探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定

物业管理区域维修责任界定
梁殿学
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2007(000)008
【摘要】物业管理区域内各专业管理部门的维修范围，一直没有明确的界定。

尤其是实行物业管理的住宅小区，由于维修范围不清，部分业主以为只要实施了物业管理，缴纳了物业费，所有维修问题就应该由物业管理公司承担。

殊不知，物业管理公司只是一个服务型企业，其职责范围是要按照《物业服务合同》的约定。

在一个物业管理区域内，涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、
【总页数】2页(P48-49)
【作者】梁殿学
【作者单位】辽宁豪森凯博物业管理有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F2
【相关文献】
1."物业管理区域"划分研究——从"物业管理区域"划分的行政案件入手 [J], 陈广华;刘撰
2.设备设施维修责任界定法律分析 [J], 徐杏东;崔学军
3.浅析商业房地产“大”“小”物业管理区域模式法律 [J], 董施文;
4.物业管理区域划分标准探讨 [J], 宋安成;卫依娜
5.河北《河北省住宅物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指南(试行)》发布 [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

物业大中修标准物业大中修是指对建筑物进行一定范围内的维修和更新工程，旨在保护建筑物的使用功能和价值。

为了确保物业大中修的质量和效果，制定一套标准是非常必要的。

本文将就物业大中修的标准进行论述，以期提供一些有益的参考。

一、概述物业大中修是指对建筑物进行外观和内部设施的维修、更新和改造。

该修复工作需要按照一定的标准和程序进行，以确保修复后的建筑物能够达到预期的效果和要求。

二、修复范围物业大中修的范围一般包括建筑物的外墙、屋顶、室内设施等方面。

具体包括但不限于以下几个方面的维修：1. 外墙修复：包括墙体漆面、外墙保温层、外墙砖瓦等的修复和更换工作。

2. 屋顶修复：包括屋面防水层、瓦片、屋顶结构等的维修和更换。

3. 室内设施修复：包括电路、管道、门窗等的检修和更换。

4. 公共区域维修：包括楼道、道路、绿化带等公共区域的维修和改造。

三、修复标准物业大中修的工作需要依据一定的标准进行，以下是一些常见的修复标准：1. 工程质量：修复工程必须符合相关建筑材料和构造标准，确保修复后的建筑物具有良好的性能和结构稳定性。

2. 施工工艺：修复工程应按照施工工艺进行，保证施工质量。

同时，施工人员应保持工地的整洁，遵守现场安全规范。

3. 使用材料：修复所使用的材料必须符合相关的国家标准，并具有良好的质量和环境友好性。

4. 工期要求：修复工程应制定合理的工期计划，并确保按时完成，以减少对业主和居民的不便。

5. 维修成本：修复工程的成本应控制在合理范围内，同时确保修复质量。

四、品质保证为了保证物业大中修的品质，可以采取以下几个方面的措施：1. 严格选择施工单位：选择有资质和经验的施工单位进行修复工作。

2. 定期检查和维护：修复后的建筑物需要定期检查和维护，发现问题及时修复，以延长使用寿命。

3. 居民参与和监督：居民可以参与提出意见和建议，并对修复工作进行监督，确保施工质量和业主的权益。

五、总结物业大中修标准的制定对于维护建筑物的使用功能和价值具有重要意义。

探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定物业治理区域内各专业治理部门的治理维修范围，向来没有一具明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住所小区治理方法》,界定了住所小区内各专业治理部门的职责划分。

可是随着时刻的进展，随着物业小区各种设施设备的别断增加，随着各专业治理部门体制及治理职能的变化,往常界定的治理维修范围，己习惯别了物业治理飞快进展的需要。

由于治理责任别清，维修范围别清。

各专业治理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严峻妨碍了业主的正常日子，尤其是实行物业治理的住所小区，由于治理责任别清，维修范围别清，严峻地妨碍了物业公司的正常工作，将本别应属于物业单位治理和维修的，全让物业治理单位来承担．由于部分业主对物业治理工作认识别脚，以为只要我们的小区或花园实行了物业治理，缴纳了物业服务费。

