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房地产开发成本、收入会计1. 引言在房地产开发过程中，准确计算和记录开发成本与收入是至关重要的。
开发成本包括土地购置费、建筑施工和装修费用、市政配套设施费用等。
而开发收入主要来自房地产销售和租赁。
本文将介绍房地产开发成本和收入的会计处理方法，并提供一些实际案例来说明。
2. 房地产开发成本会计处理房地产开发成本会计处理可以分为以下几个方面：2.1 土地成本土地成本是指购置土地的费用，包括土地购买价款、土地使用权出让金、土地平整费用等。
按照《企业会计准则》的规定，土地属于非耐用性无形资产，其成本应当在购置时计入固定资产，并以摊销的形式在一定期间内计入成本。
2.2 建筑施工和装修费用建筑施工和装修费用是指房地产开发过程中的施工和装修所产生的费用，包括劳动力成本、材料成本、机械设备成本等。
根据《企业会计准则》的规定，这些费用应当在实际发生时计入成本，并以摊销的形式在使用年限内进行分摊。
2.3 市政配套设施费用市政配套设施费用是指房地产开发过程中需要支付的市政建设费用，包括道路、排水系统、供电系统等。
根据《企业会计准则》的规定，这些费用应当在实际发生时计入成本，并以摊销的形式在使用年限内进行分摊。
3. 房地产开发收入会计处理房地产开发收入会计处理主要涉及房地产销售和租赁收入的核算。
3.1 房地产销售收入房地产销售收入是指通过出售房地产所获得的现金或应收账款。
根据《企业会计准则》的规定，房地产销售收入应当在实际收款或应收账款确认时计入收入，并在确认收入后进行相关的成本费用摊销。
3.2 房地产租赁收入房地产租赁收入是指通过出租房地产所获得的租金收入。
根据《企业会计准则》的规定，房地产租赁收入应当按照租赁合同规定的租金确定，在租金确认后计入收入。
4. 实际案例分析为了更好地理解房地产开发成本和收入的会计处理方法，以下是几个实际案例的分析：4.1 案例一：购买土地某房地产开发公司以1000万元购买了一块土地，该土地使用年限为50年。
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。
（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。
针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。
本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。
一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。
代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。
(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。
因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。
房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。
房地产企业会计处理(成本、费用类会计科目核算)（1）开发成本:如能确定核算对象的，直接计入“开发成本"，主要包括:土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费)；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）;基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出）,分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细.可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本--土地开发贷：银行存款(或应付账款—-XX公司)分配开发的间接费用借：开发成本--土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本-—土地开发。
②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本）＊配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发）借:开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借:开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷:开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的)借:开发成本-—房屋开发贷:银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包"、“自营”两种出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借:开发成本——房屋开发贷：银行存款（或应付账款—-应付工程款）自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款（或应付账款——应付工程款)应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷:银行存款（或库存材料；或现金）结转开发的间接费用借：开发成本—-代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本—-代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本--代建工程结算成本贷:开发成本-—代建工程(2）开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款（或应付账款；或应付工资)分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品—-房屋贷：开发成本-—房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4)财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5)销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
房地产公司会计科目和主要账务处理房地产业的主要会计科目包括资产类和负债类。
其中，资产类包括应收票据、银行承兑汇票、应收账款、应收租赁账款、应收其他账款、预付账款、预付工程款、预付备料款、预付购货款、开发产品、发出商品、库存物资、专用材料、专用设备、工器具、投资性房地产和投资性房地产累计折旧（摊销）。
负债类包括应付账款、应付购货款、应付工程款、应付其他账款、预收账款、预收购房定金、预售收入、应交税费、应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交房产税、应交土地使用税、应交个人防洪保安费、应交个人所得税、应交土地增值税和应交所得税。
房地产业的主要账务处理包括资产类和负债类。
资产类的主要账务处理包括应收票据、银行承兑汇票和预付账款等。
例如，应收票据核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。
负债类的主要账务处理包括应付账款和预收账款等。
例如，预收账款核算预售收入（购房人）。
需要注意的是，房地产业的会计科目名称序号和编号都非常重要，需要严格按照规定进行核算和处理。
同时，每一个会计科目都需要进行明细核算，以确保账务处理的准确性和可靠性。
应收票据备查簿是一种记录汇票详细信息的工具，应该逐笔登记汇票的种类、号数、出票日、票面金额、交易合同号、付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。
汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，应在备查簿中注销相关信息。
1122 应收账款科目主要用于核算因转让、销售和结转开发产品、提供出租房屋等经营活动应收取的款项。
会计分录包括按应收金额和确认的营业收入进行借方科目的发生应收账款，以及同上的贷方科目。
预付账款科目用于核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。
会计分录包括预付工程款和预付备料款的借方科目，以及应付账款和预付购货款的贷方科目。
预付账款的核算应按照债权人或供应单位进行明细核算，同时应记录相应的开发成本和库存物资或设备等信息。
“配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项⽬建设规划的要求，为满⾜居住的需要⽽与开发项⽬配套建设的各种服务性设施。
它是房开企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很⼤的。
会计上⼀般将“配套设施”分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。
“不能有偿转让的公共配套设施”包括⽔塔、锅炉房、游泳池、公厕、⾃⾏车棚等：“可有偿转让的公共配套设施”有开发⼩区内营业性公共配套设施，如商店、银⾏等，也包括⾮营业性配套设施，如中⼩学、⽂化站、医院等；还包括开发项⽬外为居民服务的供⽔、供电、供暖、供⽓的增容增压、交通道路等。
对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本应转作为开发产品处理；对不能有偿转让的，竣⼯后，应将其实际成本，按照⼀定标准分配计⼊房屋等开发项⽬成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。
