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REITs法规引言房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指由专门的公司或信托基金组成，用于投资不动产的证券投资工具。
REITs不仅在国际上广泛应用，在中国境内也受到了越来越多的关注和认可。
为了确保REITs市场的健康发展，中国制定了一系列涉及REITs的法规。
本文将对中国REITs法规进行深入研究，旨在全面了解REITs的法律框架、监管要求以及市场运作等方面的信息。
文章将分别介绍REITs法规的制定背景、重要法律文件，以及与REITs相关的监管机构和运作流程。
制定背景中国的REITs市场起步较晚，主要原因是缺乏相应的法律和政策支持。
然而，在中国不断加强资本市场开放和金融改革的大环境下，REITs作为一种多样化的投资方式被视为能够满足公众对于房地产投资需求的重要工具。
因此，中国开始制定相关的法规，以推动REITs市场的发展。
重要法律文件《证券法》《证券法》是中国证券市场的基本法律，其中包括了REITs的相关规定。
根据《证券法》，REITs作为一种证券投资工具，需遵守证券市场的基本原则和规则，如信息披露、监管要求等。
《证券法》中还规定了REITs公司的设立、发行和交易等方面的规定。
《房地产投资信托基金管理试行办法》《房地产投资信托基金管理试行办法》是中国具体针对REITs的法规文件。
该办法详细规定了REITs的设立条件、管理要求、投资范围等方面的内容。
根据该办法，REITs一般由资格适合投资者组成，并由专业的基金管理人进行管理。
《企业集合资产管理办法》《企业集合资产管理办法》是中国金融监管机构制定的法规文件，该文件对于REITs的风险管理和监管提供了指导。
根据该办法，REITs需设立专门的风险管理机构，定期进行风险评估和报告，以确保REITs的稳健运营。
监管机构中国证券监督管理委员会（CSRC）中国证券监督管理委员会是负责监管中国证券市场的机构。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
reits发展历程
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，旨在使投资者能够以低成本、低风险的方式投资于房地产市场。
REITs最早出现于1960年代的美国，并在1980年代开始传入亚洲地区，如香港、日本和新加坡等地。
REITs的发展历程，可以概括为以下几个阶段。
第一阶段：探索期
1960年代至1980年代初期，REITs在美国逐渐成形，在房地产市场中占据重要位置。
随着REITs的发展，越来越多的投资者开始关注REITs作为一种投资工具的潜力。
在此期间，REITs还没有得到广泛认可，只有少数投资者尝试着投资REITs，并获得了不错的回报。
第二阶段：快速增长期
1980年代末期至2000年代初期，REITs在美国经历了快速增长期。
美国政府通过了一系列税收优惠政策，鼓励REITs的发展。
此时，越来越多的投资者开始投资于REITs，并获得了稳定的回报。
此外，REITs也开始涉足到其他领域，如医疗保健、办公楼、零售等领域。
第三阶段：国际化发展
2000年代中期至今，REITs开始迅速扩展至国际市场。
亚洲地区成为了REITs的热点地区，香港、日本、新加坡等地都已经建立了自己的REITs市场。
随着REITs的国际化发展，其产品种类也逐渐增加，投资者可以选择投资不同类型的REITs，如股票型REITs、债券型REITs、混合型REITs等。
总的来说，REITs的发展历程呈现出快速增长的趋势。
REITs不
仅为投资者提供了一个低成本、低风险的投资渠道，同时也为房地产市场带来了更多的投资机会。
未来，REITs有望继续发展壮大，并成为全球范围内的重要投资工具。
REITs（房地产投资信托基金）一、介绍REITs（房地产投资信托基金）是一种投资工具，它允许个人投资者以相对较小的资金参与到房地产市场中。
REITs基本上是一种股票形式的投资工具，它们持有并经营着房地产资产，包括商业地产、办公楼、购物中心、公寓楼等。
REITs的投资者可以通过购买REITs的股票来间接地投资于这些房地产资产，享受租金收入和资本增值。
在REITs中，投资者不需要直接拥有、管理和运营房地产资产，这意味着他们可以通过购买REITs股票来获得与房地产相关的利益，而无需承担直接投资房地产所面临的风险和压力。
二、REITs的种类REITs基本上可以分为三种类型：权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。
1.权益型REITs：权益型REITs通过购买、运营和管理各种类型的房地产资产来获取收益。
这些REITs通过出租物业来获得租金收入，并通过出售物业来获得资本收益。
