个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法

（试行）

第一章 总则

第一条 为规范小我住房贷款营业操作与治理，有效防范和操纵贷款风险，爱护假贷两边的合法权益，依照我国《平易近法公则》、《合同法》、《担保法》、《贸易银行法》、《物权法》、银监会《贸易银行房地产贷款风险治理指引》、中国人平易近银行《小我住房贷款治理方法》等司法律例及有关规定，制订本方法。

第二条 小我住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借钱人发放的用于购买自用通俗住房的贷款。贷款人发放小我住房贷款时，借钱人必须供给担保，借钱人到期不克不及了偿贷款本息的，贷款人有权依法处理其典质物或质物，或由包管人承担了偿本息的连带义务。

第三条 本方法有用于我行解决的小我住房贷款营业。

第二章 贷款前提

第四条 借钱人须具备以下全然前提：

（一）具有完全平易近事行动才能的天然人，年纪在18（含）-65周岁（含）之间。

（二）具有合法有效的身份证实及婚姻状况证实。

（三）具有合法有效的本市地点地户籍证实或有效居留证实。

（四）具有优胜的信用记录和还款意愿。

（五）具有稳固的收入来源和按时足额了偿贷款本息的才能，借钱人该笔贷款的月支出与收入比操纵在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比操纵在55%（含）以下。

（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协定）。

（七）具有付出所购房屋首期购房款的才能（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以小我承担部分的30%作为购房的首期付款）。

（八）赞成贷款资金采取受托付出方法，托付我行向相符合同商定用处的借钱人交易对象付出。

（九）能够或许供给我行承认的有效担保（有贷款人承认的资产作为典质或质押，或有足够代偿才能的单位或小我作为包管人）。

（十）两个以上借钱人合营申请借钱的，合营借钱人限于妃耦、后代和父母；对合营购房人作为合营借钱人的，不受上述规定限制。

（十一）授权我行向房地产主管部分查询借钱人家庭住房挂号情形，或赞成向我行提交家庭住房实有套数书面诚信包管。

（十二）在我行开立小我结算账户。

（十三）我行规定的其他前提。

第五条 借钱人应向贷款人供给下列材料：

（一）有效身份证件（指居平易近身份证、户口本和其他有效居留证件）；

（二）有关借钱人家庭稳固的经济收入证实；

（三）相符规定的购买住房合赞成向书、协定或其他赞成文件；

（四）典质物或质物清单、权属证实以及有处罚权人赞成典质或质押的证实；有权部分出具的典质物估价证实；包管人赞成供给担保的书面文件和包管人资信证实； （五）我行要求供给的其他文件材料。

第三章 贷款套数、额度、刻日、利率、还款方法

第六条 借钱人应直截了当向贷款人提出借钱申请，贷款人自收到贷款申请及相符要求的材料，贷款人审查赞成后，按照《贷款公则》的有关规定，向借钱人发放住房贷款。

第七条 贷款房屋套数

借钱人贷款房屋套数要依照拟购房家庭（包含借钱人、妃耦及未成年后代，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，对借钱人拟贷款房屋认定为第二套（及以上）住房：

（一）借钱人已应用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的。

（二）经由过程查询征信记录、面测、面谈（须要时居访）等情势的尽责查询拜望，确信借钱人家庭已有一套（及以上）住房的。对不克不及供给1年以上本地纳税证实或社会保险缴纳证实的非本地居平易近申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策履行。

第八条 贷款额度

对申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款额度不得跨过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不得跨过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭，临时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。

第九条 贷款刻日 （一）小我住房贷款刻日最短为1年（含），最长不得跨过15年，且借钱人年纪与贷款刻日之和不得跨过70年。两个（含）以上合营借钱人借钱的，可按照知足贷款前提中年纪较小的认定贷款刻日。

（二）小我住房贷款可申请贷款展期，展期刻日与原贷款刻日相加，不得跨过上述第（一）款规定。

第十条 贷款利率

（一）申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的0.85倍。

（二）申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

第十一条 还款方法

小我住房贷款可采取如下还款方法之一：

（一）按月等额本息还款法（按月计息）。

（二）按月等额本金还款法（按月计息）。

第四章 贷款担保

第十二条 小我住房贷款担保方法限于典质或质押（时期性包管担保除外）。抵（质）押担保可采取最高额抵（质）押担保和通俗抵（质）押担保两种方法。按规定须要供给时期性担保的，可供给以下3种时期性担保方法之一（本方法有专门规定的除外）：

（一）房地产开创企业时期性包管。担保前提和有关要求按照本方法相干规定履行。

（二）质押时期性担保。质物范畴及其相干操作规定按照我行小我质押贷款的有关规定履行。 （三）非本笔贷款所购住房典质。典质物须为天然人名下具有完全产权的住房。

第十三条 对一手小我住房贷款，应区分情形在落实以下担保方法的前提下发放贷款：

（一）“时期性担保+典质预告挂号”后放款。对本地能够或许及时解决合法有效典质预告挂号的，须在同时落实时期性担保和典质预告挂号的前提下发放贷款。

（二）“时期性担保+典质预告挂号收件回执”后放款。对相符以下前提的，可在向房产挂号部分提交了典质预告挂号材料、取得收件收据（房产挂号部分已受理典质挂号申请材料的回执），并落实时期性担保的前提下发放贷款：

