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房地产企业相关问题汇总一、背景房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在我国经济发展中扮演着重要角色。
然而，房地产企业在经营过程中面临着诸多问题和挑战。
本文将就房地产企业面临的一些重要问题进行汇总和分析，并提出相应的解决方法。
二、问题汇总1. 土地资源供应不足随着城市化进程的加快，土地资源供应成为制约房地产企业发展的瓶颈。
在一些经济发达的城市，土地供应已经紧张，导致房地产企业无法开展新项目。
2. 价格波动风险房地产市场的价格波动风险常常给房地产企业带来不确定性。
市场行情的不稳定性可能导致企业项目面临亏损风险，也可能导致企业无法按时完成项目交付。
3. 资金压力房地产企业通常需要大量资金投入，包括土地购置、建设、销售等环节。
一旦资金链出现问题，企业可能会面临破产风险。
此外，高利息负债也给企业运营增加了负担。
4. 政策风险房地产行业受到政府政策的严密监管，政策的变动将直接影响企业的发展。
政府出台的房地产限购、限贷等政策可能导致企业销售减少，利润降低。
5. 市场需求变化房地产企业的生存和发展依赖于市场需求。
如果市场需求出现变化，企业可能需要调整产品和市场定位，否则将面临销售困难。
6. 品牌建设房地产是一个重视品牌形象的行业。
企业的品牌形象直接影响着消费者的购买意愿和市场竞争力。
因此，房地产企业需要加大品牌建设力度，提升企业形象。
7. 可持续发展随着社会对环境保护意识的增强，房地产企业需要更加注重环保和可持续发展。
企业需要采用绿色建筑技术，减少对自然资源的消耗，推动城市可持续发展。
三、解决方法1. 多元化发展房地产企业在面临土地供应不足的情况下，可以通过多元化发展策略来缓解资源压力。
例如，积极开拓PPP模式，与政府合作开展城市更新项目。
2. 健全风险管理体系房地产企业需要建立完善的风险管理体系，提前识别和评估市场波动风险，采取有效的风险控制措施。
同时，加强与金融机构合作，确保资金供应的稳定性。
3. 寻求政府支持房地产企业可以积极与政府沟通，争取政策支持。
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题周善良、荆钰来自：原创2009-1-4[扫瞄：851次]2008年，关于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国要紧都市商品房市场整体成交量大多显现下滑，北京、上海、天津、深圳四大都市成交量也大幅萎缩；同时接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。
销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直截了当有效的确实是打折、降价销售。
在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。
全国掀起的这种降价风潮尽管在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，因此一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商补偿、退还差价，或要求退房，或停止还贷。
而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，因此一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。
第一部分：第一看一下全国要紧都市退房以及断供的案例。
深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘差不多都采取低开策略，专门多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，专门是一些分期开发的楼盘，业主们能够专门直截了当在同一小区进行价格比对，因此更直截了当导致前期高价购房的业主心理失衡。
今年深圳诸多楼盘都显现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。
房地产行业中存在的问题及解决措施一、问题的背景随着我国经济快速发展和城市化进程加快，房地产行业在过去几十年里得到了空前的发展。
然而，随之而来的问题也日益突出。
无论是高房价、楼市波动暴跌还是土地资源过度开发等都成为制约房地产行业可持续发展的瓶颈。
