惠州碧桂园·十里银滩项目深度研究报告_上

圈层营销优秀案例》》《圈层营销优秀案例十里银滩十里银滩解读圈层营销核心密码：解读圈层营销核心密码：圈层营销优秀案例有钱人！有钱人！ 有权人！有影响力的人！有权人！有影响力的人！锁定客户范围划定圈层目标调动可控资源十里银滩十里银滩单盘年度销售目标单盘年度销售目标单盘年度销售目标757575亿！亿！操控着近千人团队！如何才能有序进行圈层营销的管理？如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？！十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引，十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。

�制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。

�梳理最新流程，监控圈层营销费用的执行及汇总�与酒店、项目餐饮机构沟通，为收网工作提供便捷�成立专门的拓展工作服务小组，支撑大量的费用报销、活动费用支付等�成立专门数据管理部门，审核各拓展小组的圈层营销绩效考核�内部刊物内部刊物《《十里快讯十里快讯》》及时传递每周拓展最新精神为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作：项目总部管控机制�打造冠军团队打造冠军团队— 持续开展销售团队的培训与考核工作�奖勤罚懒奖勤罚懒 — 完善团队完善团队PK PK PK制度制度�优胜劣汰优胜劣汰— 通过常态化的招聘与竞争，打造精英团队团队管理加强沟通，及时传达集团精神在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道，圈子圈层！全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念：圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台，是一种营销模式和策略，而不仅是为了销售而涉及圈层表面！榜样的力量是无穷的！划圈子抓领袖搞活动树品牌开放式沟通找渠道圈层营销工作指引分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征，针对特定客群，有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道，针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物，建立良好人脉；强化信息的传递，带动目标圈层的自主扩大项目知名度针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征，组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同；在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动，实现下一主力圈层的进入，做到既有圈层的保养和维护，未来主力圈层的开拓和扩大强强联合，资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群，如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享，进行资源整合，联谊活动，增值服务等，共同拓展客户，提升客户服务品质。

惠东碧桂园·十里银滩项目（别墅样板区）预应力管桩施工方案编制单位：龙江建工惠东碧桂园项目经理部编制人：审核人：审批人：编制日期：目录一、工程概况及工作特点二、地质简况三、施工工艺流程及施工方法四、施工组织部署1 、人员配备及其职责（附图1 ：施工工程管理架构图）2 、主要设备配置3 、材料用量计划4 、施工进度计划（附图2 ：施工进度计划横道图）5 、施工顺序（附图3 ：桩机走向图）五、质量保证措施和工期保证措施六、安全、文明施工措施七、施工中可能遇到工程问题及处理建议一、工程概况及工程特点1 、工程概况本工程位于惠东县稔山镇,四周均为海边及回填平整后较大场地，拟建样板区分别为G60、G61、G51、G65、G68、二十七号、二十八号，共计七种户型,工程由惠东碧桂园房地产开发公司,广东博意建筑设计院有限公司设计,黑龙江省建筑集团总承包。

基础采用锤击预应力管桩基础,桩径均为φ500A×100, φ400A ×95，φ300A×75，特征值分别为1400KN，1200（1000）KN，750 KN，桩尖支承于强风化岩层，亚入岩≥1.5d桩位，最后三阵每阵贯入度为20mm/10、25mm/10及30mm/10。

本施工组织设计编写依据为：（1）《建筑桩基技术规范》（JGJ94 一2008）（2)《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB502O 一2002 )（3）《建筑基桩检测技术规范》（JGJ106-2003 )（4）基础平面图（5）工程地质勘察报告（6）施工总平面图2、施工场地条件及工程特点：（1）现有施工场地为剥蚀残丘与山前冲积洼地交汇处，经人工平整，现地形平坦开阔，地势比较平整，四周空旷。

