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资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析,征求意见稿,本专家提示是一种专家意见。
评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务～可以参照本专家提示～也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展～对本专家提示进行更新。
第一条为指导注册资产评估师在收益法评估业务中恰当运用敏感性分析方法～中国资产评估协会组织制定了本专家提示。
敏感性分析不是按照资产评估准则规定必须履行的评估程序。
当委托方以及评估报告使用者有需要或注册资产评估师认为有必要时～可以运用敏感性分析方法对评估结论进行相关分析～帮助委托方以及评估报告使用者正确理解评估结论。
第二条敏感性分析是从定量角度研究一定数据模型中的输入变量变化对输出变量的影响程度的一种不确定性分析技术。
进行敏感性分析时～一般选择主要输入变量加以考察～通过在可能的取值范围内改变相关输入变量的数值～来获取输出变量受此影响大小的分析结果。
相比较而言～如果某输入变量的较小幅度变化能导致输出变量的较大幅度变化～则1称此输入变量为敏感性因素～反之则称其为非敏感性因素。
根据每次改变输入变量数目的多少～敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
每次只变动一个输入变量而其他输入变量保持不变时所做的敏感性分析～为单因素敏感性分析,每次同时变动多个输入变量时所做的敏感性分析～为多因素敏感性分析。
在单因素敏感性分析中～输出变量数值变动率与引起该变动的某输入变量数值变动率之间的比值～称为该输入变量的敏感性系数。
如果某输入变量与输出变量之间存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数为一常数,如果某输入变量与输出变量之间不存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数往往不恒定。
第三条收益法中的敏感性分析～是为揭示相关评估参数,即输入变量,变动对评估结论,即输出变量,的影响程度～以及评估结论的不确定性～而不是为验证评估结论的合理性～也不是为预测评估结论在未来时点可能发生的价值波动。
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
运用收益法进行企业价值评估的相关问题探讨随着市场经济的发展，企业价值评估越来越被人们所重视，无论是在股权估值、资产管理、投资收益等方面，企业价值评估都扮演着至关重要的角色。
其中，收益法是企业价值评估中最常用的方法之一，本文将从收益法的基本原理、应用过程、局限性以及解决方法等方面进行相关问题的探讨。
一、收益法基本原理收益法，即以企业未来的收益能力为基础来评估企业价值的一种方法。
其基本思想是按照一定的预期收益水平，对企业未来预期收益进行现值折算，以此确定企业的终值，进而确定企业的价值。
通常应用的模型有现金流贴现法、市盈率法、股息贴现法等。
二、收益法应用过程1.确定收益预期首先要确定企业未来经济活动的预期，包括市场规模、市场份额、竞争格局、产品研发、品质控制、成本占比等，从而预测企业未来几年的利润水平。
2.确定风险溢价企业的风险度是不可避免的，而收益法体现的是未来现金流的时间价值，因此需要在现金流预测的基础上，结合风险特征，确定相应的风险溢价，以反映风险对企业价值的影响。
3.确定折现率相当于是对资金的时间价值进行考虑，年化折现率的确定需要综合考虑当前的风险利率、企业历史业绩、行业平均收益率等多种因素。
4.进行现金流贴现计算现金流贴现计算即是通过确定折现率，对企业未来现金流量进行贴现，得到企业的价值。
这个部分也是整个收益法最重要的部分。
5.核实并发表结论最后，需要进行数据核实，确保收益预期、风险溢价以及折现率等计算依据的准确性，从而得出评估结论。
三、收益法局限性1.过于依赖于预测准确性因为收益法的评估基础是根据未来收益进行测算，所以如果对预测准确性过于依赖，可能会在实际经营过程中出现风险。
2.考虑可比公司的缺陷在使用市盈率法或其他可比公司进行评估时，由于并不是所有的公司之间可以完全类比，所以光靠可比公司的数据参考很难给出准确的预测。
3.不考虑资产负债表虽然企业的收益很重要但是，收益法只关注于现金流量，而不考虑企业的资产负债，这可能会导致评估结果与实际价值相差较大。
天意：近⽇，本⼈在阅读⽤收益法完成的房产单项评估报告时，发现报告中房产的纯收益⼏乎都不考虑所得税的影响。
