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云南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列属于间接融资方式的是__。
A．政府发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据2、基准地价系数修正法的基本原理是。
A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格3、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。
A．486.52B．521.74C．559.50D．1398.764、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论5、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府6、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性B．简便性C．明晰性D．可比性7、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A．65.4B．81.8C．87.2D．109.08、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A．建筑面积B．总出租面积C．可出租面积D．营业面积9、某女，15岁。
煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。
进一步治疗首选A．甘露醇输注B．维生素C输注C．高压氧舱D．地塞米松输注E．脑营养物质10、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。
2016年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：估价原则考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。
A：15年B：20年C：25年D：30年E：工业用地的监测点评估价格3、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20，200B．50，300C．30，500D．30，3004、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D．项目销售期5、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由列出质量缺陷清单。
A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同6、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格7、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。
(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调8、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
云南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》:房地产损害的赔偿金额考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、一已知其临街深度30.48 m(即100英尺,临街宽度15 m的矩形土地,总价为100万元.相邻有一临街深度45.72 m(即150英尺,临街宽度15 m的矩形,根据“四三二一”法则,其总价为。
A:109万元B:117万元C:124万元D:130万元E:工业用地的监测点评估价格2、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为。
A:货币补偿B:产权调换C:产权调换或货币补偿D:加倍补偿E:房地产估价机构必须加盖公章3、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是。
(2009年试题A:定额计价方式采用综合单价形式,工程量清单计价方式采用总价形式B:定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C:定额计价方式是一种市场定价模式,工程量清单计价方式是一种政府定价模式D:定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单,工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E:执行层的组织协调4、在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命期内始终被占用,直到项目寿命周期末才能退出生产和流通,以货币资金形式被收回的是__。
A.置业投资B.无形资产C.开发投资D.流动资金5、某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3 300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为__。
A.2834元/m2B.1834元/m2C.2934元/m2D.3934元/m26、某房地产开发公司开发建设的住宅小区,建设工期10个月,工程合同价为1000万元,按照规定,该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。
云南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如果某建筑物的±0．000=30．800，按照规定，其室内地面标高±0．000相当于绝对标高。
A：30．8B：30．80C：30．800D：30．8000E：执行层的组织协调2、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于。
A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E：借款合同3、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1B．2C．3D．64、采用__求取的年折旧额每年递减。
A．成新折扣法B．偿债基金折旧法C．年数合计法D．直线折旧法5、定位于最大的细分市场的营销方式是__。
A．无差异性营销B．差异性营销C．定制性营销D．集中性营销6、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调7、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。
A．用途B．建筑容积率C．覆盖率D．建筑式样8、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。
A．属永久性建筑有柱的货棚B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊C．无顶盖的室外楼梯D．与室内不相通的类似于阳台的建筑9、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A．10.0%B．11.1%C．11.9%D．12.5%10、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。
云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
A：3B：4C：5D：6E：执行层的组织协调2、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：__。
A．利息、利率、税收B．利率、信贷、税收C．利息、信贷、利润D．利率、税收、价格3、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A．易受政策影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性4、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。
A：当地拆迁管理部门B：当地国土部门C：当地行政主管部门D：城市规划行政主管部门E：工业用地的监测点评估价格5、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。
A：1 200B：120C：3 333D：333．3E：工业用地的监测点评估价格6、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》7、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押8、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。
2016年下半年云南省房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是。
A：无顶盖的室外楼梯B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊C：房屋之间无上盖的架空通廊D：与房屋相连有上盖无柱的走廊E：执行层的组织协调2、流通汇总货币需要量等于。
A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数E：执行层的组织协调3、下列不属于房地产中介服务特点的是__。
A．人员特定B．时间准确C．委托服务D．服务有偿4、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。
A．建设房屋B．维修房屋C．出租房屋D．维护房屋5、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。
A：出租的房地产B：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格8、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法B．平滑法C．指数加权法D．市场法9、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。
2016年云南省房地产估价师《案例与分析》：房地产投资项目可行性研究特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。
A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定2、下列关于强制拍卖j表述错误的是。
A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖E：执行层的组织协调3、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。
A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证4、业主大会议事规则由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．政府物业管理部门D．业主和物业管理企业共同5、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。
A．财产损失保险B．责任保险C．意外伤害保险D．保证保险6、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章7、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。
它的主要还款来源是。
