资产评估途径与方法介绍(ppt 83页)
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六资产评估途径与方法PPT
二.实体性贬值：估计该房子可用50年，其实体性贬值为 60×5/50=6 万元
三.功能性贬值：与现在刚造好的同类房子相比，该房子没有煤气管道， 窗户也较小，因此每年要增加使用成本1000元，45年折现为24000元。
四.经济性贬值：该房子濒临诸永高速，由于噪音与空气污染，若出租， 房租每年损失1500元， 45年折现为36000元。
一、基本含义： 评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用
货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预 测。
三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期 收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未 来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对 象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结 果。
（5）成新率价格调整法：（差异主要体现在某一 明显因素上-成新程度）
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5
参照物与评估对象存在若干因素需要进行 调整时，可用以下方法：
（1）市场售价类比法：例5 （2）价值比率法：
①成本市价法 例6 ②市盈率倍数法（适用于企业价值的评 估）：例7
市盈率(倍)=每股市价÷每股利润
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三、基本要素
1、复原重置成本和更新重置成本
2、实体性贬值 3、功能性贬值 4、经济性贬值
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17
实例：陈月林老家在农村有房子一幢，该房子于2007年3月建造完工， 建筑面积200平方米，造价为40万元。2012年3月准备出让，用成本法 评估其价值。
一.重置成本：
复原重置成本：60万元
更新重置成本：58万元（现在造同样的房子可用空心砖作材料，用更 先进的施工机械）
＋s） 〔1-（1－s）n/（1+r）n 〕
资产评估的基本方法 (PPT 138页)
例1：p29
14
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
20
第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
21
（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
12
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
35
练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
18
（2）功能系数法
14
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
20
第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
21
（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
12
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
35
练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
18
（2）功能系数法
资产评估的基本方法课件
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
第三章 资产评估的途径与方法 《资产评估》 PPT课件
物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的
方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的
区别，
▪ 其计算公式分别为：
▪ ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能
价值法：
▪
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力
▪
÷参照物生产能力) （3—4）
▪ 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指
▪ 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
▪ 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
▪ 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基
本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方
法。
▪ 其基本数学表达式为：
▪
评估对象价值＝参照物成交价格
（3—1）
▪ 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征
▪
÷参照物Ａ特征）
▪
（3—2）
▪ 直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估
▪ 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
▪ 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
▪ 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ▪ 5.综合分析确定评估结果 ▪ 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
资产评估的基本方法
(一)重置成本评估方法
•复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重 新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
•更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购 建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
2009 2
1.55 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38
2010
1.60 1.60/1.60=1
合计
31.7
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
（3）物价指数法和重置成本法的比较
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
1.1 成 本 法
• 一、成本法的基本原理
• （四）成本法应用的前提条件
• 1. 被评估资产处于继续使用状态； • 2.应当具备可利用的历史资料； • 3. 形成资产价值的耗费是必需的； • 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
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资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
• 二、成本法的具体评估方法
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算 其重置成本。
（3）计算调整系数K。
•（4）据K值计算被估资产重置成本。 •某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
•例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员
•收益额
•折现率
•收益期
•复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重 新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
•更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购 建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
2009 2
1.55 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38
2010
1.60 1.60/1.60=1
合计
31.7
