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社审视角浅析资产评估结果差异的原因及解决办法◆邹玉桢 随着我国社会主义市场经济的发展,资产重组、企业购并、产权转让等经济行为的大量发生,资产评估作为新兴行业发挥着越来越重要的作用。
但亦应该注意到,随着资产评估范围的不断扩大,服务领域不断拓展,资产评估过程出现的各种纠纷随之增多,评估结果不一致引起的纠纷也开始出现。
一、相同的评估标的出现不同的评估结果去年,惠州地区某评估所对博罗县某制衣厂的厂房、宿舍、办公楼及土地使用权进行评估,评估值约300多万元。
其评估结果还曾作为某法院一审判决依据。
该厂对评估结果有异议,为此,广东省资产评估行业评估纠纷调查委员会进行调查并作出裁决,撤销惠州某评估所的评估报告,确定该制衣厂的土地及建筑物价值为490多万元。
据报道:某资产评估事务所今年为一家国有企业的著名商标评估,评估值为122.08亿元,而去年同样由这家评估事务所评估,评估值仅为87.71亿元。
本次与上次的评估,在如此短的时间内,评估值却高出34.37亿元。
上述现象,除了引起评估行业的关注外,亦已引起了新闻界的注意。
上面两个案例新闻界均已有报道,甚至措辞比较激烈。
人们不禁问:为什么同样的商标,相同的评估机构,不同时点的评估结果有如此大的差别?为什么相同的资产,不同评估机构的评估结果有这么大的差异?二、产生不同评估结果原因浅析对相同标的物多次评估产生评估结果差异,其原因是多方面的,下面本人试图对此现象作出分析,并提出一些解决此问题的建议。
1、评估目的、评估时点、评估方法不同,造成评估结果差异。
首先,基于不同的评估目的,同样资产的评估值就有所不同。
比如,破产清算其价格一般低于现行市价,在继续使用前提下的资产转让评估值接近市价;其次,评估的时点不同,受市场因素和通胀、国家经济政策的影响,评估结果就有所不同;第三,使用的评估方法不同,其评估结果也有所差异。
例如对房屋建筑物的评估,用预算调整法和价格指数调整法结果就有所不同。
资产评估中的三种基本评估方法的比较分析作者：胡梅来源：《现代经济信息》 2018年第3期资产评估中的三种基本评估方法的比较分析胡梅四川大学锦城学院摘要：收益法、市场法和成本法这三种基本的评估方法，每种方法都有不同的假设使用条件和评估前提；因此根据不同评估对象的特点不同，在选择方法时有不同的选择问题。
关键词：市场法；资产评估的方法；成本法中图分类号：F239文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-01一、三种基本评估方法的概述1.市场法的概述评估准则中对市场法的含义的表述为：指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础，将被评估资产与参照物资产进行直接比较或者类比分析，将他们之间影响价值最大的差异进行分析，从而对市场交易价格进行调整，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是采用比较或者类比的思路及方法判断资产的价值。
(1)市场法的假设前提条件有2个：A充分发达与完善的市场条件；B公开市场上能够找到与被评估资产相同的或者相似的参照物。
(2)市场法使用的领域：主要适用于在市场上能够找到参照资产的评估，如通用的机器设备和交易案例比较多的房地产的评估，一般不适合于找不到参照物，或者参照物的市场交易价格很难确定的资产的评估。
2.收益法的概述收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点，用这些现值之和来判断被估资产的价值的一切方法。
收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和。
基本理论公式为：其中Ri表示资产未来期间各期收益额；r表示折现率；n表示收益期限。
收益法的基本前提条件：A要考虑被评估资产的未来收益是否可以单独进行测算从而确定预期收益；B能够确定折现率或资本化率；C被评估资产预期获利年限可以预测从而确定取得未来预期收益所持续的时间。
3.成本法的概述估测评估基准日时点被评估资产的重置成本，用重置成本减去在评估基准日存在的贬值，用这个剩余值来确定资产的价值。
三种企业价值评估方法的比较分析摘要:在传统的理论中,基于折现现金流量模型一直是价值评估的主流,它在解释和评估传统公司价值时起到了不可忽视的作用。
但随着经济和证券市场的发展,一些现象却无法仅用传统的方法进行解释。
于是从传统的现金流量折现模型引申出了一种新的评估指标体系EV A评估指标体系,EV A成了公司价值提升的手段之一。
而实物期权将资产价值区分为选择权价值和时间溢价,使人们能够现实地衡量资本价值中的增长机会价值或者机会价值,是一种针对柔性投资决策进行经济评价的有效方法。
本文系统分析了传统企业价值评估方法以及现在流行EV A 定价法和期权定价法各自的优点和局限性。
关键词:经济增加值实物期权现金流量折现企业价值是企业管理和决策中最重要的驱动目标,也是价值驱动管理的核心企业价值评估是分析和衡量企业的公平市场价值并提供有关信息,以帮助投资人和管理当局改善决策的一种经济评估方法。
企业价值评估方法主要有折线现金流量模型、实物期权法和EV A法,本文着重三种价值评估方法进行了比较研究。
一、现金流量评估方法现金流量折现法就是对一定时期内企业整体的未来收益进行预测,并确定一个科学合理的折现率或适用资本化率,将预测的各期未来收益折现成评价基准日的现值,作为企业价值的评价值。
1.现金流量法及其理论基础现金流量折现法分析是以投资的整个生命期中的现金流为基础的。
从继续经营来看,投资的生命期可能是永远的,但实际上这是不可能的,因此有必要计算“终值”,它表示未来某一时间点对目标企业的估价。
在使用永久增长模型时,有一点是很明确的,就是企业过去或目前的增长率不是必然地要保持到永远。
但是,一个高的比率不可能在一个延续的时间内始终保持下去。
2.现金流量法在企业价值评估中的应用现金流量折现法分析中使用的折现率必须反映企业的边际资本成本。
