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龙岗G01037-0099项目可行性研究报告（市场、经济分析）目录一、龙岗房地产市场分析（另附报告）二、市场同类项目分析三、项目地块分析四、价格定位五、市场定位六、产品规划建议七、投资分析、计息资金分析八、经济效益分析九、不确定因素分析十、地块拍卖要点总结及项目风险提示二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析：花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
花半里：定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
天健郡城本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
良性分析：● 位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； ● 具备相当规模，社区配套齐全。
抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。
东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
罗马公元 优势● 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； ● 紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米； ● 楼间距达200米，保证了小区的高品质；花半里天键郡城●130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；●二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；●多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。
抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。
入伙门槛高。
结论：●龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
●龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。
深圳龙岗目录第一章：项目背景第二章：项目投资环境和市场研究一、深圳市投资宏观背景二、龙岗房地产发展及前景预测三、区域市场房地产市场分析及结论第三章：项目分析与评价一、地块解析二、项目SWOT分析三、项目评价第四章：项目投资及收入测定一、土地利润二、项目总投资估算三、物业销售收入估算四、销售利润第五章：项目风险及防范建议第一章项目背景一、项目基础资料根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：二、康纳公司简介深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。
公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。
公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。
公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究一、2006深圳市房地产投资宏观背景1：角色转变，调控谋求软着陆2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控政策趋严逃税难据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。
此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。
龙岗中心城龙城广场及周边地区城市设计项目计划书（龙岗分局）⏹项目背景⏹规划定位⏹编制范围⏹工作内容⏹工作时间⏹成果组成⏹编制费用⏹项目委托一、项目背景1.现状背景龙岗中心城自1993年成立至今城市建设取得了瞩目的成就，随着城市建设步伐加快，在新的城市发展形势下，对城市规划的实施产生了较大的冲击，城市经济发展与城市规划落实产生了落差。
2.发展背景市政府提出的四个难以为继的大的背景：经济的持续健康增长将难以为继；土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；环境承载力严重透支难以为继。
城市建设给环境带来的压力（其中包括龙岗河、客家文化），如何解脱（其中包括龙岗河、客家文化）。
通过对龙岗中心城发展现状的分析，总结地区资源的利用所存在的问题，其中包括土地的开发、龙岗河的自然资源的融合、地区的建设标准等问题。
3.机遇把握随着体育新城、轨道三号线的建设等外部因素的影响，全面提升城市的服务品质和环境质量，对龙岗中心城核心地区－龙城广场及周边地区进行城市功能调整及环境提升日显迫切。
为体现龙岗整体空间资源利用水平，树立中心城市公共服务标准，突出多元化都市形象的中心城区。
为了更好地实现龙岗中心城的发展目标，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市规划局龙岗分局举办此次针对深圳市龙岗中心城龙城广场及周边地区进行城市设计征集活动，以集思广益，拓展思路。
二、规划定位项目所在地区具有良好的自然、人文资源，位于龙岗中心城的核心地区。
龙岗中心城的规划定位为：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；是向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；是以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。
规划区重点发展高端商务办公、酒店、大型商业中心和高档居住，是深圳市东部地区综合服务中心地区。
三、编制范围本次规划范围研究及界定综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定为龙城广场及周边影响区域，约11.8平方公里；其中重点设计范围约3.7平方公里。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
龙岗商业地产分析Szhome研究与发展部主笔：吴茂萍孟竞【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
第一章项目分析及评价一、 G01037-0099 宗地概况1 、区域位置G01037-0099 宗地位于深圳市龙岗区中心城西南边沿，处于黄阁中路、沙园路和如意路围成的三角地带，即黄阁中路和沙园路交汇处东北角。
该地带未建空地较多，沿黄阁中路和如意路为商住用地，沿沙园路为龙城街道办用地，中间地块可能为规划小学用地。
图 1.1 宗地位置图宗地西邻黄阁中路，龙岗中心城西区为奥体中心规划用地。
东南临沙园路，紧邻龙城街道办，与爱联村、爱联陂头背学校、龙城城管隔路相望，毗邻深圳龙城医院，距规划中的地铁 3号线爱联学校站约1.5公里。
附近已建成的住宅区有：顺景花园、园景花园、海逸雅居、雅庭名苑、翡翠明珠花园等。
北近如意路，该路北侧为在建的深圳市第三高级中学，毗邻余石岭公园、龙岗中专、龙岗电视大学、党校和龙岗区慢性病防治医院。
图 1.2 宗地西至——黄阁中路图 1.3 宗地东南至-——沙园路图 1.4 宗地西至——如意路2 、土地利用条件宗地总用地面积： 77527.98平方米土地使用年限： 70年用地性质：商住用地建设覆盖率≤ 22％绿地率≥ 30％建设容积率≤ 3.0建筑高度或层数：高层建筑后退用地红线：西向、北向≥ 12米，其余各向≥7米车辆出入口和人行出入口：南向、东南向车位配置要求：机动车泊位数 2000个总建筑面积： 232580平方米，其中住宅204450平方米、商业23000平方米、社区文化活动中心1500平方米、社区健康服务中心500平方米、社区居委会200平方米、社区服务站200平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站80平方米、九班幼儿园2600平方米；幼儿园单独占地不小于2700平方米，体育活动场地不小于1500平方米。
3、宗地现状宗地总面积 77527.98平方米，地块呈规则多边形，场地内尚未平整，地势落差较大，西南的地势较平坦，附着杂草的植被，东南面比沙园路路面高出约一米，中间有小部分已开挖，并有一高近十米的山头。
