投资商铺的18个理
由
投资商铺的18个理由
1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免
的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过
购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。
2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金
珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不
仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的
消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有
一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是
唯一可让资产保值增值的稳妥方式。
3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。
投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买
基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套
牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多
股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看
得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房
租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
4.商铺属于耐久商品，稳定性高。
商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商
铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就
是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的
时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱
怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。
5.商铺越老越值钱。
二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的
因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈
成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二
手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已
经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。
6.商铺成熟有聚合效应。
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营
者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会
吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈
的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使
商圈和商铺越做越旺。
7.租金的递增保证了租金长期的收益。
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成
熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增
值。
8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。
商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者
提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费
用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多
投资者的后顾之忧。
9，一铺养三代。
好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的
传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺的价格也会跟着租金水
涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。
众多房产投资商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优
点：
（1）投资商铺具有稳定性，风险少。
（2）商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
（3）商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。
（4）商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。
10.黄金地段（如市中心）商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州
的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、嘉兴的鼓楼街。他们都是城市中
古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵
呵的赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，
只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的
地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段的商铺就有着唯一性，稀缺性，不可复
制性的特点。
11.目前没有更好的投资渠道。
目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房
产。
银行存款利率最近保持最低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到了，存在银行的
资金会越来越缩水。
股市、期货、基金风险大，尤其最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。
黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了
一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在想买黄金就有可能被套住。
收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会
受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。
房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地
产可以让你的资产保值增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原
因。
12.现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“囯
四条”、“国十一条”、“国19条”，再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅房销售
跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投资客挤出住宅
房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓“居者有其屋”的目的。而商
业地产不在此次政策的调控范围之内。
13.大量的炒房客已弃宅转战商业地产，商铺的升值空间大。
本次国家对房地产市场的调控主要针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷
和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出
住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一
个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转
到了不受国家房地产调控政策影响，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意
的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，
并且大量的购买商铺，所以为了商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大
的空间的。
14.目前商铺的价格被低估了，有个补涨的阶段。
进半数的投资可认为，相对住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住
宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客
都把目光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年
也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因
为市场的发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营
的政策也给了利好的支持，所以为了商业地产价格的提升、价值的提升一定是有
空间的。
