万科成本审计方案

万科房地产开发企业成本核算指导万科房地产开发企业成本核算指导1、总则<1）为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析,根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》地要求,制定本指导.<2）集团房地产开发企业成本核算地任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在地问题,以便寻求降低成本地途径.<3）各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团地监督.2、成本核算地基本程序成本核算地一般步骤：第一步：根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.第二步：按成本核算及管理地要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用.第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.第四步：将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.第五步：编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.第六步：正确划分完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本.第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,按与结算销售收入配比地原则正确结转完工开发产品地销售成本.第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.3、成本核算对象地确定<1）成本核算对象地确定原则：应满足成本计算地需要；便于成本费用地归集；利于成本地及时结算；适应成本监控地要求.<2）各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象.①单体开发工程,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列地单项开发工程为成本核算对象.②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包地群体开发工程,可以合并为一个成本核算对象.③对于开发规模较大、工期较长地开发工程,可以结合工程特点和成本管理地需要,按开发工程地一定区域或部位或周期划分成本核算对象.Ⅰ成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.Ⅱ同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.④根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.<3）成本核算对象一般应在开工前确定.一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算地准确性.4、成本费用工程及核算内容<1）开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费<2）各成本工程地开支范围如下：①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：Ⅰ土地征用费支付地土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳地契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价、补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.Ⅱ拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收地残值应估价入帐,分别冲减有关成本.Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳地大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳地红线外道路、水、电、气、热、通讯等地建造费、管线铺设费等.Ⅳ其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等.②前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期地筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：Ⅰ工程整体性批报建费工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Ⅱ规划设计费工程立项后地总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构地市场调研费>,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费.Ⅲ勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照考试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等.Ⅳ“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用>、供电、道路(含按规定应交地占道费、道路挖掘费>等设施地设计、建造、装饰和进行场地平整发生地费用(包括开工前垃圾清运费>等.Ⅴ临时设施费工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置地临时围墙、围栏等设施地设计、建造、装饰等费用.临时设施内地资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.Ⅵ预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为工程编制或审查预算而发生地费用.Ⅶ其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.③基础设施费指工程开发过程中发生地小区内、建筑安装工程施工图预算工程之外地道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两M与大市政接口地费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳地费用.主要包括以下内容：Ⅰ道路工程费小区内道路铺设费.Ⅱ供电工程费变<配）电设备地购置费,设备安装及电缆铺设费,供<配）电贴费、电源建设费,交纳地电增容费等.Ⅲ给排水工程费自来水、雨<污）水排放、防洪等给排水设施地建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳地水增容费等.Ⅳ煤气工程费煤气管道地铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等.Ⅴ供暖工程费暖气管道地铺设费、集资费.Ⅵ通讯工程费电话线路地铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳地电话增容费等.Ⅶ电视工程费小区内有线电视(闭路电视>地线路铺设和按规定应交纳地有关费用.Ⅷ照明工程费小区内路灯照明设施支出.Ⅸ绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费.Ⅹ环卫工程费指小区内地环境卫生设施支出.如垃圾站(箱>、公厕等支出.Ⅺ其他小区周围设置地永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等.④建筑安装工程费指工程开发过程中发生地列入建筑安装工程施工图预算工程内地各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付地临时设施费和劳动保险费>,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.发包工程应依据承包方提供地经甲方审定地“工程价款结算单”来确定.主要包括以下内容：Ⅰ土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡>工程费,基础处理费、桩基咨询费.b.主体工程费：即土建结构工程费<含地下室部分）.c.有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅱ安装工程费a.电气(强电>安装工程费：主体工程内地照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.b. 电讯(弱电>安装工程费：主体工程内地通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费.c. 给排水安装工程费：主体工程内地上下水、热水等给排水设施安装费.d. 电梯安装工程费：主体工程内地电梯及其安装、调试费.e. 空调安装工程费：主体工程内地换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费.f. 消防安装工程费：主体工程内地自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.g. 煤气安装工程费：主体工程内地煤气管线等燃气设施安装费.h.采暖安装工程费：主体工程内地水暖、汽暖等供热设施安装费.i. 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应地甲供材料、设备费.Ⅲ装修工程费内外墙、地板(毯>、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶>蓬、雨蓬等地装修费,有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅳ工程或工程监理费指支付给聘请地工程或工程监理单位地费用.Ⅴ其他工程收尾所发生地零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费<零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费能够归类地,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中）,现场垃圾清运费、工程保险费等.⑤配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.该成本工程下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况：Ⅰ在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本>、变电所(建筑成本>、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品>、环廊、街心公园、凉亭等设施地支出.Ⅱ在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出.Ⅲ开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用.Ⅳ对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.⑥开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品地开发建设而发生地各项费用.开发间接费地内容包括：Ⅰ现场管理费用内部独立核算地、开发工程现场管理地人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等.Ⅱ利息并借款费用直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益地净额.Ⅲ固定资产投资方向调节税按规定应计缴地固定资产投资方向调节税.Ⅳ物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.Ⅴ质检费包括按规定支付给质检部门地质量检验费,工程发生地材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用.Ⅵ其他工程交付使用后发生地,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司地水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费地费用.