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
（3）物价指数法和重置成本法的比较
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
1.1 成 本 法
• 一、成本法的基本原理
• （四）成本法应用的前提条件
• 1. 被评估资产处于继续使用状态； • 2.应当具备可利用的历史资料； • 3. 形成资产价值的耗费是必需的； • 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
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资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
• 二、成本法的具体评估方法
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算 其重置成本。
（3）计算调整系数K。
•（4）据K值计算被估资产重置成本。 •某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
•例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员
•收益额
•折现率
•收益期
资产评估的方法与程序幻灯片PPT
[案例1] 重置购建立备一台，现行市场价格每台5万元，运 杂费1000元，直接安装本钱800元，其中原材料300元，人 工本钱500元。据统计分析，计算求得安装本钱中的间接本 钱为每元人工本钱0.8元，该机器设备重置本钱为： 〔1〕直接本钱=50000＋1000十800=51800(元)
其中：买 价：50000元 运杂费： 1000元 安装本钱：800元〔其中原材料300，人工500〕
被 重估 置资 成产 ＝ 本成 参 的交 照价 物 被 参估 照资 物产 生生 产产 能能 力力
〔b〕规模经济效益指数法 假设功能与本钱呈指数关系，计算公式：
被 重估 置资 成 ＝ 产 重 本 参的 置 照成 物 被 本 参估 照资 物产 生生 产 x 产 能能 力力
该方法计算的一般是更新重置本钱。
= 200000×191％
= 382000(元)
〔3〕功能重置本钱法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处 于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过 调整功能差异，获得被估资产的重置本钱。称 功能重置本钱法，即根据功能与本钱的函数关 系，确定重置本钱。
〔a〕功能价值法 假设功能与本钱呈线性关系，计算公式：
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理解 ，特别是三种根本评估方法中各项参数指标的根 本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
本章难点
对收益法评估根本原理的理解以及收益额、折现 率和收益期三个根本指标在实践中的取得方法和 途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评 定估算资产价值的技术手段。 是在工程技术、统计、会计 等学科中的技术方法的基础 上，结合自身特点形成的一 整套方法体系。
资产评估的程序及其基本方法PPT(共52页)
用状态
• 第三节 比较法
• 一、比较法的概念（市场法）
• （一）比较法是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或类 比分析以估测资产价值的各种评估技术方 法的总称。
• （二）理论基础 • 供求决定价值论：均衡价值观
• 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开 市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价 格所决定的。
钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5
•
更新重置成本＝1个人×8.5元/人
＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/
钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3
• 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
• 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬
值-经济性贬值
•
或：评估价值 = 重置成本×（综合）
• 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化 而相应变化。
• 二、成本法的评估程序
• 评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、 功能性、经济性）
• 三、重置成本的估算方法
• （一）重置核算法
• 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目， 逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置 成本分为直接成本和间接成本。
（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚 至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行 价格水平与购建成本费用核算的基础上。
• （3）一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高。因为物价指数一般是增长的， 而技术进步快的资产价格是下降的。
• 物价指数法和重置核算法的其相同点：
• 待评估资产相对于同类新装置的功能性贬 值测算过程如下：
• 1、估算待评估资产的年超额运营成本： （6-4）*12000=24000
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
资产评估技术方法培训课件(ppt 93页)
比较
2.价格指数法 3.功能价值类比法 4.统计分析法
21
第一节 成本法
1. 重置核算法 计算公式：重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=人工成本总额×成本分配率 成本分配率=间接成本额／人工成本额 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的比率 间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本
评估环境
目的与动机 1 资料收集 鉴定与2评价 假3设前提 4 定量估算 5
结果分析 6
提出结论 7
—社会பைடு நூலகம்
—经济 —技术 —法律
12
3 4 5 6 思维7 过程
形 评综分选实意 成价 问指 题 标合析择施见
8
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
9
资产评估方法体系
− 被评估资产功能性贬值额=∑(1-T)C1i C2i
( ) 1+r i
39
第一节 成本法
(四)经济性贬值的评估技术方法 资产的经济性贬值是由于外部经济和外部环境变化而引起的资
产贬值,主要表现为:一是运营中的资产利用率下降;二是资产的闲置, 并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值可根据生产能力 的变化加以确定,经济性贬值额的计算可以采用直接法和间接法。
40
第一节 成本法
1.直接法 经济性贬值的计算公式可以表示为:
经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)
2.间接法
经济性贬值=经济性贬值率×被评估资产的重置成本
经济性贬值率=
1
资产预计可被利用的生产能力 资产原设计生产能力
2.价格指数法 3.功能价值类比法 4.统计分析法
21
第一节 成本法
1. 重置核算法 计算公式：重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=人工成本总额×成本分配率 成本分配率=间接成本额／人工成本额 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的比率 间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本
评估环境
目的与动机 1 资料收集 鉴定与2评价 假3设前提 4 定量估算 5
结果分析 6
提出结论 7
—社会பைடு நூலகம்
—经济 —技术 —法律
12
3 4 5 6 思维7 过程
形 评综分选实意 成价 问指 题 标合析择施见
8
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
9
资产评估方法体系