因此，本文将就房地产行业中存在的问题以及可能采取的解决措施进行探讨。
二、高房价问题房价一直是人们关注和担心的焦点之一。
尤其在经济发展迅速的大城市，高昂的房价已经成为普通百姓买房置业困扰最大的问题之一。
长期以来，土地供应不足、不合理调控政策和投资炒作等原因导致了高房价现象。
为解决这一问题，首先需要加大土地供应量，并且要提升土地使用效率。
政府可以通过优化用地结构、推动城市更新等方式来增加土地供应并合理利用现有土地资源。
同时，在调控方面，采取差别化政策，限制炒房投资等行为，以遏制投机和虚假成交现象的发生。
三、楼市波动暴跌问题过去几年中，不少城市的楼市出现了大幅度波动和暴跌的情况，对市场信心造成了严重的负面影响。
房地产市场过热和投资需求下降是导致这一问题的主要原因。
为解决楼市波动暴跌问题，关键在于加强调控和完善宏观经济管理。
首先，政府可以适时实施差异化调控政策，根据具体楼市情况和需求来进行相应调整。
另外，也需要加强金融监管，防范房地产投资风险，并推动居民合理理财观念的形成。
四、土地资源过度开发问题由于土地资源有限而且不可再生，过度利用将导致环境问题，并对未来走向可持续发展产生负面影响。
然而，在追求经济效益的驱使下，一些开发商甚至政府部门在土地利用上存在滥用等现象。
为解决这一问题，应坚持节约集约用地和生态文明发展理念。
首先，政府可以通过加大土地保护力度、制定严格的用地规划等措施来遏制土地过度开发。
此外，应推动可持续建筑和低碳城市的建设，提高资源利用效率，保护生态环境。
五、其他问题及解决措施除了以上主要问题外，房地产行业还存在着一些其他问题，如购房者信息不对称、商品房交付标准不达标等。
业主“跑路”，开发商受牵连——银行诉开发商贷款连带保证责任一案当业主不顾一切弃房断供，甚至“跑路”下落不明后，银行一般会直接起诉开发商，开发商就有为业主的买房贷款承担连带责任的风险。
点击畅读，如何为开发商在销售过程中控制风险，及在涉诉后确定合适的诉讼策略。
【基本案情】原告：昆山市某银行被告：H房地产开发公司法院：昆山市人民法院案由：保证合同纠纷原告诉称：2009年7月22日，案外第三人M先生为购买H房地产公司开发的位于昆山市某楼盘54号605室房产，与昆山市某银行签订了贷款合同，贷款本金2,000,000元，借款期限120个月，被告为上述贷款提供连带责任保证。
2012年8月13日，M先生累计拖欠贷款共计5期，而且下落不明，原告遂向昆山市人民法院起诉，要求被告承担连带责任，同时承担因该纠纷而产生的律师费。
被告辩称：对于原告所诉称的事实和理由，被告并无不同意见。
但是该纠纷的原因是因第三人M先生引起，原告应该积极向M先生主张。
另外，原告要求的因该纠纷而产生的诉讼费要被告承担，于法无据，法庭应该不予支持。
【代理意见】在接受被告H房地产开发公司委托后，初步了解有关案情并查阅资料后，我们代理律师认为，由于M先生买房后未办理过户，按银行贷款合同和《担保法》、《担保法司法解释》之规定，开发商有义务承担连带保证责任，因此，基本确定了以下两套代理方案供当事人选择：方案一：1．开发商应诉，承担连带保证责任，代M先生支付贷款和利息，但对于某银行提出的赔偿要求，并不应由开发商承担。
2．开发商在承担了连带保证责任后，以M先生为被告向法院提起诉讼，追偿代为支付款项，并解除房屋买卖合同。
方案二：说服银行撤诉，直接起诉M先生，开发商配合银行寻找M先生下落，并办理过户手续。
银行可申请执行M先生房产。
两套方案比较：方案一涉及两个诉讼，加之M先生下落不明，诉讼周期较长，还要先行代M 先生支付贷款本金和利息，初始成本较高。
但通过追偿，开发商可以弥补损失。
断供保房后如何推动房地产行业的高质量发展关键信息项：1、断供保房的定义和范围2、房地产行业高质量发展的目标和标准3、推动发展的具体策略和措施4、各方在推动发展中的责任和义务5、监督和评估机制6、调整和改进的流程1、引言11 随着房地产市场的发展，断供保房现象逐渐引起关注。
为了维护市场稳定，促进房地产行业的高质量发展，特制定本协议。
2、断供保房的定义与范围21 明确断供保房的概念，即因各种原因导致购房者无法按时偿还房贷，但通过特定措施保障房屋不被强制收回的情况。
22 详细说明断供保房所涉及的各种情形，包括但不限于经济困难、失业、重大疾病等不可抗力因素。
3、房地产行业高质量发展的目标和标准31 确立房地产行业高质量发展的总体目标，如提供优质、舒适、可持续的居住环境，满足人民群众不断增长的住房需求。
32 制定具体的质量标准，包括房屋建筑质量、配套设施完善程度、物业服务水平等方面的量化指标。