这⾥想请教⼤家，在⽤收益法进⾏房产单项评估时，都不考虑所得税的影响吗？ 神龙村夫：这个问题很好。
评估规范⾥所指的收益额并没有⼀定指明是税前还是税后净收益，教科书⾥也仅谈到客观收益的概念。
那么究竟是税前收益还是税后收益呢？ 关于这个问题我⽆法明确解释，在具体评估操作中，我是采⽤的⼀个未扣掉所得税的收益额。
具体问题我认为可以从以下这⼏个⽅⾯进⾏思考：1、所得税是以利润为基础计算的扣除项⽬，也可以理解为利润分配的层次。
所得税是归国家所有的，其他的部分⽐如提取公积⾦、股东分配或留存利润就是归股东所分配了。
概括讲就是在利润层次进⾏再分配的过程，只不过国家以⽆偿强制的⼿段介⼊分配⽽已。
2、在具体评估时，对特定的评估物⽽⾔，采⽤收益法的收益额是客观收⼊与客观⽀出的配⽐，此层次更多体现营运层次，对特定评估物⽽⾔，也是处于市场交易的领域，⽽⾮⼀旦交易完成就退出市场。
3、从计算⼝径上看，同⼀层次的折现率应该对应同⼀层次的收益额，折现率的计算⼀般包括：资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法、资⾦利润率法、累加法（折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率）等，这些⽅法中，都是未扣除所得税的利润率或成本率。
所以对应的也应该是未扣除所得税的收益值，这样⼆者之间才具有可计算性。
4、税收贯穿于整个交易过程中，并不仅仅是所得税，所以在收益法中，对于⼀般的流转税是应该计算的。
本⼈的想法感觉很不成熟，希望⼤家都能就此问题进⾏讨论交流。
yale2002：进⾏投资分析⼀般都不考虑税后现⾦流量折现，都是税前。
如果⽤税后的现⾦流量折现，那么相应的折现率应该与之对应。
收益法的收益采⽤税前。
⼟地估价中，收益法还要扣建筑物折旧，这样的处理⽅式⼤家认为可以么？ 神龙村夫：建筑物的折旧从现⾦流的⾓度看，是对建筑物的价值补偿，就房地合⼀的收益法⽽⾔，是不应该扣除折旧的。
收益法评估中资本性支出和营运资金预测问题探讨摘要：收益法对企业价值进行评估时需要对被评估单位的资本性支出和营运资金进行预测，以下就实务中的几个主要的共性问题作一些探讨。
关键词：收益法评估资本性支出和营运一、资本性支出预测问题（一）资本性支出预测资本性支出主要是企业对生产场地、生产设备、管理设备以及生产经营中资产正常更新的投资，主要包括三部分：一是存量资产的正常更新支出（重置支出）；二是增量资产的资本性支出（扩大性支出）；三是增量资产的正常更新支出（重置支出）。
这三部分可以根据企业更新改造计划、未来发展计划、可行性研究报告、项目建议书等内容，并且假设项目实施的可能性等进行预测。
其中存量资产的正常更新支出应分资产类别分更新周期采用直线法简化处理，更新周期应按估计的厂房、设备平均耐用年限考虑，而不是实际折旧年限；增量资产的正常更新支出参照处理，但应从增量资产完工投入使用后开始考虑。
增量资产主要根据企业产能扩张计划结合可研报告、投资预算等确定，并合理安排建设期及完工日期；特别是尽量用已知的行业数据（如同类上市公司类似投资等）验证其可靠性，例如：同类工业企业平均每吨产能的资本支出或同行业的每条生产线的资本支出等。
从长期来看，达到稳定状态后的更新支出与资产年折旧额应大致相当。
因此，通常情况下，可以假设永续期资本性支出等于年折旧额。
（二）资本性支出的折旧新增的增量资本性支出应当计提折旧，对于当年投资当年完工的项目，当年新增增量资本性支出的折旧期间可从达产期的第二年开始计提折旧，并且应与评估基准日前已支出的账面投资（如在建工程）合并计提折旧；对于建设周期较长的项目，可按预期完工日期及总投资额计提折旧。
二、营运资金预测问题（一）营运资金定义及范围运营资金反映的是除了固定资产以外，企业正常运营还需占用的资本，主要是由于在日常销售和采购中的信用关系产生的应收、应付款以及存货对资金的占用，这些资金的占用通常都是不计息的。
收益法评估中资本性支出和营运资金预测问题探讨作者：俞华开王传军来源：《财经界·学术版》2013年第06期摘要：收益法对企业价值进行评估时需要对被评估单位的资本性支出和营运资金进行预测，以下就实务中的几个主要的共性问题作一些探讨。
关键词：收益法评估资本性支出和营运一、资本性支出预测问题（一）资本性支出预测资本性支出主要是企业对生产场地、生产设备、管理设备以及生产经营中资产正常更新的投资，主要包括三部分：一是存量资产的正常更新支出（重置支出）；二是增量资产的资本性支出（扩大性支出）；三是增量资产的正常更新支出（重置支出）。
这三部分可以根据企业更新改造计划、未来发展计划、可行性研究报告、项目建议书等内容，并且假设项目实施的可能性等进行预测。
