论冒名处分不动产的法律适用——以相对人的信赖保护为重心

论不动产冒名处分的法律适用作者：于标来源：《法制与社会》2016年第28期摘要冒名处分指的就是对他人的不动产冒用他人处分的行为，冒名处分对于关于无权代理的规定并不适用，适用的是关于无权处分的规定。

现代世界民法中普遍适用保护交易安全、保护善意信赖的原则和思想，当然其中也包括中国。

因此保护善意相对人，在相对人善意的时候，表见代理制度在这个时候不能够类推适用，能够适用的善意取得制度。

只有在交易关系中保护更高的法律价值的情况之外也保护善意的第三人或者是相对人，交易的安全才能够得到真正的维护，我国的社会交易安定才不会被破坏。

关键词冒名处分不动产登记公信力善意取得中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.10.129现实生活当中，冒名处分的情况并不在少数。

我国的学者对冒名处分的法律适用问题的研究不在少数，但是到现在并没有形成一个十分完整的理论体系。

因此笔者在本文中对冒名处分的法律范畴归属进行界定，对不动产物权善意取得的基本法理和基本要件进行概述，对不动产物在冒名处分的情况下受让是否属于善意取得进行讨论。

笔者在本文中讨论的冒名处分不动产仅限以下情况：非不动产物权所有人甲，冒用不动产物权所有人乙，将该不动产处分给善意第三人丙的情况。

一、关于冒名处分法律适用的不同见解及其理由我国法律界针对哪种民法制度适用冒名处分的意见有很多种，其具有代表性的见解有以下几种：1.冒名处分构成无权处分。

当受让人表现出的是善意的情况下，这样就能够构成善意取得。

有这个观点的学者认为关于无权代理的规定既不能适用冒名处分，也不能够类推适用。

此处又有两个不同的观点是针对善意取得的法律适用问题。

善意取得应该适用《物权法》的第107条规定是一种意见，即原所有人在相对人是善意取得情况下，仍然拥有回复请求权。

另一种意见则是善意取得应该适用《物权法》的第106条规定，即原所有人在相对人是善意取得的情况下没有回复请求权。

冒名处分不动产行为的法律分析近年来，冒名处分不动产行为日益增多，此类行为对于庞大的不动产市场而言，给社会秩序和安定造成了严重危害和威胁。

尽管我国涉及到冒名处分不动产的法律规定比较严格，但是实际上该行为仍然存在一定程度的实施和发展。

本文将从法律角度进行分析，探讨冒名处分不动产行为所涉及的法律问题。

一、冒名处分不动产行为的法律意义首先，应该明确，冒名处分不动产的行为是一种侵权行为。

在我国有关侵权的法律规定中，主要涉及到的是侵权责任法和合同法。

根据《侵权责任法》的规定，任何人在冒名处分不动产时，其行为都将构成对原所有者的侵权行为，具有法律责任性。

同时，根据《合同法》的规定，冒名处分不动产行为也违反了合同双方自愿约定的原则，构成了违约行为。

二、冒名处分不动产行为的法律后果对于冒名处分不动产所涉及的法律后果，主要涉及到的是恢复权和赔偿责任。

1. 恢复权在我国侵权责任的相关法律规定中，当冒名处分不动产的被侵权人认为其自己的不动产已被冒名处分，且涉及到不动产所有权的争议时，依据《民事诉讼法》第一百四十三条，被侵权人可以向法院提起诉讼，请求判决恢复原有的不动产所有权。

