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人口老龄化的具体标准是，国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为这个国家或地区是否进入老龄化社会的标准。
截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，其中65岁及以上老人有1.23亿，约占总人口的9.1％，规模超过欧洲老年人口总和。
截至2010年11月1日，中国60岁以上的老年人达1．78亿，占总人口的13．26％，其中65岁以上老年人为1．19亿，占总人口的8．87％。
中国成为世界上唯一老年人口超过1亿的国家。
中国将面临“未富先老”和“未备先老”双重挑战。
近10年来，中国80岁以上高龄老人增加了近一倍，已经超过2000万。
随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多，2010年城乡空巢家庭约50％；失能、半失能老年人数达3300多万。
2014年中国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿，2042年老年人口比例将超过30％。
南开大学经济学院人口与发展研究所教授原新说：“中国可以称得上是‘跑步’进入老龄化。
”然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，报告将此称为“中国特色的人口老龄化社会”。
除了老年人口基数大、增长快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。
中国有“养儿防老”的传统观念。
但当两个独生子女组成的家庭要承担4个甚至更多老人的养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人“难以承受之重”。
中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉表示，当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的基础时，养老观念和养老模式也必然发生变化。
不过，当中国人已经逐渐接受社会养老这一养老方式时，却又不得不面对日益突出的社会养老服务供需矛盾。
根据报告，中国养老床1.位总数仅占老年人口的1．8％，低于发达国家5％至7％的比例，也低于一些发展中国家2％至3％的水平。
创新老龄产业发展的模式一、从企业的角度去理解中国社会老龄化问题及市场机会有专家提出，19世纪成就了儿童用品市场，20世纪成就了女性用品市场，那么，在21世纪的今天，最具潜力的将是老年用品市场。
无论是从权威部门公布的数据显示，还是我们在现实生活中的感受，都充分表明我国社会老龄化的问题确实很突出。
2006年全国老龄工作委员会办公室发布的《中国人口老龄化发展趋势预测报告》表明，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄化社会，2030年到2050年是中国人口老龄化最严峻的时期。
据测算，到2010年，老年人口消费规模将超过1.4万亿元，到2020年将接近4.3万亿元，到2030年将达到13万亿元。
老年人口消费占总消费的比重将由2000年的9.67%上升到2010年的11.39%，再到2020年的15.43%，到2050年将达到28.29%。
从消费角度讲，无论从规模还是所占比重，人口老龄化对未来我国经济社会发展的影响将是巨大的。
有需求就有市场，这是市场经济的不二法则。
社会老龄化，催生了对老年产品的巨大市场需求，也促进了中国老龄产业的发展。
但是，老龄产业作为一个新兴产业，老龄消费市场也只是处于萌芽阶段，需要一个培育成熟的过程。
目前老年产品所谓的数千亿市场需求，从经济学的角度，更多的只是一种潜在性的需求，而不是有效的现实需求，两者之间有着相当的距离，这需要我们冷静的分析与思考。
事实上，近年来，希望发展老龄产业的呼声越来越高，但主要是来自理论界，当然亦有不少企业和投资者做过这方面的尝试，但鲜有成功的个案。
要使潜在需求转化为现实需求，不但需要时间、金钱的投入；更需要对老龄产业的发展模式进行一种创新与探索。
首先，尚未形成发展老龄产业应有的政策氛围。
老龄产业不是一个纯粹的市场竞争领域，它既有市场的成分，也还有社会事业的成分。
尽管国家一直重视老龄工作，但无论是宏观上的产业政策，还是微观的具体扶持措施，都迟迟不见出台和落实，象广州市这样大力扶持老龄产业开发企业的地方政府，在全国也是不多的。
养老地产在中国如何发展摘要：养老地产在中国迅速的发展，碰到了诸多问题，比如土地政策方面、规范标准、经营方面及老百姓的观念的改变等等问题。
本文提出了现状观点及解决思路途径。
关键词：养老地产养老模式政策规范标准随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。
多元化的经营不但能有效降低企业经营风险，更是着眼将来。
