房地产开发企业固定资产的税务处理

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法随着经济的发展和城市化进程的推动，房地产行业成为了国民经济中一个重要的支柱产业。

作为房地产开发经营业务的企业，其所得税的处理办法对于企业的经营和发展具有重要意义。

一、税收政策优惠为鼓励房地产行业的发展，我国政府出台了一系列税收政策优惠。

首先是对于房地产企业的所得税率，根据企业所处的地域和发展阶段的不同，税率有所差异。

一般来说，在经济欠发达地区和城市中心地带，企业可以享受较低的所得税率。

其次，对于房地产企业的新建和改建项目，可以享受一定的税收优惠政策，如按项目总投资额的一定比例减免企业所得税。

此外，对于房地产企业从事公共租赁住房等保障性住房项目的，还可以享受更为优惠的税收政策。

二、土地增值税的处理在房地产开发经营业务中，土地购买和增值是一个重要的环节。

我国对于土地增值的税收处理也有一定的规定。

根据国家税收政策，房地产开发经营企业在售出房地产项目并获得土地增值时，应缴纳土地增值税。

土地增值税的计算方法是根据土地的增值额和适用税率来确定的。

对于购买土地后未进行开发，而是在一定时间内转让的，可以按照购买土地的成本计算税额。

此外，房地产企业在支付土地增值税时，还可以享受一定的税收优惠政策，如可以按照项目总投资额一定比例抵免土地增值税等。

三、资产折旧的处理房地产开发经营业务企业的固定资产是其经营中不可或缺的一部分。

根据我国税收政策，房地产企业可以对其固定资产进行折旧计提，并将折旧额作为企业的成本，在计算企业所得税时予以扣除。

折旧的计提方法可以根据固定资产的性质和使用寿命来确定，但需符合税务机关的要求。

折旧额的计算方法可以采用直线法、年数总和法或年限平均法等。

此外，对于购买房地产开发企业所得资产的，企业还可以享受一定的折旧税前扣除政策。

四、税务申报与合规管理在房地产开发经营业务中，税务申报和合规管理是企业必不可少的一部分。

房地产企业需要根据国家税务机关的要求，按照规定的时间节点和形式，申报企业的所得税，如年度汇算清缴等。

税务园地TAXATION FIELD投资性房地产的会计及税务处理张磊 中电海康无锡科技有限公司摘要：一直以来，我国以往的企业会计准则中并未对企业的投资性房地产和自用性房地产进行甄别。

然而在企业实际经营运行过程中，很多企业都拥有大量投资性房地产，这使得企业会计核算与税务处理工作存在一定矛盾冲突，不利于企业的资产核算以及税务缴纳管理。

在企业新会计准则背景下，投资性房地产的会计与税务处理发生了重要转变，也给企业投资性房地产进行了清晰的划分，明确指出了要将投资性房地产进行单独反映，这在很大程度上协调处理了会计与税务处理中存在的差异性问题。

做好投资性房地产的会计与税务处理相关工作的研究，能够较好地解决会计准则与税务处理之间的矛盾关系，促进二者的有效融合，进而给企业带来更为可观的经济效益。

基于此，本文简要对投资性房地产概念以及投资性房地产会计处理和税务处理内容进行了分析，从多个角度分析和探究了投资性房地产会计与税务处理问题，旨在为业内相关人士起到借鉴和参考价值。

关键词：投资性房地产；公允价值模式；会计；税务；差异引言投资性房地产是比较特殊的非流动性资本。

其分为成本模式计量以及公允价值模式计量两种业务模式，企业在对投资性房地产实施后续计量时，往往只可以使用一种模式。

这两种经营性业务模式在实际运行过程中，涉及的资金与资本金额比较高，并且通常不纳入企业营业外收支份额。

当前，企业的投资性房地产业务运作需要遵循企业会计准则，但企业会计准则与税务处理条例之间存在不同，二者的对象和目标并不相同，致使投资性房地产会计处理与税务处理并不一致，这就需要做好二者之间的协调与衔接。

尤其要处理好会计与税务在投资性房地产后续计量和资产转换方面的调整，从而尽可能消除投资性房地产会计与税务处理之间的差异，促进二者的有效衔接和 趋同运作。

一、投资性房地产概述投资性房地产与自用性房地产对立，主要是指通过获得租金或者资本增值的房地产。

我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种形态，在企业会计准则中所表述的投资性房地产指的是“土地使用权”，以及土地上的房屋建筑物和建构物等。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。

参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（二）六、开发产品先出租再出售问题二、关于完工开发产品的税务处理问题5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

不同点：新31号文取消此项规定。

七、视同销售问题六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

共同点：1、视同销售的范围都是将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为；2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。

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房地产开发产品转固定资产进项税额如何抵扣
关键词：
房地产开发产品固定资产进项税额抵扣
问题：
房地产开发产品转固定资产进项税额如何抵扣？
回答：
营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条(四)款：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

国家税务总局公告2016年第18号第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

所以，开发产品转用于固定资产的，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。

政策规定：一、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、企业所得税。

根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。