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第1篇一、引言央产房，即中央国家机关职工住房，是指由中央国家机关投资建设、分配给职工的住宅。
随着我国住房制度的改革，央产房逐渐成为职工住房的重要组成部分。
为了规范央产房的管理和分配，保障职工的合法权益，我国出台了一系列关于央产房的法律规定。
本文将对央产房的法律规定进行概述和解读。
二、央产房的法律性质央产房的法律性质属于国有房产。
根据《中华人民共和国物权法》第五十二条规定：“国家机关、军队、企事业单位和其他组织的国有房产，属于国家所有。
”因此，央产房的所有权属于国家，由中央国家机关代表国家行使。
三、央产房的管理机构央产房的管理机构包括中央国家机关住房制度改革领导小组（以下简称“领导小组”）、中央国家机关住房资金管理中心（以下简称“资金管理中心”）和中央国家机关住房制度改革办公室（以下简称“改革办公室”）。
1. 领导小组：负责央产房管理的总体规划和重大决策，协调各部门之间的关系。
2. 资金管理中心：负责央产房资金的管理和监督，确保资金的安全和合理使用。
3. 改革办公室：负责央产房分配、租赁、维修等日常管理工作。
四、央产房的分配原则央产房的分配遵循以下原则：1. 公平、公正、公开原则：确保分配过程的透明度和公正性。
2. 优先保障原则：优先保障无房职工、住房困难职工和离休干部等群体的住房需求。
3. 逐步推进原则：在保障职工基本住房需求的基础上，逐步推进市场化分配。
五、央产房的分配程序央产房的分配程序如下：1. 调查摸底：改革办公室对职工的住房情况进行调查摸底，了解职工的住房需求。
2. 制定分配方案：根据调查摸底的结果，制定央产房分配方案，包括分配对象、分配标准、分配方式等。
3. 公示方案：将分配方案进行公示，接受职工的监督。
4. 报批方案：将分配方案报领导小组审批。
5. 分配实施：按照审批后的分配方案，对职工进行分配。
六、央产房的租赁管理央产房的租赁管理主要包括以下内容：1. 租赁条件：职工租赁央产房应当符合国家和中央国家机关的有关规定，具备一定的经济条件。
民法典限制民事⾏为能⼒如何认定限制民事⾏为能⼒的⼈，就是未满8周岁以上的未成年⼈，或者不能完全辨认⾃⼰⾏为的成年⼈，他们可以进⾏与他的精神健康状况相适应的民事活动。
那么民法典怎样认定?下⾯由店铺⼩编整理相关内容，希望对⼤家有所帮助。
⼀、民法典限制民事⾏为能⼒如何认定限制民事⾏为能⼒，就是未满8周岁以上的⼈，不能完全辨认⾃⼰⾏为的成年⼈《民法典》第⼗九条【限制民事⾏为能⼒的未成年⼈】⼋周岁以上的未成年⼈为限制民事⾏为能⼒⼈，实施民事法律⾏为由其法定代理⼈代理或者经其法定代理⼈同意、追认;但是，可以独⽴实施纯获利益的民事法律⾏为或者与其年龄、智⼒相适应的民事法律⾏为。
第⼆⼗⼆条【限制民事⾏为能⼒的成年⼈】不能完全辨认⾃⼰⾏为的成年⼈为限制民事⾏为能⼒⼈，实施民事法律⾏为由其法定代理⼈代理或者经其法定代理⼈同意、追认;但是，可以独⽴实施纯获利益的民事法律⾏为或者与其智⼒、精神健康状况相适应的民事法律⾏为。
第⼆⼗三条【法定代理⼈】⽆民事⾏为能⼒⼈、限制民事⾏为能⼒⼈的监护⼈是其法定代理⼈。
⼆、限制民事⾏为能⼒的衡量标准限制民事⾏为能⼒⼈是否属于⼀⼼智健全，有两种判断标准：(1)依据⾃然⼈的意思能⼒(认知能⼒)来判断。
这⼀标准主要是针对未成年⼈和精神病⼈⽽设定的。
意思能⼒是指对⾃⼰的⾏为进⾏理解并能预见其后果的精神能⼒，意思能⼒是确认和划分民事⾏为能⼒的基础，⾃然⼈的⾏为能⼒取决于其意思能⼒的状况。
⾃然⼈能否合理地理解⾃⼰⾏为的性质和后果，是判断其是否⼼智健康的关键。