其中存量资产的正常更新支出应分资产类别分更新周期采用直线法简化处理，更新周期应按估计的厂房、设备平均耐用年限考虑，而不是实际折旧年限；增量资产的正常更新支出参照处理，但应从增量资产完工投入使用后开始考虑。
增量资产主要根据企业产能扩张计划结合可研报告、投资预算等确定，并合理安排建设期及完工日期；特别是尽量用已知的行业数据（如同类上市公司类似投资等）验证其可靠性，例如：同类工业企业平均每吨产能的资本支出或同行业的每条生产线的资本支出等。
从长期来看，达到稳定状态后的更新支出与资产年折旧额应大致相当。
因此，通常情况下，可以假设永续期资本性支出等于年折旧额。
（二）资本性支出的折旧新增的增量资本性支出应当计提折旧，对于当年投资当年完工的项目，当年新增增量资本性支出的折旧期间可从达产期的第二年开始计提折旧，并且应与评估基准日前已支出的账面投资（如在建工程）合并计提折旧；对于建设周期较长的项目，可按预期完工日期及总投资额计提折旧。
二、营运资金预测问题（一）营运资金定义及范围运营资金反映的是除了固定资产以外，企业正常运营还需占用的资本，主要是由于在日常销售和采购中的信用关系产生的应收、应付款以及存货对资金的占用，这些资金的占用通常都是不计息的。
运用收益法进行企业价值评估的相关问题探讨摘要：运用收益法进行企业价值评估是当前最为常见的方法之一。
本文通过实际案例分析，介绍了运用收益法进行企业价值评估的步骤和注意事项，并从财务数据分析、经济环境分析、业务模式分析等方面进行了深入剖析。
最后指出，对于企业价值评估的成功与否，关键在于数据的准确性以及对所处行业和市场环境的准确判断。
关键词：收益法，企业价值评估，财务数据分析，经济环境分析，业务模式分析正文：一、收益法概述收益法是通过分析未来现金流量的预测，来确定企业的经济价值的一种方法。
该方法的基本思想是，企业的价值应该由其未来现金流量所决定。
这种方法运用比较广泛，其主要原因在于其便于理解和操作。
在评估企业价值时，一般采用折现现金流法、资本化收益法等方法。
其中，折现现金流法是最常用的方法之一。
二、企业价值评估步骤1. 收集财务数据财务数据是进行企业价值评估的基础。
收集财务数据需要全面、准确。
如果数据不准确，将对最终的价值评估产生很大的影响。
2. 分析经济环境企业的价值往往受到宏观经济环境的影响。
因此，对宏观经济环境的分析是非常重要的。
特别是在目标企业所处的行业和市场环境方面的分析。
3. 业务模式分析业务模式是企业未来现金流量的来源。
通过对企业的业务模式进行分析，可以评估企业的未来现金流量的可持续性。
4. 预测未来现金流量预测未来现金流量是最重要的一步。
在预测未来现金流量时，需要考虑多种因素，如经济、行业、市场等。
这些因素都会对未来现金流量产生影响。
5. 计算企业价值折现现金流法是计算企业价值的一种方法。
其基本思想是，将未来现金流量通过贴现率折现到当前时期，再将所有现值汇总即可得到企业的经济价值。
三、注意事项1. 数据的准确性非常重要。
企业价值评估的成功与否，关键在于数据的准确性。
如果数据不准确，将会对价值评估造成很大的影响。
2. 对所处行业和市场环境的准确判断。
企业所处的行业和市场环境是其未来现金流量的重要来源。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析【摘要】本文主要围绕收益法在高新技术企业价值评估中的应用进行案例分析。
首先介绍了高新技术企业的特点，然后解释了收益法的概念和原理。
接着探讨了收益法在高新技术企业价值评估中的具体应用，并通过案例分析进行实证研究。
最后总结了收益法在高新技术企业价值评估中的有效性，并提出对未来发展的启示。
通过本文的研究可以为高新技术企业的价值评估提供参考，同时也为相关研究提供了新的视角和思路。
【关键词】高新技术企业、价值评估、收益法、案例分析、有效性、未来发展、研究背景、研究意义、特点、概念和原理、应用、启示。
1. 引言1.1 研究背景研究收益法在高新技术企业价值评估中的应用，可以帮助我们更好地理解高新技术企业的价值形成机制和评估方法，为投资者、管理者和政府部门提供科学决策依据。
本文将通过对高新技术企业的特点、收益法的概念和原理、以及收益法在高新技术企业价值评估中的具体应用进行深入分析，结合实际案例展开探讨，旨在探讨收益法在高新技术企业价值评估中的有效性，并为未来高新技术企业的发展提供启示。
1.2 研究意义通过深入研究收益法在高新技术企业价值评估中的应用，可以更好地掌握其原理和方法，提高价值评估的准确性和科学性。
通过案例分析分析不同高新技术企业的价值评估过程和结果，可以更好地了解收益法在实际中的应用效果和局限性，为投资者、管理者和研究人员提供有益的借鉴和参考。