所有的咨询题就应该由物业治理单位来负责。

殊别知，物业治理单位，既别是行政治理部门，又别是行政执法部门，物业治理单位算是一具企业，而且不过一具服务型企业，他的职责范围，算是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。

在服务中体现治理，超出《物业服务合同》的约定，就别应该由物业治理单位来负责。

决别能以为，我们居住的小区或花园实行了物业治理，就一切咨询题全由物业治理单位来负责，只要我们按时交纳了物业治理服务费，一切损坏就全由物业治理单位来维修。

依照建住房字[1998]213号《住所共用部位共用设备设施维修基金治理方法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、降水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。

以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。

在一具物业治理区域内,有这样之多的专业治理部门,若别对其治理责任和维修范围进界定,势必会妨碍到治理和维修,妨碍到业主和使用人的正常日子。

如何界定物业共有部位维修责任物业共用设备设施维修责任？纵观当下业主和物业公司之间屡屡发生的物业服务合同纠纷，物业维修责任问题及与此相关的赔偿问题已成为物业公司面临的高发风险之一，究其原因在于业主大多对物业公司应承担的维修责任范围存在认识误区。

为防范和减少物业公司此类法律风险，与业主共建和谐的物业服务关系，本期法律讲堂将为各位同事讲讲物业维修责任的界定和维修责任风险的防范措施。

相关概念根据《物业管理条例》第2条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。

也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”；除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用，当然此时的维修费用是不包括在物业费中的。

那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？1.物业共用部位根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.共用设施设备根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业维修责任具体界定依据根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，物业维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应范围的物业维修责任，具体为：1.建筑施工单位的维修责任根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。

物业管理中的修缮和改建规定物业管理在城市化发展的过程中起着重要的作用，为了维护物业的价值和提升居住质量，修缮和改建工作必不可少。

然而，为了保证施工过程的规范和居民生活的安宁，物业管理中需要制定相关的修缮和改建规定。

本文将探讨物业管理中的修缮和改建规定，包括修缮范围、程序和注意事项等内容。

一、修缮范围物业管理中的修缮范围涵盖了建筑物内外部的维修和维护工作。

一般来说，以下几个方面可以被视为修缮范围：1. 外墙修缮：包括外墙漆面破损、裂缝及渗水等问题的修复，保障建筑物的外观和防水性能。

2. 屋顶修缮：主要针对屋顶漏水、瓦片破损等问题进行修复，防止雨水渗入建筑物内部。

3. 水电设备修缮：包括管道、水龙头、电路等设备的维修和更换，确保居民正常使用生活设施。

4. 门窗修缮：处理门窗漏风、密封性差等问题，提升保温隔音效果。

二、程序物业管理中的修缮和改建需要按照一定的程序进行，以确保工作的顺利进行和居民的权益受到保护。

一般来说，以下步骤可以被视为修缮和改建程序：1. 审批申请：居民需要向物业管理处提交书面申请，并提供修缮和改建的具体计划和方案，包括施工时间、范围和所需材料等。

2. 审核评估：物业管理处将对申请进行评估，确定修缮和改建方案的可行性，并评估所需资源和预算。

3. 承包施工：一旦审核通过，居民可以选择自行施工或委托物业管理处推荐的合作方进行施工。

4. 监督检查：物业管理处需要定期进行施工现场的监督和检查，确保施工过程的安全和质量。

5. 完工验收：修缮和改建工作完成后，物业管理处将进行验收，确认工程质量是否符合要求。

三、注意事项在进行物业管理中的修缮和改建时，需要注意以下几个方面：1. 合法合规：修缮和改建工作必须符合相关法律法规和政策要求，遵从当地的建筑规定和审批程序。

2. 安全施工：施工过程中需要严格遵守安全标准，采取必要的安全措施，确保工人和居民的人身安全。

3. 工期控制：修缮和改建工程的工期应合理安排，以减少对居民生活的不便，并确保施工进度的顺利推进。

如何划分物业维修责任第一篇：如何划分物业维修责任如何划分物业维修责任一、建筑施工单位的维修责任根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。

