我国房地产市场泡沫测度分析
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我国房地产市场泡沫测度分析
发布时间：2022-12-22T05:33:27.616Z 来源：《城镇建设》2022年16期8月 作者： 孙鑫
[导读] 近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。改革惯性作用、土
孙鑫
青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000
摘要：近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。改革惯性作用、土地资源稀缺、商业银行信贷过度、开发商炒作和市场预期是导致房地产泡沫的重要因素。房地产泡沫的治理要从其成因入手，文章通过对房地产市场泡沫成因的分析，
选择不同的指数作为衡量泡沫程度的依据，并在此基础上给出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫；测度分析引言：作为国民经济的基础产业，房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。中国的房地产业从上个世纪八十年代开始迅速发展，
在一定程度上促进了中国的投资和消费，促进了中国经济的高速发展。在房地产投资持续增加的今天，一些地方房地产市场供需失衡，房
地产经济与国民经济的发展不平衡，导致了大量的房地产市场积压，出现了许多问题楼盘。房地产泡沫是一个备受瞩目的话题，而如何衡
量其价值已成为一个焦点。
1.房地产泡沫的形成机理
1.1投机价格机制
在需求理论中，当物价上涨时，需求就会降低。但是，在房地产市场的泡沫时期，房价上涨，投机客们预计房价还会上涨，他们就会提高当前的消费水平，把购买的资产囤积起来，以便将来房价上涨时再卖出。这就是房价上涨，需求不会下降，而是会增加，业主会惜
售，所以，到了现在，供应就会下降。当泡沫破裂时，股价会下降，投资者们会把它卖掉，这会使它的供应量更大，因为没有人愿意购买
它，所以它的需求就会下降。
1.2自我膨胀机制
由于银行信用的介入，房地产市场出现了一种自爆的机制。房价上涨后，房产所有者的财产增值，接着他把房产抵押给了银行，拿到了贷款，接着又买了房子，导致房价进一步攀升。在一个投机性的市场上，不仅投机者参与了炒房，就连银行也积极介入。如果银行拥有
大量的不动产或者不动产作为抵押物，或者通过资产证券化，那么房价的上升会增加银行资产的规模，进而改善银行的资本充足率、资产
质量和利润。所以，银行会继续加大对房地产的贷款供应，从而导致房价上涨。这样的循环会使房价越来越偏离真实的平衡价格，进而引
发泡沫。
2房地产泡沫产生原因
2.1内在因素
2.1.1房地产市场的特殊性
与普通的商品相比，房地产市场表现出以下特征：
a.房地产市场短期供给弹性小
在现代经济条件下，普通商品因其流动性较大、生产周期较短，对市场行情变化的响应速度较快，供应与需求的弹性相对较大，可实现对供求关系的自动调整。但由于房地产市场建设周期长、自然寿命长、经济寿命长、土地定位固定、供应受限等原因，导致了房地产的
短期供应弹性不足。因此，短期内，楼市的供给很难有大幅度的增长，投机客们可以利用炒房来赚取额外的收益，从而带动地价和房价的
上升[4]。
b．房地产产品具有投资品的特征。
许多情况下，经济主体获得不动产的所有权并非以居住为目的，而是为了将来获得租赁收益和资本增值[1]。因此，一方面，由于越来越多的人关注房地产的投资功能，从而极大地加强了房地产的虚拟资本属性；而不动产的虚拟化进程，则使房地产的投资功能得到了进一
步的加强。房地产的投资性质决定了房地产很可能会被投机者利用，并因此而沦为泡沫的载体。
c．房地产的非完全竞争性。
房地产是一种资本密集的产业，它的投入很大，进入的门槛也很高，再加上它所依附的土地是密不可分的，我国的土地市场具有很强的垄断性，导致了我国房地产市场的寡头垄断。所以少数大开发商很容易结成价格同盟，进行房地产的投机，“温州炒房团”就是明证。这
些特点使房地产市场成为了一个很好的“中介”。
2.2外在因素
2.2.1政府行为
政府行为对房地产泡沫的作用有：首先，由于土地市场的不够成熟，以及金融、税收等相关的制度不健全，比如金融、税收等。美国楼市泡沫的形成和破裂，主要是由于利率调控，导致了市场的炒作和投机，并加快了泡沫的累积和破裂。其次是由于上地土地供应有限，
市场机制不健全，很容易产生权力寻租，成为房地产泡沫的温床。权力寻租是指在不健全的市场体制下，少数人利用自己的力量通过不公
平竞争来获取超额利润的行为，通常都伴随着“权钱交易”的出现。政府赋予的土地使用权的垄断、权力的寻租和买卖，为土地投机和房地
产泡沫的滋生提供了良好的土壤。最后是政策落实不到位，比如，在2006年的五月，国家建设部和其他九个部门发布了新的文件，要求新
建商品住宅的90平米以下的住宅，要达到开发建设总面积的70%以上。但根据发改委发布的数字，在2007-9月，90平方米以下的住房投资只
有21.2%。
2.2.2不健全的金融体制
房地产作为一种资本密集的行业，其发展需要财政的支撑。完善的财政制度可以促进社会闲散资本向生产领域的转移，并将其导向高效率的行业和区域。然而，由于金融体系不完善，银行只追求市场份额和信贷规模，忽视了对借贷公司和个人信用的审查和跟踪，忽视了
对投资项目的潜在风险，特别是在“繁荣”时期，抵押资产价格上涨，从而导致了信贷的过度膨胀。投机者将大量的钱用于投机，会加快房
价的上升，从而引发金融危机。3.我国房地产泡沫的测度
目前，国内外对房地产泡沫的度量方法有很多，本文选择了一些具有代表性的度量指标。
3.1房价收入比
该指数反映了消费者的购买能力，不管他们的收入有多高，他们都有能力购买房子。由于目前我国住房市场以城市为主体，所以可以用住房价格和城市居民可支配收入作为衡量标准。国外普遍认为，这一指标在3~6之间较为合理，但从我国国情来看，5~8是较为合理的。
研究发现，中国楼市与5-8的合理区间相比，存在着一定的泡沫。但是，由于近几年我国居民收入水平的提高，房地产泡沫出现了一定的缓
解，到了2012年以后，泡沫的程度已经达到了一个合理的区间，因此可以说没有泡沫[3]。
3.2房地产开发投资占 GDP比重
房地产开发的热潮在某种程度上促进了房地产泡沫的形成，所以选择房地产开发投入在 GDP中的比例可以作为衡量泡沫的标准。
3.3商品房价格实际增长率
在房地产市场具有正反馈机制的情况下，房地产的投资回报率可以用收入为零时的房地产价值与期望收入的现值之和来表达。即，受上一年物价涨幅的影响。所以，房价的实际增长速度可以从某种程度上反应出人们对房价的预期水平。我们相信，如果房价的平均销售价
格增长速度高于 GDP增速，那么我们就会认为房地产市场存在着一个泡沫。
结束语
总之，我们要坚守中央经济工作会议：房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。参考文献
[1]蒋益锋.房地产泡沫检测方法述评[J].城市开发,2004( 1).
[2]洪开荣.房地产泡沫:形成、转化与吸收[J].中国房地产金融﹐2001 (8).
[3]胡瑾卿,张大芫.房地产泡沫评测体系研究[J].城市开发,2004(11):33-35.
[4]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社, 2007.