与此前较为单一的住宅产品市场有所区别，旅游地产、教育地产、体育地产、养老地产等主题地产的兴起，将使得房地产市场的业态更为丰富，也展示了市场的快速进步。
所谓养老地产就是把我们养老养生的生活方式完整地嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程当中，我们从一开始规划的时候就开始要有这样一种概念，然后贯穿于整个项目，整个流程的始终。
我们养老地产要有特定的消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型的老年人居生活，我们说养老地产既是养老产业的一部分，又是我们现在地产发展形态的新格局。
大家都知道，我们国家人口老龄化的发展十分迅速，老龄问题日益凸显，根据全国老龄委组织的国家人口老龄化战略研究报告的最新成果，预测到2050年中国的老年人口将达到4.83亿，占那时中国总人口的43.1%，同时社会抚养比将上升到98.8%，老年人逐渐成为重要的社会利益群体，给经济和社会生活的方方面面带来了广泛影响。
尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。
在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。
而养老地产，便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。
政策上要有一定的倾斜，国家要出台一些扶持或优惠政策，要扶持和培育这一新兴产业。
所以，国家及地方会出台哪些扶持或优惠政策，用于鼓励开发商和投资者参与养老地产项目的开发，是目前各个企业进军养老地产前尤为关心的问题。
首先土地的获取。
考虑到优美和安静的环境，老年人的朋友、亲戚及子女的探视便利性及老年人的保健及看病等问题，所以，必须是在靠近城市的郊区等特定的区域。
一、行业概况养老地产是指专门为老年人提供居住、医疗、康复、养老服务等需求的地产项目。
随着人口老龄化趋势的加剧，中国养老地产行业迎来了发展的黄金期。
根据中国国家统计局发布的数据，截止到2024年底，我国60岁及以上老年人口已达2.49亿，占总人口的17.9%。
这一数据表明，中国养老地产行业具有巨大的市场潜力。
二、市场规模及发展趋势根据中国养老地产行业协会发布的数据，2024年养老地产市场规模达到了4000亿元，同比增长了20%。
预计到2024年底，市场规模将超过5000亿元。
未来几年，养老地产行业将保持较快的增长速度。
目前养老地产主要分为两个领域，一是养老产业园区，主要提供居住、医疗、康复、休闲娱乐等综合性服务；二是老年公寓，主要提供居住和社交活动服务。
三、行业竞争态势养老地产行业的竞争主要体现在项目地选、产品设计、服务质量等方面。
当前，养老地产企业大多数集中在一二线城市，对于三四线城市市场开发还存在差距。
未来，随着城镇化进程的加快，养老地产市场将向中西部地区扩散。
在产品设计方面，通过增加社交活动设施、智能化装修等措施，能够吸引更多老年人入住，并提高客户黏性。
此外，注重服务质量，建立良好的口碑，对于企业的发展至关重要。
四、政策支持与发展机遇为了推动养老地产行业的发展，政府出台了一系列的支持政策。
例如，国家提出了“老有所依、老有所养、老有所安”的政策目标，鼓励和引导社会资本参与养老地产的投资和建设。
目前，各地纷纷出台了相应的配套政策，降低养老地产开发的门槛，拓宽了企业的发展空间。
另外，众多企业也看到了养老地产行业的潜力，纷纷进入该市场。
通过合作，整合资源，提升服务质量等方式，企业能够获取更多的市场份额，并实现规模化经营。
此外，国家还提倡养老地产与医疗养老、旅游养老等产业的融合发展，为企业带来更多发展机遇。
五、风险与挑战养老地产行业也面临一些风险与挑战。
首先，由于市场发展时间较短，行业发展不成熟，缺乏成功的商业模式，存在一定的投资风险。
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
中国养老地产发展模式探讨
【摘要】随着中国社会老龄化的现象越来越严重，养老问题已经成为了社会日益激化的矛盾，养老地产的发展为老龄化高潮到来提供新的解决办法，但是我国尚在摸索阶段，需要探索出一种符合我国国情的老年地产模式。
【关键字】老年地产, 转变, 模式
【abstract 】with the aging of the Chinese society has become more and more serious, the pension problem has become the social increasingly contentious contradiction, the development of real estate for aging endowment climax to provide new solutions coming, but China is still in the exploratory stage, need to explore a to China’s national conditions of older real estate mode.