2. 赔偿责任根据我国《侵权责任法》的规定，冒名处分不动产行为所造成的任何损失，都应当由冒名处分人承担。

同时，依据《合同法》的规定，其也需要对违约行为承担相对应的赔偿责任。

往往，赔偿责任涉及到的范围较为广泛，包括合同损失和原、新不动产所有权纠纷的处置费用等。

三、相关案例1. 案例一某市城管部门将公园内的一座行道树进行了砍伐，其原因之一是冒名者聚集在此疏导服务。

后经查实，这些冒名者实际上已经不再聚集于该公园，而且城管部门所询问的负责人也不是原地所有者，因此进行的砍伐行为构成了违法行为。

2. 案例二某村干部将图书馆建筑整体出售给了某房地产公司，然而该村干部并不是图书馆建筑的所有人，该建筑实际上属于其他村民所有。

因此，村干部的行为构成了冒名处分不动产行为，因此需要承担违约行为的全部赔偿责任。

冒名处分不动产行为的法律分析冒名处分不动产行为是指当事人未经合法授权、未获得法定资格，却以自己的名义处分不动产的行为。

这种行为会给他人的合法权益造成影响，严重影响了不动产市场的正常秩序。

因此，法律对冒名处分不动产行为有明确的规定。

首先，依照民法总则的相关规定，冒名处分不动产行为是无效的。

民法总则第十三条规定：“合同的订立、效力、解除和变更等，应当遵循自愿、平等、诚信、公平原则。

”依据此原则，只有具有法定资格的人才能够以自己的名义处分不动产，否则就是无效的行为，相关合同也就失去了法律效力。

其次，根据我国刑法的相关规定，冒名处分不动产行为属于诈骗罪的范畴。

根据刑法二百五十条的规定，诈骗罪是指为了非法占有财物，使用欺骗方法或者其他方法（如冒充他人）骗取他人财物的行为，而冒名处分不动产行为正是基于占有他人财物这一目的。

因此，对于冒名处分不动产行为的施行者可以追究其刑事责任。

最后，涉及到具体案例。

例如，2017年上海一名男子为了凑钱返乡，以他人“张某”的名义在网上将一套位于上海市浦东新区的房产以140万元的价格处分，出售后立即消失。

最终，被骗的张某发现自己的房产已经被卖出，并且和当事人无关。

在这种情况下，受骗者可以向法院提起诈骗诉讼，要求恢复自己在该房产上的权利。

又例如，2019年浙江平湖市发生的一起冒名处分不动产案件。

当事人为了非法占有一套面积约200平方米的房产，将其以低价出售，最终被受害人发现。

警方介入后，通过调查确认了案件的事实，并将施行者刑事拘留。

综上所述，冒名处分不动产行为不仅是无效的行为，而且还可能构成诈骗罪等其他犯罪行为。

市场主体和个人要认真履行自己的法定职责和义务，确保不动产交易的合法有序进行。

同时，凡是涉及到不动产处分的行为，都要谨慎核实当事人的身份和资格，避免出现类似的非法行为。

此外，对于涉及冒名处分不动产的纠纷案件，法院在裁决时也需要综合考虑案件的具体情况和相关法律规定。

例如，审理某起案件时，当事人申请撤销由冒名处分所产生的合同，未能证明与合同订立有关的事实，因此法院判决驳回了申请。

No ・ 11, 2019Serial No ・1612019年第11期（总第161期）理 论观 察Theoretic Observation不动产冒名处分法彳聿适用问题研究胡眠秋（华东政法大学法律学院，上海200051）摘 要：不动产冒A 处分在现实中00出现，但是理论界和司法实践都没有统一的处理方式。

本文通过对杨 杰与鑫诚公司、杨文抵押合同纠纷案的分析，对不动产冒名处分的法律适用阐明自己观当真实权-人不予追认，相对人善意时，为保护相对人的合理信赖，可I 适用善意取得制度，但是不动产善意取得的前提是不动产登记簿发生错误，冒名处分不存在这种情况，故不能直接适用。

因为冒名处分与善意取得存在极高的相似性，故可I 类推适用。

关键词：冒名处分；表见代理；无权处分；善意取得中图分类号：D913 文献标识码：A 3章编号：1009 — 2234（2019）11 — 0105 — 04冒名处分不动产，即在不动产登记无误时，无 权处置不动产的人假冒权利人进行处置，在交易 的过程中，冒名人表明其是产权证书上的权利人， 双方订立了合同且进行了物权登记。

关于不动产 冒名处分的性质和法律制度运用，存在很多争论， 特别是当被冒名者不追认，而相对人存在合理信 任时，应当适用适用表见代理制度还是善意取得 制度保护其这种信任？本文将通过分析杨杰与雅 安市天全县鑫诚小额贷款有限公司（以下简称“鑫 诚公司”）、杨文抵押合同纠纷案，阐述自己的观 占八、、O一、案件事实及法院判决被告之一鑫诚公司是有贷款资质的企业，另一被告杨文和原告杨杰系父子关系。

2015年2月 3日，鑫诚公司与杨文签订贷款合同，约定杨文向 鑫诚公司贷款30万元，后“杨杰”与鑫诚公司签订 《抵押合同》，约定以其房屋为杨文贷款提供抵押 担保，三方共同办理抵押登记。

