《形势与政策》期末考查作业

《形势与政策》期末考查作业

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论文题目 论中国内地的住房政策和市场状况

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要 影响房价的因素

个别,环境,经济,政策,人口,社会文化等

住房政策

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词 双轨制，房价，住房政策，

正

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住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，它们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。

无论何种政策，它们的目标只有一个——居者有其屋。

看看我们邻近的国家，新加坡在解决住房问题上很有特色，从历史上看，1959年新加坡人民行动党开始执政，就十分重视住房问题，逐渐确立了实现“居者有其屋”的“组屋计划”，由新加坡建屋发展局承担建设的“组屋”对解决新加坡民众的住房问题起到了重要作用。

新加坡组屋建设的主要执行机构就是建屋发展局，它是一个法定机构，按照法律的条文规定来具体实施“居者有其屋”战略。建屋发展局的人员组成、规划设计建设都非常具有专业性。从土地的批量购买、图纸的设计、建筑预制，到施工、建设、分配，到融资，他们都专注于其中的每一个环节，大规模地推进，这样就最大限度地保证了建设的高效率。另外，工程建设所需的资金并非来源于商业银行，而是建屋发展局，所以利息很低。

由于组屋由政府的专业机构建屋发展局开发，所以价格相对较低。与此同时，政府还出台了公积金法，允许居民使用公积金偿还按揭贷款，这样就大大减轻了购房者的负担。但新加坡政府并不鼓励租房，它鼓励

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居民积极买房，所以，新加坡绝大多数居民都有自己的房产。新加坡把公共住屋，特别是全民拥有住屋作为一个社会凝聚力，它的简单的想法就是让每一家、每一户都有房产，这个房产随着国家的经济的成长而一起成长，你可以从国家的经济成长中间通过组屋的增值来分享国家成长的果实。这样一来，国家和居民就建立了一种社会契约关系，每个人都心思稳定，人心稳定了，国家也就繁荣了。

在当今世界最发达的美国，也有不少中低收入者，这些人没有能力按市场价格购买住房，不能安居，也就无法乐业，易引发社会不安定。多年来，美国政府通过制定法律，政策引导，市场调节和资金扶持等多种手段，确保人们享有“可支付的住房”。即当年的住房费用(包括房地产贷款，保险，房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。

美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。

政府还拨款或提供低价公有土地给非盈利机构，由它们承建可支付性住房，再以成本租金或房价出租或出售给低收入家庭。此外，政府鼓励个人或私人开发商参与可支付性住房的开发和翻建。。

美居民“住房可支付性”的实现是市场和政策调控相结合的结果。在美国的形式多样的住房政策中，所谓“经济适用房”只是其中的手段之一，而且美国的经济适用房和国内经济适用法的概念不尽相同。

对于在我们印象中福利很好的德国，社会福利房在德国有着悠久的历史，最早的社会福利房政策可以追溯到第一次世界大战后的魏玛共和国。但是社会福利房在德国的发展并非一成不变，它随着德国社会经济状况的发展，而不断调整变化。

从事社会福利住房建设的不仅是市政当局控股的公司，联邦政府开始向私人以及私立的机构投资人开放福利住房项目。现在，社会福利住房已经在逐步退出德国住房市场。房价没有随之抬高的原因，一方面是德国社会越来越老龄化，普通民众的住房需求已经基本解决，另一方面是德国政府对房地产市场投资采取严格管控，并建立起发达完备的租房市场。

相比于外国的住房政策，香案的住房政策或许在我国的住房政策改革上能带给我们更多的启示

1976年，港府推出了“居者有其屋计划”，旨在帮助那些无支付能力在市场上购买私营楼宇，又不符合政府公屋扶持对象的中等和中等偏下收入居民购房置业。

1954年，以解决九龙石峡尾地区因大火引发的居民住房问题为契机，港英政府成立了徙置事务署，兴建“徙置住房”（人均使用面积仅2.2平方米，配套施舍

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简陋的住房），开始实行公共房屋制度。

香港房屋委员会负责“居屋计划”的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价价的1／出售给中等偏下收入者。为此政府设立了“居者有其屋计划”专项基金，同时，鼓励私营开发商积极参与政府的居屋计划。

1987年，港府真对老龄人推出了“长者住屋计划”，即年满60岁的老年人可申请、轮候、迁置有舍监服务的居所。

1988年，政府推出了“长远房屋战略”和自置居所贷款计划，目的是为所有港人提供一套设备齐全的住房。

政府除继续修建公屋和居屋外，将政策扶持方式从供给方面转向需求方面，即通过提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住房，逐步减轻政府提供公共住房的负担。