龙岗中心城龙城广场及周边地区城市设计项目计划书（龙岗分局）⏹项目背景⏹规划定位⏹编制范围⏹工作内容⏹工作时间⏹成果组成⏹编制费用⏹项目委托一、项目背景1.现状背景龙岗中心城自1993年成立至今城市建设取得了瞩目的成就，随着城市建设步伐加快，在新的城市发展形势下，对城市规划的实施产生了较大的冲击，城市经济发展与城市规划落实产生了落差。
2.发展背景市政府提出的四个难以为继的大的背景：经济的持续健康增长将难以为继；土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；环境承载力严重透支难以为继。
城市建设给环境带来的压力（其中包括龙岗河、客家文化），如何解脱（其中包括龙岗河、客家文化）。
通过对龙岗中心城发展现状的分析，总结地区资源的利用所存在的问题，其中包括土地的开发、龙岗河的自然资源的融合、地区的建设标准等问题。
3.机遇把握随着体育新城、轨道三号线的建设等外部因素的影响，全面提升城市的服务品质和环境质量，对龙岗中心城核心地区－龙城广场及周边地区进行城市功能调整及环境提升日显迫切。
为体现龙岗整体空间资源利用水平，树立中心城市公共服务标准，突出多元化都市形象的中心城区。
为了更好地实现龙岗中心城的发展目标，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市规划局龙岗分局举办此次针对深圳市龙岗中心城龙城广场及周边地区进行城市设计征集活动，以集思广益，拓展思路。
二、规划定位项目所在地区具有良好的自然、人文资源，位于龙岗中心城的核心地区。
龙岗中心城的规划定位为：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；是向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；是以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。
规划区重点发展高端商务办公、酒店、大型商业中心和高档居住，是深圳市东部地区综合服务中心地区。
三、编制范围本次规划范围研究及界定综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定为龙城广场及周边影响区域，约11.8平方公里；其中重点设计范围约3.7平方公里。
龙岗商业地产分析【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺第六章纯商业与社区商业的比较第一节供需状态第二节两类商业销售均价持平第三节纯商业、社区商业销售“龙虎榜”第七章经营状态第八章商业旺区的培育与预测第一章概况根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。
而龙岗，按照《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。
发展目标为：深圳市战略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。
当前3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。
目前，全区的工作重点之一是道路建设。
按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。
换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。
城龙花圃裙楼商铺营销筹谋案目录一、项目根本表面二、项目的SWOT阐发（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）时机点三、商业模式阐发：(一) 综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）代价定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题(二) 项目形象包（三）总体宣传计谋（四）销售计谋城龙花圃裙楼商铺市场定位与推广计谋一、项目根本表面城龙花圃位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总修建面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。
其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前根本上空置。
二、项目的SWOT阐发虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。
所以我们只有充实认识到该项目的优缺点，并充实发挥其的优势，才是本项目在后期的营销历程中制胜的要害所在。
（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，生长前景看好；3、本项目目前为现楼，满足部门自用型商家即买即用的需求，低落购置者的置业风险；4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；5、项目开发商母公司城建团体在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；◆发挥优势：A、在项目裙楼的运作历程中，充实渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作历程中，强调该区域的生长前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用城建团体的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气动员商铺销售的条件；2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒芜，对生长商业略为不敷；3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；5、项目裙楼商铺范围不大，倒霉于整体推广；◆解决要领：（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营偏向动员商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）设立部门“免息分期付款方法”，低落购房者的置业门槛，吸引其入市；（三）时机点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地域；2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将动员周边的人气，从而动员裙楼商铺的销售；3、中国的入世，推动经济的生长，商业物业前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花圃商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；三、商业模式阐发：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
地块及地块周边分析1、地块情况宗地号：G01024-0005位置：位于龙岗中心城北区荔枝园地段，龙盛大道与长兴路交汇东南角，地块距离中心城中心区约 1.5公里。
现状：丘陵地貌，地势相对较高，基本保持山体自然状态，除部分山体被破坏外，其余均植被茂密，植被以桉树为主。
用地性质：二类居住用地占地面积：145466.61㎡建筑面积：203653㎡，其中住宅190553㎡，商业8000㎡，文化活动室1500㎡，社区健康服务中心400㎡，社区服务站300㎡，居委会200㎡，社区警务室50㎡，9班幼儿园2500㎡（独立占地不小于2800㎡），垃圾收集站90㎡，公共厕所60㎡。
建筑容积率：≤1.4建筑覆盖率：≤25%建筑高度或层数：多层、高层地块现状地块位置图2、地块周边状况分析地块处于龙岗中心城，位于龙城黄阁、回龙埔片区，其南侧为龙岗中心片区和余石岭公园片区。
龙城黄阁、回龙埔片区面积为5.7平方公里，由现状居住区、回龙埔居委会、黄阁居委会用地构成，片区规划定位为功能完善、设施齐全的综合居住社区。
地块及周边309.3公顷范围内，居住用地面积为174.27万㎡，商业用地面积为123727.95㎡，规划两所小学，用地面积分别为23067.41㎡和11622.88㎡，规划一所中学，用地面积为219889.82㎡。
周边地块情况如下图：序号宗地号用途交易类型土地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率楼面地价（元/㎡）竞得方1 G01022-0003招商依山郡商住拍卖150442.7 234163.9 1.56 745.2深圳招商房地产有限公司2 G01026-2（3）工业挂牌9613.8 16350 1.70 204.89 郑佩燕。