杨杰2016年4月 出售房屋，房管部门告知其该房已抵押，杨杰诉至 法院，要求确认《抵押合同》无效。

后经对合同上的 签名和捺印进行司法鉴定，结果表明均非杨杰所留。

学 校 代 码 10459 学号或申请号 *************** 密 级专业硕士学位论文论冒名处分不动产的司法适用作 者 姓 名：孙文清导 师 姓 名：申惠文专业学位名称：法律硕士（法学）培 养 院 系：法学院完 成 时 间：2018年5月A thesis submitted toZhengzhou Universityfor the degree of MasterOn the Judicial Application of Imposition of ImmovablePropertyBy Wenqing SunSupervisor: Prof. Huiwen shenMaster of LawLaw SchoolMay 2018学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。

对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

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学位论文作者：日期：年月日学位论文使用授权声明本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。

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学位论文作者：日期：年月日摘要我国目前关于冒名处分不动产还没有明确的法律规定，这导致了在司法实践中法院对此类案件的判决结果差异巨大，同案不同判的现象十分突出。

在民法学界，不同学者关于冒名处分不动产法律适用的观点也大相径庭，基本和司法实践中不同法院的判决理由相同。

冒名处分不动产法律适用分析
李光禄;汪洁
【期刊名称】《山东科技大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2017(019)004
【摘要】冒名处分不动产行为既不符合无权处分的构成要件,也不符合无权代理的构成要件,因此不能直接适用不动产善意取得制度和表见代理制度.为保护交易相对人合理信赖,平衡动的安全和静的安全,现实呼唤妥当地适用法律.选择类推适用表见代理而不适用善意取得制度和直接适用表见代理制度,是由于表见代理的构成要件中包含可归责性,此时可通过评价信赖合理性和可归责性判断冒名处分不动产行为的法律适用,进而兼顾动态交易安全和原所有权人的利益.
【总页数】8页(P43-49,56)
【作者】李光禄;汪洁
【作者单位】山东科技大学文法学院,山东青岛 266590;山东科技大学文法学院,山东青岛 266590
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
【相关文献】
1.冒名处分他人不动产法律适用分析 [J], 李俊青
2.冒名处分他人不动产的法律适用分析——以法律漏洞的填补为视角 [J], 李俊青
3.浅谈冒名处分不动产的法律适用分析 [J], 史明正
4.冒名处分他人不动产法律适用分析 [J], 李俊青
5.不动产冒名处分法律适用问题研究 [J], 胡眠秋
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论不动产冒名处分的法律适用摘要：相较于传统含义上的无权代理而言，冒名处分不动产行为主要指冒名人受自身利益驱使，冒充他人名义，诱导交易相对方错误的与冒名者产生交易的行为。

冒名处分不动产特殊的行为性质，导致司法实务处理中冒名处分不动产行为法律适用争议频出，如不动产归属于原所有权人及交易相对方问题、善意取得制度适用问题等。

基于此，对冒名处分不动产法律适用进行适当探索具有非常重要的意义。

关键词：不动产；冒名处分；法律适用；分析1不动产冒名处分行为的含义“冒名行为”的存在是“冒名处分行为”存在的基础，因此在分析不动产冒名行为的内涵之前应首先对于冒名行为本身进行解读。

具体而言，“冒名行为”即指冒名人在未经他人允许的情况下冒用他人名义私自进行的法律行为。

可以分为以下三个角度的进行理解。

第一从相对人对于交易行为的关注点为出发，当交易相对人将关注点放在交易结果时，此时被冒名人的身份在一定程度上被忽视，无法对相对人的交易行为产生实际的影响。

举例来看，在现实生活中为了避免自身的隐私和信息泄露而随意填写的交易信息，或者调查问卷等形式。

第二就是借名行为，这一行为本身存在一定的欺骗性，被借名人、借名人以及相对人三个主体均可在一定程度上意识到自身行为的法律后果的行为性质。

借名行为作为“冒名行为”的一种，在当事人双方或者与之相关的第三人之间并不存在相关的误解和欺诈现象，每个人能够清楚的意识到自身行为以及行为本身将会带来的法律后果。

举例来看，公司的挂靠行为便是此类冒名行为的典型表现形式。

第三是冒名处分行为，是指冒名人未经被冒名人的许可，采用欺骗手段骗过相对人让其相信其就是被冒充的那个真实权利人，并与相对人发生法律行为。

该种情形从本质上讲存在一定的欺诈性，各方当事人在整个行为过程中并不能真正的实现自身的合法权益或者保障其切实利益。

在具体的司法实践中此类情况也会相应产生复杂的纠纷，本文所探讨的不动产冒名处分行为即为此类冒名行为的具体演化。

法学研究©冒名处分不动产的物权归属研究王艺，都张娟(山东科技大学文法学院，山东青岛266000)摘要:近年来，冒名处分他人财物的行为众多，其中冒名处分他人不动产的行为更是时有发生。