2.抵押型REITs：抵押型REITs主要通过提供房地产贷款来获得收益。
这些REITs根据抵押贷款所产生的利息收入来获取收益。
抵押型REITs的风险较低，因为它们通常会选择高信用评级的借款人。
3.混合型REITs：混合型REITs结合了权益型和抵押型REITs的特点。
它们既通过购买和经营房地产来获取租金收入和资本增值，也通过提供房地产贷款来获得收益。
不同类型的REITs在风险和回报方面有所区别，投资者可以根据自己的风险承受能力和投资目标选择适合自己的REITs。
三、REITs的优势REITs作为一种投资工具，具有许多优势：1.低门槛投资：相对于直接投资房地产，REITs的投资门槛更低。
投资者可以通过购买REITs的股票以较小的资金参与到房地产市场中。
2.分散投资风险：由于REITs持有和经营多个房地产资产，投资者可以通过购买REITs来分散投资风险。
即使其中某个物业出现问题，整体投资组合的影响也会较小。
3.定期收益分配：REITs通常会定期向投资者分配租金收入。
论高房价的十大罪状作者：刘植荣2009年11月28日，温总理在考察上海市最大保障性住房工程进展情况时表示：要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。
同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
这则新闻大快人心，让我无比激动，因为我这几年来一直关注房价问题，认为高房价对国民经济和社会秩序具有很大的危害性，目前的高房价不符合“三个代表”和“科学发展观”的要求，不利于创建和谐社会。
根据《中华人民共和国宪法》第四十一条“中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员，有提出批评和建议的权利”，我提出如下对高房价危害性的认识。
罪状一，高房价吞噬公民一生的劳动。
首先，我通过各种官方的统计数据分析看目前房价究竟高到什么程度，我不举温州、上海、北京、杭州、深圳等房价最高的十几个城市的例子，我就天津的房价进行分析说明。
（注：为了便于和国际房价对比，我也“和国际接归，采取国际通行的做法”，房子价格和个人收入进行比较，不和家庭收入进行比较，因为西方一些国家到了婚龄不结婚的人占三分之一多。
）2009年12月1日，天津（包括各郊区县）成交新建商品房580套，面积60056.5平方米，平均每套面积104平方米，平均每套房价901680元，平均每平方米的价格为8670元。
我们再看看天津人民的收入情况。
根据天津市统计局发布的《2008年天津市国民经济和社会发展统计公报》，农村居民全年人均纯收入9670元，城市居民全年人均可支配收入19423元。
我在这里以城市居民人均收入计算。
城市居民恩格尔系数为37.3%，假如可支配收入都用于买房等消费，食品支出为7245元。
我们再假如一个小伙子在教育、健康、文化、交通、社会交往等方面的消费为零，除了为生存必须购买食品外，省下的19432-7245=12187元都用于购房，那他多少年可以买一套房呢？901680÷12187≈74年。
房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示房地产投资信托（REITs）是一种通过向投资者发行股票或单位持有权，并将所筹集资金用于投资房地产从而获得收益的投资工具。
REITs在世界范围内已发展成规模引人瞩目、市值巨大、受到广泛投资者认可和利用的证券投资工具。
REITs主要是通过向广大投资者进行大规模的房地产集合投资，达到以规模化经济来节约运营成本，从而获得更高的资本回报的投资目的。
REITs投资规模大、分散风险、分配效率高、四方共赢等优点得到了世界各国越来越广泛的推广。
REITs的核心在于税收优势。
为了获得税收优惠，REITs通常要采用特定的税制模型。
以下是对世界主要国家的REITs税制模型进行的五个国家的比较：美国：美国的REITs主要是由国会制定的法律“Real Estate Investment Trusts Act of 1960”进行规范和监管的。
REITs在美国享受的最大特权是不必缴纳企业所得税，这也是其他国家REITs税制的鼓励者之一。
不过，REITs必须满足上市条件，例如，REITs至少要有75%资产用于投资于房地产方向，每年至少向股东支付90%的收入等等。
加拿大：REITs在加拿大的税收制度中也享受了类似的优惠政策，包括免企业所得税与免个人所得税等。
REITs必须满足以下要求： 1）资产必须高达75%用于投资于房地产方向；2）REITs必须于发行日起90天内支付至少90%的收入等等。
澳大利亚：澳大利亚的REITs如同其他国家，享受了不缴纳企业所得税和个人所得税的优惠政策。
澳大利亚税法的制定只是比其他国家更注重REITs管理的规范性。
举个例子，REITs必须满足些要求：1）必须有足够的可出租收入；2）资产管理公司必须经过“托管（custodial）”管理等等。
