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2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在房地产开发过程中，以下哪个阶段是确定项目可行性、选择最优开发方案的关键阶段？A、市场调研阶段B、规划设计阶段C、投资决策阶段D、施工建设阶段2、以下哪个指标用于衡量房地产市场的供需关系？A、房地产投资回报率B、房地产价格指数C、房地产空置率D、房地产交易量3、在房地产评估中，下列哪个指标通常用来衡量房地产的收益性？A、成本法指标B、市场法指标C、收益法指标D、比较法指标4、在房地产开发项目中，下列哪个阶段通常被认为是项目成功的关键？A、前期规划阶段B、设计阶段C、施工阶段D、销售阶段5、在房地产开发项目的成本构成中，下列哪一项属于开发前期费用？A、土地出让金B、建筑设计费C、施工材料费D、物业管理费6、假设某房地产项目的总投资为1200万元，其中自有资金占30%，银行贷款利率为6%，若该项目预期年收益率为10%，那么为了保证投资方的基本收益，该项目至少应该实现的年收益是多少？A、120万元B、180万元C、240万元D、300万元7、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是：A. 房地产抵押贷款是指借款人以其拥有的房地产作为抵押物向银行申请贷款B. 房地产抵押贷款的抵押物通常包括土地、房屋等C. 房地产抵押贷款的贷款期限一般较长，可达10年以上D. 房地产抵押贷款的利率通常与市场利率挂钩8、在房地产评估中，下列不属于市场法评估范围的是：A. 市场法评估B. 收益法评估C. 成本法评估D. 投资法评估9、在建筑工程项目管理中，哪一项不属于项目启动阶段的工作？A. 定义项目目标B. 制定项目范围说明书C. 进行成本效益分析D. 选定项目经理 10、关于房地产估价方法中的市场比较法，下列说法错误的是：A. 市场比较法适用于有活跃交易市场的物业类型B. 需要选取与待估价物业相似的参照物作为比较对象C. 参照物的价格可以不经调整直接应用于待估价物业D. 调整因素主要包括位置、面积、使用年限等因素11、关于房地产价格构成，以下说法正确的是：A、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和物业管理费用构成B、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和税费构成C、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和开发费用构成D、房地产价格由土地价格、房屋价格、配套设施价格和运营成本构成12、关于房地产市场需求，以下说法错误的是：A、房地产市场需求是指在一定时期内，消费者愿意并有能力购买的房地产商品总量B、房地产市场需求受人口、收入、利率等因素影响C、房地产市场需求与房地产供给呈正相关关系D、房地产市场需求与房地产价格呈负相关关系13、某房地产项目在建设过程中，因设计变更导致成本增加，为了控制总成本，开发商决定压缩其他非关键部分的成本。
.........风华盛世.裙楼商业全程策划报告之 招商执行报告目录第一部分项目综合评估………………………………………………………………………P31.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境第二部分项目定位……………………………………………………………………………P82.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件第三部分租金价格定位……………………………………………………………………P133.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程第四部分招商方案优选……………………………………………………………………P174.2招商方案总体要求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售影响4.6方案优选第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P235.1招商主体5.2招商对象5.3招商范围5.4招商物料准备5.4招商架构5.5现场管理第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P265.1实施战略及推广计划5.3营销成本概算第一部分项目综合评估1.1商场所在项目概况项目一般特征项目名称：风华盛世区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南部商圈的一级核心地段。
项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。
项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。
临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。
延街面长105米，进深27米。
商场面积： 1/F 2,078.55平方米2/F 2,418.45平方米3/F 2,430.67平方米总计：6,927.67平方米物理素质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。
商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。
⼤宗物业成交案例——2019年上半年（全⽹⾸发）最近⼀年以来，在海外资本的持续推动下，中国商业地产⼤宗交易市场持续⽕爆。
据资资乐平台统计，2018年全年⼤宗物业交易⾦额约3000亿⼈民币，较2017年增长超60%，其中外资在国内⼤宗商业地产的投资总额超过900亿⼈民币，同⽐⼤幅增长约65%。
截⽌到2019年7⽉中旬，国内⼤宗物业交易继续活跃，交易⾦额约⼈民币2400亿元，其中外资占⽐⼤幅提升⾄50%。
资资乐平台认为，城镇化、消费升级以及由此推动的产业升级在维持中国经济继续保持中⾼速增长的背景下，商业地产的红利将进⼀步释放，这也是外资持续加码中国商业物业的主要原因。
回顾2019年截⽌到7⽉中旬的⼤宗物业交易市场，北、上、⼴、深、⾹港五个城市仍是交易最活跃的城市，长三⾓地区、粤港澳⼤湾区、京津冀三个区域的交易数量与⾦额继续领跑全国市场。
截⽌到7⽉中旬，资资乐平台共统计到商业地产⼤宗交易案例105宗，交易总额约2400亿⼈民币，较去年同期增长约60%。
值得⼀提的是，今年的⼤宗物业交易中，资资乐平台⼊驻资⽅也参与了多起交易，部分资⽅还为平台提供了最新的成交数据。
以下为平台所录部分案例介绍，完整版⽂末可取。