但对于此类问题，我国至今没有明确的法律规定,各地法院因缺乏案件处理的相关法律依据，在实践中出现了同案不同判的情况，学界也是众说纷纭。

关于冒名处分不动产行为在未因权利人的追认而取得处分权，且又存在值得保护的相对人时的物权归属问题的处理，在缺乏可以适用的法律条文的情况下，可以类推适用无权代理的相关规定，类推适用表见代理制度时善意相对人取得系争不动产之物权；类推适用狭义的无权代理时系争物权仍归原所有权人所有。

关键词：冒名处分;善意取得；无权代理；类推适用中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号：1008-4428(2021)33-0147-03 Study on山e real right att ribution of imposted disposal of real pr o pert\Wang Yi,Du Zhangjuan(College of Humanity and Law,Shandong University of Science and Technology,Qingdao,Shandong,266000)Abstract：In recent years,there are many acts of impersonation of other people's property,among which impersonation of other people's real estate occurs from time to time.However,there is no clear legal regulation on this kind of problem in our country so far.Be-cause of the lack of relevant legal basis for handling cases,there are different judgments in practice,and there are different opinions in aca­demic circles.In the absence of applicable legal provisions,the relevant provisions of unauthorized agency may be applied by analogy,and the bona fide counterpart in the application of the apparent agency system acquires the real right of the disputed immovable property；the a­nalogy applies to the narrow sense of unauthorized agency when the right to compete for property is still owned by the original owner.Key words：impositional punishment；bona fide acquisition；unauthorized agency；analogy一、问题的提出我国法律虽未对冒名处分不动产的物权归属问题作出具体的规定，但在实践中仍会出现此类案件,在法官进行裁判时，因为缺乏统一标准，判决结果也不尽相同。

论冒名处分不动产的法律适用-法学毕业论文-本科毕业论文-毕业论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——摘要：《中华人民共和国物权法》颁布之后, 行为人假冒他人处分不动产的案件并不鲜见并引发不少纷争。

那么何为冒名处分他人不动产?冒名处分他人不动产是指行为人以登记物权人的名义对第三人转让或抵押登记物权人的不动产, 并给第三人造成行为人与登记物权人为同一人的身份混同。

针对这类屡见不鲜的冒名处分行为的法律适用, 民法理论界和实务界见解纷纭。

关键词：冒名处分; 不动产; 法律适用;一、关于不动产冒名处分法律适用的不同见解及其理由一为适用不动产善意取得说。

1该学说认为不动产冒名处分应适用善意取得制度。

原因在于冒名处分不动产属于广义的无权处分, 一旦冒名者成功地进行了变更登记, 也就构成了事实上的处分行为。

因此根据《物权法》第106条之规定, 该冒名行为就形成了让第三人信赖的权利外观, 应对第三人予以保护。

但也有学者认为, 冒名处分他人不动产则构成了诈骗行为, 虽然我国法律未对于盗赃物规定不得适用善意取得制度, 但也应分情况适用之。

即使第三人适用善意取得了被冒名的不动产, 被冒名者也可以根据法律规定行使回复请求权。

二是排除适用不动产善意取得说。

2首先, 冒名处分所构成的无权处分发生的原因跟善意取得不动产有所不同, 善意取得不动产则是因登记簿错误, 而冒名处分则并没有发生登记错误。

其次, 冒名处分属于非法行为, 不能产生法律效力, 又如何适用善意取得制度呢?最后, 假冒身份等冒名行为即使产生了令第三人信赖的权利外观, 但该善意也不应该被保护。

二、善意取得制度不适用于不动产冒名处分关于冒名处分不动产的行为, 是否适用善意取得制度?笔者认为:第一, 以外国制度、我国立法角度观之, 动产和不动产的善意取得制度本应分属两个不同的制度, 不动产善意取得是以不动产登记簿记载错误为要件, 在行为属性上属于无权处分, 而在冒名处分中, 登记簿并没有错误, 其行为本质虽也属无权处分, 但其实是违法行为。