新加坡：REITs在新加坡有维持高收益的税收制度优势。
与其他国家不同的是，新加坡的REITs 律师没有要求其必须拥有75%的房地产投资标准，但必须维持一个90%的现金分配率。
中国房地产投资信托（C-REITs）的法律制度探究内容导读：在世界金融危机的大背景下，我国的房地产行业也正经历着多年未遇的行业危机。
在众多房地产企业面临资金链断裂，银行信贷紧缩的情况下，REITs又重新回到了人们的视野中。
由于我国房地产业和金融业尚处于发展初期，引进REITs应首先从法律层面着手，这是该制度能否被成功移植的关键。
在这里，文章主要围绕REITs的法律制度框架展开，对比美国和亚洲主要国家在REITs法律制度建立方面的特点，总结经验，以求探索出适合国内REITs发展的法律制度框架。
一、房地产投资信托（REITs）法律制度的基本理论（一）房地产投资信托（REITs）界定及相关概念辨析要研究REITs的法律制度，首先需要对REITs的概念有一个清晰的界定。
此外，由于REITs与房地产信托、房地产证券化有着许多共通之处，所以人们容易混淆这几个概念，在这里有必要辨析相关概念。
1、REITs的概念界定房地产投资信托，在很多国家被定义为了REITs（Real estate investment trusts）,只有在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金，PIF（Property Investment Fund）。
综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将它界定为通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态1。
实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构。
在本文的论述上，均采用房地产投资信托，即REITs这一称谓。
2、REITs相关概念辨析1）REITs与房地产信托REITs与房地产信托都是通过信托方式为房地产开发筹集资金，但是两者有1着明显的不同之处：a．信托财产不同房地产信托的信托财产是房屋、土地等实物资产，而房地产投资信托的信托财产则是通过发行受益凭证而获得的资金。
REITs政策文件一、引言REITs政策文件是指关于房地产投资信托基金的制度性文件，它规定了REITs的设立、运作和监管等方面的内容。
REITs（Real Estate Investment Trusts）是指通过发行信托份额，投资者可以间接参与房地产市场，并通过租金收益和资本增值获得投资回报的一种投资工具。
随着中国经济的发展和房地产市场的壮大，REITs政策文件在中国的制定和实施具有重要意义。
二、REITs政策文件的意义2.1 促进房地产市场健康发展REITs政策文件的制定可以促进房地产市场的健康发展。
通过引入REITs机制，可以吸引更多的资金进入房地产市场，提升市场流动性和透明度，减少投资风险。
同时，REITs还可以鼓励房地产企业进行资产证券化，优化资本结构，推动产业升级和转型发展。
2.2 丰富投资工具REITs政策文件的实施可以为投资者提供多样化的投资工具。
传统上，房地产投资主要通过购买实物房产或者股权方式进行。
而REITs的出现，为投资者提供了一种更加便捷和透明的投资方式，投资者可以通过购买信托份额，间接持有房地产资产，分享租金收益和资本增值。
2.3 培育资本市场新动力REITs政策文件的引入可以培育资本市场的新动力。
作为一种金融创新工具，REITs有助于丰富资本市场的产品和服务，提高市场的竞争力和吸引力。
同时，REITs的发展还可以推动资本市场的长期稳定发展，增加市场的活跃度和流动性。
三、REITs政策文件的制定与实施3.1 政策文件制定的背景和目标REITs政策文件的制定需要充分考虑当前经济和房地产市场的状况，明确政策的目标和导向。
政策制定部门应当通过充分调研和论证，确定REITs政策的合理性和可行性。
同时，政策文件制定的目标应当明确，如促进房地产市场的健康发展、引入更多的投资者等。
3.2 关键政策内容REITs政策文件需要明确关键政策内容，包括REITs的设立条件、运作方式、投资范围、税收政策等。
上海交通大学硕士学位论文发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析姓名：刘耀峰申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：傅亚平20090111发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析摘要房地产是我国支柱产业之一，它的发展依赖于大量资金的支持，解决融资问题是促进房地产业健康发展的首要条件，也是保证我国国民经济稳健前行的基础。