若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。

二、物业公司的维修责任根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，在保修期外由物业公司维修。

三、业主的维修责任（一）业主自用部位的维修责任由谁承担？根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。

因此，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以出资委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。

（二）为什么说物业服务费不包括业主自用部位的维修费用？根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业服务费的成本构成包括：1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维护及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费。

（三）业主（装修施工队）进行室内装修承担那些责任？凡因装修施工造成的公用设施、设备及公用部位，或给他人财务造成损达失的，由装修户承但全部责任和后果。

因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用），并视情况予以必要的赔偿。

因装修施工不当引起报修的，装修户应承当全部维修费用。

如装修施工队违反规定，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权令其停止装修行为，因此产生的后果由违规者的施工队及业主负责。

物业负责维修的范围
物业负责维修的范围主要包括以下几个方面：
一、建筑结构和设施维护
1. 建筑外围结构：物业需要检查建筑的外围结构，包括门窗、外墙、屋顶、阳台、外围水管等，确保其完整性和安全性。

2. 内部设施：物业需要维护建筑内部的电器设备、水管道、燃气管道等，保证基础设施的正常运行。

3. 消防设备：物业需要对消防设备进行定期检查和保养，确保其在紧急情况下能够正常运行，保障业主和住户的安全。

二、公共区域维护
1. 垃圾清理：物业需要定期清理公共区域的垃圾，并保证垃圾桶的清洁和定期更换。

2. 卫生清洁：物业需要对公共区域进行卫生清洁，保持其干净整洁。

3. 绿化维护：物业需要维护公共区域的绿化，包括修剪草坪、浇水、施肥等。

三、管理维护
1. 业主服务：物业需要提供优质的业主服务，包括接待业主、解答问题、帮助处理突发事件等。

2. 安全管理：物业需要建立完善的安全管理制度，定期检查公共区域
的安全设施，确保业主和住户的生命财产安全。

3. 管理设施维护：物业需要对楼房内的管理设施进行维护，包括电梯、门禁、监控等。

以上就是物业负责维修的范围，希望物业公司能够严格按照标准进行
维修和管理，保障业主和住户的权益。

民法典关于物业维修范围民法典是我国民事法律的基本法律之一，对于物业维修范围也有明确规定。

本文将从民法典的角度出发，探讨物业维修的相关内容。

一、物业维修的定义和范围根据民法典的规定，物业维修是指保持、修缮、维护、更换和更新物业的活动。

物业维修的范围包括但不限于以下几个方面：1. 建筑物的维修：包括建筑物的外墙、屋顶、门窗、地板、墙面等的修缮和维护工作。

对于老旧建筑物的改造，也属于物业维修的范畴。

2. 公共设施的维修：物业维修还包括对公共设施的维护和修缮，如电梯、水电设备、暖气设备等，确保其正常运行和安全使用。

3. 管道和设备的维修：物业维修还包括对楼道、走廊、楼梯、通风管道等的维修和保养。

同时，还包括对停车场、储藏室、供暖设备、空调设备等的维修和保养。

4. 绿化和环境的维护：物业维修还包括对小区内绿化和环境的维护，如花坛、草坪、道路等的修缮和清理。

5. 安全设施的维修：物业维修还包括对小区内的安全设施的维护，如防火设施、监控设备、门禁系统等的维修工作。

二、物业维修的责任主体根据民法典的规定，物业维修的责任主体主要包括以下几方面：1. 物业管理公司：物业管理公司是小区物业维修的主要责任主体，其职责是对小区内的各项设施设备进行维修和保养，确保小区的正常运行和居民的生活安全。

2. 业主委员会：在小区内设立业主委员会，其职责是监督物业管理公司的维修工作，保障业主的合法权益。

3. 业主：作为小区的业主，也有义务参与物业维修工作，如遵守小区的公共秩序，不损坏公共设施设备等。

三、物业维修的权利和义务物业维修不仅涉及到责任主体，还涉及到各方的权利和义务。

根据民法典的规定，业主和物业管理公司应遵守以下几个方面的权利和义务：1. 业主的权利和义务：业主有权要求物业管理公司对小区内的设施设备进行维修和保养，同时也有义务积极配合物业管理公司的工作，共同维护小区的良好环境。