− 被评估资产功能性贬值额=∑(1-T)C1i C2i
( ) 1+r i
39
第一节 成本法
(四)经济性贬值的评估技术方法 资产的经济性贬值是由于外部经济和外部环境变化而引起的资
产贬值,主要表现为:一是运营中的资产利用率下降;二是资产的闲置, 并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值可根据生产能力 的变化加以确定,经济性贬值额的计算可以采用直接法和间接法。
40
第一节 成本法
1.直接法 经济性贬值的计算公式可以表示为:
经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)
2.间接法
经济性贬值=经济性贬值率×被评估资产的重置成本
经济性贬值率=
1
资产预计可被利用的生产能力 资产原设计生产能力
第3章 资产评估的基本方法-PPT精品文档
（二）折现率与本金化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别:
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 本金化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。
3. 确定折现率的基本方法
(1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率
风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法
经营风 财险 务风 行险 业风险 风险报酬 报率 酬＝ 率 报酬率 报酬率
（3.1.2） 系数法
市场平均风险报酬率
Ri (RmRf)i
适用于股权被频繁交易的上市公司的评价
CAPM： rR f (R mR f)
(2)、资本成本加权法
如果评估内涵不是净资产，而是投资总 额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现 率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要 求的投资收益率两部分:
= 27.34（万元）
【例题】某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相 比，在完成同样的生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗 超支1万元。经鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平 均收益率为10%，企业所得税率为33%，求该资产的功能性 贬值。
【解】
（30000+10000）× （1 – 33%）× (P/A，10%，3) =26800×2.4689 = 66649 （元）
1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。
（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额
n
P
Ri
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[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估 价：
10（1-40%）=6万元
（3）功能价值法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常
被称作功能价值法：
资产评估价值=估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估 资产价值为：
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格×价格指数
[例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为：
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常 被称作规模经济效益指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力)x
[例4]与评估对象完全相同的参照资产6个月 前的成交价格为10万元,半年间该类资产的 价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
[例5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类 房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相 比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%， 10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为 3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？
①参照物与评估对象在功能上具有可值比类性型。 ②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。 ③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长， 应在一个适度时间范围内。
减少时间因素的影响
❖ 参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察 和处理。
（2）市场法的适用范围
❖ 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具 有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：
=300103.6% 98.3% 103.5% 104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法
资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象 成新率÷参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基 础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调 整估算出评估对象价值的方法。
二、影响资产现行市价的基本因素
1、资产的功能。
2、资产的实体特征和质量。
3、市场条件——供求关系选择。参照物应注意的问题：
4、交易条件。
1、参照物的数量应选择三个以上。
三、市场法评估的基本程2序、选择与被估资产相同或相似的资产。
3、参照物与被估资产有可比性。
4、参照物得交易地区和时间必须准确
1、比较和选择参照物 确定。
❖ 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险 应以现行市场采购价格为标准。
❖ 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置 价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及 破产清算应以资产可变现价格。
❖ 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市 场价格为准。
❖ 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国 际市场价格作必要调整。
第三章 资产评估途径与方法
一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方 法，即市场法、收益法、成本法，以及相应 的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌 握资产评估的主要思路和不同的评估技术思
路下的具体评估方法。 二、本章的主要内容
1、市场法及其适用的前提条件；市场法 应用和具体方法。
西南科技大学经济管理学院
评估对象价值＝参照物成交价格
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ
特征÷参照物ａ特征)
2、直接比较法的类型
直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。
（1）现行市价法。
评估对象的价格=参照物成交价
（2）市价折扣法
❖ 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种 评估技术方法的总称。
2、基本原理
❖ 市场法的基本思路是对比。
❖ 市场法的理论依据：替代原则 ❖ 思考：按市场法评估的资产≠全新资产？ 3、市场途经的基本前提和适用范围 （1）市场法的前提条件 避免张冠 ❖ 有一个活跃的公开市场。 李戴 ❖ 公开市场上要有可比的资产及其交易确活定动资。产评 可比性的具体体现在以下三个方面： 估结果的价
2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其 各类指标的估算。