冒名处分不动产的法律适用随着社会的不断发展，不动产的交易成为人们生活中重要的一部分。

然而，由于信息不对称和法律规定的不完善，冒名处分不动产的问题也逐渐浮出水面。

冒名处分不动产是指非法占有他人名下的不动产，并以冒名者的身份进行交易或处分。

这种行为给受害人造成了经济损失和法律纠纷，因此需要法律的明确规定和适用。

首先，冒名处分不动产属于侵权行为，违背了现行法律对产权的保护原则。

根据我国《侵权责任法》，冒名处分不动产属于无权处分他人财产的行为，构成侵权行为。

冒名处分不动产的冒名者应承担相应的侵权责任，包括赔偿受害人的经济损失、恢复原状等。

其次，冒名处分不动产还涉及到不动产登记的问题。

不动产登记是确立不动产权利和登记事项的一种制度安排，是维护不动产权益的重要手段。

根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当对申请登记的不动产权利和登记事项进行审查，核实申请人的身份和权利情况。

如果冒名者冒名处分不动产，不动产登记机构应当拒绝登记或予以纠正。

第三，冒名处分不动产还涉及到合同法的适用。

在不动产交易中，买卖双方通常会签订买卖合同，约定双方的权利和义务。

如果冒名者以冒名者的身份签订了买卖合同，并以此处分不动产，那么合同成立的效力应当受到质疑。

根据我国《合同法》，冒名者与受害人之间的买卖合同应当被视为无效合同，即使不动产已经过户给了第三人。

综上所述，冒名处分不动产是一种侵权行为，违背了现行法律对产权的保护原则。

对于冒名者，应承担相应的法律责任，并赔偿受害人的经济损失。

对于不动产登记机构，应严格审查申请人的身份和权利情况，拒绝登记或予以纠正。

对于买卖合同，应当视为无效合同，以保护受害人的权益。

只有通过法律的明确规定和适用，才能有效地解决冒名处分不动产的问题，保护公民的合法权益，促进社会的稳定和发展。

论冒名处分不动产之法律适用近年来，冒名处分不动产事件频发，给社会秩序和正常交易市场带来了严重影响，因此，相关法律规定的适用显得尤为重要。

首先，冒名处分不动产行为是违法的。

根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，“以欺诈方式订立的合同，当事人之一有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。

”冒名处分不动产行为本质上就是一种合同欺诈行为，因此属于违法行为范畴。

其次，在法律上，冒名处分不动产属于虚假处分。

《中华人民共和国刑法》第二百六十三条规定：“以非法占有为目的，虚构事实，或者隐瞒事实，骗取财物的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

虚构事实，或者隐瞒事实，导致受害人重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，可以并处罚金。

”因此，对于冒名处分不动产者，一旦被发现，将面临相应的法律惩罚。

最后，关于处理冒名处分不动产的案例行政决定书：湖南省长沙市不动产登记中心在不动产登记过程中，发现该案涉及处置的不动产的权属发生争议，在进行权属调查时，发现处置该不动产的当事人与实际权属人不一致，且该处置行为发生在2016年1月1日后，涉嫌构成冒名处分不动产的虚假处分行为，长沙市不动产登记中心依据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》的规定，依法做出不予登记的行政决定。

此案恰好说明了冒名处分不动产行为的危害性和法律禁止性。

总之，针对冒名处分不动产的行为，在法律上是明确禁止的，必须依据相关法规严肃处理。

只有加大处罚力度，才能有效遏制这种违法行为，为建设一个更加健康的交易市场做出贡献。

为了更好的说明冒名处分不动产之法律适用，下面列举三个相关的案例。

案例一：A以亲戚的名义领取了公司的住房并将住房出售。

公司发现后，要求将住房拿回来。

但是，A拒绝归还，称住房是他的。

公司经过法律程序后证明，A是以冒名的方式领取该住房，将其出售，因此要求它归还住房。

法院最终判决A必须归还住房。

冒名处分他人不动产，受让人能否主张适用善意取得？摘要：冒名处分他人不动产能否使用善意取得？法学理论界对此众说纷纭，司法实践中更是同案不同判。

笔者从善意取得制度的构成要件、价值基础、原权利人的不可归责性、第三人的善意保护四个方面出发，否认了冒名处分不动产行为直接适用善意取得制度的观点，认为应参照《民法典》第一百五十七条之规定使所有权利回归订立合同之前的状态，以平衡各方利益。

关键词：冒名处分不动产善意取得正文：冒用他人名义而处分该他人不动产的行为，成立冒名处分。

在私法自治的原则下，行为人通过自己或者授权他人以其名义实施法律行为并承担行为的法律后果，此时法律主体“名”、“实”合一。

而冒名行为是指行为人使用他人名义实施法律行为，行为人并未取得真实权利人的授权，擅自以其名义实施法律行为，且通过以伪造高仿真签名、身份证、房产证等方式，使交易相对方误认为其就是真实权利人，行为实施人是冒名人，真实权利人是被冒名人，此时法律行为“名”、“实”分离，被冒名人或会承担违反其真实意思的法律后果。