A：房地产销售收入B：土地出让收入C：土地储备所获得的利润D：土地受让方的投资E：借款合同8、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型9、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
2016年下半年云南省房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是一种反映房屋、土地现状的专业图。
A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A．0.91B．0.92C．1.09D．1.103、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。
A．融通资金职能B．防灾防损职能C．分配职能D．分散风险职能4、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．A：8485元／㎡B：8820元／㎡C：8500元／㎡D：8584元／㎡E：工业用地的监测点评估价格5、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。
A．1.25%B．1.17%C．12.59%D．14.06%6、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。
A．征地、拆迁、安置、补偿B．规划设计及建设方案的制订C．施工现场的水、电、路通和场地平整D．施工建设7、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：398000元B：558000元C：697500元D：744000元E：工业用地的监测点评估价格8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。
云南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：乡级人民政府E：执行层的组织协调2、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。
A：主导质量B：主导环境C：主导规划D：主导用途E：执行层的组织协调3、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。
A：分离B：独立C：对立D：融合E：借款合同4、在我国下列属于无民事行为能力人的是。
A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：执行层的组织协调5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。
A．2648B．2688C．2708D．27346、房地产估价机构资质有效期为年。
B：2C：3D：5E：执行层的组织协调7、估价时点应与的日期相一致。
A：签订估价合同B：开始估价作业C：完成估价报告D：估价结果所属E：工业用地的监测点评估价格8、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段9、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。
云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A．均衡B．周期性失衡C．结构性失衡D．区域性失衡2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅而得到这些资料。
A．详细规划图B．分丘图C．分幅图D．宗地图3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。
A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。
A．商品房建设投资B．土地开发投资C．其他投资D．生产性投资5、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是。
A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元2，现市场上类似写字楼的月租金为120元2，而市场价格为12000元 2。
假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元2。
A．10925B．10935C．10945D．109557、的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》8、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。
A．物业的交通通达程度B．停车的便利程度C．物业的周围环境D．物业所处区域的繁华程度9、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是。
A．10.2%B．10%C．11.5%D．10.52%10、房地产估价采用。
A：差额定率累进计费B：足额定率累进计费C：差额定率累退计费D：足额定率累退计费E：执行层的组织协调11、收益法的本质是以房地产的为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．政府导向定价法13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。
A：536B：549C：557D：816E：工业用地的监测点评估价格14、物业管理是一种的管理。
A．企业化B．人性化C．辅助型D．引导型15、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元2，2190元2和2220元2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元2。
A．2160B．2175C．2181D．220516、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值17、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。
A：3％B：3.5％C：7％D：4％E：工业用地的监测点评估价格18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．298520、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即。
A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性21、下列不属于房地产结合物的是。
A．管理人B．实物C．权益D．区位22、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。
A：担保是个人贷款担保方式的一种补充B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式D：住房置业担保机构不承担连带责任E：执行层的组织协调24、下列关于预告登记的表述中，错误的是。
A：预告登记的目的是保障将来实现的物权B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 E：执行层的组织协调25、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月B．6个月C．3个月D．1年二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、股票和债券的相同之处表现在。
A．都是融资工具B．都是流通证券C．享有相同权利D．都是长期投资E．都可以为投资者带来收益2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。
A．借款偿还期B．利息备付率C．偿债备付率D．资产负债率E．速动比率3、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是。
A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B．对所选用的材料和设备进行质量评价C．对整个施工过程中的工程质量进行评估D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E．确定质量控制的对象4、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。
A：短期贷款B：中期贷款C：长期贷款D：抵押贷款E：保证贷款5、失业一般分为三类。
A：摩擦失业B：非摩擦失业C：困难失业D：自愿失业E：非自愿失业6、不属于税收制度的构成要素的是。
A：纳税人B：课税对象C：纳税时间D：税基E：税点7、因为估价的目的不同，所以。
A．估价的依据不同B．应评估的价值类型可能不同C．估价时点的选取不同D．估价中应考虑的因素可能不同E．选用的估价方法可能不同8、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。
A：屋面防水工程为3年B：装修工程为1年C：给排水管道为2年D：供冷系统为2个供冷期E：设备安装为2年9、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。
A．边际收益等于边际成本B．边际收益小于边际成本C．总收益等于总成本D．边际收益大于边际成本10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。
A：应付票据B：应付账款C：应交税费D：应付债券E：执行层的组织协调11、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。
A：营业税B：教育费附加税C：城乡维护建设税D：企业所得税E：个人所得税12、短期偿债能力指标主要是。
A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：存货周转天数13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A．20%B．30%C．40%D．50%14、取得建设用地使用权的途径有。
A：通过行政划拨方式取得B：通过国家出让的方式取得C：通过房地产转让方式取得D：通过房地产租赁方式取得E：通过买卖方式取得15、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。
A：1260B：1380C：1440D：2100E：借款合同16、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。
A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法17、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
A．1005.56B．1010.56C．1110.56D．1115.5618、民事法律关系由所构成。
A．形式B．主体C．客体D．内容E．主张19、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。
A：年度运营预算B：资本流预算C：资本支出预算D：长期预算E：资本收入预算20、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。
(过时，删除)A：折旧和摊销B：投资回收C：投资回报D：未分配利润E：权益融资21、确定房地产开发项目，应当符合的要求。
A：国土规划B：年度建设用地计划C：城市规划D：土地利用总体规划E：房地产开发年度计划22、在房地产估价中，如果估价目的不同，则。
A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途23、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。
A：租金B：租金以外的收入C：空置率的差异D：运营费用的差异E：转让收益24、房地产开发具有的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
