房地产估价师《理论与方法》专项复习题

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-37单项选择题1、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()oA、签订估价委托合同之日B、发放抵押贷款之日C、估价对象实地查勘之日D、未来处置抵押房地产之日2、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。

A、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在B、估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C、估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去D、估价对象状况为将来,房地产市场状况为将来3、关于价值时点的说法，错误的是（）。

A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决走的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点4、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。

A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴走5、房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）oA、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋支付之日D、委托估价之日【参考答案及解析】1.【正确答案】C［答案解析］本题考查的是价值时点原则。

《房地产抵押估价指导意见》第十条规定,房地产抵押估价时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日”但估价委托合同另有约走的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的”应当在〃估价的假设和限制条件〃中假走估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

参见教材P161~2642、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是价值时点原则。

预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。

此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下,特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。

在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-69单项选择题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。

A、空间布局B、方位C、坐落D、道路状况2、需要说明建设用地是农用地、未利用地。

对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。

A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制3、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（）。

A、户型B、面积C、层咼D、朝向4、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述,属于（）描述。

A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。

土地实物状况的描述主要说明下列方面：⑴土地面积;⑵土地形状；(3)地形、地势;⑷地质;⑸土壤;(6)土地开发程度;⑺其他, 例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。

农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。

建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：⑴建筑规模;⑵建筑结构;(3)设施设备;⑷装饰装修⑸空间布局;(6)建筑功能;⑺外观;⑻新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。

选项BCD属于区位因素。

参见教材P76~78。

2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。

土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。

低于房地产开发用地还要说明规划条件。

参见教材P78。

3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

选项ABC 属于实物因素。

参见教材P79~81。

4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

参见教材P80。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-74单项选择题1、下列选项中属于自物权的是()。

A、使用权B、抵押权C、所有权D、租赁权2、下列房地产权利中，属于用益物权的是()。

A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权3、下列各项中，不属于房地产区位的是()。

A、位置B、土地形状C、交通、环境、景观D、外部配套设施4、()是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。

A、不可移动B、独一无二C、寿命长久D、难以变现5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。

A、房地产位置固定性决定了房地产市场是地区性市场B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。

使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

参见教材P53。

2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。

用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。

参见教材P53。

3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。

具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

参见教材P54。

4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是不可移动。

不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。

参见教材P60。

5、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是不可移动。

选项B错误，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。

因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。

参见教材P60。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。

A. 场地平整费B. 城市基础设施建设费C. 渣土清运费D. 青苗补偿费E. 地上物拆除费正确答案：A,B,C,E,2.(判断题)(每题 1.00 分) 对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。

（）正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A. 188.92B. 194.62C. 196.25D. 198.18正确答案：A,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是（）。

A. 成交价格围绕着市场价格上下波动B. 市场价格围绕着理论价格上下波动C. 在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格D. 大波动围绕着小波动上下波动正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A. 报酬率是投资回收与投入资本的比率B. 风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C. 当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D. 当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D,6.(判断题)(每题 1.00 分)中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。

（）正确答案：A,7.(判断题)(每题 1.00 分) 挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年常考点试题附带答案第1卷一.全考点押密题库(共35题)1.(判断题)(每题1.00 分)建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。

（）2.(单项选择题)(每题1.00 分)下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。

A. 估价委托人必须是估价利害关系人B. 估价委托人可能是估价报告使用者C. 估价对象权利人一般是估价利害关系人D. 估价对象的潜在投资者可以是估价委托人3.(单项选择题)(每题1.00分)在采用假设开发法中的静态分析法中，一般不计息的项目是()。

A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D. 建设成本和管理费用4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。

A.征收补偿估价B. 在建工程估价C. 出让地块估价D. 改变用途房地产估价E. 房屋抵押估价5.(多项选择题)(每题2.00分)在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括()。

A. 拟采用的估价技术路线和估价方法B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道C. 预计所需的时间、人力、经费D. 估价作业步骤和时间进度安排E. 违约责任A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售税费D.建设成本和管理费用7.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A. 地形、地势B. 土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E. 外部配套设施8.(单项选择题)(每题1.00 分)某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。

该写字楼现在的价格为（）万元。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。

A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。

A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。

A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。

A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60单项选择题1、房地产的有租约限制价值等于()。

A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值2、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()。

A、房地产转让估价应评估出租人权益价值B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值C、房屋征收估价应评估完全产权价值D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值3、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。

A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值4、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。

A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值C、房地价值=土地价值+建筑物价值D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和5、()是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

A、总价格B、单位价格C、楼面地价D、土地总价参考答案：1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。

出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。

参见教材P99。

2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。

对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。

例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。

房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。

房估师考试《理论与方法》复习题房估师考试《理论与方法》复习题1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是由于具有( )。

A.供应、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供应曲线表示( )。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者力量的关系C.房地产的供应量与其价格之间的关系D.房地产的供应量与购买者力量的关系4、房地产的市场供应量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供应曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供应价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供应增加，房地产需求削减，并且供应增加的幅度大于需求削减的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化状况是( )。

A.均衡价格增加，均衡数量削减B.均衡价格削减，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量削减6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格假如上涨，则该种房地产的.需求就会( )。

A.增加B.削减C.不变D.无法确定7、房地产的供应量是由很多因素打算的，除了随机因素，常常起作用的因素不包括( )。

A.房地产开发商对将来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供应量为( )。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A. 45B. 50C. 52D. 552.(单项选择题)(每题 1.00 分)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

A. 4858B. 5200C. 2700D. 62643.(单项选择题)(每题 1.00 分) 计算利息的单位时间是（）。

A. 计息周期B. 计息期C. 计息时间D. 计息规律4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A. 经济发展B. 居民收入C. 利率D. 汇率E. 城市化5.(判断题)(每题 1.00 分)起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