关于冒名处分行为的法律性质，学界说法不一，对于冒名行为的法律适用问题也是莫衷一是，现有法律并未对这一行为进行明确的法律规范，关于冒名处分他人不动产能否适用善意取得制度，理论和实践中一般有以下三种观点：第一种观点，能适用善意取得。

根据我国《民法典》第三百一十一条的规定，善意取得的适用条件是无权处分，冒名处分符合“无权”加“处分”的要求，冒名处分人实际上并无处分权，因此可将冒名处分行为归于无权处分类下，适用善意取得制度。

但应与登记错位引发的无权处分进行区分，可以类推适用我国《民法典》第三百十一二条遗失物的善意取得制度，平衡被冒名人与受让人的利益。

第二种观点，不能适用善意取得，但能主张表见代理。

无权处分要求处分人以自己的名义实施处分行为，冒名处分人并非以自己名义，而是以被冒名人的名义实施处分行为，故不属于无权处分，不应适用善意取得制度。

再论冒名处分不动产的私法适用作者：石一峰来源：《现代法学》2017年第03期摘要：冒名处分不动产在无被冒名者追认而又有善意第三人保护之必要时，是一项法律漏洞，应以类推适用之方式进行填补。

类推适用应在规范目的和类推目标下比较待决案件和拟类推规范下案型的构成要件，且需遵循现行法之体系。

比较冒名处分不动产的类推目标与表见代理和善意取得的规范目的，以及可信赖事实，第三人善意和可归责性等要件，在我国现行法下，冒名处分不动产与不动产善意取得更为相似。

在具体的类推适用上，一般伪造身份情形下应类推适用《物权法》第107条的特别善意取得；仅在利用相貌的特别冒名下才可类推适用《物权法》第106条的一般善意取得。

关键词：冒名处分不动产；类推适用；相似性比较；表见代理；善意取得一、问题的提出冒名处分不动产的私法适用在理论上素有争议，纵观争议观点，从本质上可分为三类：一是可直接适用说，即因《物权法》第106条中的“无权处分”可包括“冒名处分”，而可直接适用善意取得的规定，又依据冒名处分之不动产是否为盗赃物而区分为适用一般善意取得（《物权法》第106条）和适用特别善意取得（《物权法》第107条）；二是类推适用说，即因“冒名处分”不包含于《物权法》第106条的“无权处分”中，而选择类推适用表见代理规则；三是不适用说，即因“冒名处分”不包含于《物权法》第106条的“无权处分”中，而不能适用善意取得；同时拒绝类推适用，善意第三人无法取得不动产，而只能请求冒名人或登记机关赔偿；另有学者甚至认为第三人善意时，是直接与被冒名人达成有效的处分行为，无需借助善意取得或表见代理。

现行法中对于冒名处分不动产并未有直接的明文规定，仅在《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中以是否可以适用善意取得作为案件处理的关键，采取的是直接适用说，但北京市《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》却主张可类推适用无权代理和表见代理规则，采取的是类推适用说。

冒名处分不动产的法律问题浅析杜禹南周骁男长春工业大学，吉林长春130012摘要：冒名处分不动产的行为不同于无权代理，也有异于无权处分，为了保护国家和公民的登记注册制度，也为了更大程度的保护公民的合理信赖，使公民的合理信赖利益最大化，是否可以将不动产冒名行为类推适用于无权代理/表见代理制度，并透过被冒名者的可归责性与相对人信赖的合理性这两个要素的比较、权衡，在保障交易安全的同时，兼顾所有权人的利益是我国当今社会存在的重大问题。

关键词：冒名处分；合理信赖；善意取得中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：2095－4379－（2019）15－0192－02作者简介：杜禹南（1990－），女，内蒙古呼伦贝尔人，长春工业大学，民商法研究生，研究方向：民法；周骁男（1969－），男，吉林长春人，长春工业大学，研究生导师，教授。