本文旨在通过对收益法在高新技术企业价值评估中的应用进行深入研究和分析，探讨其有效性和局限性，为相关领域的研究和实践提供理论支持和经验借鉴，促进高新技术企业的健康发展和创新发展。
2. 正文2.1 高新技术企业的特点1. 创新性强：高新技术企业通常致力于技术创新和研发，不断推出新产品或新技术，不断提高自身核心竞争力。
2. 高风险性：由于高新技术的不确定性和市场对于新技术的不确定性，高新技术企业在发展过程中面临较高的风险。
3. 高投入：高新技术企业通常需要大量资金进行研发和创新，投入资金较多，周期较长。
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析一、案例：《2006年全国注册资产评估师考试用书一资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：某房地产开发公司于1997年3 月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为55 年，殖值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500 元。
该建筑占地面积500 平方米，建筑面积为900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2003年3 月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50X12X900X( 1-10%) =486000 (元)3、计算总费用。
(1) 年管理费=486000X 3.5%=17010(元)(2) 年维修费=2500X 900X 1.5%=33750 (元)(3) 年税金=20 X 900=18000 (元)(4) 年保险费=2500X 900X 0.2%=4500 (元)年总费用=(1) + (2) + (3) + (4)=17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740 (元)5、计算房屋净收益（1）计算年贬值额。
（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额X 已使用年限=2500 X 900-46875X 4=2062500 （元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）房屋年净收益=房屋现值X 房屋资本化率=2062500X 8%=165000 （元）6、 计算土地净收益。
收益法在企业价值评估内容提要：收益法在企业价值评估中的应用研究是当前评估行业发展过程中的一项重大课题。
本文在阐明收益法是一种相对科学的企业价值评估首选方法的基础上，针对我国企业价值评估的现状及存在的问题，就收益法评估中参数的选择与确定方法提出了自己的观点。
一、收益法应该是企业价值评估的首选方法整体资产是指具有单独获利能力的综合体，整体资产评估是对其获利能力的评估，而收益法正是对资产未来的收益折现后获得资产评估值，正好吻合整体资产的特征。
因此，收益法应该是整体资产评估的主要方法。
企业价值评估是典型的整体资产评估。
过去西方经济学一直认为，企业的价值是在于追求利润最大化，因此特别强调企业财务方面的业绩。
经过多年探索，目前普遍认同企业价值是在过去和现在基础上的企业盈利能力和发展潜力，是企业的现有投资者和潜在投资者对企业的一种预测。
也就是说，企业价值是企业的市场价值，它取决于未来企业所创造的现金净流量，是企业未来现金流量的总现值。
收益法，也称收益现值法、收益还原法，是估算预测企业或其他资产综合体在未来特定时间内的预期收益，选择合适的折现率，将其还原为当前的资本额或投资额的方法。
收益法是从资产未来创造效益来反映其现实价值，源于经济学中的效用价值论，是由19世纪末边际效用学派的创始人门格尔、杰文思、瓦尔拉斯等人提出的。
效用价值论认为，商品的价值取决于商品的效用。
换句话说，无论商品的生产成本如何，只要能够为其占有者带来较大的效用，商品的价值就会较高。
可见，该理论是从需求者的角度来衡量商品的价值。
对于资产来说，其效用表现为资产为其占有者带来的未来收益（即货币收入）。
由于货币具有时间价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。
以上正是资产评估收益法的基本思想。
从理论上来说，收益法应该是企业价值评估相对科学的首选方法。
原因如下：(1)现代资本结构理论、企业竞争战略理论、企业竞争优势理论都从不同角度研究认为，创造企业价值和实现企业价值最大化是企业经营的主要目的；企业价值是由各种不同的创造因素所组成，而且这些创造价值的因素要经过整合才能产生效果；企业价值不是单项资产简单组合，而是各项单项资产的整合，如果整合成功，应该产生1+1＞2的效果，即企业价值一般大于单项资产的组合。
