浅谈房地产

浅谈房地产近一个月以来各大媒体关注度最高，老百姓们谈论最多的话题除了上海世博会，就是房价走势问题。

中央政府对房地产的新政“国十条”，似乎让老百姓看到了黎明前的曙光，有一种拥抱朝阳的冲动。

俗话说冲动是魔鬼，这话不假。

这不，最近就暴出“扔鞋门”事件。

老百姓按耐不住了，开始对房地产届的大腕动粗了。

姑且不谈那扔鞋之人的道德是否败坏，究其原因，无非是这当事人（房产大腕）说了一些他所谓的大实话，刺激了老百姓的神经。

实话是实话，但不中听，尤其在我们这样一个社会主义国家。

对了，我还记得我们生活在一个社会主义国家，熟不知那位大腕是否还能想起。

小平同志留给世人最大贡献之一，就是精辟的阐述了什么是社会主义，怎样建设社会主义。

如果我记得没错的话，那应该是“解放生产力、发展生产力、消灭剥削、消除两极分化，最终达到共同富裕。

”乌鸦是懂得反哺的，羊羔是懂得跪乳的，物亦如此人何以堪。

恐怕那位大腕早已是爆发户心理占据了他的思想高地，一切向“钱”看惯了，忘却了“本是同根生，相煎何太急”的道理。

但话又说回来，我佩服他的勇气，把别人“敢想、敢做、不敢说”的事情说出来，这就像网络明星“XX姐姐”所做的那样，让观众瞠目结舌。

让老百姓更加清晰的看清楚当下的房产界领袖们的光辉形象。

为什么我们国家的房地产业会搞成今天这个样子，少数人占有大量的房源，而多数百姓无房可住；一部分人摇旗呐喊，一部分人怨声载道，而一部分人却欢喜若狂。

难道真如某位节目主持人最近所言“中国人的幸福，往往是建立在别人痛苦之上的”。

中央政府年年在出台房地产调控政策，但房价依然是芝麻开花节节高，这是一个值得深思、值得深层次讨论的问题。

我不是专家也不是学者，没有他们那么渊博的知识，也没有他们那么深厚的文化底蕴，当然也讨论不出什么深层次的问题，对当前的房地产只能作浅谈，希望能起到抛砖引玉的作用，为房地产改革做点有益的事情罢了。

记得1997年以前，老百姓不用买房，都是有房子住的（单位分房），虽然不宽敞但是解决了人们基本的居住问题。

到1998年亚洲金融危机之后，为了扩大内需拉动经济增长，中央政府进行了彻底的房地产改革，将原先国家和集体所有的住房卖给了个人，就这样出现了房改房，后来又出现了商品房，从此拉开了房地产业迅猛发展的大幕。

应对金融危机所采取的政策应该是短期行为，在金融危机消退之后就应该做调整，可不知怎么的，房子作为商品一卖就是十年有余，以至于连保障型的住房都不见了踪影，单位不建房租给你了，要住房你必须花钱去买，从而推动了各城市的房价纷纷上涨，有的地区房价翻了近“十倍”。

这十多年来新房年年在建，可房价也跟着年年在涨，然而工薪阶层的老百姓逐渐被边缘化了。

一年比一年有更多的人因为买不起房而无家可归，真正的成为了无产阶级。

难道这就是，社会主义制度优越性的体现吗？这种局面不改变，老百姓的“衣、食、住、行”中，最基本的“居住”问题都不能解决，和谐社会从何谈起。

房地产业发展的目前这个样子我想主要是由以下几个方面的原因造成的：首先，财政收入、GDP的增长过分依赖房地产。

记得政治经济学上讲过，一个国家的GDP的增长，往往是靠“投资、出口、消费”三驾马车拉动的。

房地产业是一个拥有“投资，消费”两架马车于一体的行业，固然深受政府和投资者的青睐。

因为只要房地产业发展壮大了，其上下游产业，与房地产有关的整个产业链的经济都会活跃起来。

于是各地都大兴土木，加快房地产开发与建设。

从短期来看，房地产业的突飞猛进，的确对GDP的增长起到了重要支撑作用。

但这一片繁荣的背后所隐藏的危机与风险也在一步步加深。

第一，GDP的增长为了什么？用温家宝总理的话来说，“为了把国家收入这个蛋糕做大”。

那把“蛋糕”做大的目的又为了什么？为了老百姓的生活质量有所改善，品质有大幅度的提高。

然而目前房地产业的发展能带来这样的结果吗？从最近网上所做的一个“对当前生活质量满意度”的调查来看，有七成的网友投了反对票。

网友们最不满意的社会问题之一就是“房价过高，生活压力太大”，由此可见当前房地产业的发展所取得的成果与最初的设想是大相径庭的。

蛋糕虽然做大了但是分配不均，这是危机之一。

第二，大量兴建住房的目的是为什么？是为了解决绝大多数人的居住问题，改善更多老百姓的居住环境。

从理论层面来说这一点是大家期盼的，然而现实中房地产业发展这么多年来，新建住房无数，老百姓又有多少真正得到了实惠？有30%—40%还是70%—80%，保守点就算有一半的人解决了住房问题，那又有多少是一次性付款的，不用背负高额房债，不用沦为房奴的。

现在房地产发展的结果是，那些极少的投机者占有大量的房源，条件较好的家庭都拥有多套房产，他们因此可以坐享其成，或把房子空置等着升值后转手，或把房子出租，自己再不用辛勤工作，在家坐收渔利。