可是因房开企业的特殊性，开发的开时间较长或开发企业在开发进度不同步，有时先建房屋，后建配套设施。
这样，就会出现房屋已经建成⽽有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，⽽配套设施等尚未完⼯的情况。
这种情况下，如果是可转让的，其本⾝就可作为成本核算，如实核算就可以了。
可是对不可转让的，⽽⼜有要计⼊那些已具备使⽤条件或已出售的房屋应负担的配套设施费，会计规定是可以以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，预提配套设施费⽤（不能有偿转让的）记⼊可售的房屋等开发项⽬及能有偿转让的公共配套设施产品的开发成本。
税法的规定是，按国税发[2006]31号⽂件规定开发产品建造过程中发⽣的各项⽀出，当期实际发⽣的，应按权责发⽣制的原则计⼊成本对象；当期尚未发⽣但应由当期负担的，除税收规定可以计⼊当期成本对象的外，⼀律不得计⼊当期成本对象。
还有对预提费⽤的规定是，除税收另有规定外，不得在税前扣除。
但⽬前，对内资房开企业还没有预提未完成配套设施费⽤可在税前扣除的规定。
这样因预提费⽤就不但产⽣了税法与会计的差异，⽽且出现了实际成本应如何在企业所得税前扣除的问题。
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本一土地开发开发成本一房屋开发开发成本一配套设施开发开发成本一代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本一土地开发一A 土地一B 土地开发成本一房屋开发一A房屋一B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用” 总账账户。
引言概述：房地产开发企业作为一个涉及多个领域的综合性企业，在其经营活动中面临着诸多的会计处理问题。
本文将围绕房地产开发企业的会计处理展开讨论，旨在进一步探究其财务管理工作中的关键问题和解决方法，从而提供给读者更为详细且专业的指导。
正文内容：一、房地产开发企业合同与工程款的核算处理1.合同签订与工程款收入确认2.合同收入确认过程中的风险与对策3.工程款收入的会计分录核算4.工程款收入与预收款处理的差异与应对之策5.工程款的税收处理二、房地产开发企业资产的会计处理1.固定资产与无形资产的会计确认与计量2.资产减值测试与减值损失的计提3.持有至到期投资资产的计算与披露4.土地使用权及租赁权的会计处理5.资产处置收益的核算与税收处理三、房地产开发企业借款与股权的会计处理1.借款的会计确认与计量2.借款利息的会计处理3.长期借款与一年内到期长期借款的区分4.股权的会计处理与报表披露5.股权交易的税收处理与减少税负的优化方法四、房地产开发企业销售与成本核算1.销售收入的确认与分录核算2.销售成本的确认与计量3.销售成本的分配与调整4.存货的计量与跌价准备的计提5.成本与收益的匹配原则与实际应用五、房地产开发企业的税务会计处理1.房地产开发企业的税务筹划与管理2.房地产企业涉及的特殊税收政策与减免3.增值税的适用范围与计税方法4.城市维护建设税的计算与缴纳5.土地增值税与个人所得税的处理与申报总结：房地产开发企业作为一个经营风险较高的行业，其会计处理工作尤为重要。
本文从合同与工程款核算、资产的会计处理、借款与股权的会计处理、销售与成本核算以及税务会计处理等五个大点展开了详细的讨论，并提供了每个大点下的相关小点，为读者提供了一些解决方法和优化策略。
希望本文能对房地产开发企业的会计从业人员和相关从业者提供帮助和指导。
房地产企业的会计科目及帐务处理Ting Bao was revised on January 6, 20021房地产企业的会计科目及帐务处理一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备贷：物资采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。
房地产企业会计处理（配套设施开发成本的核算）（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。
这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。
因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。
但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。
因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。
对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。
因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。
如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。
至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。
由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。
它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。
因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（三）、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。
因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。
这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。
消防设施等尚未完工的情况。
这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。
开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。
由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。
假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101商品房 1000 000元102商品房 900 000元151出租房 800 000元181周转房 800 000元201大配套设施——商店 500 000元251幼托设施 320 000元则幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：101商品房：1000 000元×8％＝80 000元102商品房：900 000元×8％＝72000元152出租房：800 000元×8％＝64000元182周转房；800 000元×8％＝64000元201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下：如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。
上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。
水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。
水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。
上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：201 251 252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000分配水塔设施配套设施费 35 000分配开发间接费 55 000预提幼托设施配套设施费 40 000则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005贷：银行存款 105 000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：借：开发成本——配套设施开发成本 80 000贷：银行存款 80 000将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：借：开发成本——配套设施开发成本 765 000贷：应付账款—一应付工程款 765 000分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000贷：开发间接费用 55 000预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店40000贷：预提费用——须提配套设施费40000同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
（四）、已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：借：外发产品—一配套设施460000贷；开发成本——－配套设施开发成本460000配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：借；开发成本——－房屋开发成本265000开发成本—一配套设施可发成本35000贷：开发成本—一配套设施开发成本3000003.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：借：预提费用—一预提配套设施费 320 000贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。