4、推动发展的具体策略和措施41 加强房地产市场监管，规范开发商和中介机构的行为，打击违法违规操作。
411 建立严格的市场准入制度，对房地产企业的资质、信誉进行审核。
412 加大对虚假宣传、捂盘惜售、价格欺诈等行为的处罚力度。
42 优化土地供应政策，合理规划房地产开发用地，提高土地利用效率。
421 根据城市发展规划和人口需求，科学确定土地供应规模和结构。
422 鼓励利用闲置土地和存量房产进行改造和再开发。
43 推动房地产科技创新，提升房屋建设和管理的智能化水平。
431 鼓励采用新型建筑材料和技术，提高房屋的节能、环保性能。
432 推广智能化物业管理系统，提高服务效率和质量。
44 加强金融监管，防范房地产金融风险。
441 严格控制房地产贷款规模和比例，防止过度借贷。
442 加强对房地产金融产品的监管，规范资金流向。
45 完善住房保障体系，增加保障性住房供应。
451 加大政府投入，建设公租房、廉租房等保障性住房。
452 鼓励社会资本参与保障性住房建设和运营。
房管行业热点难点问题分析及应对策略随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，一直备受关注。
在房地产行业中，房地产管理是一个重要的领域，其重要性不言而喻。
房地产管理涉及到房屋的租赁、交易、维护等多个方面，其工作内容繁杂，工作难度大，所以在房地产管理行业中存在众多热点难点问题。
为了更好地应对这些问题，本文将对房地产管理行业的热点难点问题进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 目标群体多元化房地产管理面向的客户群体非常多样化，包括业主、租户、物业公司、政府部门等多个目标群体。
这些不同的目标群体拥有不同的需求和利益诉求，导致房地产管理工作复杂多变，难以进行统一管理。
2. 信息化管理难度大随着社会的发展，信息化已经成为房地产管理的必然趋势，物业管理信息系统、智能化设备的应用已成为行业发展的重要方向。
但是房地产管理信息化管理需要大量的资金投入和技术支持，管理过程中还存在着信息安全和隐私保护等问题，使得信息化管理难度大。
3. 建筑质量和安全问题房地产管理行业与建筑行业密切相关，建筑的质量和安全直接关系到业主和租户的生活安全和利益保障。
当前一些开发商和物业管理公司为了追求利润最大化，可能会忽视对建筑质量和安全的重视，导致一些住宅小区存在施工质量问题和安全隐患。
4. 环境保护和社区共建现代社会对环境保护和社区建设提出了更高的要求，社区的环境卫生、绿化建设和公共设施的完善都需要物业管理公司的有效管理和维护。
一些物业公司只关注经济效益，缺乏环境保护、社区共建的意识，导致社区环境问题和居民投诉频发。
二、难点问题分析1. 经验不足房地产管理行业属于新兴产业，市场需求不断变化，此时缺乏经验的管理者和从业人员很难有效应对市场动态，很容易导致管理不到位，出现问题。
2. 人员素质参差不齐由于房地产管理涉及到多方面的工作内容，需要物业管理公司拥有一支专业化、高素质的员工队伍。
目前一些物业公司的员工素质参差不齐，存在着工作责任心不强、服务意识薄弱等问题，导致服务质量不达标。
房管行业热点难点问题分析及应对策略房地产管理是一个涉及多方面利益的复杂领域，也是城市管理中的重要一环。
随着城市化进程的不断加快，房地产管理行业也面临着一系列热点和难点问题，需要及时应对和解决。
本文将从热点难点问题的角度出发，对房地产管理行业进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 住房租赁市场乱象随着城市人口的不断增加，住房租赁市场供需矛盾日益突出，租金上涨、租房难、租房合同纠纷等问题层出不穷。
尤其是一些二三线城市，随着大量人口涌入，租房乱象更加严重，如房东强制涨租、房屋质量低劣、押金难退等问题频发。
2. 房地产开发与环保冲突随着国家环保政策的不断加强，房地产开发与环保之间的矛盾也日益突出。
一些房地产项目的建设和规划会对环境造成破坏，引发公众的抗议，加大了项目的审批和建设难度。
3. 物业管理成本压力物业管理是房地产管理的重要环节，但随着管理成本的不断上升，物业管理企业面临着盈利难题。
一些居民对物业服务的要求也日益提高，对物业管理企业提出更高的要求和挑战。
4. 诚信问题频发在房地产交易和租赁过程中，诚信问题频发，一些开发商或中介机构存在虚假宣传、合同漏洞、强行售房等问题。
这不仅损害了消费者的权益，也损害了整个行业的声誉。
1. 难以实现规划和用地的有效管控房地产开发需要充分利用土地资源，但一些地方政府对土地规划和用地管理不够严格，导致土地资源的浪费和过度开发。