然而还有相当大的一部分急需住房的人（用房地产业的行话讲就是那些刚性需求的人们），因为房价太高无力购买，连基本的居住问题都不能得不到保障。

这种房源和需求的严重不匹配，这种贫富差距的拉大是危机之二。

第三，美国次贷危机所引发的全球金融危机之后，我国的出口市场严重萎缩，以前主要依靠出口这架马车来拉动我国经济增长的办法在当前不奏效了，为了防止经济的滑坡，必须用扩大内需的方法来解决，这就需要依靠投资与消费来拉动。

因此国家在金融危机爆发之时，就出台了一系列适度宽松的货币政策，其中措施之一就是，鼓励人们贷款买房。

从去年我国GDP的增长来看，这一目的实现了。

但是，政策奏效的同时，再次助推了房价的上涨。

当前一线城市的房价每平米都在两万以上，二、三线城市也水涨船高，超高的房价与人们低收入之间产生了过分的悬殊，再这样发展下去，一旦房地产崩盘，后果将不堪设想，这是危机之三。

针对财政收入、GDP的增长过分依赖房地产的现象，我们必须要有清醒的认识。

记得股神巴菲特曾讲过“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，这段名言告诉我们，无论是个人理财还是国家投资，必须尽可能多元化，以降低未来风险。

当下我们必须采取措施，尽快改变国民经济过分依赖房地产业的现状，加大产业结构调整和布局，要找到几股新型产业来取代房地产当前的位置，使房地产建设回归公益性，弱化房地产业在拉动GDP中的作用，从而缓解社会矛盾，降低经济风险。

其次，不合理的政绩观助推了房价上涨。

当前一切工作都是以经济建设为中心，中央政府把一个地方经济发展的快慢，地方财政收入的增长程度，作为地方官员的重要考核标准。

这既有有利的一面，但同时也有一定的副作用。

其弊端主要表现在，一些地方官员为了追求短期的政绩，往往钻政策的空子、急功近利，对中央打压性的房地产调控政策视而不见。

地方官员往往目光不够长远，忽视产业结构的调整对经济发展的重要性，以房地产业作为支柱产业，以大力发展商品房来追求高额利润，增加税收和地方财政收入。

而对保障性的经济适用房和廉租房（利润较低的住房）建设却进展迟缓，使中央的房地产调控政令不畅通。

更有甚者官商勾结，纵容房地产企业捂盘惜售，大肆炒作哄抬房价，保障性住房违规分配，官员从中非法牟利，房价下不来就不足为奇了。

要改变改变这种局面我认为，中央政府要深入开展反腐倡廉工作，完善官员的考核标准，教育官员树立正确的政绩观。

政绩中既要看经济指标，也要看民意（如：幸福指数），同时还要看官员对中央政策的执行力度。

要对那些一味追求经济增长而忽视民意的官员采取问责制。

如“国十条”中所要求的，对一些官员在稳定地方房价方面不利的要追究其责任。

从制度层面来规范干部的言行，端正政绩观来稳定房价。

接着，保障性住房建设缓慢是房价居高不下的关键。

这次“国十条”再次强调稳定房价的措施之一，就是加大“廉租房、经济适用房”等保障性住房建设，同时明确了新开发楼盘中用于保障性住房的建设比例，意在用政策施压的方式加快保障性租房建设，增加保障性住房供给、缓解供需矛盾从而降低房价。

从近一个月房地产市场的表现来看，“国十条”在加快保障性住房建设方面的作用并不十分明显，大多数房地产企业“不差钱”你要他做不赚钱的事，他不愿意做。

他有了钱可以投资其他项目来盈利，并非房地产不可。

如：最近在各地住房土地拍卖会上就出现过，大型房地产企业集体不到场等现象。

也有一部分房地产企业采取推迟开盘静观其变或开始转向商业地产开发等方式应对“国十条”。

针对这一现象，我认为政府要保持政策的持续性，同时也应另辟蹊径，解决保障性住房的建设问题。

例如一位专家所说，“应该采取政府主导，鼓励有实力的单位（非房地产企业）自建住房，用于单位职工的基本住房保障”，这不仅可以调动全社会参与保障性住房建设的积极性，同时对各单位职工的稳定，人才吸引将起到积极地促进作用。

住房建设要形成“以单位（企业）自建房为基础，以房地产企业开发的商品房为补充”两条腿走路、双轨制发展的新局面，以解决不同人群的住房问题，这既有利于社会的稳定，也有利于经济的发展。

最后，市场的过分投机是造成房价飙升的根源。

我们国家人口基数较大，住房资源本身就很短缺，然而目前购买住房的人群中有相当大的比例不是用来自住，而是用于投资经营的，这些人拥有多套住房，无形的侵占了大量的房源。

从而使市场上商品房的供应量明显缩小，市场缺口大房价自然升高。

有新闻报道，“国十条”出台以后，北京有人一次出手房源资产过亿，房市中投机的严重程度可见一斑。

怎样解决这部分人的过分投机，我认为国家不仅要采取严格监管，控制购买数量，有差别的实行贷款政策，对拥有多套（2套以上）房产闲置不住或用于转租的人要加收“房产税”，其税收收入用于保障性住房建设和困难群众首次购房的转移支付（财政补贴），不断缩小贫富差距。

而且政府还应积极开发投资市场，提供多元化的投资产品，完善投资环境，引导市场资金走向，避免市场投资的盲目性；要采取措施吸引那些投资房地产的人们退出房市，把资金投向那些“科技含量高，经济效益好，资源消耗低，环境污染少”的，新型产业开发，基础设施建设与环保建设中来，投向那些国家急需要做，但目前资金不足的项目中来。

使用好这笔资金，使其保值增值，产生较大的经济效益。

这既可避免房产投资的过分扎堆带来的社会矛盾与经济风险，也有利于这些投资人的需求和国家经济的发展。

温家宝总理说过“公平与正义比太阳还要有光辉”，解决好房地产问题，功在当代、利在千秋。