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房地产开发费用（前期费用）明细有哪些？征地、拆迁阶段：地形勘测费征用土地补偿费附着物补偿费（拆迁补偿费）林地补偿费森林植被恢复费林地同意使用砍伐费使用林地评估费耕地占用税耕地开垦费新菜地、鱼塘开发建设基金村民社保基金征地管理费征地查勘测量费拆迁管理费临迁补助费城市增容费房地产开发阶段：土地手续阶段用地预审附图费土地勘测费摘牌交易服务费土地使用权出让金（地价）土地使用权出让合同契税土地闲置费地质灾害评估费购买地形图费套图费用总规阶段：交通评估费调规可行性研究费公示公证费公示牌制作费专业报建环境评价咨询费人防易地建设费规划报建放线测量费公示费（含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费设计、施工、监理招投标招投标评标费场地使用费交易服务费初步设计审查审查费用专家费会议费施工许可证施工图审查费工程定额编制费质监费安监费劳保金散装水泥基金印花税新型墙体材料基金农民工社会工商保险预售证门牌号码制作费邮箱制作费楼盘名、路名登报费制作路牌费面积测绘费规划验收阶段验线费公示费（含公证费、公示牌制作费）公示费（含公证费、公示牌制作费）违章处罚大确权房屋测绘费确权查册费补交出让金房地产销售交易阶段印花税缴交税费房地产交易手续费：其他费用工商注册费工商年检费补充：房地产开发项目成本费用组成对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
一）开发成本共有八项：1. 土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到2. 土地征用及拆迁安置补偿费。
1 土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
项目一期投资估算表总投资一、项目一期用地平衡表：说明：1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。
根据委托方提供的资料以及成某旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币5.5亿元。
加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计6.5亿元，宗地面积为112.985亩，折合拆迁成本为575.30万元/亩。
2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：78.146*575.30= 44957.29万元。
3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：34.839*575.3= 20042.8767万元。
二、项目一期投资估算表：三、项目一期汇总表：1、盈亏平衡点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为97569.44万元，建筑面积为51352.34平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。
销售税率）销售费率（销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量--⨯=1)(268.39663%65.5%6119000100003.3*200084.34*70044.97569m =--⨯⨯--=）（）（本项目设计开发规模为51352.4㎡，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
2、项目销售价格的临界点分析本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19％左右。
在此种条件下项目能保证收回全部投资。
但此时必须保证商业销售率达100%。
且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售 价格的盈亏平衡分析。
项目要达到盈亏临界点情况存在：最低商业售价×51352.4+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总开发成本亦即：最低商业售价×51352.4×（1-0.0565）+2772.0+24387.12=101177.78可求出：最低商业售价=15380.96元/平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为15380.96元/平方米；在本次测算基础上约降低19％左右，此时的售价为项目最低销售价格。
附表1 项目总投资估算表序号项目名称费用总额 1 34401.43 开发建设费1.1 13792 土地费用1.2 13792 建筑安装工程费1.3 前期工程费 218.612 1.4 2920.05 基础设施工程费1.5 公共配套设施建设费用 976.501559 1.6 不可预见费1.7 建设单位管理费用 519.67 1.8 623.60 工程监理费用2 5542.74 销售费用3 4572.75 销售税金及附加4 783.04 财务费用5 45299.96 项目总投资5.1 34401.43 开发建设成本5.2 10898.53 开发建设费用附表2 项目建设投资估算表序项目费用名单位工程量单价(万费用(万号称元) 元)1土地费用 ? 133220 25311.80 1.1土地费用 1900 ? 133220 25311.80 建筑安装工程 ? 34059.8 2费用2.1 住宅? 164805.3 1460 24061.6 2.2商铺 ? 28622.7 1850 5295.2 2.3停车场 ? 36182.9 1300 4703 3前期工程费 ? 218.612办理红线、证件? 230116 1.00 23.012 3.1及放线测绘费用3.2勘探费用 ? 230116 5.00 115.06 3.3规划设计费 ? 230116 1.50 34.52 3.4 工程审计费 ? 230116 1.00 23.01招投标工作费? 230116 1.00 23.01 3.5用基础设施建设 ? 2920.05 4费4.1 采暖入网费用? 230116 8.00 184.10给排水管网工? 230116 25.00 575.29 4.2程费用4.3 供配电网工程? 230116 50.00 1150.58费用供配煤气工程? 230116 10.00 230.12 4.4费用4.5 消防工程费用? 230116 20.00 460.234.6 绿化? 53288 60.00 319.73公共设施配? 976.50 5套费5.1 幼儿园 ? 4900 900 441.00 5.2 居委会 ? 225 900 20.25 5.3 垃圾站 ? 500 900 45.00休闲活动场? 5000 9005.4 450.00所5.5 自行车棚 ? 225 900 20.2566649.04直接费建设单位管理 ? 634.67 6费7 工程监理费 761.60 ?8 不可预见费 1904.01 ?间接费 4138.78 ?9 建设投资 70787.82下面是赠送的励志文档需要的朋友可以好好欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～不想穷，就好好读懂这些话～一言惊醒梦中人～1、成功的人，就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。
朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。
最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
目录第一章摘要 (1)第二章基本情况 (1)一、项目区域位置 (1)二、土地利用现状情况 (2)三、地上物现状情况 (2)四、项目规划指标说明 (2)第三章征地工作方案 (3)一、征地情况概要 (3)二、征地政策依据 (4)三、征地费用构成及补偿标准 (4)四、征地补偿费用 (5)第四章拆迁工作方案 (5)一、拆迁情况概要 (5)二、拆迁政策依据 (6)三、拆迁补偿方式 (7)四、拆迁费用构成及成本核算 (7)第五章市政基础设施规划实施方案 (1)一、市政供水方案： (1)二、市政雨水方案 (2)三、市政污水方案 (2)四、市政供暖方案 (2)五、市政中水方案 (2)六、市政电信方案 (3)七、市政有线电视方案 (3)八、市政供电方案 (3)九、市政道路方案 (3)十、市政建设费用估算 (3)第六章土地供应方案 (1)一、供地计划 (1)二、开发进度 (5)第七章投资方案 (1)一、项目总投资估算 (1)二、项目预期收入估算 (3)三、项目预期收益 (4)四、项目现金流量分析 (4)附件 (9)第一章摘要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。
2.本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米；规划地上建筑面积：646300平方米。
本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，其余全部集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。
需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元。
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
房地产开发工程评估第一节房地产开发工程投资与本钞票费用估算一、房地产工程总投资〔一〕房地产工程总投资的构成房地产工程总投资是指在开发期内〔开发期是指从房地产工程研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间〕投进的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。
要紧包括开发建设投资和经营资金。
房地产工程总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用.1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投进的各项费用。
要紧包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。
〔二〕房地产工程开发建设投资的估算1、土地费用估算。
房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费用。
房地产工程取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
要紧有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资进股土地的投资折价。
〔1〕土地征用拆近费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
1〕农村土地征用拆迁费要紧包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。
2〕城镇土地拆迁费要紧包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及关于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁治理费和拆迁效劳费等。
〔2〕土地出让地价款。
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。