（2）根据“地勘报告”反映，岩石种类比较均衡，各岩土层承载力差异不大，局部存在不良软弱粘性土层，地级等级为二级。

二、地质简况①素填土：大部分属于新近堆填，松散，未完成自重固结，结构不均匀，工程性能差，未经处理不能作为基础持力层使用。

碧桂园·十里银滩项目位于惠东亚婆角度假区内，总占地3000 亩，容积率1．1，物业类型为双拼、联排别墅，海景洋房和瞰海公寓，依托的旅游资源主要是5 公里海滩加一线向海景，项目自身配套上考虑其休闲特性，配有: 滨海五星级酒店、便捷交通中心、社区康体中心、幼儿园、风情酒吧街、美食街，未来规建有游艇俱乐部、水上运动中心、无边际泳池等。

项目位置如图一所示:旅游地产定位应该与本地旅游目的地品牌塑造相契合，在旅游地产产品营销模式选择上占据首要地位。

一般说来，旅游地产主题的定位以及后续旅游地产产品品牌塑造程序主要分为两个阶段: 第一，影响旅游地产定位的因子; 第二，旅游地产产品主题塑造过程。

影响旅游地产定位的因子1旅游地产选址碧桂园·十里银滩位于惠东亚婆角度假区内，背山面海，距离深圳40 分钟车程。

该项目充分考虑了交通、旅游资源和整体区位发展前景。

1）项目交通便利: 惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1．5 小时都市圈；2）项目区域资源较好: 亚婆湾背山面海，享受十里沙滩的海岸生活，是中国最美丽海滩之一，海水清澈，保留亿万年的原生礁石群，适合海边度假观光。

3）项目整体区域优势明显: 项目集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。

2旅游地产产品设计碧桂园·十里银滩业态丰富，产品多样化，以别墅、洋房等高端住宅产品为主，产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。

其中巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。

在海景房的设计上，海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。

产品设置较为多元化，实现了旅游地产产品的合理配比，满足了不同客户的置业需求。

3旅游地产项目周边配套旅游地产项目周边的配套设施主要以休闲为主，这其中包括星级酒店、高尔夫球场、商业步行街等等。

碧桂园十里银滩核心价值梳理20161017一、客户为什么选择惠东滨海线？1、独特滨海资源价值大陆岸线最适宜人居度假的优质沙滩岸线人均仅0.26毫米，深圳东部的惠东滨海资源丰富，誉为“深圳的后花园”的美称，气候宜人，环境宜居。

2、价格较低，投入成本低深圳滨海项目大部分都在10万/㎡以上，而惠东滨海线价格在9000-15000/㎡左右（按建筑面积），价格相对较低，家庭投入成本低。

3、深惠同城一体化，交通利好助力“深圳东进“战略辐射区，惠深沿海高速、厦深高铁、范和港跨海大桥先后通车，构建深惠一小时生活圈。

深圳地铁14号线、京九高铁、深惠城规等城际轨道，更将深惠距离缩短到20分钟至半小时内。

4、房企巨头扎堆惠东滨海线云集一线品牌开发商：碧桂园、万科、合正、富力、中航、金融街、华润等，斥资3千亿，政府投资750亿，打造东部美丽湾区、知名滨海旅游度假区。

二、客户为什么选择碧桂园？1、千亿房企，信誉有保障碧桂园，中国地产十强品牌，香港上市公司，福布斯亚太地区上市公司30强，连续三年千亿房企；24年造城专家，全球超500个项目，服务超300万业主，“给您一个五星级的家”誉满全球。

2、出海企业杰出代表，实力雄厚响应“一带一路”国家战略布局，投资2500亿打造马来西亚森林城市，这是中国民企最大海外投资项目，被纳入广东供给侧结构性改革行动计划。

3、物业一级资质，五星级物业服务碧桂园物业是物业一级资质，只需拨打24小时服务热线，即可享受家居清洁、维修、订餐等有偿服务；物业托管中心成熟运营，保障业主资产持续增值。

三、为什么选择碧桂园十里银滩？1、深惠湾区知名项目，超4万家庭的选择：自2011年开盘以来，十里银滩销售额在深惠湾区一直遥遥领先，截止目前，十里银滩累计销售额超200亿。

十里银滩现已成为超4万户家庭、逾12万业主的共同选择，出租率和自住率非常高。

2、优越区位，价格较低：远的太累，近的太贵，十里银滩位于惠深沿海高速小径湾出口和广惠高速亚婆角出口处，距离深圳市区约70公里，交通十分便捷。