<3）开发企业期间费用地开支范围①营业费用指在开发产品销售环节发生地各项费用.包括：Ⅰ已完开发产品销售以前地改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司地空房物业管理费,根据规定或协议应承担地按单位、面积分摊地空房和自留、自用物业水电费等.Ⅱ小区内、主体外临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用.样板房、售楼处内地资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支.主体内临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支.Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生地广告审批费、广告制作费(含资料制作费>、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘>制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳地物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等.Ⅳ专设销售机构地职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费.②管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生地各项费用.包括：Ⅰ行政管理部门人员地工资、福利费,办公费、差旅费、运输费<包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等.Ⅱ工会经费和职工教育经费.Ⅲ财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费.Ⅳ税金：指按照规定支付地房产税、车船使用税、土地使用税(金、费>、印花税等.Ⅴ审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等.Ⅵ无形资产及长期待摊费用摊销.Ⅶ坏账损失及存货盘亏、毁损损失.Ⅷ环境费：支付清洁工地工资、摆花费、租花费等Ⅸ租金：包括房屋租金、车库租金等.Ⅹ分摊上级管理部门和总部地管理费以及其他管理费等.③财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生地各项费用.包括利息净支出<减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费>,以及企业筹集资金发生地其他财务费用.5、会计科目与帐簿设置<1）“开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<2）“开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位工程、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发工程建设而发生地各项费用.(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象地“开发间接费”成本工程中去>.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<3）“预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地成本、费用.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.应预提地费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建工程应负担地由合作单位垫付地费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地地价等.费用预提地时间：应由房屋等开发产品负担地费用,应在结转房屋等开发产品时预提.配套设施费地预提范围、条件、依据和计算方法：①范围：开发小区内不能有偿转让地配套设施将发生地费用.能有偿转让地配套设施将发生地费用不得预提.②条件：配套设施费地预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行>；先建房屋,后建配套设施.③依据：拟建配套设施地预算成本或计划成本.④计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= ------------------------------------------- *100%预提地配套设施费成本(或计划成本> 预提率配套设施该配套设施地预算成本(或计划成本= ------------------------------------------------------------ *100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品地预算成本<或计划成本）式中应负担该配套设施费地开发产品一般应包括房屋、能有偿转让地小区内大配套设施.<4）“待摊费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.如：工程开发前期为工程开发而发生地贷款利息支出(分摊期限为预计工程开发期,工程开发期超过一年地列“长期待摊费用”>、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.<5）“开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地实际成本.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.各单位在进行“开发产品”核算地同时,应收集、整理具体到每户地可售面积构成、销售及其回款情况地详细资料.6、成本费用地归集与分配<1）土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地成本工程中；如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上地成本核算对象负担时,可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象地开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”.有关分配方法为：①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区地占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内地地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地地价和拆迁补偿费.方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地地价及拆迁补偿费来分配.②按建筑面积计征<或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生地“土地征用及拆迁补偿费”成本工程内地费用,均应按房屋等成本核算对象地建筑面积来分摊.<2）前期工程费能够分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地“前期工程费”成本工程；应由两个或两个以上地成本对象负担地前期工程费,可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集,再按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入各成本核算对象地成本工程.<3）基础设施费一般能够区分成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“基础设施费”成本工程中；如果在开发地建设场地上有多个开发工程,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集地费用按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入有关成本核算对象地“基础设施费”成本工程中.<4）建筑安装工程费①一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认地“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定地工程价款,直接计入房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.②预付给承包单位地工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发成本”科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回.③对几个工程一并招标出包且按标价结算地,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程(或成本核算对象>地预算造价占各项工程预算造价之和地比例,计算各自地标价即实际建筑安装工程费.根据经计算得出地建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.计算公式为：某项工程地实际该项工程预算造价= 工程标价* ----------------------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计<5）配套设施费凡是不能有偿转让地开发小区内配套设施所发生地支出,均应计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程：①配套设施和房屋等开发产品同步建设地情况下：Ⅰ能分清成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ不能分清成本核算对象地,应先由“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.②配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行>地情况下：应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象地建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象地成本工程.③先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工地情况下：可按配套设施地预算成本(或计划成本>进行预提,并归集在“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程,再按房屋等成本核算对象地建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.预提数与实际数地差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ如果预提地配套设施费含有多种配套设施工程,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程,不得等全部配套工程竣工后一次调整.凡是能有偿转让地配套设施<包括经营性和非经营性地）支出,不得计入房屋等成本核算对象地成本,能有偿转让地配套设施应分配地其他配套设施费,应计入其开发成本地“开发成本—配套设施开发—配套设施费”工程中.<6）开发间接费①应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各工程地各成本核算对象,一般不得以计划数计入开发成本.如根据开发特点,确需采取预提开发间接费办法时,预提数与实际支出数之间地差额应于年度终了时一次进行调整.②成本应计入房屋等开发产品地不能有偿转让地配套设施、留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.③如果有周转房,每月应计入开发间接费地周转房摊销,可比照房屋类固定资产地折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值.<7）关于借款费用资本化①借款费用资本化地期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止,其间开发商主动实施地停工其间不包括在内；。

