2019年1月郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告

郑州市商圈分析（35页）.doc郑州市商圈分析⼀、郑州市情况简介郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，⼀直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧⼤陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史⽂化名城，是中国⼋⼤古都之⾸。

郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。

⼗九世纪初，由于陇海铁路和京⼴铁路的建成，郑州成为中国东西、南北⼤动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。

世纪年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这⾥打响。

世纪初确⽴郑州的中原城市群核⼼地位。

郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩⼭，东南为⼴阔的黄淮平原，是典型的平原城市。

郑州市是全省的政治、经济、⽂化中⼼。

辖个县（市）、区，其中县个、县级市个、区个。

据年的统计资料，全市总⾯积平⽅公⾥，其中市区⾯积平⽅公⾥，建成区⾯积平⽅公⾥；年末全市总⼈⼝万⼈，市区户籍⼈⼝万。

郑州地处国家地理中⼼，是中国中部地区重要的中⼼城市和国家重要的综合交通枢纽之⼀。

国家级战略“中原经济区”的中⼼城市。

清末朝廷⼤⾂盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等⽕车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。

如今拥有亚洲最⼤的列车编组站郑州北站和中国最⼤的零担货物转运站郑州东站。

未来郑州将成为全国普通铁路和⾼速铁路⽹中唯⼀的“双⼗字”中⼼，形成以郑州为中⼼的中原城市群“半⼩时经济圈”和全国“⼩时经济圈”。

以郑州新郑国际机场为中⼼，⼀个半⼩时航程内覆盖全国三分之⼆的主要城市、五分之三的⼈⼝。

郑州是国务院确定的个商贸中⼼试点城市之⼀，是国家服务业综合改⾰试点城市，现代物流、会展、⽂化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最⼤的物资集散地。

其中郑州商品交易所是三⼤全国性商品交易所之⼀，我国第⼀家期货市场。

商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。

郑州被认为是中国商业的发源地之⼀，⼜是中国国务院确⽴的商贸中⼼试点城市之⼀，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。

铺位划分与编号建议一、郑州市在售项目分析从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。

（一）、在售项目重点信息统计表项目名称商业规模销售模式商铺面积销售价格业态规划备注中国元通纺织城约10万㎡即返3年24%40年经营权一二层连体卖街铺80-200㎡内铺43㎡街铺4530元/㎡内铺3328元/㎡共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。

郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位帝湖王府约3万㎡70年产权（不详）街铺:20㎡内铺: 20-25㎡街铺11000元/㎡内铺9000元/㎡一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。

凯旋门约2.8㎡2年包租返17%50年产权100-1000㎡7000-15000元/㎡1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室位于陇海路与桐柏路交叉口紫金城约1.6万㎡产权式销售10年返租90%签租约10-200㎡以10-20㎡左右的铺居多街铺24000元/㎡内铺12000元/㎡二楼7000元/㎡1-2楼精品百货.3.4楼超市本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。

是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目宝龙城市广场约20万㎡不包租（只拿出30%的面积销售，其余只租不售）40-120㎡为主1F-1.9~2.9万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~0.8万元集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL 天旺广场约6.6万㎡50%首付即返3年24%1F：50-100㎡2F：100-200㎡3/4F：200-2000㎡1F-1.3~1.6万元2F-0.8~1.0万元3F-0.7~0.8万元世纪华联已经入驻天明路与东风路交汇处DEMALL郑州国贸中心约10万㎡（只拿出40%销售，其余只租不售）10-30㎡为主50-60㎡为辅1F-2.0~3.5万元2F-1.2~1.8万元将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态农业路花园路交汇处大上海10万㎡以上60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50%15-80㎡15-20㎡小面积铺为主步行街部分则稍大50-80为主1F-1.8~3.0万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~1.6万元复合业态太康路与人民路交汇处（二）、共同特征大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；（三）、分析结论商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。