如果他在⾏为的那⼀刻不能理解⾃⼰⾏为的法律后果，即使其⾏为是适当并公平的，⽽且即使对⽅也没有理由认为他精神上有什么障碍，那么他的⾏为也是依法可以撤销的。
⾃然⼈意思能⼒的有⽆、⾼低，主要受⾃然⼈的⽣理条件的影响。
如年龄、智⼒发育程度和精神状态这些先天或应然的⽣理条件，对⾃然⼈的意思能⼒的⽔平产⽣直接影响。
(2)依据⾃然⼈的意志能⼒来判断。
这⼀标准主要是针对成年⽽设⽴的。
限制民事行为能力订立的合同限制民事行为能力人订立的合同效力待定，经过法定代理人追认的，合同有效。
这里的限制行为能力人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。
下面我们就一起来看看，限制行为能力人订立的合同哪些有效，哪些合同是效力待定的吧!概念解读限制民事行为能力人订立的合同效力待定，经过法定代理人追认的，合同有效。
这里的限制行为能力人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。
但不是限制行为能力人订立的所有的合同都是效力待定的合同，限制行为能力订立的有些合同是有效的。
限制行为能力人可以独立订立的合同限制行为能力人可以独立订立以下合同：①限制民事行为能力人独立事实的纯获利益的法律行为有效，比如：接受奖励、赠与等。
②限制民事行为能力人独立事实与其年龄或者精神健康状况相适应的合同，合同有效。
比如：7岁的小孩用零用钱买的棒棒糖，坐公交等。
限制民事行为能力人不能独立订立的合同限制民事行为能力人除了订立纯获利益或者与其年龄智力健康相匹配的合同有效外，其他订立合同为效力待定的合同，这里的效力待定的合同，是指合同已经成立，但因存在一定的瑕疵，效力处于不确定状态，须经限制民事行为能力人的法定代理人进行追认，合同才发生效力。
法定代理人对合同的追认如果限制行为能力人的法定代理人(配偶、父母、祖父母、外祖父母、成年的兄姐等)对合同进行追认的，合同有效，拒绝追认的，合同无效。
参考案例15岁的甲趁父母外出旅游，将家中的彩电卖给回收二手家电的店铺，在买卖过程中，店主乙询问甲：“父母知道你将家中的电视拿来卖了吗?”“不知道，反正我家已经买了新的彩电，这台也用不着了。
”于是，甲以100元将彩电卖给了乙。
而后，甲的父母得知甲将自家的彩电卖了，大发雷霆，于是找到乙，要求买卖合同不成立，被乙当场拒绝。
甲迫于无奈，向法院起诉，要求法院判定该合同为无效合同。
法院经审理后认为，甲属于限制民事行为能力人，其擅自签买卖协议卖电视机这一行为虽然是双方自愿的，但这种行为与甲的年龄、智力状况不相适应，且事后甲的父母拒绝追认，所以依法认定该买卖合同无效。
民法典合同无效的五种情形有哪些6篇篇1一、合同主体不合格合同主体不合格是指签订合同的当事人不具备相应的民事行为能力或主体资格。
根据《民法典》第一百四十四条的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
因此，在签订合同时，必须确保双方当事人都是具备完全民事行为能力的自然人或法人组织，否则合同将因主体不合格而无效。
二、合同内容违法合同内容违法是指合同中包含违反法律法规的条款或内容。
根据《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
因此，在签订合同时，必须仔细审查合同内容，确保其符合法律法规的规定，避免因内容违法而导致合同无效。
三、意思表示不真实意思表示不真实是指合同当事人的意思表示不真实或存在重大误解。
根据《民法典》第一百四十七条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
因此，在签订合同时，必须确保双方当事人的意思表示真实、自愿，避免因意思表示不真实而导致合同无效。
