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房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1·公司基本信息1·1 公司名称：1·2 统一社会信用代码：1·3 法定代表人：1·4 注册资金：1·5 公司注册地质：1·6 经营范围：2·企业税务登记2·1 税务登记类型：一般纳税人/小规模纳税人 2·2 税务登记证号：2·3 登记机关：2·4 税务登记地质：2·5 税务登记有效期：3·税收清单3·1 增值税：3·1·1 纳税申报表：3·1·2 纳税申报期限：3·2 企业所得税：3·2·1 纳税申报表：3·2·2 纳税申报期限：3·3 土地增值税：3·3·1 纳税申报表：3·3·2 纳税申报期限：3·4 房产税：3·4·1 纳税申报表：3·4·2 纳税申报期限：3·5 营业税（废止）：…(根据具体业务情况添加其他相关税种及申报信息) 4·资产负债表4·1 资产总额：4·2 负债总额：4·3 所有者权益：4·4 净资产：4·5 资产负债表报送时间： 4·6 报送机构：5·利润表5·1 营业收入：5·2 营业成本：5·3 利润总额：5·4 净利润：5·5 利润表报送时间：5·6 报送机构：6·现金流量表6·1 经营活动现金流入： 6·2 经营活动现金流出： 6·3 投资活动现金流入： 6·4 投资活动现金流出： 6·5 筹资活动现金流入：6·6 筹资活动现金流出：6·7 现金流量表报送时间：6·8 报送机构：7·相关附件7·1 税务登记证明复印件7·2 纳税申报表原件及复印件7·3 资产负债表原件及复印件7·4 利润表原件及复印件7·5 现金流量表原件及复印件(根据具体情况添加其他相关附件)8·法律名词及注释8·1 增值税：一种以货物和劳务的增值额为征税基础的税种。
房地产开发企业的税种及税率一、营业税（一)应税范围:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面:1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。
土地租赁,不按本税目征税。
2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
(1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
（2)销售其他土地附着物（二)涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
营业税1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。
对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ③按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×(１＋成本利润率)÷（1—营业税税率)上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
一、房地产开发公司设立阶段费用（一）主要费用1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费1 / 19（二）广东省工商行政管理局行政征收一览表（2010.9.26）2 / 193 / 194 / 19二、土地取得相关税费汇总表5 / 196 / 19编注说明：7 / 191、按照表格顺序依次收集整理编纂；2、除了主要的政策法律外，还包括特殊的通知和各地文件。
8 / 19三、房屋拆迁安置阶段的相关税费汇总表四、房地产开发相关税费汇总表9 / 19五、房地产交易阶段相关税费汇总表10 / 1911 / 19房地产交易土地出让金缴交标准12 / 1913 / 19房地产转让应征营业税及附加营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费等 4 种税费实行捆绑征收，具体税率为：单位转让房地产：（ 1 ）不能提供上手购房发票的：普通单位：营业税 = 转让收入× 5%城市维护建设税 = 营业税× 7%教育费附加 = 营业税× 3%堤围防护费 = 转让收入× 0.13%合计税金 = 转让收入× 5.63%外资单位：营业税 = 转让收入× 5%堤围防护费 = 转让收入× 0.09%合计税金 = 转让收入× 5.09%（ 2 ）提供上手购房发票：普通单位：营业税 = （转让收入 - 上手购入价）× 5%城市维护建设税 = 营业税× 7%教育费附加 = 营业税× 3%堤围防护费 = 转让收入× 0.13%合计税金 = （转让收入 - 上手购入价）× 5.63%外资单位：营业税 = （转让收入 - 上手购入价）× 5%堤围防护费 = （转让收入 - 上手购入价）× 0.09%合计税金 = （转让收入 - 上手购入价）× 5.09%14 / 19六、物业管理相关税费汇总表七、广东省行政事业性收费许可证15 / 1916 / 1917 / 1918 / 1919 / 19。
房地产开发企业缴纳各种税费明细1／21项、营业税：税率：5%（依据售房形成的本月营业收入×5%一次性缴纳），2项、城市维护建设税：税率：7%（依据1项已缴纳的营业税×7%一次性缴纳），3项、教育费附加：税率：3%（依据1项已缴纳的营业税×3%一次性缴纳），4项、地方教育费附加：税率：1%（依据1项已缴纳的营业税×1%一次性缴纳），5项、印花税：税率：0.3‰即3／万或0.5‰即5∕万（建筑安装施工合同，自签定之日起按照合同金额×0.3 ‰一次性缴纳；其他合同，如：售房合同、勘察设计合同等，自签定之日起按照合同金额×0.5‰一次性缴纳），6项、防洪费：税率：1‰（依据售房形成的本月营业收入×1‰一次性缴纳），7项、土地使用税：按区域划分，建安棚户区土地使用税缴纳标准是一年18元∕㎡，分四个季度缴纳（注：自购买土地之日起缴纳，工程项目竣工后按剩余房屋应分摊的土地面积缴纳）8项、企业所得税：税率：（1）建筑面积每平米销售均价不超5000元，税率为收入的3.75%2／2（2）建筑面积每平米销售均价5000——10000元，税率为收入的4.5%（3）建筑面积每平米销售均价超过10000元，税率为收入的5% （以售房均价不超过5000元∕㎡为例:如果售房收入为1亿，允许出现利润1500万元，实际利润超过1500万，按超过金额×25%补缴所得税，实际利润不超过1500万元，多交部分所得税不予退还）。
9项：土地增值税: 税率：(1)1.5%（依据销售住宅形成的本月营业收入×1.5%先预征待售房达到整个项目的80%后进行汇算清缴），(2)4.5%（依据销售商服含车库形成的本月营业收入×4.5%先预征待售房达到整个项目的80%后进行汇算清缴）。
2011年3月24日。
房地产开发商的开发成本、利润、税费各占几成
它的成本也就包括三大部分,1土地,土建,设备费用.2,配套及其他收费支出.3.管理费用和筹资成本.