我国运用收益法处理资产评估存在的问题我国运用收益法处理资产评估存在的问题收益法在我国的无形资产评估中,得到了广泛的应用,是资产评估人员的首选,但收益法并非完美无缺,在实际运用中难免会遇到许多问题，总的来说有指标滥用和指标对应关系不当，评估时忽略无形资产附着性特点，评估人员简化操作、随意评估，忽视评估的科学性等问题。
下面是yjbys店铺为大家带来的我国运用收益法处理资产评估存在的问题的知识，欢迎阅读。
(一) 指标滥用和指标对应关系不当1.收益额有多种表现形式:利润总额、净利润、营运型净现金流量和投资型净现金流量。
在实际操作中,由于种种原因,可能就会忽略这个问题,滥用现象屡见不鲜。
收益法中所指的收益额是未来的预期收益,但在实务中,以现行收益代替预期收益的现象时时处处都存在。
2.折现率的选取适当与否直接关系到无形资产评估价值的科学性。
折现率种类较多,基本的计算方法就有四种。
每一种方法都要与收益额的种类相匹配,但在实际操作中,经常出现财务概念上和计算口径上的交叉。
资金利润率反映了各单位资金所提供的利润额,可分为社会资金利润率，行业资金利润率和企业资金利润率，由于资金利润率有三种形式,在实际评估过程中,不区分三种资金利润率,滥用现象屡见不鲜。
(二) 评估时忽略无形资产附着性特点在选取收益额时,不考虑无形资产所附着的有形资产建设期间的长短等与有形资产建设相关的因素,孤立地评估无形资产的价值,特别是当评估的对象是技术类无形资产时,评估结果可能与实际相差悬殊。
对于不同的产权主体、产业领域、进出方向等,即使资产业务的类型一样,但适用的折现率却有可能不同(三) 评估人员简化操作、随意评估，忽视评估的科学性等问题1.无形资产的预期获利年限往往短于其法律(合同)寿命,但具体短多少没有统一的规定。
在评估工作中,评估人员随意选择扣减，作为无形资产的预期获利年限,造成年限的计算失误。
有些评估人员不考虑技术的`性质,独断专行,不与行业技术专家和行业主管专家共同研究,甚至不查阅相关的技术经济资料,随意确定技术资产的预期获利年限。
1．收益法较少应用的原因分析（1）收益法的参数值预测难度较大。
收益法的基本公式如下：P：资产评估价值；S i：第i年资产预期收益；N：资产的经营期限;R：折现率收益法中主要参数收益额、折现率的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。
数据来源主要依靠但又不限于参照客户企业提供的资料。
客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，评估机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。
另一方面，也必须注意，企业管理当局出于某种利益动机（驱动）下，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。
同时，预测本身也有自身的弱点。
企业预期未来收益额的预测，要本着从企业的经营现状出发，分析以往和现在的业绩，去推导未来。
首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。
同时，未来经济情况的确定很大程度依赖于现时法律、法规、信贷、税率等制度。
这是决定企业收益额大小的客观条件。
企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩。
而这些预测复杂而且具有较大的不确定性。
因此，未来预测的复杂性、预测方法的局限性、预测本身所固有的不确定性等增加了收益法的评估难度。
（2）评估人员的专业技能有待提高。
收益法的应用要求评估人员具有多方面的知识和技能，如产业政策与产业组织分析、宏观经济运行与调控学、企业管理学、统计分析、市场营销学等知识，具备多种数理统计分析技术和能力，只有这样才能科学合理地判断企业未来的发展趋势，合理预测企业未来的获利能力。
否则，就会产生较大的盲目性和评估风险，缺乏科学依据。
收益法评估相关问题分析本课件中描述的概念和实务:◆不是评估师唯一使用或考虑的评估概念；◆不是唯一的、单独的方法;◆不是对所有的评估项目均合适。
◆部分分析是《BV202》内容，具有很好的借鉴意义。
◆一些做法在某一特定时刻适用于某公司的特定评估方法，可能在其他时或对其他公司并不适用.。
像“大夫”手中的“患者”一样，评估师手中的每一个评估项目，都是一个“课题"，绝不存在完全一致的评估项目，完全“跟风”式的减少审核问题、降低执业风险,是不可能的，充其量是借鉴！——提高执业水平、减少或避免执业风险的根本，在于理论、原理的理解与正确运用。