这给城市环境和资源造成了严重的压力。
2. 房地产市场波动频繁房地产市场受到各种因素的影响，波动频繁，给投资者和企业带来了很大的不确定性。
尤其是近年来，一些城市出现了房价暴涨现象，加剧了市场的不稳定性。
3. 规划和建设项目审批繁琐房地产开发项目需要经过多个环节的审批和管理，程序复杂，审批时间长，成本高，成为制约房地产业发展的一个难点问题。
4. 规模化运营与个性化服务的矛盾随着房地产规模化经营的发展，物业管理企业往往面临着规模扩张与个性化服务之间的矛盾。
如何退房?退房实施宝典退房攻略一手楼[法律篇]因降价退房责在消费者因为无法解决首付和房价下降成为当下东莞退房的两大主流原因。
广东众达律师事务所房贷事务律师廖茜茹评点，在房贷政策改变的情况下，开发商有义务通知消费者提高购房资金，同时准备好相关资料向银行申报。
但一般情况下发展商在与消费者签订买卖合同时已经通过补充协议的方式另行做了约定，如果是因为消费者个人征信等原因不能够获批贷款，消费者要选择一次性付款，否则视为消费者违约。
在60天以内，违约金为应交付房款的万分之三，如果超过期限，违约金则上升为应付房款的5%。
如果因为降价向开发商提出退房，法律是认定消费者单方面的原因，开发商不同意退款，定金是无法拿回的。
[实施篇]合同已备案退房耗时力退房大军以不同阶段来区分办理的难易程度。
最简单的是只交付了定金，还未签购房合同，可以直接找到开发商协商。
销售部门通常不接受退房，尤其是以降价为理由。
但4月中旬以来，房贷新政变幻无常，也有开发商表示由于银行不放贷等情况之下，有商量的余地。
同时退款由财务部门管理，与其同销售员死缠，不如跟财务部门套近乎。
复杂一些的情况是，消费者签订了购房合同，这表示同时已经在房管局网站进行了网签，退房就必须要出示由开发商盖章的终止合同审批表，亲自到房管局办理。
如果合同已经在房管局备案，那么你即将进入最耗时耗力耗费资金的退房过程，首先你要委托律师起草终止合同协议书，到公证处公证，同时提供开发商盖章的终止合同审批表，一起拿到房管局当着局长的面签字方可生效。
合同备案前交付的契税和维修基金可以退回，但需要一定的时限办理。
[资金篇]因房价跌而退定金难拿回目前退房消费者是否一定不能拿回定金和支付违约金，要视乎与开发商协商的情况，据记者调查，因为房价下跌退房的，还没有成功拿回定金的案例。
但因为贷款、无法提供社保或完税一年以上证明的原因，有消费者成功取回定金，并无需支付违约金。
如果合同已备案，在办理退房过程中还需支付律师费和公证费，东莞律师事务所一般收取两千元到三千元不等的费用，而公证费则收取三百元。
第1篇一、引言楼宇断供，即楼宇业主因各种原因未能按时偿还贷款，导致银行或其他金融机构暂停或终止贷款，从而引发的一系列法律问题。
随着我国房地产市场的快速发展，楼宇断供现象日益增多，对金融机构、楼宇业主及社会稳定都带来了严重影响。
为了规范楼宇断供行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。
本文将重点介绍楼宇断供的相关法律规定。
二、楼宇断供的定义及成因1. 定义楼宇断供，是指楼宇业主因经济困难、投资失败、房屋质量问题等原因，未能按时偿还银行或其他金融机构贷款，导致金融机构暂停或终止贷款的行为。
2. 成因（1）经济因素：我国房地产市场的火爆，导致部分楼宇业主购房过度负债，收入无法覆盖还款压力，从而产生断供。
（2）投资因素：部分楼宇业主将购房作为投资，期望房价上涨后转手获利，但在房价下跌或投资失败的情况下，导致断供。
（3）房屋质量问题：部分楼宇存在严重质量问题，业主因维修费用高昂而无力偿还贷款，产生断供。
（4）政策因素：国家调控政策变化，如限购、限贷等，导致部分楼宇业主购房受限，进而产生断供。
三、楼宇断供的法律责任1. 业主责任（1）按时偿还贷款：业主有义务按照约定的还款期限、还款方式、还款金额等偿还贷款。
（2）提供虚假信息：业主不得提供虚假信息，误导金融机构。
（3）房屋处置：在贷款逾期的情况下，业主应积极配合金融机构处置房屋，以偿还贷款。
2. 金融机构责任（1）合法放贷：金融机构应依法合规放贷，不得违反国家金融政策。
（2）风险管理：金融机构应加强风险管理，合理评估借款人的还款能力。
（3）依法维权：在业主断供的情况下，金融机构应依法维权，维护自身合法权益。
四、楼宇断供的法律程序1. 逾期催收在业主逾期还款后，金融机构应采取多种方式催收，如电话、短信、上门等方式。
2. 发送催收通知金融机构应向业主发送书面催收通知，明确逾期还款的事实、后果及处理方式。
3. 提起诉讼在催收无效的情况下，金融机构可向法院提起诉讼，要求业主偿还贷款。