如果是用来评价高技术企业的投资,那么折现率必须反映高技术企业基础上投资中所固有的风险。
净现金流量与以会计为基础计算的股利及利及利润指标相比,更能全面、精确反映所有价值因素。
资产评估方法的对比分析资产评估的市场法、成本法、收益法构成了资产评估的方法体系。
恰当的选择资产评估的方法对于功效的进行资产评估是十分重要的。
苹果园的案例就让我们体会到不同方法的差异。
对案例中苹果园这一资产进行分析，从而可以分析出各种方法适用的情况。
苹果园是生产性资产组合，这一资产组合可以有很多重要的特性来衡量优劣——苹果树的长势、土壤质量、果园大小等，这些特性大都无法拿具体数据来判断，转让果园并不是一个经常性的交易。
而生产的产品却广泛存在市场。
因此，案例中的资产可概括如下(1)不存在活跃的公开市场；(2)多种因素决定资产价值，市场中难以找到准确的替代品；(3)资产所创造的价值有一定的波动。
不存在活跃的公开市场使得市场法的结果有所误差，难以找到准确的替代品，使得成本法无法计算，资产创造的价值会有无法预知的波动，使得运用收益法时需要对收益进行合理的处理，案例中就是用不同的方法对这类资产的价值进行评估。
各种方法优劣分析如下一、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法。
案例中用柴的价格对照苹果树的价格，这对老人进行资产评估的目的没有正确认识，老人出售苹果园，应采用持续使用假设，而用柴当参照物却无法体现苹果树的未来收益。
资产的价值体现在其预期可以创造的价值上，果园是一种生产性资产，办短期价格应该遵循预期收益原则。
医生用朋友购买苹果园的价格为参照物，以苹果园的大小进行估值显然都有错误。
选择市场法的两个原则一是有活跃的公开市场；二是有科比的资产。
其买卖市场并不算活跃，而医生用个例的价格进行衡量显失公允。
运用市场法需要有可比性的参照物，并有一定的数量来排除特殊因素和偶然因素。
由此，选择市场法，资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面1 参照物与评估对象在功能上具有可比性，2 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，在这里，医生并没有考虑朋友的苹果园其交易条件，水果品质等，而根据大小这个变量来衡量显然不合理；3 参照物成交时间与评估基准日间隔不能过长，这里医生显然没有考虑。
资产评估方法的比较研究摘要资产评估是运用评估方法对资产在一定时点的潜在价值进行客观估算的过程，是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动，是一种将资产市场化的行为。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，但就资产评估方法本身来讲，它并不是为资产评估所独有。
资产评估所运用的各种方法，是利用或借用工程技术、经济核算、统计、会计等学科中的技术方法，并根据自身的特点组合成一整套资产评估的方法体系。
资产评估方法可以归纳为三种，即国际上公认的三大评估方法：成本法、收益法和市场法。
各种评估方法具有各自不同的评估思路、前提条件和数据来源。
对形态各异、种类繁多的资产实施评估，选择评估方法总是有侧重和优选顺序的。
在实务中，由于各种资产属性、特点、状态的差别，使得不同种类资产常常与特定评估方法相适应。
学习资产评估的方法，不但要全面掌握每一条资产评估途径及方法的内涵、技术要求、适用条件，而且还要全面掌握各个评估途径之间的内在逻辑关系，以及配合适用要领等。
关键词：市场法，收益法，成本法，关系及选择Comparative Study of Assets EvaluationABSTRACTAssessment of asset valuation method is to use the assets in a certain point in time estimate the potential value of an objective process, is the estimated assessed value of the assets present a professional activity and is the asset market behavior. Assets assessment is estimated assessed value of the assets to achieve the technical means, but in terms of assets evaluation method itself, it is not unique to the property assessment. Assets to assess the use of various methods is the use of or borrowing engineering, economic, accounting, statistics, accounting and other disciplines in the technical methods and in accordance with their own characteristics to form a set of asset valuation methodology. Asset valuation method can be summarized into three, namely, the three internationally recognized assessment methods: cost, income approach and market approach. Various assessment methods have their own assessment of different ideas, precondition and data sources. On various shapes, a