1．本地房管部分担理比较规范，本地银行同业已广泛按照此种方法解决小我住房贷款营业，未产生贷款风险或贷款风险可控；

2．经办部分信贷治理程度较高，小我住房贷款质量较好；

3．已搞妥房屋（预）发卖立案挂号；

4.属于我行贷款支撑的优质房地产开创企业项目。

（三）仅供给时期性担保后放款。确因本地当局本能机能缘故无法解决典质预告挂号的，可在落实时期性担保的前提下发放贷款。

第十四条 以所购商品住房典质或以其他商品住房典质的，典质率最高不得跨过70％；采取质押担保的，质押率按照我行小我质押贷款有关规定履行。

第十五条 小我住房贷款典质挂号的解决，按照《商丘市贸易银行典质物、质物治理方法》有关要求履行。

（一）已取得房屋所有权证的，贷款经办部分应协助典质人持房屋所有权证到房产地点地的房地产挂号机关解决典质挂号，取得房屋他项权证。

（二）尚未取得房屋所有权证的，贷款经办部分应协助典质人持依法生效的商品房销（预）售合一致须要文件到期房地点地的房地产挂号机关解决典质预告挂号，并确保自能够或许进行不动产正式典质挂号之日起三个月内解决正式典质挂号手续。

第十六条 以共有家当抵（质）押的，抵（质）押工资全部共有人，且须经全部共有人一致赞成，并出具赞成抵（质）押的书面声明或在抵（质）押合同上签名。

第十七条 典质物房龄原则上不跨过20年，关于建筑质量、区域地位专门优良的房产，典质物房龄可恰当放宽，对房龄跨过20年的要恰当降低贷款成数。贷款刻日最长不克不及跨过典质房产残剩的地盘应用权年限。

第十八条 典质物的价值需由贷款人或其承认的房地产估价机构进行评估、确认。典质物的价值一样按以下方法确信：

（一）以贷款所购房屋典质担保的一手房小我住房贷款，典质物价值一样为房屋的交易价格，如贷款经办部分认为典质物交易价格偏高的，可由我行承认的评估公司出具评估申报确信的评估价作为典质物价值。

（二）典质物价值其他确信方法为：

1.典质房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的，由我行承认的评估公司出具评估申报确信的评估价作为典质物价值。

2.相符以下前提之一的典质房产，可免予由评估机构进行评估：

（1）比来一次交易时刻在2年（含）以内，能供给交易合同或交易契税凭证，且贷款人与典质人赞成以该交易价格作为典质物价值的；

（2）比来一次评估时刻在2年（含）以内，能供给正式评估申报，该评估机构为经我行承认的房地产评估机构，且贷款人与典质人赞成以该评估价值作为典质物价值的；

（3）典质房屋房龄在5年（含）以内的。

第十九条 借钱人需购买典质物家当保险。

第五章 贷款受理

第二十条 借钱人向贷款经办部分申请小我住房贷款，应填写《商丘市贸易银行小我住房贷款申请表》（见附件四），并要求借钱人供给如下材料：

（一）借钱人全然材料

1.借钱人及妃耦的有效身份证件、婚姻状况证实（娶亲证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；

2.借钱人户籍证实（户口簿或其他有效栖身证实），对非本地居平易近的借钱人，若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供给重要，还应供给1年以上本地纳税证实或社会保险缴纳证实；

3.借钱人收入证实及职业证实；

4.贷款人要求供给的其他文件或材料。

（二）所购住房材料

购买一手住房的，需供给以下材料：

（1）借钱人与房地产开创企业签订的《商品房销（预）售合同》；

（2）房地产开创企业开具的首期付款的收据或发票复印件。 （三）贷款担保材料

1.典质房屋为非本笔贷款所购房屋的须供给以下材料：

（1）房产权力证实；

（2）房屋全部所有权人的身份证件；

（3）贷款人承认的评估机构出具的典质物估价申报；

（4）贷款人要求供给的其他文件或材料。

2.法人（不含一手房小我住房贷款的房地产开创企业）供给时期性包管担保，须签订《担保函》（见附件五），并按拍照干规定供给相干材料。

3.质押担保的，须供给的材料按照我行小我质押贷款相干要求履行。

第六章 贷款查询拜望、审查与审批

第二十一条 小我住房贷款的查询拜望由贷款经办部分查询拜望岗负责。贷款查询拜望履行双人查询拜望和见客谈话轨制。贷款查询拜望人收妥贷款申请材料后对贷款申请材料进行查询拜望分析，当面约见借钱人填写《小我住房贷款客户谈话笔录及客户须知》（见附件六），并将贷款申请信息和贷款申请材料分别录入至信贷治理体系。查询拜望要点包含：

（一）所供给的材料是否真实、完全、合法、有效。借钱人的身份和购房行动是否真实，贷款申请是否自愿、属实。

（二）借钱人的负债和资信状况。经由过程查询人平易近银行小我信用信息差不多数据库，确信借钱人资信状况是否优胜，是否具有较好的还款意愿。