2021房地产行业10大消费维权热点作者：雷玄来源：《中国质量万里行》2022年第03期3·15期间，《中国质量万里行》发布的2021年度房产家居投诉数据显示，2021年，中国质量万里行收到的房产方面的投诉受关注度较高，综合22期房产质量周报内容，整理发现2021年度消费者关注度较高、具有代表性的十大房产维权的热点为：无证预售、不利因素未公示、订金/定金退款、霸王条款、挪用预售资金、延期交付、强行交付、精装质量问题、货不对板和烂尾纠纷。
基于以上房产方面的十大维权热点，《中国质量万里行》邀请知名房地产律师北京金诉律师事务所主任王玉臣提供专业法律支持以及避坑建议，期望为房地产行业的未来发展创造出一个更加良性、有序的市场环境，以维护消费者权益，强化消费维权意识，共促消费公平。
热点之一：无证预售购房者王丹（化名）投诉称，其于2021年3月份在河南洛阳某项目缴纳百分之三十的首付约四十多万，认购一套房产。
当时销售人员称，预售证很快办理完成。
2021年11月，该项目仍未获得预售证，于是王丹在当年11月底来到售楼处申请办理退房退款，工作人员称45个工作日后可收到退款。
截至2022年2月，王丹仍未获得退款。
律师说法：首先，在没有取得预售许可证的情况下进行销售，属于典型的无证销售，典型的违法销售行为。
《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：“商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”建议王丹可以采用两种方式维权：第一，可以直接向当地的住建部门投诉开发商无证销售;第二，可以到法院起诉开发商，要求返还购房款并赔偿损失。
有一点需要注意，如果开发商拖到预售许可证办下来，那么预售合同就从无效变成有效了。
所以，有些开发商会故意拖延。
避坑指南：购买房产时，购房者须要求开发商出具《商品房预售许可证》。
同时，还应关注预售许可证上的预售范围，用途及土地使用期限等信息。
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题作者：周善良、荆钰来自：原创2009-1-4 [浏览：851次]2008年，对于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量大多出现下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎缩；并且接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。
销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直接有效的就是打折、降价销售。
在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。
全国掀起的这种降价风潮虽然在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，于是一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商弥补、退还差价，或要求退房，或停止还贷。
而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。
第一部分：首先看一下全国主要城市退房以及断供的案例。
深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘基本都采取低开策略，很多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，尤其是一些分期开发的楼盘，业主们可以非常直接在同一小区进行价格比对，所以更直接导致前期高价购房的业主心理失衡。
今年深圳诸多楼盘都出现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。
去年均价2万元/平方米，目前推出的特惠单元均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。
于是以前的业主要求团退，经几番较量开发商最终妥协，将按照特惠单元的价格全部进行差额补偿。
补偿老业主的方式分成两种：还没有签订正式合同的客户直接用新价格来签约，对已经签约的客户开发商则以装修款的形式退回给客户。
北京：据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价一向坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。