wide range of assets assessment, selection of assessment methods are always focused and optimized sequence. In practice, due to various assets, properties, characteristics, status differences, making different types of assets are often adapted to specific assessment methods. Learning asset valuation method is not only to assess the full picture of the assets of each of the content means and methods, technical requirements, application conditions, but also to assess the full picture of all the internal logic of relations between means and with the application of essentials.KEY WORDS: The m arket’s approach, The i ncome’s approach, The cost, Relationships and choose目录前言 (1)第1章市场法 (2)1.1市场法的含义 (2)1.2市场法应用的基本前提 (2)1.3市场法的基本程序 (3)1.4市场法的适用范围 (3)1.5市场法的具体方法 (4)1.5.1 市场折扣法 (4)1.5.2 成本市价法 (4)1.5.3 价格指数法 (5)1.5.4 功能价值类比法 (5)1.6市场法的优缺点 (5)第2章收益法 (6)2.1收益法的含义 (6)2.2 收益法的基本前提 (6)2.3 收益法的基本程序 (7)2.4 收益法的基本参数 (7)2.4.1 收益额 (7)2.4.2 折现率或本金化率 (8)2.4.3 收益期限 (8)2.6 收益法的评估方法 (8)2.6 收益法的优缺点 (10)第3章成本法 (11)3.1 成本法的含义 (11)3.2成本法应用的前提条件 (11)3.3 成本法评估资产的程序 (11)3.4 重置成本的估算方法 (12)3.4.1重置核算法 (12)3.4.2价格指数法 (12)3.4.3功能价值法 (13)3.4.4规模经济效益指数法 (14)3.5.1实体性贬值及其估算方法 (15)3.5.3经济性贬值及其估算方法 (17)3.6 成本法的优缺点 (17)第4章资产评估基本方法的关系 (18)4.1资产评估基本方法之间的关系 (18)4.1.1资产评估方法之间的联系 (18)4.1.2资产评估方法之间的区别 (18)4.2资产评估基本方法的选择 (19)结论 (20)谢辞 (21)参考文献 (23)前言近年来，国家对资产评估的发展高度重视，以及建立创新型国家的发展战略的确立，使资产评估发展面临新的机遇与挑战。
资产评估方法的比较评析资产评估方法的比较评析摘要：随着社会经济的快速发展和企业资产规模的不断扩大，资产评估成为企业经营和管理不可或缺的重要环节。
本文将对目前常用的几种资产评估方法进行比较评析，包括市场比较法、成本法、收益法和优化结合法。
通过对比它们的优势与不足，可以为企业选择合适的资产评估方法提供参考意见。
一、市场比较法市场比较法是以市场上类似资产交易的价格作为参考，确定资产的价值。
其优点在于简单易懂、直观明了，同时可利用市场反馈信息作为依据。
然而，市场比较法的局限性也显而易见，比如市场信息的不完全性、资产间差异性较大以及市场价格波动等。
因此，在实践中需要谨慎使用，特别是在缺乏市场交易数据或市场不稳定的情况下。
二、成本法成本法以资产的成本为评估依据，即以恢复或重建资产所需的成本为资产价值。
其优点在于具有明确性、可计量性和可比性。
然而，成本法也存在一些不足，如无法准确考量资产的效益以及成本与市场价值之间的差异等。
因此，在资产长期持有和利用价值较低的情况下，成本法可能并不适用。
三、收益法收益法主要通过估计资产未来现金流的现值来确定资产的价值。
这是一种常用于商业地产和投资资产评估的方法。
其优点在于侧重于资产潜在收益能力的评估，相对较为全面和客观。
然而，收益法也存在一些局限性，如对估计未来现金流的预测需要较高的专业知识和复杂的计算，同时过多依赖于预测结果也容易受到外部因素的干扰。
四、优化结合法优化结合法是将多种评估方法综合应用，通过权衡各种因素来确定资产的价值。
这种方法相对较为全面和灵活，能够综合考量资产的市场价值、成本和收益等方面。
然而，优化结合法的缺点在于评估过程较为复杂和耗时，并需要对各种评估方法的权重和计算模型进行科学分析和合理设定。
结论：每一种资产评估方法都有其独特的优势和不足之处，没有一种方法可以适用于所有情况。
在实际应用中，需要根据具体情况进行选择和调整。
在评估过程中，可以结合多种方法以取长补短，提高评估结果的准确性和可靠性。
资产评估三大方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的合理价值。
资产评估的结果可以用于决策制定、财务报表编制、财产保险、财产转让等方面。
在资产评估过程中，通常会使用三大方法来进行评估，包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法及其应用。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似或相似的资产在市场上的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先，需要收集与被评估资产类似或相似的资产在市场上的交易数据。
这些数据可以包括售价、租金、土地面积、建筑面积等。
2. 选择合适的比较对象：根据被评估资产的特征和特点，选择与之相似的资产作为比较对象。