售楼收入是可以确定的.税收也是可以确定的.
举个例吧
.上海ZH房产成本清单
一期A块利润测算：
一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套费用1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元
(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.
销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元
(3)毛利：8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元。
税负计算及各行业税负一览表一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于行业平均税负率1%左右（商业企业1.5%左右）。
目前一般指增值税：理论税负率：销售毛利*17%除以销售收入实际税负率：实际上交税款除以销售收入税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。
对小规模纳税人来说，税负率就是征收率3%，而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是17%或13%，而是远远低于该比例，具体计算如下：税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额注1：对实行“免抵退”的生产企业而言，应纳增值税包括了“口抵减内销产品应纳税额”。
注2：通常情况下，当期应纳增值税=应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数+“出口抵减内销产品应纳税额”累计数补充知识：“出口抵减内销产品应纳税额”是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税额。
“退税”是指国家按规定对纳税人已纳税款的退还，优惠退税是税收支出的一种形式，即国家为鼓励纳税人从事或扩大某种经济活动而给予的税款退还。
通常包括出口退税、再投资退税、复出口退税、溢征退税等多种形式。
什么是“免、抵、退”：实行“免、抵、退”税管理办法的“免”税，是指对生产企业出口的自产货物，免征本企业生产销售环节的增值税；“抵”税，是指生产企业出口的自产货物所耗用原材料、零部件等应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税款；“退”税，是指生产企业出口的自产货物在当期内因应抵顶的进项税额大于应纳税额而未抵顶完的税额，经主管退税机关批准后，予以退税。
一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于1%（商业企业1.5%左右），各行业的税负率是不同的，下面列示各行业的具体的税负率。
各行业企业所得税税负率预警参考值1 餐饮业2.00% 2 道路运输业2.00%3 电力、热力的生产和供应业1.50%4 电气机械及器材制造业2.00%5 房地产业4.00%6 纺织服装、鞋、帽制造业1.00%7 纺织业1.00%8 纺织业--袜业1.00%9 非金属矿物制品业1.00%10 废弃资源和废旧材料回收加工业1.50%11 工艺品及其他制造业1.50%12 工艺品及其他制造业--珍珠4.00%13 化学原料及化学制品制造业2.00%14 计算机服务业2.00%15 家具制造业1.50%16 建筑安装业1.50%17 建筑材料制造业3.00%18 建筑材料制造业--水泥2.00%19 金属制品业2.00%20 金属制品业--弹簧3.00%21 金属制品业--轴瓦6.00%22 居民服务业1.20%23 零售业1.50%24 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业1.00%25 农、林、牧、渔服务业1.10% 26 农副食品加工业1.00%27 批发业1.00% 28 皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业1.00% 29 其他采矿业1.00% 30 其他服务业4.00% 31 其他建筑业1.50%32 其他制造业1.50%33 其他制造业--管业3.00%34 其他制造业--水暧管件1.00%35 商务服务业2.50%36 食品制造业1.00%37 塑料制品业3.00%38 通信设备、计算机及其他电子设备制造业2.00%39 通用设备制造业2.00%40 畜牧业1.2041 医药制造业2.50%42 饮料制造业2.00%43 印刷业和记录媒介的复制印刷1.00%44 娱乐业6.00%45 造纸及纸制品业1.00%46 专业机械制造业2.00%47 专业技术服务业2.50%。