2. 物业管理公司的权利和义务：物业管理公司有权对小区内的设施设备进行维修和保养，同时也有义务及时响应业主的维修需求，确保小区的正常运行。

物业管理中的维修与维护责任划分在物业管理中，维修与维护责任的划分是一项重要的任务。

准确划分维修与维护责任可以确保物业的良好运行和维护物业所有者的利益。

本文将探讨物业管理中维修与维护责任的划分原则和实践方法。

一、维修与维护责任的重要性在物业管理中，维修与维护责任的划分至关重要。

物业维修与维护涉及到建筑设施、公共区域以及各种设备设施的运行和保养。

若责任划分不明确，可能导致责任推卸、维修滞后以及损害物业及业主的利益。

二、维修与维护责任的划分原则1. 根据物业性质和所有权责任来划分物业的性质和所有权责任是划分维修与维护责任的重要依据。

例如，在共有区域维修与维护上，由物业管理公司负责，而私有区域则由业主自行负责。

2. 根据共有和私有设施的划分物业管理中的设施可分为共有设施和私有设施。

共有设施由物业管理公司负责维修与维护，私有设施则由业主自行负责。

共有设施包括门禁系统、楼梯、电梯等，私有设施则特指业主私有的阳台、花园等。

3. 根据日常维修和大修的划分将维修与维护工作划分为日常维修和大修是另一种常用的方法。

日常维修通常指维护工作，如水电维修、设备保养等，由物业管理公司负责。

大修则是指重大设备更换和房屋修复等大规模的维护工作，通常由物业所有者或业主决策并承担费用。

三、维修与维护责任的实践方法1. 建立明确的责任划分制度物业管理公司应建立明确的责任划分制度，明确物业维修与维护的范围和责任方。

此制度应向物业所有者和业主进行宣传和解释,确保所有人都理解和遵守这种责任划分。

2. 建立健全的维修与维护管控机制物业管理公司应建立健全的维修与维护管控机制，包括设立维修与维护部门、建立维修与维护文件档案、定期维修与维护例行检查等。

这些措施可以保证责任得到落实，维修与维护工作能够及时有效地进行。

3. 开展定期维修与维护培训物业管理公司应定期组织维修与维护培训，提高管理人员对维修与维护工作的专业知识和技能。

专业人员的充分培训可以提高维修与维护工作的质量，保持物业设施的良好运行。

探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发35号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。

可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。

由于管理责任不清，维修范围不清。

各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。

所有的问题就应该由物业管理单位来负责。

殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。

在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。

决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。

根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。

在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人的正常生活。

物业大修、中修、小修范围、界定标准和评定方法与法律依据【专题】在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准，对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。

一、物业房屋修缮“大、中、小修”范围按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

(一）翻修工程1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

翻修工程主要适用于：（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

（4）无修缮价值的房屋。

（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

（二）大修工程1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。

（三）中修工程1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。

（四）小修工程1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

（五）综合维修工程。

1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。

3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

一、概述物业公司是负责管理和维护住宅区或商业区共有部分的机构，其职责范围包括但不限于保安、环境卫生、绿化、设施维护等工作。

然而，在实际管理中，物业公司往往需要处理更为复杂的情况，包括对专有部分的管理和维护。

本文旨在探讨物业公司对专有部分的职责边界，以期为相关利害关系人提供参考。

二、专有部分的定义专有部分是指在住宅区或商业区范围内由业主或业主委员会具有独占使用权的部分，通常包括房屋内部、私人车位、私人花园等。

专有部分与共有部分相对，其管理和维护责任主要由业主自行负责。

三、物业公司对专有部分的职责边界1.保安巡视物业公司对专有部分的保安巡视职责边界主要体现在以下几个方面：a) 保证住宅区或商业区内的公共区域安全；b) 协助住户处理突发事件；c) 帮助住户维护专有部分的安全。

2.环境卫生物业公司在专有部分环境卫生管理方面的职责边界主要体现在以下几个方面：a) 协助住户处理专有部分内的垃圾分类与清理工作；b) 指导住户正确处理专有部分内的废弃物。