比较对象应具有相似的地理位置、用途、建筑结构等特征。
3. 进行比较分析：对比较对象和被评估资产的交易数据进行分析和比较，找出它们之间的差异和相似之处。
可以使用价格指数、租金比率等指标来进行比较。
4. 确定被评估资产的价值：根据比较对象的交易价格和特征，对被评估资产进行价值调整。
可以考虑比较对象的优势和劣势、市场趋势等因素，来确定被评估资产的合理价值。
市场比较法适用于市场上有大量类似或相似资产交易的情况，适用于房地产、土地、二手车等资产的评估。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益预期的评估方法，它将资产的价值与其未来现金流量联系起来。
具体步骤如下：1. 收集相关数据：首先，需要收集与被评估资产相关的数据，包括租金收入、运营成本、折旧费用、维护费用等。
2. 估计未来现金流量：根据收集到的数据，估计被评估资产未来的现金流量。
可以考虑市场需求、租金市场水平、运营成本等因素来进行预测。
3. 确定资本化率：根据市场情况和被评估资产的风险水平，确定资本化率。
资本化率是将未来现金流量转化为资产价值的关键因素。
4. 计算资产价值：将未来现金流量按照资本化率进行折现计算，得出被评估资产的价值。
收益法适用于那些产生现金流量的资产，如商业地产、企业、股权等。
[财税审计]三种资产评估方法的差异分析与评价吕玉秀(安徽财经大学,安徽蚌埠233041)[摘 要]成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法,它们从不同途径评估资产的价值。
这三种评估方法在理论依据、基本前提的差异、评估思路、经济属性、市场内涵和评估角度方面存在差异。
了解其差异性是对不同资产进行评估的前提。
各种评估方法独立存在并从不同的角度表现资产的价值。
收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
因此,每种评估方法都有其自成一体的的运用过程,但也说明各种评估方法之间存在差异。
[关键词]资产评估;成本法;收益法;市场法[中图分类号]F12317 [文献标识码]B [文章编号]1002-2880(2010)03-0152-03 资产评估是指评估专业机构和评估师按照国家相关法律、法规和资产准则,根据特定的目的,遵循评估原则和标准,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学的方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算。
其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
与资产评估标准不同,资产评估方法存在多样性和可选择性。
成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法。
由这三种基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。
资产评估的专业性质决定了构成资产评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在的联系,而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。
成本法是从资产购建(成本耗费)的途径评估资产的价值;收益法是从资产产出能力(效用)的途径评估资产的价值;市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价格的途径评估资产价值。
由于评估的特定目的的不同,评估时市场条件的差别,以及对评估对象使用状态设定的差异,需要评估的资产价值也是有区别的。
由于评估方法本身的特点,在评估不同类型的资产价值时,评估人员应选择最直接有效的评估方法。
所以了解资产评估的三种基本方法的差异性是对不同资产进行评估的前提。
三种最常用的估值方法及其优缺点分析公司估值方法通常分为两类：一类是相对估值方法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法；另一类是绝对估值方法，特点是主要采用折现方法，如股利贴现模型、自由现金流模型等。
本文介绍三种常用基本的相对估值法。
一、市盈率（P/E）估值法市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发：一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。
如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。
所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。
通过市盈率法估值时，首先应计算出被评估公司的每股收益；然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折）；最后，依据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理股价 = 每股收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。
逻辑上，P/E估值法下，绝对合理股价P= EPS × P/E；股价决定于EPS 与合理P/E值的积。
在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E 值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E，低成长股享有低的合理P/E。
因此，当EPS实际成长率低于预期时，合理P/E值下降，乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫。