本课件内容,力图体现这一思想………P1：收益法评估中的五个概念一．收益法的作用二．企业价值评估对象三．收益指标四．企业价值评估准则的两个现金流模型五．收益口径与折现率的口径一致性一、收益法的作用企业价值评估传统的模式及收益法的功能我国企业价值评估实务上一直以来惯有的模式，即：以成本加和法为主对企业整体价值进行评估，采用收益法对成本加和法评估结果的辅助验证。
⏹从2006年起,这种模式没彻底打破.代之于三种方法的同时进行⏹应当清楚:企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系。
验证定价资产评估操作规范意见（试行）将“收益法”的功能定位于“验证”2005年《企业价值评估指导意见》（试行企业价值评估指导意见将“收益法"的功能定位于“定价"第115条我国社会主义市场经济体制正在建设过程中，投资机制、价格体系、企业资产重组、市场环境等方面正在发生较大变化，总体上说，企业未来收益额及其与资产额之间的比例关系尚不能确定。
因此，近期内,对整体企业进行评估时,应采用重置成本法（即整体企业的成本加和法）确定总资产、总负债和净资产的评估值，同时采用收益现值法分析、验证重置成本法的评估结果，帮助判断是否存在无形资产，并为收益现值法的运用积累数据、摸索经验。
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，其基本思想是根据房地产产生的收益来确定其价值。
收益法主要应用于商业用途的房地产评估，如写字楼、商铺、商业综合体等，通过分析其租金收益来确定其市场价值。
本文将从收益法的基本原理、应用步骤、优缺点以及实际案例等方面进行分析，希望能帮助读者更加深入了解收益法在房地产评估中的应用。
一、收益法的基本原理收益法是衡量一个商业用途房地产价值的一种方法，其基本原理是通过分析房地产所产生的租金收益来确定其价值。
在使用收益法进行评估时，首先需要确定房地产的年租金收益，然后再根据市场利率和折现率等因素来确定其现值，最终计算出房地产的市场价值。
收益法所依据的原理是房地产的价值主要来源于其产生的租金收益，因此通过分析租金收益可以更加客观地确定房地产的价值。
二、收益法的应用步骤收益法的应用步骤通常包括以下几个方面：1.确定租金收益首先需要对房地产进行分析，确定其出租空间的租金标准和市场租金水平，然后再根据出租率和租金收入来确定年租金收益。
在确定租金收益时需要考虑到房地产所处的位置、周边环境、建筑结构、市场需求等因素，以确保租金收益的准确性。
2.确定市场利率和折现率市场利率和折现率是决定房地产现值的重要因素，通常需要参考当地的金融市场情况来确定。
市场利率和折现率的确定是收益法中关键的一步，直接影响到最终的评估结果。
3.计算现值通过将房地产的年租金收益按照市场利率和折现率折现计算出现值，得出房地产的市场价值。
在计算现值时需要考虑到房地产未来的租金增长率、资产折旧率等因素，以更加全面地反映房地产的价值。
4.比较分析最后需要进行市场比较分析，将通过收益法得出的房地产价值与市场上类似房地产的交易价格进行比较，以验证评估结果的准确性。
三、收益法的优缺点1.优点：（1）客观性强：收益法是一种客观的评估方法，通过分析房地产的租金收益来确定其价值，能够更加客观地反映房地产的真实价值。
收益法评估相关问题的分析收益法评估相关问题分析本课件中描述的概念和实务：◆不是评估师唯一使用或考虑的评估概念；◆不是唯一的、单独的方法；◆不是对所有的评估项目均合适。
◆部分分析是《BV202》内容，具有很好的借鉴意义。
◆一些做法在某一特定时刻适用于某公司的特定评估方法，可能在其他时或对其他公司并不适用。
像“大夫”手中的“患者”一样，评估师手中的每一个评估项目，都是一个“课题”，绝不存在完全一致的评估项目，完全“跟风”式的减少审核问题、降低执业风险，是不可能的,充其量是借鉴！——提高执业水平、减少或避免执业风险的根本，在于理论、原理的理解与正确运用。
本课件内容，力图体现这一思想………P1：收益法评估中的五个概念一．收益法的作用二．企业价值评估对象三．收益指标四．企业价值评估准则的两个现金流模型五．收益口径与折现率的口径一致性一、收益法的作用企业价值评估传统的模式及收益法的功能我国企业价值评估实务上一直以来惯有的模式，即：以成本加和法为主对企业整体价值进行评估，采用收益法对成本加和法评估结果的辅助验证。
⏹从2006年起，这种模式没彻底打破。
代之于三种方法的同时进行⏹应当清楚:企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系。
