房地产开发企业核算和管理特点

房地产开发企业会计核算及经营管理特点
一、概念
房地产是房产与地产的总称。

房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。

二、经营特点：
1、开发经营的计划性——征用的土地、报建等均在国家计划范围内，不经审批，不能开发。

2、开发经营的复杂性——①经营业务内容复杂，囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

②涉及面广，经济往来对象多，不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来。

3、开发建设周期长，投资数额大——从规划设计开始，经过可研、征地、建筑、绿化等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

三、会计核算特点：
1、开发成本（在期末报表中体现在“存货”科目）构成复杂：
开发成本包括：土地取得成本、建安工程成本、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费，其中建安成本又包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

2、成本核算周期长
与房地产开发周期长相对应，房地产开发项目在一个会计期间内无法完成从可研、购地、施工、竣工决算、销售这一系列工作，其成本核算需跨年度进行。

这个期间财务报表体现为：存货、预付账款以及应付款项余额不断增加，主营业务收入为零，损益表上仅反应施工期间的管理费用、销售费用、财务费用，利润为负数。

现金流量表上反应出的一般是经营活动现金流量为负数，投资活动产生的现金流量为负数，筹资活动产生的现金流量为正数。

3、售房款核算复杂
预售：房地产开发企业销售也是跨年度的，从取得商品房预售许可证起，企业在持续售房，收取预付款或定金，这个时期商品房销售款体现在“预收账款”和“其他应付款”科目，因尚不符合销售确认的条件，收取的大量房款在形式上增加企业的债务，资产负债率过高，但实质上，这恰恰是房地产企业资金回笼的开始，大量的资金开始流入企业。

确认收入：当商品房完工，达到可使用状态，且已交房，商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方时，需将售房款从“预收账款”结转到“主营业务收入”，这就涉及到需结合新会计准则规定的收入确认条件来结转收入，不符合确认条件的，不能结转收入，增加当期利润。

这个时期企业报表体现在债务的减少（预收账款结转入收入），资产负债率下降，当期净利润由负数变为正数，开始盈利。

（收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。

对于房地产企业来讲，四个条件分别是：（1）房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；(2)房地产开发企业已与
客户签订了正式的商品房销售合同；(3)房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付人住手续；(4)双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。

）
4、收入与成本配比复杂
当售房款达到可确认收入的条件时，就涉及到收入与成本结转的配比问题。

商品房销售往往是跨年度的，期末需要将符合条件的售房款确认为收入，并结转相应成本。

“结转相应成本”就体现在收入与成本的配比上，比如，共开发100套商品房，本期有20套商品房可确认为收入，则要结转这20套商品房应分摊的开发成本。

这就要求商品房在销售时，需逐户登记确认，明确期末结转的20套商品房，而不是根据企业利润的需要随便结转，这样，在结转成本时，才能够根据工程总成本、总建筑面积、已结转的20套商品房建筑面积，计算时相应的开发成本，以做到收入与成本的配比原则。

5、成本分配复杂
①土地取得成本在不同期开发项目间分配：
同一块土地上，分不同时期进行开发，两种分配方法：一是按各期项目占地面积分摊，二是按各期建筑面积分摊。

如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单位土地成本低，而以多层或联排为主的一期单位土地成本高。

在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本，因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。

②开发成本在同期楼盘间分配
一般来讲，开发成本应按单户建筑面积占总建筑面积的比例平均分摊到各户，但要注意一些情况特殊成本的受益范围，如应购房者要求增加的局部装修、家具、电梯等。

③配套设施、基础设施的分配
归集和分配的具体方法有两种：（1）如果配套设施和商品房同步建设，发生的公共配套设施费能分清由哪个开发项目负担的，可直接计入该开发项目成本，（2）如果公共配套设施与商品房非同步建设，或虽同步建设但应由两个以上开发项目负担，则发生的公共配套设施费，应按各项目建筑面积分摊。

6、税种多，计算复杂
房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。