因此，当公司实际成长率高于或低于预期时，股价往往出现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。
可见，市盈率不是越高越好，因为还要看净利润而定，如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时，高市盈率只会反映公司的风险大，投资此类股票就要小心。
[财税审计]三种资产评估方法的差异分析与评价吕玉秀(安徽财经大学,安徽蚌埠233041)[摘 要]成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法,它们从不同途径评估资产的价值。
这三种评估方法在理论依据、基本前提的差异、评估思路、经济属性、市场内涵和评估角度方面存在差异。
了解其差异性是对不同资产进行评估的前提。
各种评估方法独立存在并从不同的角度表现资产的价值。
收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
因此,每种评估方法都有其自成一体的的运用过程,但也说明各种评估方法之间存在差异。
[关键词]资产评估;成本法;收益法;市场法[中图分类号]F12317 [文献标识码]B [文章编号]1002-2880(2010)03-0152-03 资产评估是指评估专业机构和评估师按照国家相关法律、法规和资产准则,根据特定的目的,遵循评估原则和标准,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学的方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算。
其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
与资产评估标准不同,资产评估方法存在多样性和可选择性。
成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法。
由这三种基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。
资产评估的专业性质决定了构成资产评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在的联系,而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。
成本法是从资产购建(成本耗费)的途径评估资产的价值;收益法是从资产产出能力(效用)的途径评估资产的价值;市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价格的途径评估资产价值。
由于评估的特定目的的不同,评估时市场条件的差别,以及对评估对象使用状态设定的差异,需要评估的资产价值也是有区别的。
由于评估方法本身的特点,在评估不同类型的资产价值时,评估人员应选择最直接有效的评估方法。
所以了解资产评估的三种基本方法的差异性是对不同资产进行评估的前提。
一、三种评估方法的基本含义成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法。
成本法的理论基础是生产费用价值论,该观点认为资产的价值取决于其在购建时的成本耗费。
一项资产的原始成本越高,其原始价值就越大。
收益法是依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法。
收益法的理论基础是效用价值论,该观点认为资产的价值是由其效用决定的,而资产的效用体现在资产为其拥有者带来的收益上。
在风险报酬率既定的情况下,一项资产的未来收益越高,该资产的价值就越大。
市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。
市场法以均衡价值论为理论基础,即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值所决定的。
市场法以与被评估资产相类似的交易案例为参照,来确定被评估资产的评估值。
可见,市场法是基础资产定价的替代原则,即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所支出的成本。
二、三种评估方法的差异分析11理论依据的差异成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
以房地产评估为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格,与房地产的未来运用效率无关。
因此,成本法评估的价值是会计价值。
在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。
以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。
在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
—251—2010年第3期总第189期黑龙江对外经贸H LJ F oreign Economic Relations &T rade N o 13,2010Serial N o 1189市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。
再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。
21基本前提的差异成本法从重新取得资产的角度反映资产价值。
采用该方法评估资产的前提条件:第一,被评估资产处于继续使用状态下或者假设它处于继续使用状态下。
第二,成本法的应用是建立在历史资料的基础之上的,所以应当具备可利用的、充分的历史资料。
第三,由于耗费是形成资产价值的基础,而耗费又包括有效耗费和无效耗费,采用成本法评估就要确定这些耗费是必须的,并且该耗费要体现社会或者行业的平均水平。
收益法是通过将资产未来预期收益折算成现值来估测资产价值的,应用该方法必须具备的条件:第一,被评估资产的未来预期收益能够预测并能用货币衡量。