3.绿化物业公司在专有部分绿化维护方面的职责边界主要体现在以下几个方面：a) 协助住户进行专有部分内的植物养护工作；b) 提供专业意见，协助住户进行植物选择和布局规划。

4.设施维护物业公司在专有部分设施维护方面的职责边界主要体现在以下几个方面：a) 协助住户进行专有部分内设施的维护和保养；b) 提供专业维修服务，保障专有部分内设施的正常使用。

四、物业公司对专有部分职责边界的不足与挑战1. 激化业主与物业公司之间的矛盾由于专有部分管理责任划分不清，容易在日常管理中产生冲突，从而激化业主与物业公司之间的矛盾，影响到整个社区的和谐稳定。

2. 专有部分问题处理困难在专有部分出现问题时，物业公司往往难以准确判定责任，导致问题处理困难，拉长纠纷处理周期。

3. 专有部分管理成本增加物业公司因需要处理专有部分的管理问题，导致管理成本增加，加重其负担，也影响整个社区管理水平。

五、改进建议1. 明确责任界限业主委员会与物业公司可以共同商定并签订专有部分的管理协议，详细明确物业公司对专有部分的职责边界，包括但不限于保安、环境卫生、绿化、设施维护等方面的具体管理内容和标准。

如何界定物业共有部位维修责任物业共用设备设施维修责任？物业管理公司应承担的主要责任有：1、物业维修管理。

物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理；2、物业设备的管理。

需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；3、物业环境管理。

物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；4、物业管理安全。

物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

小区业主的责任划分：根据“谁所有谁管理”的原则，业主对其所有的物业应承担维护责任；其他设施、设备依情况不同而不同：①房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台，除自己维修外，业主也可委托有关物业管理公司或其他专业维修人员代修；②由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施；③由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。

但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

维修责任的承担：①业主未履行其维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，物业管理委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担；造成损失的，由业主承担损失赔偿责任；②人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，恢复原状，不能修复或造成其他损失的，承担损失赔偿责任。

另外，小区内的其他地区责任划分有些既不属于物业管理公司，也不属于业主，具体有哪些？请看下文介绍：1、居住小区内其他设施管理职责居住小区内供气(包括煤气、天然气)、电话、路灯及相关设备、设施、管线等，均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。

物业管理协议中的管理范围和维修责任物业管理协议是居民与物业管理公司之间的一项合同，旨在规定双方的权利和责任，确保小区内的物业得到有效管理和维护。

在该协议中，管理范围和维修责任是两个核心内容。

一、管理范围物业管理协议中的管理范围是指物业管理公司对小区内各项事务的管理和协调范围。

通常包括但不限于以下几个方面：1.安全管理：物业管理公司需负责小区内的安全管理工作，包括保安巡逻、监控设施的维护、门禁系统的运营等，以确保小区居民的人身和财产安全。

2.公共设施维护：物业管理公司需要定期维护和保养小区内的公共设施，如路灯、绿化带、广场等，确保其正常运行和良好的使用环境。

3.环境卫生清洁：物业管理公司需负责小区内的环境卫生清洁工作，包括道路清扫、垃圾分类和处理等，以保持小区的整洁和美观。

4.绿化管理：物业管理公司需要负责小区内的绿化管理工作，包括绿化带的养护、植物管理等，以提升小区居民的生活品质和居住环境。

5.维修服务：物业管理公司需要提供小区内的维修服务，包括公共设施的维护和日常维修工作，确保小区内的设施能够正常运作。

6.社区活动组织：物业管理公司还需要组织和协调小区内的社区活动，增强居民之间的互动和社区凝聚力，提升小区居民的生活质量。

以上仅为常见的管理范围，具体管理范畴可根据物业管理协议的具体约定进行调整和完善。

二、维修责任在物业管理协议中，维修责任是物业管理公司的一项重要职责。

该责任主要包括以下几个方面：1.公共设施维护：物业管理公司需要对小区内的公共设施进行定期检查和维护，确保其运行正常。

如发现设施故障，应及时修复或更换，并承担相应费用。

2.室内外公共空间维护：物业管理公司需要负责小区内的室内外公共空间的维护和保养工作，如楼道、门厅、电梯等，确保其整洁和安全。

3.紧急维修响应：物业管理公司需要设立紧急维修响应机制，对小区内的紧急维修问题，如水管爆裂、电路故障等，能够及时响应和处理，确保居民的生活不受影响。

物业大修、中修、小修范围、界定标准和评定方法与法律依据【专题】在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准，对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。