（）6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价是评估房地产的（）。

A. 价格B. 环境C. 价值D. 地理位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分)威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A. 单位面积土地上农产品的产量B. 市场上每单位农产品的价格C. 生产每单位农产品的成本D. 向市场运输每单位农产品的成本8.(多项选择题)(每题 1.00 分)运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。

A. 交易情况修正B. 市场状况调整C. 房地产状况调整D. 划分路线价区段E. 制作价格修正率表9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-43判断题1、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。

()2、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。

()3、如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

()4、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

()5、某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。

()【答案与解析】1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是社会因素。

通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。

该指标称为城市化率或城镇化率。

参见教材P146。

2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是社会因素。

房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。

参见教材P146。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。

国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

参见教材P147。

4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

参见教材P148。

5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是其他因素。

某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。

参见教材P150。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A. 价值时点B. 开发完成C. 未来延迟销售D. 销售完成2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。

A. 未来开发完成之时的B. 购买待开发房地产时的C. 建设期间的某个时间D. 全部租售出去时的3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元／m2，报酬率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。

A. 高于B. 低于C. 等于D. 无法确定4.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

A. 总价格B. 单位价格C. 楼面地价D. 土地总价5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A. 静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B. 动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C. 评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D. 可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E. 被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。

房地产估价师理论与方法复习题及答案房地产估价师理论与方法复习题及答案房地产估价师考试费用各地均不同，请各位考生及时关注各地人事考试网或建设执业资格注册管理中心。

以下是为大家分享的房地产估价师理论与方法复习题及答案，供大家参考借鉴，欢迎浏览！1、有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有( )。

A、空间市场的供求关系决定了房地产租金水平B、房地产租金水平决定了房地产的收益率C、空间市场的需求又是由资产市场决定的D、房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率2、房地产贷款是金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为。

( )A、对B、错3、房地产的'生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。

( )A、对B、错4、( )制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A、土地出让制度B、土地转让制度C、房地产登记制度D、土地储备制度5、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。

A、收入的变化B、对未来的预期C、政策变化D、可替代商品价格6、获取土地使用权后的最后准备工作是进行详细设计，编制工程量清单，与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。

( )A、对B、错7、在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。

( )A、对B、错8、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有( )。

A、风险因素B、资本化率C、通货膨胀率D、投资利润率9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。

A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。

B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。

C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。

D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。

《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。

A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。

A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。

A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。

A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。

A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。

A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。

A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

房地产估价师《理论与方法》复习题及答案2022房地产估价师《理论与方法》复习题及答案20221、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。

A、是否根据房地产估价的原那么和最高最正确使用原那么，正确地判断了房地产的最正确开发利用方式B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最正确开发利用方式后的房地产价值C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比拟修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比拟法B、本钱法C、收益法D、假设开发法3、房地产估价的重要性在于( )。

A、为了建立合理的房地产交易秩序B、促进房地产公平交易的根本保障C、有助于将房地产价值导向正常化D、为了方便买卖双方4、重建价格又称重建本钱，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

( )A、对B、错5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2022 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A、40B、45C、48D、506、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的'( )作为标准深度。

A、中位数B、众数C、平均数D、分位数7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。

其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的根底设施完备程度、平整程度及( )等。

A、权利性质B、使用年限C、用途D、容积率8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分)接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。

（）正确答案：B,2.(判断题)(每题 1.00 分)广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

( )正确答案：B,3.(多项选择题)(每题 1.00 分)影响房地产价值的权益因素包括（）。

A. 房地产权利设立和行使的限制B. 房地产区位的限制C. 房地产使用管制D. 房地产通风采光的限制E. 房地产相邻关系的限制正确答案：A,C,D,E,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为5%）。

A. 成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B. 成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C. 在成交日期的一年后一次性付清D. 成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付正确答案：C,5.(单项选择题)(每题 1.00 分)价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。

A. 余地价B. 减少地价C. 补地价D. 增加地价正确答案：C,6.(多项选择题)(每题 1.00 分)决定房地产供给量的因素有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 相关物品的价格水平正确答案：A,B,C,D,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A. 建筑密度大小B. 房型设计C. 临路状况D. 公共配套设施情况正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分) 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。

XX房地产估价师《理论与方法》复习题及答案1.商业用房市场的供求关系包含了( )等方面。

A.对商业用房周边市场的供求关系分析B.对商业用房经营领域的供求关系分析C.对商业用房本身的需求和供应关系分析D.对所销售商品和劳务的需求和供应关系分析E.以上均是2.从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有( )。

A.购置频率较低，购置决策复杂B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显D.住宅产品构造复杂，附带相关因素较多E.住宅购置和持有决策与人们的资产组合状况联系严密3.市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个部分进展分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是( )。

A.价格分析B.竞争分析C.产品分析D.市场区域分析E.人口统计特征分析4.由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括( )。

A.竞争分析B.价格分析C.产品分析D.市场区分析E.市场吸纳速度分析5.根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业效劳及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为( )。

A.低级办公区B.一般办公区C.中心商务区D.高级办公区E.中央商务区参考答案：1.CD 2.ACDE 3.ABCE 4.ACDE 5.ABD1.在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的( )。

A.一手资料B.经营信息C.二手资料D.经营情报2.在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定( )。

A.潜在需求B.需求的绝对量C.供应的绝对量D.供求缺口的大小和方向3.当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是( )。

A.德尔菲法B. 询问法C.邮寄询问法D.人户询问法4.当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用( )的描述性统计方法。