但我国目前房地产融资体系中存在的主要问题是结构性失衡，突出的表现为房地产开发贷款和居民住房按揭贷款等银行贷款资金占到房地产资金来源中的绝大多数，而股票融资、债券融资、信托、海外基金等发达国家房地产开发中常用到的融资方式却发展滞后。
这样的现状既不利于房地产业的发展，使得该行业融资渠道单一、容易受到政策面影响，也不利于国家金融安全，容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。
本文的目的就在于试图通过对我国目前房地产融资现状和房地产投资信托基金（REITs）两者的分析，探寻利用房地产信托投资基金解决目前房地产融资困境的合理性、可行性和现实操作模式。
文章的核心内容包括四个部分。
第一，分析我国房地产业融资渠道中存在的问题和未来影响因素，得出我国房地产融资必须开展机制创新的结论。
在对融资渠道的分析中，进行了整体和分渠道的探索；在对未来影响因素的研究中，则划分了国内了国外两方面的因素。
第二，逐一指出目前市场上创新类融资工具无法满足未来房地产融资需要的原因，介绍REITs的定义、分类和特点，并将REITs与其它融资工具进行比较，以体现REITs的优越性。
第三，从政治、经济、社会、法律、环境和技术六个方面分析现阶段实施REITs的可行性，提出我国REITs的操作模式。
第四，针对我国目前经济环境中的不利于REITs发展的瓶颈因素提出政策建议。
文章最后总结了研究成果，并指出研究中存在的不足和可以继续深入探讨的方向。
关键词：房地产业融资，机制创新，REITS，操作模式THE RESEARCH OF DOMESTIC REAL ESTATEINVESTMENT TRUSTS (REITs)ABSTRACTReal estate is one of China’s pillar industries, it relies on capital intensively. Therefore, an effective solution addressing real estate financing problems could bring along a more promising future of the industry, and a more solid foundation for the national economy. The foremost problem confronting the industry nowadays is the structural unbalance of financing, it appears in a way that bank loans stand for most part of real estate capital recourse, and other channels such as public offering, corporate bond, trust fund and oversea direct investment, which are commonly used in developed countries, lag far behind. This situation not only constraint the development of Chinese real estate enterprises but also jeopardize the whole financial system. The purpose of this dissertation is to probe the rationality, feasibility and operable framework of settling the real estate financing problems by using REITs (Real Estate Investment Trusts).The core of this dissertation includes four parts. Firstly, analyzing the problems of various financing channels from macroscopic and microscopic angle, forecasting the future influence factors from domestic and international vision, which leads to the conclusion that mechanic innovation is a must for real estate financing. Secondly, pointing out why the existed innovative financing tools could not