升龙又一城商业广场沙盘销讲环节一：升龙又一城大沙盘区讲解重点：区位价值参照道具：区位沙盘耗时：3分钟众所周知，目前郑州成熟商圈有二七商圈、紫金山商圈、花园路农业路商圈、曼哈顿商圈以及近两年兴起的中原万达商圈，高新区商圈虽然目前尚未成熟，但是将随着本项目商业中心的建立逐步崛起。

另外，3月10日，郑州市政府发布消息，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD（郊区商业中心）”发展模式，打造东区、港区以及高新区3个城郊商业中心。

这就意味着政府将大力扶持这三个区域的商业发展，各方面的政策扶持也将陆续出台，升龙又一城位于高新区的中心位置，作为高新区首个商业中心项目，也受到市政府及区政府的持续关注与支持。

高新区以科学大道为轴线，分为四大区：须水河以西为校企联动区，须水河以东长椿路以西为科教宜居区，长椿路以东瑞达路以西为核心服务区，瑞达路以东至西三环为生态文化区，我们项目正好处于核心服务区内，这就意味着将来项目所在区域将为整个高新城提供必备的商业商务等基础服务。

科学大道东西长6000米，现宽度超过60米，同时现在正在拓宽，路两边拆迁基本已完成，您过来的时候应该都按到了，未来会成为160米宽的BRT主干线，是高新区的东西向黄金交通主干线；向东5分钟车程即可到达贯通郑州南北的西三环和正在修建全程高架的北环；另外彩虹桥地下隧道也基本已经完工预计今年将通公交车，。

而且西三环也在修建高架，修通势必很极大提高交通的通达性。

向西直通西四环，过西四环继续向西的路段正在建设，通车后将直接达荥阳。

这条和科学大道相交叉的南北向道路是长椿路，向北直通连霍高速，向南连接农业西路，也是是高新区南北交通主干线。

另外，地铁1号线与地铁8号线两条地铁线，在升龙又一城商业广场处交汇，后期预计将在次设置一个地铁换乘点。

客户可以直接从地铁站进入到商业广场，为项目商业提供更加充足的客源。

科学大道与长椿路两条大路，地铁1、8号线两条地铁线在升龙又一城门前交汇，形成黄金十字交叉点，两条路以及其分支路网基本覆盖了整个高新区3000家企业、4所大学13万师生客源、10余个都市村庄、超过10个大型社区，合计将超过40万消费人群。

郑州高新区西四环以西最新发展规划一、项目名称【郑州"高新新城"】"高新新城"为郑州高新城五大功能组团之一位于高新区西北部是郑州高新城"十二五"期间重点发展区域。

"高新新城"的范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地总面积约为35平方公里。

规划范围内由西南向东北贯通三条水系须水河、须水河西支流和索河须水河西支流在区域内汇入须水河是高新区生态绿化带的主要组成部分。

"高新新城"规划范围内已有郑州轻工业学院、格力电器郑州产业园等项目其余为村庄、农田、河道等。

二、项目背景根据市委市政府工作部署9月份开始高新区管委会委托上海同济规划设计研究院修编高新城整体规划(高新区总体规划修编方案)编制完成了《郑州高新城空间战略研究》。

该《研究》的主要内容是通过对国家、中原经济区、郑州市域等各个层面进行研究提出了作为郑州市"两翼齐飞"的战略西翼对高新区的未来发展规划提出了"产城融合、布局合理、功能完善、品位提升" 的发展要求按照新兴产业之城、自主创新之城、生态和人文之城的发展定位并结合高新区的实际情况提出了产业提升、空间提升、功能提升、环境提升、形象提升等五大规划发展策略努力打造产城一体的郑州高新城。

10月28日市规划局邀请专家和市直有关部门对该规划成果进行了座谈和论证。

根据专家意见和领导指示精神经高新区管委办公会研究下一步《郑州高新城空间战略研究》拟从以下四个方面开展专题研究工作落实"五大提升"。

(一)重点研究我区西北部(即西四环以西、连霍高速以南、西南绕城高速以东、杜英街以北约35平方公里区域)的发展定位高品位谋划高起点规划努力将其打造成集产业、商业、居住、服务为一体的"高新新城"。

(二)研究西流湖周边地区规划提升方案。