业主罗云在今年1月购买位于北京朝阳区东四环美利山小区的80平方米两居室，当时均价为13800元/平方米，这让罗云觉得很值，因为这个价格是沿海集团将楼盘由精装修改为毛坯房，每平方米降价近2000元后重新推向市场的，并且比周边同档次的楼盘便宜了一两千元。
但不久之后开发商推出了买房送宝马车、12380元/平方米特价房等各种优惠活动，让罗云非常“气愤”于是决定，与开发商协商多次后罗云在缴纳了2万多元的违约金后，退房拿回了首付款。
这种例子在今年北京已经不是个案，心理不平衡以及对未来市场走向的不乐观让众多购房者选择无奈退房。
在京城楼市持续冷清半年后，“退房潮”悄然现身，甚至职业“退房律师”这一行当也应市而生。
上海：最受瞩目的上海退房案当属“水岸蓝桥”集体退房案，虽然案例发生时间不在今年，但退房的原因与背景情况却与今年房价下跌完全一样。
2003至2005年上海房价经历了持续的快速上涨，这与2006、2007年的深圳相似。
在“国八条”的重点打击下，上海房价从2005年夏季开始下跌，数月内便整体跌去20%左右，部分楼盘达30%左右。
于是退房潮起。
“水岸蓝桥”案例就发生这个背景之下。
上海市宝山区法院判决的案卷中显示，业主黎敏（团退原告之一）在2005年2月从上海地产十强的大华（集团）有限公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋，总价144.15万元，平均每平方米单价高达13590元。
可到了2005年下半年，由于楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米8000多元。
如此一来，房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。
于是在2005年12月底，“水岸蓝桥”的89名业主位将一份联名解约“通牒”递交给开发商，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。
一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。
后双方诉至法院，2006年9月上海市宝山区人民法院一审判决购房人解除购房合同，业主承担3%违约金，开发商收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1．2亿元购房款。
上述几则是发生在几大城市的退房案例。
在今年降价风潮中，虽已购房业主最希望的是退房或由开发商补贴差价，但由于种种原因，导致真正走完退房程序的达不到有退房意向人数的1/10，于是业主们就换用另一种方法向开发商施压——断供。
深圳：在百度里敲出“深圳断供”两个词，能找到几百篇相关报道，开发商、业主、银行三方都纠结在“断供门”里。
以时间为序梳理一下深圳的断供情况：2008年6月2日，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章在网上公开发布。
作者“风语”称了解到深圳某一银行蛇口支行形成千宗共计约15亿元的房贷坏账，据此推断深圳总计房贷坏账金额已达1000亿元。
此文一出，立刻在民间掀起了一场轩然大波，并迅速引来媒体的广泛关注。
6月5日，《每日经济新闻》刊文，报道深圳广泛断供的情况确实存在，但是银行资金缺口是否是千亿不好判断。
7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道也让深圳断供风波走进全国公众的视野，深圳“断供门”成为全民的话题，7月20日，深圳宝安碧水龙庭68位业主作出决定：集体断供，这也是目前为止深圳浮现的最大断供案。
一时间包括《南方都市报》在内的各大媒体纷纷跟进。
上海：一家公司在浦东大华锦绣华城不惜血本投资的150套房源，最终由于资金链断裂，无法支付房贷，最终被法院查封，该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。
而据多家二手房中介提供的情况表明，这起案例并不是上海唯一的断供案，包括浦东金桥新城、环球翡翠湾等多个楼盘也有断供个案，并且数量非常惊人。
150套断供房的出现，打破了此前各方关于“上海无断供房”或“上海断供房是个别现象”的论调。
第二部分：退房、断供的法律性质以及对开发商构成的风险退房在法律上的性质就是业主向开发商提出解除合同的要求，根据《合同法》第93、94条规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种方式。