第二,获得收益所承担的风险也可以预测并能用货币衡量。
第三,被评估资产预期获取收益的年限可以预测。
这三个条件缺少任何一个,都不能运用收益法进行评估。
运用市场法进行资产评估必须满足最基本的两个前提条件:第一,要具备一个充分发育的、活跃的公开市场。
第二,在公开市场上要有可比较的资产及其交易活动。
也就是说,评估人员选择的可比资产及其交易活动在评估基准日近期公开市场上已经发生过,并且与被评估的资产及资产业务相同或者相似。
31评估思路的差异(1)成本法。
成本法评估的基本思路是:先计算被评估资产的现时重置成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到的差额即为被评估资产的评估值。
因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。
资产的损耗不同于会计上规定的折旧。
资产评估中的损耗是通过实地勘察确定的,反映资产价值的实际损失额。
而会计上的折旧是依照会计惯例和准则来反映的损耗,是根据历史成本对资产的原始价值的损耗折扣,不一定能准确反映资产价值变化的实际状况。
成本法的计算公式为:被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗或被评估资产评估值=重置成本×综合成新率(2)收益法。
收益法评估的基本思路是:通过估测被评估资产的未来预期收益,并将其按一定的折现率或资本化率折算成现值,来确定该项资产的评估值。
换言之,一项资产的价值即为它们拥有获得该项资产预期收益的权利,依据目前的市场利率和预期收益的风险状况,在当前应支付的价格。
这是一种现值货币与将来取得货币收入的权利之间的交换。
收益法的计算公式为:被评估资产评估值=∑ni =1未来各期资产的预期收益(1+折现率)i(3)市场法。
市场法评估的基本思路是:首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价(又称交易案例),然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整,将参照物的成交价调整成被评估资产的评估值。
由于市场法是通过被评估资产(或与被评估资产相类似的资产)的市场行情来确定被评估资产的评估值,因此,需要多个交易案例才能反映市场行情。
市场法的计算公式为:被评估资产评估值=[∑ni =1(参照物成交价×各项因素调整系数)]n41经济属性和市场内涵的差异这三种估价方法分别立足在不同的资产经济属性上,成本法立足于资产的产品属性,资产价值与其历史开发成本直接相关;市场法反映的是资产的商品属性,资产价值与资产的市场供求状况直接相关;收益法则从资产的预期收益出发,反映了资产的投资品属性。
由于这三种估价方法分别反映了资产的不同经济属性以及经济属性的不同层次,使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。
从产品属性→商品属性→投资品属性,成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深,所蕴涵的市场意义也大小有别,其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。
51评估角度的差异从估价方法的评估角度来看,成本法从资产供给者立场出发;收益法从资产购买者、需求者和投资者的立场出发;市场法从供求均衡的角度出发。
供求双方达成交易的条件是使用资产带来的收益大于或至少等于取得该资产所支出的成本,其超额部分则表现为供求双方的“利润”。
因此,正常情况下的理想评估结果是:收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
图1 资产评估差异分析三、对三种评估方法的评价11成本法成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。
该方法的运用一般没有严格的前提条件,无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估,均可使用该方法。
因此,成本法即可用于评估资产的公允市场价值,也可用于评估资产的非市场价值,包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。
在发达市场经济国家,成本法主要用于后者。
而在我国,由于市场机制不够成熟等原因,成本法被作为主要评估方法广泛使用。
—351—并非所有评估对象都适用重置成本法。
因为重置成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值,而某些资产的价值主要是由效用决定的,而非成本耗费,如企业整体资产、无形资产以及资源性资产等。
图2 三种评估方法的评价21收益法收益法是从资产的获利能力角度来确定资产的价值,它最适宜那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称,以及成本费用无法或难以准确计算的资产。
但收益法也具有一定的局限性。
首先,收益法的运用需具备一定的前提条件,对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产,该方法无法使用。
其次,收益法的操作含有一定的主观性,如对未来收益的预测、对风险报酬率的确定等,从而使评估结果较难把握。
虽然从理论上讲收益法的计算公式十分完美,但是如果所使用的假设条件和基于假设条件选取的数据存在问题,那么由此进行的预测也不可能准确,评估结果也就毫无意义。
因此,在收益法运用中如何坚持资产评估的客观、公正原则是十分重要的,它既需要评估人员具有科学的态度,又需要掌握预测收益和确定风险报酬率的正确方法。
此外,收益法的运用也需要具备一定的市场条件,否则一些数据的选取就会存在困难。
例如,在证券市场不完善的情况下,一些系数的准确性、适用性就会存在一定问题。