ameliorate the present situation,introducing the definition, category and characteristics of REITs, and comparing REITs with other real estate financing tools to indicate its advantages. Thirdly, exploring the feasibility of REITs from political, economic, social, technological, environmental, and legal aspects, outlining the framework and content of domestic REITs. Fourthly, offering advices to create better environment for REITs.The dissertation summarizes all the results at last. As well, it illuminates the inadequacy and the direction of study in future.KEY WORDS: Real Estate Financing, Mechanic Innovation, REITs, Operable Pattern上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
房地产投资信托（REITs）在中国试点的主要法律问题分析刘柏荣、汪岩焯、许苇、杨燕妮内容摘要：房地产投资信托（REITs）作为一种金融产品，不仅仅为投资者提供了具有稳定收益、风险较低的金融投资产品，也为房地产业的发展提供了直接融资渠道。
自2008年以来，我国的REITs试点工作正在有条不紊展开，并可能产生在银行间债券市场和交易所市场分别交易的两种REITs产品。
鉴于对前期REITs试点工作的实践，笔者借由本文为契机，旨在总结我国REITs试点工作中存在的主要法律问题，以期对REITs在中国的试点作抛砖引玉的探讨。
本文主要分为三部分内容：第一部分简要介绍了REITs的含义及其在中国试点的基本情况，第二部分和第三部分是本文的重点和核心内容，主要探讨REITs 在我国试点过程中所产生的两大主要法律问题——信托登记和REITs税收制度。
关键词：房地产投资信托（REITs）、信托登记、REITs税收制度自1960年在美国确立房地产投资信托(REITs，Real Estate Investment Trusts)制度以来，REITs经过了近五十年的发展，目前已经有30多个国家和地区建立了REITs制度，有些是通过专门的立法确立，有些则是在相关特别法中加以规定，它已经发展成为不仅仅为投资者提供了具有稳定收益、风险较低的金融投资产品，也为房地产业的发展提供了直接融资渠道。
鉴于REITs开拓了房地产业的一种直接融资渠道，而近期由于受国家对房地产业趋紧的宏观调控政策的影响，我国的REITs试点工作也相应放缓1。
无疑，我国的REITs试点工作进程相对漫长，而业内人士对REITs试点保持着持续的关注热忱，笔者相信，REITs最终将在不久的将来在我国尘埃落定。
1由于保障性住房建设符合我国目前的房地产政策，因此，我国REITs目前的试点工作将重点放在以保障性住房为基础资产的REITs中。
一、REITs的含义及其在中国试点的基本情况 (4)（一）REITs的含义 (4)（二）REITs在中国试点的基本情况 (4)二、不动产信托登记对REITs的影响及存在的主要法律问题 (5)（一）不动产信托登记对REITs的影响 (5)（二）不动产登记制度中的主要法律问题 (5)三、REITs的税收制度 (7)（一）我国目前税收体制下REITs可能所涉及的税收 (7)（二）我国现行REITs税收缴纳的问题评述 (10)（三）完善我国REITs税收制度的建议 (11)一、REITs的含义及其在中国试点的基本情况（一）REITs的含义REITs是英文Real estate investment trust的简称，属于不动产证券化范畴，通过发行REITs份额或受益凭证集合众多投资者的资金，由专门从事房地产投资管理的机构进行房地产的投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种制度。
reits 法规
REITs(房地产投资信托基金)是一种投资工具，可以使投资者通过持有和交易房地产股票来间接持有和投资不动产。
而REITs的发展和规范也受到了国家相关法规的管理。
在中国，REITs的法规主要包括《房地产投资信托基金管理办法》、《房地产投资信托基金运作管理办法》以及《关于发行和交易房地产投资信托基金的指导意见》等文件。
