件及文化创意强区，确立江宁在长三角乃至全国软件及文化创意领域的重要地位。
综上所述，便捷的交通、优越的环境以及现有的产业类型的限制和政府的规划要求为创设未来智慧产业园的创建提供了良好的条件。
二、定位思考
1、总体定位
创设未来智慧产业园，将响应南京市政府321人才政策，快速建设成为科技及文化创意类中小企业的孵化基地，通过载体的建设吸纳学科、技术领域内的学术技术带头人，拥有独立自主知识产权或掌握核心技术的领军人才，具有海内外自主创业经验、熟悉相关产业领域的优秀人才。
2、产业方向
创设未来智慧产业园将以软件及文化创意产业作为主导发展方向，以软件研发、电子商务、创意设计、自主创新平台等作为辅助发展方向，努力推动江宁区
甚至南京区域经济由先进制造业向创新型经济的转型升级。
（1）软件研发：智能电网、无线通信等新兴产业的嵌入式软件开发及应用；基于互联网、物联网技术的软件开发及应用；行业管理软件的开发及应用。
（2）电子商务：为人们提供快捷的信息传输渠道，把企业、个人和市场相互连接起来，并逐步完善通讯网络技术及安全技术，提高电子商务的普及率和安全性。
（3）创意设计：以产品设计、视觉设计为主要发展方向，随着时间的递进和规模的壮大，逐渐扩展到其他更为广泛的设计领域，建立“Designed in Nanjing”的优势品牌。
（4）自主创新平台：以市场需求和产业发展为导向，建立和完善产学研相结合的自主创新体系，聚集研究生工作站、博士后工作站、院士工作站等研发机构。
三、运营主体
创设未来智慧产业园的运营主体为江苏创设未来投资管理有限公司，该公司拥有一支高效专业的运营团队，以及强有力的资源支持。
江苏创设未来投资管理有限公司已在谷里完成注册，注册资本1000万元，目标为入园企业提供项目投资、资产管理、财务咨询、自有房屋租赁、展览展示服务、文化艺术活动策划与交流、市场营销策划等全方位的服务。
四、运作模式
1、租金转化期权
园区将全面摆脱传统创业孵化器依赖租金存活的单一收益模式，建立“租金转化期权”的创新投资模式。即园区将企业租金按照企业注册资本折算成一定数量的股份，约定一定期限内园区具有以确定的价格和条件购买该股份的权利。
对企业而言，先期以极低的成本或零成本投入便能享受舒适的办公空间、顶级的配置和卓越的服务，而无需让渡一定的决策权和管理权。对园区而言，企业的快速发展能够使其获得超出租金收入的额外收益，从而形成园区与企业的共同成长。
2、完善入园标准
建立完整的优选机制、助推机制、退出机制是租金转化期权能够顺利实行的关键，因此对于此三项机制建立了完整的执行办法。
（1）优选机制
园区将从三个方面核准入园企业的标准，通过比对符合以下要求的企业方可入园享受扶持。
◆设定商业计划书测试，包括项目简介、运营团队、核心竞争
力、市场前景等。
◆风投机构所推介企业具有直接入园资格
◆特殊行业、技术背景企业具有优先入园资格
（2）助推机制
园区建立完善的服务体系和平台，将园区和企业整合在一起，形成一个相对稳定的动态平衡的生态系统。
◆基础性服务：税务咨询、财务咨询、法律咨询、工商咨询、人事咨询
◆创业导师服务：搭建导师扶持机制，为入驻企业提供全面、深入、务实、
高效的企业管理咨询服务。
◆资源对接服务：通过产业链的整合，实现企业与上下游企业的业务对接，
促进成果的快速转化。
◆投融资服务：引进各类金融机构、风险投资、信用担保机构对中心内中
小企业进行投资，形成多渠道融资服务，突破瓶颈制约，为中心内企业
提供良好的资金平台。
◆项目申报帮扶服务：组织并辅导企业参加政府“321人才”、“双软企业”
等项目的申报，帮助企业争取政府政策扶持、资金奖励等。
◆知识产权保护：帮助企业强化知识产权保护意识，深化知识产权培训，
引导企业完善知识产权管理制度。
◆创新平台服务：设立实验室、工作站等平台，进行企业前瞻性课题及相
关产业研究，为企业的产业发展、生产经营提供有力支持。
（3）退出机制
传统的产业园只建立了准入标准而忽视了退出机制的建立，创设未来智慧产业园不再实行终身制，对项目不能继续运行和中断的团队予以淘汰，为新的创业团队腾挪出发展空间。
考核期限：一年一次审核考核。
考核内容：市场前景、项目收益、管理能力、战略思想。
五、首批入驻单位
根据园区总体定位和运作模式，创设未来智慧产业园筛选了9家企业和单位作为首批入园企业，具体介绍如下：
1、江苏创设未来投资管理有限公司
园区运营主体