长三⾓区域凯德27.52亿元收购上海浦发⼤厦1⽉7⽇，凯德集团对外宣布，与⼀家⾮关联第三⽅公司成⽴合资公司，斥资27.52亿元从海航集团⼿中收购上海浦发⼤厦8-19,21-32层和地下部分车位（占总⾯积70%）。
这也是继2018年11⽉斥资128.86亿收购星港国际中⼼后，凯德在上海出⼿购⼊的⼜⼀物业。
浦发⼤厦位于上海市浦东新区浦东南路588号，靠近地铁2号线东昌路站，与上海环球⾦融中⼼、⾦茂⼤厦仅⼀街之隔，地理位置优越。
此次凯德收购部分包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑⾯积为41,773平⽅⽶。
值得⼀提的是，此次收购也标志着凯德旗下商务办公项⽬⾸次进驻陆家嘴核⼼商圈。
基汇资本28亿收购万象城4栋写字楼1⽉7⽇，基汇资本宣布通过旗下基⾦公司联合部分财团伙伴，成功从华润资本管理有限公司⼿中收购位于上海闵⾏区吴中路1799号上海MixC万象城四栋超甲级写字楼（A、B、C及D座）。
前言金海岸名邸马鞍山康泰置业有限公司楼盘，北邻采石河面及节庆广场，东望超山龙脉山，南望拟建中的长江大桥，西临长江，远眺三台阁，地势平坦，具有绝佳居住社区用地条件。
项目占地56公顷，实际规划建设用地46.7万平方米，规划总建筑面积90万平方米，其中地上建筑面积71.7万平方米，地下18.3万平方米，住宅总建筑面积67.7万平方米，规划拟建5126套。
金海岸名邸分为A、B两个区域。
以新城市主义，超大综合社区和中国城市扩张实践等规划建筑理论为框架。
从环境与建筑文脉、健康舒适的生态环境、城市外部形态、街区邻里关系四个层次进行城市设计。
该项目靠近节庆广场的区域将建设别墅，南面是高层，其他版块业态待定，项目共分四期开发。
进入售楼中心大厅就被那温馨的环境和亲切的音乐吸引，坐在客厅倾听音乐，斜望金海岸名邸楼盘模型，据说35%的绿化地带，那大片大片的心绿让人感觉清新、自然，我认为可以是广告策划的卖点。
此次广告策划的目的是提高该楼盘的知名度，吸引各地人们来康泰买房，尽快达到预期销量，获得效益。
开发商是马钢集团康泰置地发展有限公司；投资商也是马钢集团康泰置地发展有限公司；建筑单位是鲁班建设投资集团有限公司。
市场研究及竞争状况SO策略，分析金海岸名邸的优势与机会。
拥有优越的交通状况，可乘坐202区间车或202路公交车到大庙村站下车即到，交通便捷；建材装修方面，预设空调位，该点优于其他地区的楼盘建材装修方面的考虑；分三种档次的楼层，5-6层洋房，11层小高层，15-28层高层；设4400个地下停车位，实惠上档次。
采取楼盘广告的方式，应利用出租车作楼盘的在马鞍山当地的广告，让出租车司机获得楼盘的消息，成为与顾客攀谈的津津有味的话题。
还可采取大型的平面广告，应采用色彩鲜艳明亮吸引人眼球的楼盘画面。
与此同时还采用电视广播广告和202路线公交车播音广告。
消费者研究组织人员进行市场调查得出消费者的分层。
消费者主要分为上班贵族，大多数是马鞍山本地人。
康泰佳苑商业街公寓产品定位策划报告2005年10月25日目录一、项目背景分析---------------------------------------------4二、马鞍山高层住宅重点楼盘个案分析---------------------------5三、马鞍山高层住宅整体市场供需分析---------------------------201、总体供应分析------------------------------------------202、市场吸纳情况分析--------------------------------------233、单价分析----------------------------------------------254、户型及总价分析----------------------------------------26四、目标客群分析：-------------------------------------------29五、商业街公寓定位深化---------------------------------------341、供需研判----------------------------------------------342、定位深化----------------------------------------------353、产品主题定位---------------------------------------------------374、产品配套建议---------------------------------------------------38附件：公寓调查问卷分析------------------------------------------40前言康泰佳苑商业街公寓是整个项目的最后部分住宅产品，它既是开发商利润的沉淀区，也是整个项目住宅部分的最后杰作。
1、分析麒麟山庄的定价目标、定价方法和策略；将自身角色定位为项目经理,阐述你将采取的操盘计划及理由2、根据项目定价程序对项目定价和价格进行策划，撰写该楼盘的价格策划报告回答：1、1）定价目标:①获取最高利润②获取较高的投资收益率③保持市场价格稳定④应付或避免竞争⑤提高市场占有率⑥维持企业生存2）、定价方法：⑴、成本导向定价法：Ⅰ、目标收益定价法（麒麟山庄由老牌上市公司钱江水利，携手杭州资深房企钱塘集团，联合世界顶尖团队共同开发，在市场上具有一定的影响力、市场占有率，用这种定价法可以保证企业既定目标利润的实现。
但同时这也存在着缺陷，这是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争）①确定目标收益率②确定目标利润：目标利润=总投资额＊目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用额＊目标资金利润率③计算售价：单位产品价格=（总成本+目标利润）/预计销售量⑵、需求导向定价法：Ⅰ、理解价值定价法(麒麟山庄的定位为中上层精英的别墅群，无论质量、用途、款式以及服务态度和周边配套设施都是同行中的佼佼者）⑶、竞争导向定价法:Ⅰ、直接竞争定价法（麒麟山庄由老牌上市公司钱江水利，携手杭州资深房企钱塘集团,联合世界顶尖团队共同开发，开发商自身实力较强，产品特色显著,卖点多，成本较高，其产品形态为英国安妮女王别墅、意大利文艺复兴别墅和法国路易十四别墅。
因此可以高于竞争对手的价格发售，即将本企业的产品提升更高的档次，避开直接面的竞争，夺取高端消费者群体）3)、策略:⑴、新开楼盘定价策略Ⅰ、高价开盘策略：理由：◆具有竞争楼盘所没有的明显特征。
麒麟的设计师以Cannes、Siena等国外经典hill town为样本，让建筑天际线在起伏的地形间拥有和谐的韵律与节奏.所有的道路、流线均贴伏山体的自然肌理,最大程度避免对自然的人为改造。
山地的落差,让别墅庭院享有无遮挡视野，配以无边际泳池，住户可以尽情与湖光山色融为一体。