这些法规主要规范了REITs的发行、运作、交易、披露等方面的问题。
在REITs的发行方面，法规规定了REITs的发行主体、发行条件、发行方式等。
同时，还对REITs的基础资产要求进行了明确，包括基础资产类型、数量、质量等方面。
在REITs的运作和管理方面，法规主要规定了REITs的投资范围、投资限制、运作要求等。
同时，还对REITs的资产估值、会计核算、信息披露等方面进行了详细规定。
在REITs的交易和披露方面，法规要求REITs必须在证券交易所上市交易，并对REITs的信息披露要求进行了明确规定。
总之，REITs作为一种新兴的投资工具，其监管和管理越来越受到重视。
合理完善的REITs法规体系，有助于规范REITs市场，促进REITs健康发展，同时也能够提升投资者的保护水平。
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中伦讲堂中国资产证券化操作实务8月22日，刘柏荣律师作为中伦讲堂第5期主讲嘉宾，发表了题目为“中国资产证券化操作实务”的专题讲座。
刘柏荣律师结合近十年以来几十单资产证券化项目的成功经验，从资产证券化基础知识入手，深入分析了信贷资产证券化、证券公司及基金子公司资产证券化、项目资产支持计划、资产支持票据（ABN）等不同监管体系下的四种基本操作模式，并专题性地分析了公募信贷资产证券化的基础资产选择要点，租赁资产、小贷资产证券化的操作模式，中国法律语境下循环购买结构的解决方案，资产证券化中的流动性支持、信用增级的基本模式等资产证券化业务的核心问题。
演讲要点一、资产证券化基础知识1、资产证券化的定义资产证券化（Asset Securitization），一般是指将原始权益人/发起人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程，是一种以资产信用为支持的，重新包装现金流的高级投资银行技术（repackage the cash flow into the tradable securities），属于以资产信用为支持的直接融资模式。
破产隔离、有限追索是传统资产证券化的主要法律目标。
2、资产证券化的重要性资产证券化被认为是“优化金融资源配置、用好增量、盘活存量”的重要手段，对促进经济结构调整、支持实体经济发展有重要作用，对资产证券化发起机构而言，是一种新的融资手段、一种资产管理的高级手段、一种风险管理的新工具。
3、中国资产证券化的操作模式概述目前，中国资产证券化主要有如下四种操作模式：（1）银监会、中国人民银行审批监管的信贷资产证券化；（2）证监会监管的证券公司、基金子公司资产证券化（资产支持专项计划）；（3）在中国银行间市场交易商协会注册的资产支持票据（ABN）；（4）保监会监管的项目资产支持计划。
二、信贷资产证券化的操作模式1、信贷资产证券化概述信贷资产证券化是指在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。
通过转让资产，房企从原先的资产所有者变成了服务商，房企可通过收取服务费的形式获取利润，这实际上是一种盈利模式的改变。
丛霄 发自上海2014年中国资产支持证券发行量大幅增长,据统计,全年发行信贷资产支持证券2833亿元，企业资产支持证券342亿元，资产支持票据89亿元，三类资产证券化产品合计发行3264亿元，较2013年增长10倍以上。
其中，房地产的资产证券化是一个新的亮点。
近期，由万科联手鹏华基金发起的前海万科REITs封闭式混合型基金获批，该基金被称为国内首个公募REITs这款以万科前海企业公馆租金收益权作为基础资产的证券化产品发行规模为30亿元。
对此,中国资产证券化论坛执委会主席刘柏荣告诉《中国房地产金融》: “从房地产市场来看，在行业出现困境、资金链吃紧之时，也正是不动产证券化发展的最好时机。
”借道企业资产证券化模式刘柏荣介绍，国际通用的资产证券化的基础资产一般分为实物资产、无形资产和证券资产三类，而房地产证券化属于其中的实物资产证券化。
在房地产证券化中，证券化的标的是房地产本身，并以房地产所产生的资产信用和现金流，作为偿付产品投资者收益的主要资金来源。
中国目前开展房地产证券化，在法律规则上可借用企业资产证券化（即证券公司及基金子公司资产证券化）的交易模式，企业资产证券化的交易结构可以支持房地产证券Changing on the Way化。
刘柏荣介绍，以中信证券作为计划管理人和资产原始持有人2014年推出的股权类准REITs产品为例，就采用了企业资产证券化的交易模式，通过在深圳证券交易所的综合协议平台发行优先级和次级受益凭证募集资金。
其核心交易结构是，首先由中信证券以资产支持专项计划的方式募集资金，由该资金认购某非公募证券投资基金的基金份额，而后由该非公募证券投资基金出资设立SPV公司，由该SPV公司收购将持有房地产所有权的两个项目公司股权达到了由该非公募证券投资基金通过SPV公司间接持有房地产物业本身的交易目的。