15.商铺是一种生存资料，是一种消费品。近几年，尤其2009年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应，住宅开发、
销售等环节存在诸多不合理不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化
的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者
有其屋的权利，此时就需要政府出面，对住宅市场进行调控，将住宅的价格调控
至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。
商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产
品，对生产资料的占有，一般大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排
序。目前，大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成
熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会
今后将越来越少。
16.目前国内很多大型开发商转战商业地产。
自去年年底以来（2010年底），很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、保利、绿地、合生等知名住宅
的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市
场观望的情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆
市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以。
在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种
种利好清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住
倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位
运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳契机。
17.可供开发商业地产的土地越来越少。
我国的国情是人多地少，要用有限的耕地养活13亿人口，所以18亿耕地是国家土地控制的红线，每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地的指标。
（尤其是上海这种寸土寸金上挖国家一线城市），今年整个用地指标和去年基本
持平，但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比
例，尤其是保障性住房的建设用地指标得到了很大的提升，这就挤占了商业地产
的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去，这就造成
了可供开发商业地产的土地越来越少了。
18.市场上很多热钱纷纷涌入商业地产。
在国内，由于今年年初中央政府连续出台了系列调控发大财市场的政策措
施，从“国四条”、“国十一条”、“国19条”、再到最近“新国十条”以及京
版的“京11条”。随着国家宏观调控的密集发布，大量投资。投机住宅房炒房客
离开了住宅房市场，纷纷涌入了商业地产市场，目前在大量的购入商铺。
在国际上，由于美国的次贷危机和欧洲的债务危机爆发造成国际上的投资环
境恶化大量的海外热钱正在寻找新的出路。近几年国际上关于中国人民币升值的
呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，
尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，
不同于早期的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。
日前，有权威人士向《每日经济新闻》透露，加拿大亿万豪剑桥公司已经正式
入股百联集团的部分商业项目。亿万豪剑桥从去年年底开始，就在全国一、二线
城市寻找合作项目，与百联合作也是实现“落地化”投资的重要一步，5亿入股百联项目。这样的国际性合作今后越来越多。日前，全球商业地产巨头加拿大亿万
豪剑桥公司与国内最大的零售及流通集团百联集团达成战略合作伙伴关系，共同
在中国合作开发管理运营一流的购物中心项目。双方首个合作项目位于长沙，亿
万豪剑桥公司8.30亿元收购百联长沙东方购物广场60%的股权，其余40%则仍由百联集团持有，这也是亿万豪剑桥首次在中国投资项目。
投资横店红木家具中心的十大理由 1.垄断型产业市场：我们为什么选择在这里 东阳，世界木雕之乡。横店，中国红木产业基地，中国红木原材料集散地，东方好莱坞。横店聚集了国内85%的红木企业，雄占全国80%精品红木家具市场，霸占全球60%市场份额。横店影视城每年带来全球1100万游客资源。 2.入市时机：产业基础决定投资前景 在见证了义务小商品城，永康五金市场，海宁皮革城等因产业基础而成功运作的商业奇迹后，横店红木家具中心整合红木产业资源，迎来了轰动全球的市场先机。 3.先培育后经营：颠覆传统商业理念拒绝市场培育期 横店红木家具中心，自启动以来发展商斥资1.5亿业内宣传，广州上海福建北京等各大红木市场反映强烈，国内顶尖企业更是一呼百应翘首企盼。发展商整合国内优势资源，提前培育市场，使市场开业即进入成熟期。 4.先租后卖：直接受益拒绝免租 2010年8月，招商工作圆满结束。国内顶尖红木企业400多家签名排队，经考察评定，最终符合条件的160家幸运入驻。3200多间商铺被抢租一空。发展商先租后卖，直接解决投资者的后顾之忧。 5. 银行100万无抵押联保贷款库存抵押贷款 银行为入驻商家提供：每铺100万无抵押联保贷款，库存抵押贷款帮助企业做大做强，打造红木家具龙头市场。 6 精品红木家具银行按揭购买 在横店红木家具中心购买精品红木家具，银行将提供按揭服务，满足不同消费需求。 7.广告推广 全国200家电视台同时对外发售，12大高炮遍布进入东阳市区 的主干道，4大户外媒体高炮灯箱道旗F杆遍布横店，100多条 东阳发往全国的快客线路车载电视广告，400多块东永沿线灯箱
广告，700多万首年度推广费，并以每年10%增速递增。《中国古典红木家具》杂志综合推广。 8.网络推广 发展商在百度雅虎搜狐新浪163 淘宝等各大网站，进行网络推广，提高商场知名度。建立电子商务平台系统，定期发布行业信息，提供产品信息等。 9.珍藏馆新景点 珍藏馆采用后现代主义表现手法，打造国内最具创造力，最顶尖，最强视觉效果的概念馆。馆中陈价值百亿的红木顶尖艺术品，收藏品，拍卖品，古董。企业获奖作品等，发展商携手横店集团打造国内唯一一个以红木为主题的新景点。 10. 500家精品红木连锁销售中心 万豪地产将在全国开设500家连锁销售中心，为投资企业倾力搭建辐射全球的无障碍交易平台。
商铺投资八大风险 1、宏观调控:是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形,比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系:供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源,市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时,就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当:规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划,属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。 4、环境变化:环境是指自然环境和商业环境,在自然环境趋向恶化时,该区域的商铺会 产生贬值,因人口难以生存。在商业环境发生变化时,如购买力流失等,也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当:选址是商铺投资者的最基本的功课,如选址不当,会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强:开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化:不同的商业业态有不同的商铺需求,如果商铺过分依附某种业态,投资 专用型商铺,也会使投资充满风险,因为这类商铺的通用性差,一旦业态变化,这类商铺的使用价值顿失。
8、商圈变化:本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势,市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中,其地理空间却在变化中,核心区位越来越小,如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺,将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集,还配有公交、地铁(轻轨、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好,也可以参照“肯德基指数”,即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店,就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍,而商铺的租金更会差2—5倍!因而一楼的商铺往往最好租、租金也高,对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高,收益越单纯。类似襄阳路市场,主权性虽然比独立门面略逊,但比大商场由经营者“统一整体经营,投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率。注意,商铺一般只追求使用率,不在乎得 房率。 市场定位