【key words 】old real estate, transformation, mode
我国于上个世纪末进入老龄化社会。
受建国后三次计划生育高峰递推的影响，本世纪头20年老龄化快速发展。
2011年第六次人口普查显示，60岁及上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。
预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮。
然而，目前我国养老地产发展滞后，尚处于起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。
从被动养老到主动享老的转变
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到2050年80岁以上的老年人将增加5倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。
养老地产的概念应运而生。
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。
它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老店公寓大有代表未来养老地产发展的趋势。
我国进入老年人口高峰时，老年人的主要构成群体是目前40-60岁间正在掌握社会主导权利并历经社会发展洗礼的群体。
届时他们在对待老年生活的态度上将出现质的变化，表现为从传统的受经济条件限
制而被动养老，转变为拥有一定经济能力主动享受养老生活的过程。
老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并一定希望与子女同处一室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。
这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。
这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。
从地产商到服务商的蝶变
目前市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发由房地产开发商主导，不可避免的会被社会认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，即以一个地产开发商的角度审视真个养老地产项目。
这一模式核心逻辑便是养老地产项目的中心是户型建设，在有个各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。
这一模式的结症在于客群定位不清或错误，开发过程中前期建设轻后期运营，建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。
一系列问题演绎到更为直观的层面，便导致个大地产商在攀结医疗结构、争夺优势区位等硬性资源上愈陷愈深，给人们造成了这样的错觉，即只要有了无障碍通道、有了大型医院便可以称之为养老地产，便自然而然的吸引老年人的目光，并且门庭若市，但事实并不止如此。
以一个养老服务的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发的要求，在建筑内以服务取胜，最终完成这个养老地产项目。
这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商开发管理过程，而非开发过程，这一、理念的转变标志着开发模式蝶变过程。
养老地产模式
面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。
我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。
美国养老地产模式
美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，其养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。
其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。
老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。
将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合，更有针对性地提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链的延伸和整合。
日本养老地产运营模式
日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年地产业有了新的发展空间。
其设施的突出特点为保证老人的自助自理。
老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。
机构设施类似于我国的公立养老院、敬老院等机构；住宅模式的入住对象一般为60岁以上且能生活自理的健康老人，主要以提供老年人服务为主。
由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。
“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。
3、中国养老地产运行模式
我国养老地产的发展主要分为：普通型养老院，医护型养老院，老年公寓，养老社区。
对于企业盈利型养老地产来说，老年公寓和养老社区为目前主要发展的养老地产项目。
养老地产主要从生活配套设施、医疗配套服务、康复配套服务和交通配套服务中体现。
根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的差别，推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品。
借鉴美国的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。
政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。
以租换租，以旧换新，倒按揭，房屋置换、两代买，以房养老、分时度假，私募基金、房地产投资信托基金(REITs)，上市、信贷，企业债、政府债等均为目前适宜中国养老地产发展的经营手段。
政府还应积极推进“以房养老”模式。
“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富，它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。
目前，我国社会养老保障体系还不健全，而我国老年群体中很多人拥有一套以上房产，以房养老拥有广阔的市场空间，因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式。
结语
面对快速老龄化的趋势，未来养老地产发展前景广阔，若当前养老地产仍然沿循固有的发展模式很难找到出路。
从国际经验来看，养老地产项目具有更为实际的价值，且引领养老产业整体发展方向，才能将整个养老地产业链带到正轨。
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