两种方法：国务院国资委274好文/企业价值评估指导意见收益法验证：资产评估操作规范意见（试行）/资产评估报告基本内容与格式的基本规定（试行）二、企业价值评估对象的认识与描述（一）“整体企业资产评估”传统理解——在我国，明确涉及整体企业资产评估的相关规范文件目前主要是1996年原国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》：◆第109条：对“整体企业资产评估”给出了定义，即“整体企业资产评估是指对独立企业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体全部资产和负债所进行的资产评估。
整体评估的范围为企业的全部资产和负债”，◆第110条：指出“整体企业的评估范围一般为该企业的全部资产和负债”◆第113条：介绍整体企业评估的重置成本法时，指出“整体企业的重置成本法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值，得出整体企业资产评估值的一种方法，整体企业评估的重置成本法也被称为成本加和法”。
从企业价值评估的角度理解，通过资产扣减负债来得到整体企业资产评估值，这一评估值应该是股东全部权益价值的概念。
然而，上述定义和相关说明中并没有进一步对企业整体价值和股东全部权益价值进行区分，从专业的角度来看，确切的评估对象依然是含糊不清的。
（二）与国际趋同化的认识与描述企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
企业评估是一种整体性评估，含三种对象即：☐企业整体价值☐股东全部权益价值☐股东部分权益价值（传统意义上的收益法验证，实际上是股东全部权益价值的评估）。
（三）评估、评估对象的基本描述《企业价值评估准则》企业整体价值股东全部权益价值部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
《资产评估操作规范意见(试行)》对全部资产和负债所进行的资产评估。
整体评估的范围为企业的全部资产和负债”（四）整体资产评估对象图解股东全部权益价值＝（A＋B＋F）－（C＋D）＝E，企业整体价值＝（A＋B＋F）－C＝（A－C）＋B＋F＝D＋E，即股东全部权益价值和付息债务的价值之和。
☐收益法评估中，收益额选择的正确与否，直接决定收益法所产生结论的科学性。
☐收益额的概念是广义的，有经济收益与会计收益之分。
（一）经济收益与会计收益1、经济收益◆经济收益是一个经济学的概念。
在经济学中占主导地位的经济收益是指他在保持期末与期初同样富有的情况下，可能消费的最大金额，包括了已实现的收益和未实现的收益。
◆经济收益是指一个企业要真正盈利，其利润不仅要弥补企业的经营成本，还要弥补其资本成本。
◆一个企业的经济收益的定义是“在期末和期初拥有等量资产的情况下，可以给股东分出的最大金额”。
◆经济收益=预期未来现金流入现值-净投资的现值◆经济收益比会计收益更接近真实收益，更能反映客观实际；经济收益与经济学概念一致，容易被管理人员和投资者理解。
◆企业的未来现金流量的数量和时间的确定，折现率的确定都是困难问题，不容易很准确，因此，在实务中，经济收益的计量是不精确的，并且是不易验证的。
收益的产生、发展有其深厚的历史渊源。
早在1776年，亚当·斯密在其著名的《国富论》中最早提出收益的概念，将收益定义为“财富的增加”、“那部分不侵蚀资本（包括固定资本和流动资本）的可予消费的数额”。
此后，许多经济学家进一步完善了收益的概念。
20世纪初美国著名经济学家欧文·费雪第一次提出了真实收益的概念，指出收益是补偿资本之后的一种增量，即经济财富的增加。
1946年，约翰·希克斯在其《价值与资本》一书中明确指出收益是指在保持期末和期初同样富有的情况下，可能消费的最大金额。
这种表述引入了资本保全的概念，即期末资本维持在期初水准的基础上才能确定收益。
收益是期末与期初资本效用比较的差额，如果存在正的收益，则是指在保持原始投入资本完整、维持原始资本价值的前提下，超出原始投入的部分。
希克斯对收益的结论概括了经济学家的经济收益观。
2、会计收益会计收益是指会计学上的收益概念。
它是指企业已实现收入和相应费用之间的差额。
会计收益以“三位一体”的历史成本原则、实现－配比原则和谨慎原则为依据，按照权责发生制、收入与成本费用相配比原理，运用专门方法，核算企业在会计期间实际经济交易的结果。
它具有六个特征：（1）以实际发生的交易为基础，不确认资产、负债市价的变化或预期的价值变化；（2）建立在会计分期的假设之上。
早期的会计收益基于收付实现制，现代的会计收益基于权责发生制；（3）以历史成本为基础；（4）遵循收益确定的实现原则和稳健原则；（5）有赖于期间收入和费用的合理配比。