项目前期安全管理策划方案篇一:项目前期安全策划书目录第五章安全、职业健康及环保策划................................................ ......2 安全及职业健康管理策划 ................................................ ......... ......... 3 管理目标 ................................................ ......... ........................... 3 组织机构及制度建设 ................................................ ......... ......... 4 生产安全责任制 ................................................ ......... ................ 6 危险源辩识................................................. ......... ...................... 12 安全控制重点 ................................................ ......... .................. 19 专项安全技术方案................................................. ................... 20 重大应急预案 ............................................................................ 20 职业健康管理 ................................................ ......... .................. 22 环境保护管理策划 ................................................ ......... .................. 25 环境影响及保护规划 ................................................ ......... ....... 25 组织机构及制度建设 ................................................ ......... ....... 29 环境保护技术方案................................................. ......... .......... 30 文明施工管理措施 ................................................ ......... ........... 33 第九章风险识别与控制策划 ................................................ ......... ............ 37 风险识别与类型划分 ................................................ ......... ............... 37 合同条件风险 ................................................ ........................... 37 技术及工期风险 ................................................ ......... .............. 39 质量及安全风险 ....................................................................... 40 经营成本风险 ................................................ ......... .................. 40 设备物资风险 ................................................ ......... .................. 41 财务风险 ................................................ ......... ......................... 41 法律风险 ................................................ ......... ......................... 41 项目风险控制措施 ................................................ ..... ...................... 42 风险管控组织机构................................................. ......... .......... 42 风险防范预案 ................................................ ......... .................. 43 风险控制措施 ................................................ ........................... 44 第十三章管理制度体系配套策划 ................................................ ......... ..... 49 项目采用的技术标准(规范)体系...............................................49项目采用的施工工法 ................................................ ......... ............. 52 项目管理制度体系................................................. ......... ................ 53 管理方针、目标和组织机构 ................................................ ... 53 管理职责................................................. ......... ....................... 54 安全生产考核管理办法 ................................................ ..........54 质量管理考核管理办法 ................................................ ..........54 项目管理计划 ................................................ ......... ................ 56 标准化管.................... 57 综合管理制度 ................................................ ......... ................ 61 质量管理制度 ......................................................................... 61 安全管理制度 ................................................ ......... ................ 61 环境保护管理制度 ................................................ ......... ....... 62 技术管理制度 ................................................ ......... .............. 62 测量管理制度 ................................................ ......... .............. 63 试验管理制度 ................................................ ......... .............. 63 生产调度管理制度 ................................................ ......... ....... 64 设备物资管理制度 ................................................ ......... ....... 64 计划合同管理制....... 64 财务管理制度 ................................................ ......... .............. 65 党建、廉政建设管理制度................................................. . (65)征地拆迁管理制度 ................................................(65)第五章安全、职业健康及环保策划安全及职业健康管理策划项目部职业健康安全管理结合深蓄电站实际,坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针,牢固树立“一切事故都可以预防”的安全理念,运用公司《职业健康安全管理》体系标准和《安全生产标准化管理》手册,融合南方电深圳蓄能电站建设管理局推行的《安全生产风险管理体系(PCAP)》,(该体系由9个管理单元、51个管理要素、159个管理节点和480条管理子标准组成:第一单元为安全管理,第二单元为风险评估和与控制,第三单元为应急与事故管理,第四单元为作业环境,第五单元为生产用具,第六单元为生产管理,第七单元为职业健康系统,第八单元为能力要求与培训,第九单元为检查与审核。
马鞍山深业地产有限公司深业华府一期一组团智能化工程施工组织方案编制单位：深圳市科源建设集团有限公司编制时间：二零一二年五月目录第一章工程概况 (1)1.1项目概况 (1)1.2施工范围 (1)1.3工期和质量目标 (1)1.4施工技术规范及依据 (2)第二章施工组织计划 (3)2.1施工组织计划和施工质量计划 (3)2.2施工管理办法 (3)2.3总体实施流程图 (5)2.4项目任务实施阶段划分 (6)2.5项目实施全过程的保证措施 (7)2.6系统测试和验收、售后服务和技术培训 (15)第三章施工难点、重点技术措施 (17)3.1工程重点、难点的处理及措施 (17)3.2施工配合协调管理 (17)3.3雨季施工措施 (20)3.4夏季施工措施 (20)3.5冬季施工措施 (20)3.6地下管线及其他地上地下设施的加固措施 (21)3.7减少扰民、降低环境污染和噪音的措施 (21)第四章项目组织结构 (22)4.1项目部与公司管理层关系框图 (22)4.2项目部组织结构框图 (22)4.3项目经理部人员配备表 (23)4.4岗位职责 (23)第五章确保工程质量管理及措施 (27)5.1工程技术管理 (27)5.2确保工程质量的技术组织措施 (28)5.3工程技术文档管理措施 (39)5.4施工过程中的隐患及预控 (42)第六章确保安全生产、文明施工管理体系及措施 (47)6.1确保安全生产的技术组织措施 (47)6.2确保文明施工的技术组织措施 (55)第七章工程进度计划及技术组织措施 (58)7.1工程进度计划 (58)7.2确保工期进度的技术组织措施 (59)第八章资源配备计划 (63)8.1工程投入主要物质情况及进场计划 (63)8.2工程投入主要机械情况及进场计划 (64)8.3劳动力安排及进场计划 (66)第九章施工总平面及临时设施 (68)9.1施工总布置平面计划 (68)9.2施工临时设施 (68)9.3施工生产部署 (69)第十章分部施工方法及施工工艺 (70)10.1管路、线槽及穿线施工 (70)10.2视频监控系统 (80)10.3周界报警系统 (82)10.4电子巡更系统 (83)10.5楼宇可视对讲系统 (85)10.6公共广播系统的安装 (87)10.7停车场管理系统 (89)10.8信息发布系统 (90)10.9机房工程 (95)第十一章已完工程产品保护措施 (99)11.1土建成品保护措施: (99)11.2原材料保护措施: (99)11.3成品包装及运输保护措施： (100)11.4地下管线及其他地上地下设施的加固保护措施 (100)第十二章设备运行调试方案 (101)12.1调试阶段的管理组成 (101)12.2准备工作及调试条件 (101)12.3调试时间 (102)12.4系统调试的实施步骤 (102)12.5试运行管理 (102)第十三章工程竣工验收 (103)13.1隐蔽工程验收 (103)13.2项目工程验收 (103)13.3竣工验收 (103)13.4竣工验收及其文件依据 (103)13.5系统验收的步骤和方法 (104)13.6验收流程图 (105)第十四章售后服务方案及培训计划 (107)14.1售后服务承诺 (107)14.2售后管理服务机构 (107)14.3售后服务流程 (108)14.4售后服务方式 (109)14.5培训计划 (110)第一章工程概况1.1项目概况马鞍山深业华府一期一组团住宅为二类高层单元住宅，位于马鞍山市新中心区的西南部。