此外，对房屋委员会进行了改组，主席由政府委任的非官方人士担任，从而有利吸引更多私人资本进入普通住宅市场。

经过政府多年的努力，香港已告别了昔日的房荒，但政府仍是租赁市场上的主导者，从增量上分析，政府兴建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50％左右；但从存量上分析，政府供给的出租房和补贴出售的住房所占比重略低于私营部门；就人口的分布来看，居住在公房和私房的人口各占一半，从而形成了公营与私营并存、相互补充，租与售平分秋色的市场格局。

值得借鉴的经验

从香港住房政策的演变及制度建设的进程，我们认为至少有以下经验值得借鉴：

1.政府干预市场的职能不放弃。香港经济高度市场化，但住宅是特殊性，既是商品，更是人们生活的必需品，这使得香港政府积极干预住宅市场，并在住宅市场上始终保持不可或缺的职能。这与我国住宅商品化市场化进程中，政府一方面没有为中低收入者提供必要的廉租房和经济适用房，另一方面却最大程度上保留着垄断行业住宅福利形成了鲜明对比。

2．政府干预职能界定清晰。

在住宅市场上，政府的职能就是市场缺什么，政府补什么。

香港政府在住宅市场上的切入点，就是提供市场短缺的中小户型 (45—50平方米)、中低价位住房，只满足居民家庭基本的住房需求。且政府扶持的对象绝不是人人有份的“泛福利”，只提供给特定收入线以下。住房短缺的家庭，且有一套公开透明的收入和资产申报制度、轮候制度和退出机制，保障公屋分配的公开公正。

而中国廉租房、经济适用房由于扶持对象不清，建筑标准过高、户型过大，分配管理环节上政府与企业职能界定不清，结果是让富人占了穷人的便宜，经济适用房成了投机炒作的对象。

3．政府干预手段的市场化和制度化。

香港政府除直接投资兴建公屋以外，更多是利用市场化手段引导私营部门优化住房供给结构，鉴于香港土地资源短缺，政府利用优惠的土地政策(协议批租)、税收政策(税费减免)和金融政策等，鼓励非盈利组织和私营部门积极参与兴建居屋和可支付的小户型住宅，并通过制度建设和制度创新促进住宅市场发展。

相比之下，中国在引进市场机制时，制度建设却严重滞后。

我们在推进住宅商品化的进程中，对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序却没有建立起来。

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我们在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力却没有做出限定，权力腐败扭曲了土地价格，加剧了土地资源的浪费和使用效率低下。

我们在将银行推向信贷市场的同时，却没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险工具和路径，金融基础设施(企业个人征信制度)不健全、抵押担保保险制度缺位、信托证券化创新滞后，均造成金融风险的集中和银行经营风险的难度。

简言之，我们需要住宅市场化，以满足人们日益增长的住房需求；我们更需要强化政府制度建设和住房保障的职能，以促进市场规范健康发展。

今年的中央经济工作会议首次提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

我们可以将它理解为住房的“双轨制”。所谓双轨制，某种程度也可理解为老百姓最关心的房价双轨制。保障房由政府定价或实行政府指导价，商品房由市场定价。住房的双轨制，与1998年国务院23号文件提出的住房三级体系，有很大相似之处。彼时的住房三级体系，是指商品房、经济适用房和廉租房三个层级，只是目前将后两者合并为一个层级，因为经济适用房也是保障房的一个组成部分。多年来，保障性住房和商品房的“双轨”模式，已经在住房问题日益严峻的形势下成型，此次中央经济工作会议，更是为未来的住房发展明晰方向，大力发展保障房也成为不争的事实。

尤其值得注意的是，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这意味着此前业界期盼已久的“住房体系双轨制”的破题和日趋明朗，而以租代售逐渐成为今后保障房的主要形式。

住房双轨制一定程度上是顺应了民意的期许。因为住宅本身兼具人居保障与投资双重功能，有人比之如天平的双秤——过度倚重一方都会失衡。

中国从1998年开始住房改革,当时住房改革的目标为"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系",但未被严格执行,2003该目标被重新定位为"逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房",保障性住房一直发展缓慢,直到今年,国务院下达的580万套保障性安居工程建设用地供应得到完成.

加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明