一、物业房屋修缮“大、中、小修”范围按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

(一）翻修工程1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

翻修工程主要适用于：（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

（4）无修缮价值的房屋。

（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

（二）大修工程1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。

（三）中修工程1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。

（四）小修工程1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

（五）综合维修工程。

1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。

3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

【探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定】物业管理区域物业管理区域内各专业管理部门的管理和维护范围尚未明确界定。

早在1994年，沈(35)就颁布了沈的《沈阳市住宅小区管理办法》，明确了住宅小区各专业管理部门的职责分工。

然而，随着时代的发展，物业社区内各种设施设备的不断增加，以及各专业管理部门的制度和管理职能的变化，以前界定的管理和维护范围已经不能满足物业管理快速发展的需要。

由于管理职责不明确，维护范围不明确。

各专业管理部门之间的纠纷和推诿时有发生，严重影响业主的正常生活，尤其是在实行物业管理的住宅区。

由于管理职责不明确，维修范围不明确，严重影响了物业管理企业的正常工作。

物业管理单位应当承担不属于物业管理和维修的所有责任。

因为有些业主对物业管理知之甚少，他们认为只要我们的小区或花园实行物业管理，他们就已经交了物业服务费。

所有问题都应由物业管理单位负责。

殊不知，物业管理单位既不是行政部门，也不是行政执法部门。

物业管理单位是一个企业，它只是一个服务型企业。

其职责范围是按照物业服务合同的约定提供服务。

服务中体现的管理超出物业服务合同约定的，物业管理单位不承担责任。

我们不能认为我们居住的社区或花园已经实行了物业管理。

物业管理单位对所有问题负责。

只要我们按时交纳物业管理服务费，所有损坏将由物业管理单位修复。

根据房屋建筑委员会1998年[第213号《住宅建筑共用设施设备维修资金管理办法》的规定，“共用设施设备是指共用给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、供热干线、燃气干线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非商业停车库、公共体育设施和共用设施设备。

” 以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供热部门、供气部门、房地产部门、消防部门、市政部门等。

在一个物业管理区域，有这么多专业的管理部门。

如果不明确他们的管理职责和维护范围，肯定会影响到管理和维护，影响到业主和用户的正常生活。

物业的大修中修小修如何鉴定范围？1:大修工程凡需要牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程.大修工程主要适用于严重损坏房屋.大修工程的要求:大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求.大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以下.2:中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程.中修工程主要适用于一般损坏房屋.中修工程的要求:中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求.中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下.3.小修工程:小修工程亦称零星工程或养护工程,是为确保房屋正常使用,保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程.这种工程具有很强的服务性,要求经常持续的进行.小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下.补充一条是综合维修工程:凡成片多幢(或较大面积的但幢楼房)大,中,小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程.物业小修、中修、大修、翻修、综合维修的定义范围什么是小修、中修、大修、翻修、综合维修?小修工程项目主要包括:屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。

钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等。

修补楼地面面层,抽换个别楞木等。

修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。

抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。

下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等房屋的检查,危险构件的临时加固等。

其主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

其主要任务:通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。

根椐用户的保修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

组织房屋的经常检查,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事故的发生,并且有计划地组织大、中修,提供勘察、施工的资料依据。

