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市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1—2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。
2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98。
91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13。
66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。
这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案,一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。
图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。
首先是商品住宅供应情况,在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。
英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套.从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后.图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩,520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。
在限购令即将“满月”之际,一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。
图3:成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上,每周成交量也较为平稳.直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。
限购令之前，各楼盘抢备案.限购令一出，观望气氛骤起,再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。
由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛,因此对成都市场确实会造成实实在在的影响.预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。
但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。
可编辑修改精选全文完整版目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审5445二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2020.06.08【案件字号】(2020)鲁01民终5445号【审理程序】二审【审理法官】李静焦玉兴闵雯【审理法官】李静焦玉兴闵雯【文书类型】判决书【当事人】崔松胜;济南中海城房地产开发有限公司【当事人】崔松胜济南中海城房地产开发有限公司【当事人-个人】崔松胜【当事人-公司】济南中海城房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所;张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所;辛龙山东齐鲁律师事务所;贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所辛龙山东齐鲁律师事务所贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师】刘东张甜甜辛龙贺宁【代理律所】上海市建纬（济南）律师事务所山东齐鲁律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】崔松胜【被告】济南中海城房地产开发有限公司【本院观点】本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。
【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错消除影响合同约定诚实信用原则反证证据不足证据交换关联性质证证明责任（举证责任）举证不能的后果罚款诉讼请求维持原判发回重审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。
111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。
《瞭望》：一线城市房价显“松动”信号一方面，全国房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下” 叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。
与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
百姓反映目标过于“宽松”年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。
截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。
从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。
除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。
经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。
出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。
呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。
”三大因素“卸力”高房价受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。
全国性房企启动大幅度降价北京频现1.3万低价房2011-11-04 07:44:52 来源：京华时报[字号：大中小]三年成交量对比。
数据来源：北京中原地产9、10月成交均价对比。
数据来源：北京中原地产北京频出1.3万低价房市场局部见底全国房价降声一片。
继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。
多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。
华东领降进入10月下旬，全国楼市颜色剧变。
从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。
最终，由于房价降幅超过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。
事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。
截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。
此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。
万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。
其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送精装，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低达到11000元/平方米。
不止万科，10月29日，招商地产在深圳推出的果岭项目，以低于周边400 0-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。
