竭诚为您提供优质文档/双击可除
合富辉煌-万科珠海金域蓝湾项目策划方案
篇一：合富辉煌一商业项目策划案
三、项目功能定位
3.1商场1-4层的区位划分
本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。项目暂划分为a、B、c、d四个区。
以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：a区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、d区临解放南路，已形成一定的商业氛围；c、d区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。
综合以上因素，我司认为B、c、d区相对本项目而言，具备商业的地缘优势，适宜销售；而a区相对本项目而言，其商业氛围不
佳，现阶段缺乏销售的商业价值，适宜招商引入大型百货公司，以激
发人气带动本项目其它商铺的销售。
3.2商场的商
品定位及功能定位
注：
各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。参考目前国外大型购物中心的功能规划，大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置竭诚为您提供优质文档/双击可除
在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而将电器、家居类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”
类放在商场的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。
3.3商品定位
以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。
3.4功能定位
⑴柳州五星全新概念的立体园林商城。⑵全面导入园林绿化，强化旅游功能。⑶传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。
⑷具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。
四、商场目标客户定位
4.1租赁使用商场的目标群分析⑴消费群：
品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户
目录
市场篇
1．宏观市场态势分析 ...................................................... 4
1.1简述大及环渤海经济圈对区域发展的影响 ......................................... 4
1.2城市概况 ............................................................................................. 6
1.2.1城市历史 ................................................................................... 6
1.2.2县区规模及人口情况................................................................. 7
1.2.3县城分区 ................................................................................... 7
1.2.4交通区位 ................................................................................... 7
1.2.5旅游资源 ................................................................................... 9
1.2.6宏观经济分析 .......................................................................... 14
1.3小结 ..................................................................................................
目 录
第一章 市场分析 .........................................................................................................
一、宏观环境因素分析 .......................................
1.1柳州经济现状及发展趋向分析 .................................................................
二、柳州房地产市场分析 .....................................
2.1柳州市房地产现状及趋向分析 .................................................................
2.2柳州房地产市场供求分析 .........................................................................
2.3房地产市场价格分析 .................................................................................
2.4房地产市场空置简析 .................................................................................