物业管理中的维修责任随着城市化进程的加速推进，物业管理日益成为一个重要的社会问题。

在现代社会中，物业管理公司扮演着维护、管理和维修房屋设施的重要角色。

然而，在物业管理中，维修责任是一个经常引发争议的问题。

本文将探讨物业管理中的维修责任，并提出一些解决方案。

1. 维修责任的界定维修责任是指物业管理公司对于公共区域和房屋设施出现的维修问题负有的责任。

公共区域包括大厦大堂、电梯、楼道等共用设施，房屋设施则涵盖了水电设施、煤气管道、门窗等。

物业管理公司应当确保这些公共区域和房屋设施的正常运转以及及时维修。

2. 物业管理公司的维修义务物业管理公司作为专业的管理机构，其职责之一就是保障房屋设施的正常运转。

无论是公共区域还是房屋设施，物业管理公司都应当定期进行检查和维护，并及时修复出现的问题。

这不仅包括常规的日常保养，还包括紧急情况下的紧急维修。

物业管理公司承担维修责任的同时也应当向业主提供明确的维修承诺和服务承诺。

3. 业主的义务与责任除了物业管理公司的维修责任外，业主也应当承担一定的义务与责任。

业主在使用公共区域和房屋设施时应当遵守规定和注意使用方法，以免因使用不当而导致设施损坏。

如果业主发现问题，应当及时向物业管理公司报告，并配合维修工作的进行。

业主也可以通过参与业委会等形式来监督物业管理公司的维修工作。

4. 解决维修争议的途径在实际的物业管理过程中，维修责任问题可能会引发争议。

为了解决这些争议，可以通过以下途径来寻求解决办法：a) 协商解决：业主和物业管理公司可以通过协商的方式解决维修纠纷。

双方可以针对具体问题进行沟通，寻求达成共识，共同承担维修责任。

b) 仲裁程序：如果协商无果，双方可以选择参与仲裁程序。

仲裁程序可以提供独立、公正的第三方来解决争议，并作出具有法律效力的裁决。

c) 法律诉讼：作为最后的手段，业主和物业管理公司可以选择通过法律诉讼来解决维修争议。

法院将根据相关法律规定和证据，对争议进行判决，并给予相应的补偿。

第1篇第一章总则第一条为了规范物业管理小型维修工作，提高物业服务质量，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国物业管理条例》及相关法律法规，制定本标准。

第二条本标准适用于物业管理区域内，业主或物业使用人提出的，由物业管理企业负责的小型维修服务。

第三条小型维修服务应遵循“及时、便捷、高效、经济”的原则，确保业主的生活和工作不受影响。

第二章小型维修范围第四条小型维修服务范围包括但不限于以下内容：（一）公共区域的维修：1. 公共区域照明设施的更换、维修；2. 公共区域门窗、玻璃的更换、维修；3. 公共区域楼梯、扶手、扶梯的维修；4. 公共区域排水管道的疏通、维修；5. 公共区域绿化带、景观设施的维修；6. 公共区域健身器材、座椅等设施的维修。

（二）业主房屋及附属设施的维修：1. 业主房屋门窗、玻璃的更换、维修；2. 业主房屋防水、防潮处理；3. 业主房屋水电管道的维修；4. 业主房屋室内外墙面、地面、天花板的维修；5. 业主房屋附属设施如晾衣架、防盗门的更换、维修；6. 业主房屋电梯、车库门的维修。

（三）公共设施设备的维修：1. 供水、供电、供气、供暖等公共设施设备的维修；2. 电梯、消防设施、监控系统等公共设施设备的维修；3. 垃圾处理设施、污水处理设施等公共设施设备的维修。

（四）其他维修服务：1. 业主或物业使用人提出的其他维修服务，如家具、家电的维修；2. 物业管理企业根据实际情况提供的其他维修服务。

第三章小型维修界定标准第五条小型维修界定标准如下：（一）维修费用：1. 单次维修费用不超过1000元人民币；2. 同一业主在同一自然年度内，维修费用累计不超过5000元人民币。

（二）维修时间：1. 维修时间不超过24小时；2. 对于紧急情况，如水电故障、电梯故障等，维修时间不超过1小时。

（三）维修材料：1. 维修材料由物业管理企业负责提供，费用计入维修费用中；2. 业主或物业使用人要求使用特定品牌或规格的材料，超出物业管理企业提供的材料范围，超出部分费用由业主或物业使用人承担。