一、冒名处分不动产的法律性质我们都知道，冒充是一种法律行为，他指的是一个人以其他人的名义实施的行并从事活动。

近几年以来，冒充别人的名义去处置房地产的案件频频发生。

此类案件基本情况大致为：王某在房屋登记部门进行合法登记，是所争夺房屋真正产权人。

侯某是朱某的邻居，他在一次拜访朱某的时候，在朱某家里的茶几上偶然发现了他的户口簿和房屋产权证，于是便起了不义之心。

侯某偷偷地拿走了这两个证件，归为自己所有。

几日后，侯某与熟识的公安局打通了关系，办理了署名为朱某，而照片为自己本人的临时身份证。

侯某在假造身份证的时候，全程瞒着朱某，朱某毫不知情。

在这之后，侯某又使用伪造的身份证和偷来的房产证件与被告江某签订了房屋的买卖合同。

最后，被告人江某也是在一无所知的情况下，得到了该房屋的产权证书。

而这份产权证书由于是侯某偷来的，所以备受争议。

由于我国目前实施的法律对以虚假的姓名来处置房地产的事件没有直接、明确的规定，所以会有很多人钻空子，触犯法律的底线。

不过，最高人民法院在审理住房登记行政案件时，主要还是针对此类案件能否适用善意取得制度，具体还需要参考涉嫌犯罪人员的实际回答是否满足善意取得原则。

冒名处分不动产的法律适用冒名处分不动产的法律适用随着社会的发展和经济的进步，不动产的交易逐渐成为人们日常生活中普遍的现象。

然而，不动产交易不免会涉及到冒名行为，即以他人名义处分不动产的情况。

在这种情况下，如何对冒名处分不动产的法律适用成为一个重要的问题。

本文将就这一问题进行分析和剖析。

首先，冒名处分不动产本质上是违反了公序良俗和交易诚信原则的行为。

在法律层面上，我国刑法明确规定了以虚假身份处分他人财产的行为构成冒用身份的犯罪，而民法中对此则没有具体作出规定。

然而，根据《民法通则》第125条的规定，公序良俗应当作为民事行为的基本原则，因此冒名处分不动产显然与公序良俗相违背。

因此，不动产交易中的冒名处分行为应被视作违法行为，并在法律上予以制裁。

其次，对于冒名处分不动产的法律适用，我们可以参考我国物权法中的相关规定。

根据《中华人民共和国物权法》第70条的规定，不动产权利的取得应当以合法的方式进行，具体方式有公开交易、拍卖、协议转让等。

而冒名处分不动产显然违反了这一规定，因此其行为无效。

此外，在冒名处分不动产的情况下，受害人可以主张撤销权。

根据《中华人民共和国民法通则》第52条的规定，当事人违反民事法律规定的规定，其行为无效。

因此，如果不动产的真正所有人发现自己的财产被他人以冒名行为处分后可以主张撤销权，使其恢复原有的权利。

然而，冒名行为带来的问题并不仅止于此。

在实际操作中，由于不动产的交易往往涉及到多个中介机构和环节，导致受害人的维权变得复杂和困难。

例如，中介机构可能没有尽到应有的审查义务，未能对交易双方的身份进行核实，也可能因为存在内部犯罪分子或不法分子的攻击，而被迫接受冒名交易。

对于这些情况，我国法律中并没有具体规定，但有必要对相关中介机构的责任和义务作出明确界定。

在应对冒名处分不动产的法律适用中，我们应当注重维护公平和正义。

因此，对于不动产交易中的冒名行为，无论是在法律规定上还是在实际操作中，都需要加以严厉打击。

论冒名处分不动产的善意受让人保护【摘要】在现实生活中，经常会出现有人冒名处分他人的不动产，而法院在解决相关纠纷时，对于冒名处分不动产是适用善意取得制度还是类推适用表见代理制度，不同的法院会做出不同的判决，且在学术上也存在分歧。

为了更好地平衡产权人和善意第三方的利益，并保护交易的安全性和秩序，本文将讨论善意收购不动产是否可以适用善意取得制度，以及对非个人房地产的处分行为进行法律探究。

【关键词】冒名处分；不动产；善意取得；表见代理；善意受让人1.问题的提出对于善意取得制度能否适用于不动产的冒名处分，一直以来法院在审理的过程中都会出现同案不同判的现象。

在处理类似问题适用法律时到底如何权衡受让人和不动产真实权利人的利益呢？又如何保护善意第三人呢？因此，关于研究冒名处分不动产能否适用善意取得制度以及到底如何解决类似纠纷就有较强的必要性和现实性。

对于冒名处分不动产行为，冒名处分行为属于无权处分，但是在讨论冒名处分行为的解决路径时，关于冒名处分行为应当如何适用法律问题时存在着分歧，有的学者或法院认为应当适用善意取得制度，笔者认为，对假冒姓名处分不动产行为适用表见代理更为合理，因为假冒姓名处分行为确实具有使受让人信任的权利形态。