Usr 商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍 这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。 商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！ ★技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 ★技巧二：坚决“傍大款” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 ★技巧三：巧用“物以类聚” 管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。 ★技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五：周边民众购买力需知晓 商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 ★技巧六：人流量很重要 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 ★技巧七：路边店能讨巧 如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 ★技巧八：建筑结构必须好 建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 ★技巧九：了解商铺的开发商 选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 ★技巧十：周边交通要便利 理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 ★技巧十一：不忽略发展空间 投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 ★技巧十二：把握投资时机有诀窍
投资商铺得十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值得呼声与升值得预期越来越高,嗅觉灵敏得国际投资者纷纷将海外热钱投向中国,尤其就是投入我国得房地产行业,国外基金进入中国商业地产得迹象越来越明显,不同于早前得“单打独斗”,她们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活:购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比,一则大众购商铺都能鉴别商铺得好坏,而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣,且保管黄金让人费心;二则商铺有广泛得使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可自主经营或租赁经营。黄金只就是一种奢侈得消费品,且就目前得黄金市场来说,国际金价已经到了一个相对得高位,即将有一个回调得过程,现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀得压力下,购商铺就是唯一可让资产保值升值得稳妥方式。 2、投资风险小:股票市场变数较大,且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来得收益,日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力;涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。尤其最近一段时间,股市狂跌,很多股民叫苦不迭,有了切身经历后,纷纷退出股市,转而购买房产。起码房子都能瞧得见摸得着,就是实实在在得东西,何况商铺还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息(商铺得房租每年可达5%—10%甚至高达20%),而且随着租金得上涨,商铺也在不断增值。 3、投资回报率高:较低得存款利率,会导致资产缩水。 由于长期保持较低得银行存款利率,物价在不断地上涨,通货膨胀就是不可避免得(钱变得越来越不值钱),货币贬值找不到其她对冲得方式,那么只有通过购买商铺等固定资产得方式来实现货币得保值、增值。 4、商铺就是越老越值钱。 二手住宅房在出售得时候会比同地段得新住宅房便宜,因为二手房存在折旧得因素。而商铺就不就是这样得了,一般得成熟商圈需要两到三年得培育期,一旦商圈成熟以后商铺得租金就会逐年增长,商铺就会越来越值钱,所以商铺就不存在二手房需要折旧得说法。再加上二手房市场以住宅房为主,二手商铺非常少,因为已经就是成熟得商铺了,很少有人舍得拿出来卖,所以商铺就是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺得商圈有很强得聚合效应,具体从两个方面来说明问题: 一、经营者。成熟得商圈会吸引很强得人气,虽然商铺得租金相对来说比较高,但还就是会吸引各方得经营者去经营,使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈得人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动,使得商圈与商铺越做越旺。 6、商铺属于耐久商品,稳定性高。 商铺使用寿命在几十年以上,买商铺,不仅不掉价,还会更值钱,对于商铺这种价值较高得固定资产,人们往往倾向于买涨不买落,别瞧买商铺一出手就就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,在需要用钱得时候,每年有丰厚得租金进账或者
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
商铺投资八大风险 1、宏观调控：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。 4、环境变化：环境是指自然环境和商业环境，在自然环境趋向恶化时，该区域的商铺会 产生贬值，因人口难以生存。在商业环境发生变化时，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当：选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强：开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化：不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资 专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。 8、商圈变化：本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势，市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高，收益越单纯。类似襄阳路市场，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得
投资商铺的十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。 2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断 增值。 3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。 4、商铺是越老越值钱。 二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题： 一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。
商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。
商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价） 含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率= 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法
心之所向，所向披靡 商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价： （1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期 （2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯都有关系 商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类
别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比 执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，
投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%
商铺投资五大法则 投资商铺就好比挖了一个泉眼，这个泉眼源源不断的涌出固定投资回报，同时商铺自身还以固定的速度不断升值。与市面上的无形资产投资相比，投资商铺是一个有形资产的投资模式，相对投资证券、股票等无形资产而言是目前最保险的投资。同时，商铺在继承过程中不需要缴纳继承税，所以俗话说得好“一铺养三代”。 商铺的价值体现在能不能有可持续并且可观的租金回报，那选择优质商铺主要看哪几点？1.口碑开发-商圈枢纽金岸 每个城市都有传统繁华的商业街，在传统的商业中心，商铺的价值往往是体现在有没有品牌开发商的号召力加持。品牌知名度是一种无形资产，选择品牌开发商从前期的规划到后期的运营管理都更有保证，且品牌开发商会配备优秀的商业管理团队，助力商铺价值持续增值，营造更加良好的商业氛围。 2.历久弥香-雄踞价值高地 商铺使用寿命在几十年以上，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，越是贵价的商铺越能证明其价值，买商铺的人嘴上抱怨着价格太高，但实际都清楚未来会有更为可观的利益流入。二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素，而商铺就不是这样的了，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，且其涨势远高于住宅的租金(一般为1%—3%)。 3.特色商圈-形成聚合效应 成熟商圈的商铺有很强的聚合效应：一来能够吸引商家，二来能够吸引消费者，且二者互相融合、互相推动，越丰富的购物选择越能刺激消费者群聚，使得商圈和商铺越做越旺。商铺既可以自行经营，也可以交给专人代为打点。与传统的沿街商铺比，商业综合体商铺也有其过人的优势，通过统一运营管理，根据其设计结构的特点，商家可根据经营的业态特色自主经营，可塑性极强。 4.稀缺旺铺-产品决定价值 目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，房改政策的完善，对于商铺未来的价值提升有着非常好的推进作用，市场发展将逐步趋向于规范化，商业地产在未来有着极大的价值提升空间。 国家为了实现让老百姓“居者有其屋”，将会加大住宅对土地的占用比例，而这一大的宏观调控政策下，商业地产用地将被压缩，用以培养旺铺的土地也会越来越稀缺，好铺自然也会“一铺难求”。