万科房地产开发企业本钱核算指导1、总那么〔1〕为了加强本钱管理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析，根据?股份会计制度—会计科目和会计报表?及其附件三“房地产开发业务会计处理规定〞与我国具体会计准那么等有关规定，以及集团?财务管理规那么?和?会计管理规那么?的要求，制定本指导。

〔2〕集团房地产开发企业本钱核算的任务是：建立和完善本钱核算根底工作，严格遵守本钱开支范围，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，及时发现本钱管理中存在的问题，以便寻求降低本钱的途径。

〔3〕各房地产开发企业，建立本钱核算责任制，不断完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，严格按照国家以及集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，并自觉接受集团的监督。

2、本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤：第一步：根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。

第二步：按本钱核算及管理的要求，设置有关本钱核算会计科目和帐簿，按本钱核算对象归集开发本钱费用。

第三步：按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进行分配。

第五步：编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱，按建筑面积计算完工产品单位本钱。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，按与结算销售收入配比的原那么正确结转完工开发产品的销售本钱。

第八步：编制本钱报表，根据本钱管理和核算要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。

3、本钱核算对象确实定〔1〕本钱核算对象确实定原那么：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。

【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【利害关系】《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。

1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利害关系时；5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。

【内部控制系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。

内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。

【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。

在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。

审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。

坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。

资金管理专项审计方案
（安全性、规范性部分）
一、审计关注点：
岗位设计——现金接触的控制违规行为——小金库
违规行为：出租、出借银行帐户、套现审批权限及额度——集团内资金划拨、公司内
第三方付款的风险控制收款的及时性、催款
不允许不同地区或不同集团考核主体的公司
专户专用
编制：审核：批准：
【抄送】
编制： 审核： 批准： 【抄送】
二、审计程序： （一）准备阶段
1、资料搜集清单——发被审计单位提供。

001资料搜集清单.d
oc
2、分析性审核 （1）内控环境分析
002内控环境评价底
稿.doc
（2）业务状况分析
003现金业务分析性
审核测试底稿.xls 004银行业务分析性
审核测试底稿.xls 005往来业务分析性
审核测试底稿.xls 006往来业务分析性审核测试底稿.xls
（二）现场阶段
1、现金业务：
2、银行业务
3、收款业务
4、付款业务
5、往来业务
6、专项资金业务
编制：审核：批准：【抄送】
编制：审核：批准：【抄送】。

成本信息管理审计方案
二、审计程序
（一）资料收集清单
搜集资料.doc
（二）内控环境分析
成本信息审计内控
环境分析.doc
（三）重要指标及要点核实
实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。

核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指
标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？
核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实
产权归属
（四）项目成本状况分析测试
结算成本的充分性(即“少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较
结算成本与动态成
本比较测试.xls
目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较
目标成本与动态成
本比较测试.xls
动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较
动态成本比较测试.
xls
（五）分摊原则分析测试
地价分摊测试
地价分摊测试底稿.
xls
六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试
跨期分摊的合理性
及完整性.xls
（六）目标成本编制的规范性测试
目标成本规范性测
试.xls
（七）动态成本信息录入完整性、及时性测试
动态成本测试底稿.
xls。

【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。

在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。

审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。

坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。

万科集团目标成本管理实施细则万科集团目标成本治理实施细则（第二版）1 目的1.1 提升集团成本治理水平，建立先进合理的目标成本治理体系。

1.2 为各地产公司制订目标成本和实施目标成本治理提供相应依据和规范。

2 范畴2.1 本实施细则适用于A集团所属各地产公司。

3 职责3.1 集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、讲明、监督与检查。

3.2 A集团所属各地产公司负责贯彻实施。

4 方法与过程操纵4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营打算，按照预期售价和目标利润进行预先确定的，通过努力所要实现的成本指标。

应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本治理宗旨。

4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本操纵责任书》、《动态成本月评估》。

4.1.3 《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

项目总目标成本是项目成本的操纵线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

4.1.4 《目标成本测算文件》包括：4.1.4.1 《目标成本测算表》，见附件一；4.1.4.2 《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不承诺改变。

4.1.4.3 《跨期成本分摊原则讲明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不承诺改变。

4.1.5 《目标成本操纵责任书》，用以明确各责任部门的成本操纵责任范畴，包括操纵内容、操纵要点。

4.1.6 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情形，分析缘故，提出成本操纵建议。

4.2 目标成本治理原则4.2.1 市场导向原则：目标成本治理以市场为导向，确保目标利润的实现。

4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

4.2.3 事前操纵原则：目标成本治理贯穿于建设项目的每一时期，凡事做到事先操纵为主，事中事后操纵为辅，在立项、设计、施工之前发觉咨询题，减少无效成本。