受让人不知道的，应当在受让人和名义载体人中生效，然后由真正的债权人应当追偿。

笔者以为关于冒充名义的问题不该适用善意取得轨制，可以类推合用表见代理轨制，由于表见代理与冒名处分行为在构成要件，可归责性，法功效与价值等方面具备相似性，因此在处理冒名处分行为时可以类推适用表见代理制度。

二、冒名处分不动产不能直接适用善意取得制度对于冒名处分的行为本文讨论的是冒名人采用欺诈等手段冒用他人名义处理他人财产从而使得交易相对人相信其为真实权利人。

即行为人为了自身的利益在未经被冒名人允许的情况下，通过伪造诈骗等方式擅自使用被冒名人的名义处分其不动产，使得交易相对人对名义载体产生误解而与之发生交易支付对价产生了物权变动。

论冒名处分不动产的法律适用——以相对人的信赖保护为重
心
金宁
【期刊名称】《河南司法警官职业学院学报》
【年(卷),期】2018(016)003
【摘要】冒名处分不动产行为在法律中没有明文规定,显然属于法律漏洞,应该用法律解释方法予以补充.冒名处分行为与无权处分、无权代理均不完全相同.但冒名处分行为与代理都是解决法律效果归属的问题,可以根据目的性扩张,适用无权代理的规则解决冒名处分不动产行为的效力与法律效果归属问题.民法的基本价值取向是保护所有权人的财产安全,而对善意第三人及交易安全的保护是例外,选择保护善意相对人的利益时必须要有充分的理由.
【总页数】6页(P78-83)
【作者】金宁
【作者单位】华东政法大学,上海200042
【正文语种】中文
【中图分类】DF51
【相关文献】
1.冒名处分他人不动产的法律适用分析——以法律漏洞的填补为视角 [J], 李俊青
2.冒名处分不动产法律适用分析 [J], 李光禄;汪洁
3.论冒名处分不动产行为的法律适用 [J], 刘侗侗;
4.论冒名处分不动产行为的法律适用 [J], 刘侗侗
5.不动产冒名处分法律适用问题研究 [J], 胡眠秋
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收稿日期：2020-12-04作者简介：郑通（1993—），男，福建莆田人，华东政法大学硕士研究生，研究方向：民法；李鲲鹏（1996—），男，山东青岛人，华东政法大学硕士研究生，研究方向：民法；叶禹成（1996—），男，江西南昌人，华东政法大学硕士研究生，研究方向：民事诉讼法；叶少伟（1996—），男，福建厦门人，华东政法大学硕士研究生，研究方向：民法。

一、问题的提出：实践中的冒名处分不动产问题及其争议近年来，随着房地产市场的兴起与发展，二手不动产交易盛行的同时也暗含递增之风险。

实践中陆续出现有人通过窃取、骗取或其他方式获取真实权利人的权属证件，伪造其身份证并冒用其身份，为自己与不知情的第三人交易的情形，因而被学界抽象为冒名处分不动产并被广泛讨论。

本文所欲讨论之冒名处分为：冒名人冒用被冒名人的名义，为自己与不知情的第三人实施交易、处分该不动产并成功办理产权登记的行为。

冒名处分行为应至少涵盖以下构成要素：（1）冒名人未事先获得被冒名人的授权但擅自使用其名义，且被冒名人对此不知情。

（2）相对人为善意。

冒名人通过伪造身份材料或者利用与当事人特定关系获得的真实身份材料，使相对人相信其就是被冒名人。

（3）冒名人是为自己与相对人实施法律行为并处分不动产，相对人不知代理关系之存在。

（4）相对人基于冒名人所具有的权利主体的外观，善意且无过失地相信其有处分权并付出了合理对价。

此外，鉴于学界对我国是否存在独立的物权行为尚有争论，对于“处分”的内涵，本文且解释为“以变动物权为内容的债权行为”与“为使物权发生变动的登记行为”相加的整体行为，变动内容既包括所有权之移转，也包括抵押权之设立。

实践中冒名处分不动产存在多种样态，在此试举二典型案例说明。

例一：甲和乙系父子关系，二人共有一套房屋。

甲因急需用钱，便利用其持有房产证、户口本及乙身份证的便利条件，让丙冒充乙并与其共同和不知情的A 公司签订借款合同与抵押合同，同时成功办理了抵押登记。