经济收益与会计收益的差异主要体现在确认和计量方面，具体归结为以下四个方面：1、收益确认的时点不同。
经济收益要求在资产价值发生变动时确认，而不要求等到取得现金或现金要求权时确认。
会计收益则只有当价值变化在某项交易中确实发生时才加以确认。
因此会计收益将收益确认时点推迟到有更实质性的证据证明收益已经实现之时，结果导致会计收益只确认和计量已实现的收益。
2、收益确定的方法不同。
经济收益把所有资产看作是未来可望带给企业的经济利益，期初、期末净资产差异代表了收益，因此，收益确定的主要问题在于会计期初与期末预计未来经济利益的资本化价值的对比，体现的是以现行价值或公允价值为基础的“资产－负债观”。
会计收益则强调已实现收入与相关的历史成本相配比，其差额代表收益，体现的是以历史成本原则和实现原则为基础的“收入－费用观”。
3、资本保持的概念不同。
经济收益依据的是实物资本保持概念，收益的前提是在期末和期初保持一样的状况。
而会计收益依据的是财务资本保持概念，收益是现行收入扣除所费历史成本的财务资本所得。
4、计量的可靠程度不同。
经济收益是面向未来的，基于对现在尚未发生但将来可能发生的交易的估计，因此是主观的、易变的。
而会计收益是面向过去的，建立在过去实际已经发生的交易基础之上，主要采用历史成本计量，确保了其客观性和可检验性的特点。
会计收益曾构成一个像20世纪初牛顿定律一样完善无缺，封闭的、自我证明的体系。
但很快受到冲击，首先面临的是通货膨胀的冲击。
尽管各国可以采取各种措施解决通货膨胀问题，但通货膨胀的阴影一直萦绕在财务会计上，会计界必须找到解决这一难题的良方。
而且，衍生金融工具的兴起、无形资产的增加等等，也促使人们不得不重新审视会计收益。
同时，受制于现行会计原则的会计计量是“观念收益”，一定程度上偏离了“真实收益”。
经济收益力图计量实际收益而非名义收益，是以现行价值或公允价值为基础的。
（二）净利润和现金流区别联系主要体现在：1、净利润是预计未来现金流量的基础。
（评估实务中以“利润”为起点的现金流模型的理论基础）未来现金流量的估计是通过现金预算的编制进行的。
其中净损益调整法是现金预算编制的重要方法之一，它是以预计损益表中按权责发生制原则确定的净利润作为现金编制的出发点，通过逐笔调整处理各项影响损益和现金余额的会计事项，把本期净利润调整为净现金流量的方法。
2、现金流量与净利润的差异，可揭示净利润品质的好坏。
所谓利润品质，是指对企业净利润与现金流量之间的差异程度予以反映的一个概念。
一般而言，净利润与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净利润品质越好；即净利润与现金流量之间的差异（数量上、时间分布）越小，说明净利润的收现能力越强。
利润品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。
（三）EBITDA/EBIT/权益现金流EBITDA：是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，税息折旧及摊销前利润。
EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金。
EBITDA的使用，最先由玩杠杆收购的那些投资银行家们推广。
他们认为：EBITDA 剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。
原因是：◆利息：会受公司管理层融资决策影响很大，所以在EBITDA中被排除在外。
◆税收：在很大程度上取决于公司之前几年的损益情况，而这种变化会歪曲当前的净利润。
◆折旧费用和摊销费用：带有企业专断色彩（例如使用年限、残值和各种折旧方法，它们的设定都会带有个人色彩）优点：通过去除利息、税收、折旧费用、摊销费用得到的EBITDA：1.使投资者能更为容易地比较各个公司的财务健康状况，拥有不同资本结构、税率和折旧政策的公司可以在EBITDA的统一口径下对比盈利能力。
2.EBITDA还能告诉投资者某家新公司或者重组过的公司在支付利息、税单之前究竟可以获利多少。
3.EBITDA比利润显示更多的利润，它已经成为了资本密集型行业、高财务杠杆公司在计算利润时的一种选择。
公司可以通过吹捧EBITDA数据，把投资者在高额债务和巨大费用上面的注意力引开，从而粉饰出一张诱人的财务蓝图。
20世纪80年代，伴随着杠杆收购的浪潮，EBITDA第一次被资本市场上的投资者们广泛使用。
但当时投资者更多的将它视为评价一个公司偿债能力的指标。
随着时间的推移，EBITDA开始被实业界广泛接受，因为它非常适合用来评价一些前期资本支出巨大，而且需要在一个很长的期间内对前期投入进行摊销的行业，比如核电行业、酒店业、物业出租业等。