3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和 各指标参数的确定。
4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点
1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择
第一节 市场途径
一、市场途径的基本含义 1、定义
解：被估房地产的价值为：
资产 评 38 1 估 0 1.0 5 0 % 价 39 (值 元 /3 平 2 方 1 6 .8 %
[例6]已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元， 该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况 下如下：从2006年1月——5月的环比价格指数分别 为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，评估对象2006 年6月的评估值为：
2、选择确定比较因素
3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对
比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法
（一）直接比较法 1、定义
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照 物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术 方法。 2、基本计算公式
10（1-40%）=6万元
（3）功能价值法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常
被称作功能价值法：
资产评估价值=估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估 资产价值为：
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格×价格指数
[例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为：
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常 被称作规模经济效益指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力)x
[例4]与评估对象完全相同的参照资产6个月 前的成交价格为10万元,半年间该类资产的 价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
[例5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类 房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相 比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%， 10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为 3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？
①参照物与评估对象在功能上具有可值比类性型。 ②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。 ③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长， 应在一个适度时间范围内。
减少时间因素的影响
❖ 参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察 和处理。
（2）市场法的适用范围
❖ 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具 有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：
=300103.6% 98.3% 103.5% 104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法
资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象 成新率÷参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基 础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调 整估算出评估对象价值的方法。
二、影响资产现行市价的基本因素
1、资产的功能。
2、资产的实体特征和质量。
3、市场条件——供求关系选择。参照物应注意的问题：
4、交易条件。
1、参照物的数量应选择三个以上。
三、市场法评估的基本程2序、选择与被估资产相同或相似的资产。
3、参照物与被估资产有可比性。
4、参照物得交易地区和时间必须准确
1、比较和选择参照物 确定。
❖ 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险 应以现行市场采购价格为标准。
❖ 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置 价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及 破产清算应以资产可变现价格。
❖ 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市 场价格为准。
❖ 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国 际市场价格作必要调整。
第三章 资产评估途径与方法
一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方 法，即市场法、收益法、成本法，以及相应 的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌 握资产评估的主要思路和不同的评估技术思
路下的具体评估方法。 二、本章的主要内容
1、市场法及其适用的前提条件；市场法 应用和具体方法。
西南科技大学经济管理学院
评估对象价值＝参照物成交价格
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ
特征÷参照物ａ特征)
2、直接比较法的类型
直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。
（1）现行市价法。
评估对象的价格=参照物成交价
（2）市价折扣法
❖ 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种 评估技术方法的总称。
2、基本原理
❖ 市场法的基本思路是对比。
❖ 市场法的理论依据：替代原则 ❖ 思考：按市场法评估的资产≠全新资产？ 3、市场途经的基本前提和适用范围 （1）市场法的前提条件 避免张冠 ❖ 有一个活跃的公开市场。 李戴 ❖ 公开市场上要有可比的资产及其交易确活定动资。产评 可比性的具体体现在以下三个方面： 估结果的价
2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其 各类指标的估算。
3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和 各指标参数的确定。
4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点
1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择
第一节 市场途径
一、市场途径的基本含义 1、定义
解：被估房地产的价值为：
资产 评 38 1 估 0 1.0 5 0 % 价 39 (值 元 /3 平 2 方 1 6 .8 %
[例6]已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元， 该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况 下如下：从2006年1月——5月的环比价格指数分别 为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，评估对象2006 年6月的评估值为：
2、选择确定比较因素
3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对
比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法
（一）直接比较法 1、定义
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照 物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术 方法。 2、基本计算公式