房地产结构性融资金融工具实务操作
主讲人：刘柏荣
引言：
列位朋友、列位专家，大伙儿晚上好，第一我介绍一下我自己：
我是刘柏荣，山东青岛胶南人，与咱们的前外长李肇星是中学校友，有一些山东口音，发言不清楚的地方，请大伙儿谅解。
我从1997年开始从事结构性融资的研究及实践，当初在中国人民大学读国际金融研究生的论文题目是《抵押贷款证券化》。
截止目前为止，我有20多单公募资产证券化体会、100单以上私募结构性融资体会。
社会职务：中国资产证券化论坛秘书长、北京律协资产证券化专业委员会主任、信托法专业委员会主任。
目前工作于中伦律师事务所，房地产金融、PE组牵头合股人。
今天的要紧目标是：第一，分享自己的一些结构性融资金融工具操作实务体会、体会；第二，与同行、同业交流，虚心向大伙儿学习，与结构性融资感爱好的列位专家成立开放的沟通平台，在专业上一起提高。
结构性融资是最为复杂的融资技术，故事性不强，可不能那么引人入胜，可是知识性强，值得认真学习、把握。
今天以录像的方式进行讲课，内心仍是超级紧张，因为时刻关系和本人的水平有限，讲课言语、讲课内容逻辑的不连贯，恳望大伙儿能原谅、赦免，尔后情愿以各类方式谦卑地与列位交流，进行各类方式的补救。
今天讲课采纳的PPT版本与发给大伙儿的PPT版本稍有不同，发给大伙儿的PPT 版本与今天上课利用的PPT版本在大体理论、大体案例方面是一致，但今天利用的PPT 版本案例多一些。
本PPT论述的结构性融资金融工具的来源：
（一）本所效劳的大量成功项目体会的不断提炼、总结、创新
（二）整个中伦所结构性融资团队成员的紧密合作
（三）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践。
基础设施REITs规则实务操作评析作者：刘柏荣路竞祎许苇刘小丽胡继东编辑：李乐辰第一条为规范公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）设立、运作等相关活动，保护投资者合法权益，根据《证券法》《证券投资基金法》及其他有关法律法规，制定本指引。
柏荣团队ABS法评：关于我国公募REITs的上位法依据和产品定位问题，目前已比较明晰，即属于在我国现行《证券投资基金法》和《证券法》框架之下的一类特殊的公募证券投资基金，并将首先在基础设施领域实施试点；除《证券投资基金法》的一般性规定外，具体监管要求将主要通过国家发改委、证监会所发布的公募REITs指引等专门的规范性文件予以落实。
第二条本指引所称基础设施基金，是指同时符合下列特征的基金产品：（一）80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；柏荣团队ABS 法评：如市场预期，基础设施基金采用“公募基金 资产支持专项计划”的交易结构。
主要的交易结构难点可能在于“单一基础设施资产支持证券”的投资架构如何设计。
首先，理论上来看，“通过资产支持证券和项目公司等载体”可涵盖两层架构模式（即资产支持证券 项目公司）或三层架构模式（即资产支持证券 私募基金/信托 项目公司），即意味着现有市场上的类REITS 结构都可以被有效采用，如：资产支持专项计划 契约型私募基金，资产支持专项计划 信托，资产支持专项计划 有限合伙型基金，资产支持专项计划 项目公司股权；其次，“公募基金 单一基础设施资产支持证券”限定了一个公募基金只能投资一个基础设施资产支持证券，这一规定对于公募基金设立时的投资范围、扩募时底层结构的变化都将会有比较大的影响。
另外，最底层基础设施项目持有主体的形式除公司法人外，也可能是有限合伙企业等其他组织形式。
香港地区房地产投资信托（REITs）制度及其对内地的启示朱清
【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2012(025)008
【摘要】香港已经建立了房地产信托投资制度,并且以严格谨慎的监管著称,然而其无税收优惠、契约型组织形式、外部管理人制度等特点有利有弊。
内地在试点房地产信托投资基金时,可参考部分香港的做法,并对其他制度加以改良,建立适合内地的高效、持续的房地产投资信托制度。
【总页数】3页(P78-80)
【作者】朱清
【作者单位】安徽财贸职业学院行知管理学院,安徽合肥230601
【正文语种】中文
【中图分类】F832.49
【相关文献】
1.房地产投资信托(REITs)发展模式的国际比较与启示
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3.境外房地产投资信托(REITs)发展对我国的启示
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5.国际知名房地产投资信托基金（REITs）绩效评价与启示
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