2.5各区房地产市场特点及趋势 .....................................................................
三、项目提案的原则及思路 ...................................
星河湾与我的深厚情结 在整个活动中对星河湾的每一个节目都目不转睛地观赏，并伴随着不住的点头和微笑，似乎对星河湾有着深厚感情的李先生，现在正在加拿大生活，在国内经营物流公司。在活动将近结束时告诉当席沟通官，他10年前刚成立公司时，第一份合同是在广州星河湾一期四季会所谈成的，并使他赚了第一桶金，以后每逢谈客都会选择在星河湾四季会所或酒店，从此事业蒸蒸日上，后来出国了。现在被邀约参加此次晚宴，感觉是一种
name=baidusnap0>缘分，一个归宿，并下决心要在星河湾置业！此次回加拿大，要为星河湾大力推广，令所有华人都能回国看一下这个充满传奇的星河湾！ 活动前邀约情况：108组 实际到访客户数据：105组157人 实际到访率：99%（较高的到访率） 活动口径：共7份统一说辞（标准化格式输出） 出席嘉宾：30位以上重量级嘉宾 储备客户：40组（包括广州星河湾??盛荟、澳门星河湾??名门世家和鄂尔多斯星河湾的意向客户，详细客户数据持续在更新） 到访客户情况 到访客户描述 晚宴到访贵宾类别： 中山商会协会：中山古镇潮州商会会长、中山市台商投资有限公司总经理、中山市个协私协协会理事长等； 私营企业：中山市板芙镇中英百货董事长、中山市古镇灯依工艺饰品总经理、横栏腾飞装饰公司董事长等； 企业类高管：如伟业（国际）集团投资有限公司总经理、广东金昶集团主席、杨氏集团主席、中山海港饮食集团中山区董事长等； 政府机关领导：如中山市规划局设计院院长、中山市税局主任、中山市园林局主任等； 房地产行业精英：如万力房地产营销总监、联发利房地产总经理等； 中山高端客户：加德士润滑油公司老板、中山港口游乐基地专做游乐设备公司总经理、中山帝景服装有限公司老总等。 活动的收获总结 收获：星河湾品牌推广再掀珠三角飓风，高端客户资源迅速得到集结与传播 活动的收获总结 中山作为星河湾在珠三角地区的第一波品牌推广，在中山公司的密切配合下，成功令各种高端客户资源迅速得到整合，如中山商会协会、企业类高管；证券、银行VIP客户等资源；房地产同行人士…… 同时，通过他们的圈层传播，实现了与中山高端客户、以及各个富豪层级的人脉关系对接，为未来的广州星河湾??盛荟和澳门??名门世家等项目储备大量目标诚意客户。 活动受邀诚意客户案例1 杜先生，平安保险中山分公司的营销副总，他的客户中有许多星河湾的业主，也曾多次到过星河湾拜访，特别喜欢星河湾的园林环境，还说星河湾确实可以做到广告语中“一个心情盛开的地方”，他还表示会关注星河湾??盛荟的推出，希望这次自己能成为星河湾的业主，并向自己的客户推介星河湾！ 活动的收获总结 杨贤云，狮子会慈善机构副会长，认识中山当地各慈善机构及公司集团高级管理层，通过现场对星河湾品牌文化和企业理念的了解，认为星河湾是一个有社会责任感的企业，并会将星河湾的品牌信息向外传播，活动后积极向沟通官串联中山具规模企业机构达8间，如黄圃电器厂、深圳金光华有限公司、IBM电子商务公司等知名企业。 活动的收获总结 活动受邀诚意客户案例2 刘伟多，中山帝景服装有限公司老总，在中山、东莞、珠海等珠三角地区拥有4间服装制造加工厂，并同时认识各地服装经销商资源，已与当席沟通官达成相互介绍共识。 活动的收获总结 活动受邀诚意客户案例3 杜兴伦，中山进出口文具老板；林展苗，德银投资公司财资规划总监，可整合境内外高端房地产投资者资源，已达成共识，将配合广州及澳门地区星河湾项目客户发动。 活动的收获总结 活动受邀诚意客户案例4 何丽燕 ，金燕广告公司董事长，拥有中山当地政府高管资源，通过拓展活动串联后将能收集政府部门、国有企业最具实力客户资源。 活动的收获总结 活动受邀诚意客户案例5 后续跟进 紧接启动客户后续维护与拓展机制 晚宴结束后30分钟内，发送客户问候短信，积极维护客户关系； 晚宴结束后24小时内，致电跟进客户满意度，以进一步改进拓展活动方案并与客户建立良好关系。 基于活动中发掘的意向客户、以及掌握大量中山人脉的高端客户，【广州星河湾】项目组将与中山公司制定客户维护与拓展机制，进一步筛选并巩固客户资源，并将持续举办小型针对性饭局、一对一客户专访等。（备注：根据客户类别制定专项拓展方案） 经验分享 沟通官精英团队：通过2轮口试和3轮专项培训的筛选，从广州、中山分公司中选出最优秀的销售顾问，从仪态、谈吐、举止等方面训练成为沟通官，再经过两地公司营销总监的亲自挑选； 总监们亲自迎宾：广州、中山公司全体人员鼎力配合，从人员安排及工作配合上，全公司均以本次活动为重，活动当天，为了能给客户带来最贵宾式的感受，总监韩伟祺、廖浩宇亲自在电梯口参与迎宾； 活动前多次彩排：为了保证客户能感受到尊贵、高尚的氛围，同时能充分体验星河湾品牌用心的细节，全体沟通官、工作人员在晚宴开始前进行了三次的正式彩排，以及多次的私下彩排，务求把所有分区做到无缝连接，同时能带给客户帝王般的接待规格。 经验分享 项目信息同步推介：在推介星河湾品牌文化和企业理念同时，现场内同时放置了广州星河湾??盛荟和澳门星河湾??名门世家的“号外”资料，达到了品牌整合推广的作用，同时能深化客户对星河湾实体化的感受； 尊贵级别的欢送：迎宾时模特级别的接待礼仪安排，将此次晚宴主题“将中国的美推向世界”发挥得淋漓尽致；活动结束时，全体沟通官的“微笑墙”及掌声欢送，给客户带来了明星般的感受； 对品质的细致要求：为能给客户带来最高端的品质感受，现场所有物品都进行严格的品质监控，当布置场地时发现酒店所提供的投影屏幕尺寸过小，不够大气，有可能令客户观看影像时感觉不舒适，星河湾项目组特意要求酒店更换更高规格的显示屏幕，务求提高到场贵宾对活动整体的满意度。 经验分享 有待改进部分 现场物料数量的预算：对现场物料的把控应根据当地客户实际需求增添份量，下次活动应能把控得更加精准。 编排节目时间的考虑：当晚活动已充分考虑到中山客户的生活模式，即时迟到入席的客户仍能享受尊贵的接待服务，客户活动整体满意度提升的同时，亦追捧星河各地项目。在以后的拓展活动中，将继续因应当地客户的生活习惯，灵活制定活动方案和建立快速反应机制。 有待改进部分 小故事分享 小故事分享