所谓约定解除就是业主与开发商经协商一致而解除合同的情形，我们在第一部分所举案例中北京业主罗云与开发商多次协商最后退房的案例就属协商解除合同的情形。
所谓约定解除就是业主利用双方签订的购房合同中约定的解除合同条款，当条件成就时业主向开发商提出解除合同的要求，上海“水岸蓝桥”集体退房案就是一则非常典型的约定解除案例。
开发商大华（集团）有限公司与业主签订的购房合同补充条款中有一条特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。
”孰料正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，在房价下跌时却被买房人引用为解除合同的依据。
89名业主宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。
退房业主的代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款3％的违约金毕竟是小损失。
退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。
”当然，除此之外，开发商与业主订立的《商品房买卖合同》中还会有其他一些条款涉及到约定解除情形，例如在我市统一使用的《商品房买卖合同》版本中，当出现房屋面积误差超过一定比例、开发商逾期交房以及开发商在出现设计变更10日未及时通知业主的情形时，均属于业主有权提出解除合同的情形。
最后，所谓法定解除合同，就是当开发商出现《合同法》第94条规定的违约情形以及出现其他房地产专业法律法规或者最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除情形，业主据此向开发商提出解除合同就属法定解除。
例如开发商交付的房屋主体质量不合格、房屋质量问题严重影响正常使用居住以及开发商一房两卖都属于典型的法定解除情形。
退房对开发商构成的风险最主要、最直接的就是资金风险，因为根据《合同法》97条规定的合同解除法律后果，一旦业主退房成功，那么开发商必须全额退还购房款，并且如果因开发商出现违约情形而导致业务主退房的情况还须进一步承担违约责任，而无论是全额退购房款还是承担违约责任最终都将物化为资金。
就以我们在第一部分所举的上海“水岸蓝桥”集体退房案为例，经上海市宝山区人民法院判决后，开发商大华（集团）有限公司必须收回86套价格已售出房屋，一次性退还业主约1．2亿元购房款。
众所周知，在以土地储备衡量地产公司实力的年代，强烈的上市融资欲望和发展壮大的决心，使得开发商们在2007年拿地拿到亢奋，地王记录不断被刷新，但在大量拿地的同时开发商也背负了巨大的资金压力。
据北京一位地产中介项目经理透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主，曾经土地为王的房地产市场，开始向资金为王转变。
而今年开发商的普遍降价销售，无疑就折射出了开发商资金链的紧张。
据著名的富力地产2007年报显示，其现金仅为13亿元，负债总额已达415亿元，净负债比率高达139.5%，较2006年的71.5%大幅上升。
截至2007年年底，富力地产共向银行举债199亿元，除要向政府支付的地价款外，今年富力地产需归还的贷款近74亿元。
而在这种情况下如果再遭遇大批业主“退房潮”对于开发商无疑是雪上加霜，如果因此导致资金链断裂对开发商更是致命打击。
除了资金风险之外，业主退房，特别是大规模的“退房潮”对于开发商的市场信誉度也会产生很大冲击，对开发商今后的销售会产生不利影响。
相比退房，断供的法律性质较为复杂一点，虽然断供本身的法律性质即为业主不履行与银行签订的贷款合同，仅属业主对银行履约过程中的违约，但因为开发商在某个特定阶段要为业主承担担保责任，所以如果业主在这个阶段断供就会对与开发商造成很大风险。
我国现行按揭贷款担保制度特点简单概括一下为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记；第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效。
三方当事人即借款人（抵押人、购房人）、贷款人（债权人、抵押权人）和保证人（开发商）。
四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系；购房人与贷款银行之间的借款合同关系；购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。