投资商铺的18个理 由
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免 的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过 购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金 珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不 仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的 消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有 一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是 唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买 基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套 牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多 股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看 得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房 租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商 铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就 是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的 时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱 怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的 因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈 成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二 手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已 经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营 者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会 吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈 的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使 商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成 熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增 值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者
投资商铺的10大卖点，如下： 欧阳光明（2021.03.07） 投资渠道对比 目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 （1）银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。（钱变得越来越不值钱） （2）股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。而且炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打，一下回到解放前。（3）黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。 （4）收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。房产是看得见摸得着，是实实在在的
东西，而且商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 1、投资商铺好还是住宅好？ （1）大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。 （2）二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。 （3）再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远
商铺价格的因素决定 商铺价格的因素决定提要：内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比 地产e网 商铺价格的因素决定 在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。 那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指
标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1~2个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率
商铺规划设计需要最大限度体现市场概念，商铺投资者对商铺规划设计的深入了解，便于投资选择时甄别好的商铺，下面提出以下商铺规划设计的原则：原则1“可视性”原则 商铺规划设计的“可视性”原则包括铺面类项目外部“可视性”和铺位类项目外部“可视性”和内部“可视性”。 铺面类项目外部“可视性”指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即“一眼可以看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标，奔走途中又发现其他魅力商家”。如果铺面类项目外部“可视性”可以达到以上境界，那么说明其“可视性”值得肯定。 铺位类项目外部“可视性”与铺面类项目外部“可视性”的内容相同，其内部“可视性”原则指铺位类项目的设计应最大限度让消费者在项目里面任何位置能够最大限度看到尽可能多的商铺。 商铺项目的外部“可视性”和内部“可视性”都得到了充分实现，只要项目周边市场条件可行，零售商最终进驻几乎不会有任何悬念。 商铺投资者在选择项目时，可以利用上述“可视性”原则对商铺项目进行评价，并利用此元素去初步选择商铺。 原则2 设计技术指标广泛适应性原则 投资商、发展商在商铺项目设计过程中，势必精打细算，包括楼板荷载、层高、柱网间距、电梯尺寸、物流系统的规模、消防设备的等级、各种弱电系统的档次等等，表面上看来，上述内容只要对相关指标进行控制，就可以达到控制成本的目的，但从远期来看，对上述指标的控制会影响到商铺的运营、安全以及商铺的增值。 总之，投资商、发展商在商铺项目设计阶段要用战略眼光来决策项目各项设计指标，不要为了短期利益，而忽视项目长期的竞争力。 当然，我们并非主张浪费，设计指标的确定应该体现合理的经济成本，无疑成本和功能之间是一对矛盾，需要科学判断决策。 我们可以想象到，一个面宽、进深、层高、荷载、水、电、排污、煤气等技术条件都具有广泛适应性的商铺，是不是一定好出租，好转手？答案自然是肯定的。 原则3 公共空间价值原则 对于大型商业房地产项目来讲，投资商、发展商必须明白公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，并非商铺面积越大越好，事实上，商铺面积的价值体现在公共空间的大小和公共空间的规划设计上。没有有效的公共空间进行引导，商铺的价值很难得到充分实现。 设计师在设计阶段，必须牢记公共空间的价值原则，并将其充分表达。 商铺投资者在选择投资大型商业房地产项目里面的商铺时，需要关注该项目公共空间的规划设计是否有效提升了商铺的价值。 原则4 保守选择新技术原则 商业建筑，其经营必然以服务于大规模客户群体为特点。大规模客户群体对里面环境、温度、湿度、安全都有最基本的要求，如果在某个时间段，发生温度异常、环境失控或安全问题等各种各样的问题，项目的经营马上就会面临整顿乃至停业的情况。一旦发生类似问题，项目的经营损失将难以避免，项目的品牌价值将会受损失。 鉴于以上原因，商铺投资者需要关注商铺项目技术设备的选择问题。
投资买商铺需要注意什么问题 投资买商铺注意事项 1、买商铺之前多调查。 买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。 2、尽量不买商场里的商铺。 不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。 3、要有商铺的风险意识。 开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。 4、买商铺要有前瞻性。 并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极
大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。 5、看准客流和潜在客流。 商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。 6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。 对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。 7、考虑商铺所在地的商业成熟度。 成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。