四、损害公共利益损害公共利益是指合同签订后，可能会对国家、集体或第三人的利益造成损害。
根据《民法典》第一百五十四条的规定，损害社会公共利益的民事法律行为无效。
因此，在签订合同时，必须充分考虑合同可能产生的社会影响，确保其不会对公共利益造成损害，避免因损害公共利益而导致合同无效。
五、违反公序良俗违反公序良俗是指合同中包含违反社会公德或良好习俗的条款或内容。
虽然《民法典》并未明确规定违反公序良俗的合同无效，但在实践中，此类合同往往因社会舆论压力或道德谴责而无法得到执行。
因此，在签订合同时，必须仔细审查合同内容，确保其符合社会公德和良好习俗的要求，避免因违反公序良俗而导致合同无法得到执行。
综上所述，合同无效的五种情形包括合同主体不合格、合同内容违法、意思表示不真实、损害公共利益和违反公序良俗。
在签订合同时，必须仔细审查合同内容，确保其符合法律法规和社会道德的要求，避免因上述情形而导致合同无效。
哪些房屋买卖合同无效哪些房屋买卖合同无效引言在房地产交易过程中，买卖双方通常会签订房屋买卖合同作为交易的法律依据。
然而，在现实生活中，由于各种原因，可能存在某些房屋买卖合同无效的情况。
本文将探讨哪些房屋买卖合同可能是无效的。
1. 合同主体无民事行为能力或限制民事行为能力根据法律规定，民事行为能力是指一个人依法独立处理自己的民事权益的能力。
如果合同的主体是无民事行为能力的人，或者限制民事行为能力的人，这样的合同将无效。
例如，未成年人或被宣告无行为能力的人签订的房屋买卖合同可能被认定为无效。
2. 合同内容违反法律法规房屋买卖合同的内容应符合国家法律法规的规定。
如果合同的条款违反了相关法律法规，这个合同将被认为是无效的。
例如，在合同中规定违反法律规定的交易方式，或者规定违反价格管制的交易价格。
3. 合同订立时存在严重不平等合同订立时，买方和卖方在交易地位、条件等方面应当处于相对平等的地位，不存在严重不平等的情况。
如果一方利用其优势地位，使得另一方在签订合同时受到了迫使、欺诈或者胁迫等不正当手段的影响，这样的合同可能会被认定为无效。
4. 合同缺乏合法的订立形式合同应当按照法律规定的合法形式进行订立，并符合相关法律规定的要求。
如果合同缺乏合法订立的形式，例如未经公证、书面形式等，该合同可能会被认定为无效。
5. 合同目的违法合同的目的是指合同所要达到的目标或效果。
如果合同的目的是违法的，合同将被认为是无效的。
例如，合同的目的是进行非法交易或违反公序良俗的行为，该合同将被认定为无效。
6. 合同基础不存在合同的基础是指合同各方订立合同时存在的合理事由。
如果合同基础并不存在，或者由于某些原因已经不存在，如以卖方的故意隐瞒事实、虚假陈述等方式，使得另一方在签订合同时受到误导，合同可能会被认定为无效。
7. 合同违反公共秩序或公共利益合同应当符合社会公共秩序和公共利益的要求。
如果合同的内容违反公共秩序和公共利益，该合同可能会被认定为无效。
民法典关于合同无效的五种情形5篇篇1一、合同无效概述在民法典中，合同无效是指合同因违反法律、行政法规的强制性规定或者违背公序良俗而自始没有法律约束力。
以下将详细阐述合同无效的五种情形。
1. 违反法律、行政法规的强制性规定民法典规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。
例如，某公司因违反环保法规，与环保部门签订的环保治理合同，如超出法律规定的标准或范围，则可能构成违反强制性规定的情形，导致合同无效。
2. 违背公序良俗合同违背公序良俗的，该合同无效。
公序良俗是指社会公共秩序和善良风俗，包括公共道德、社会公德、善良习惯等。
例如，某公司因违反社会公德，与他人签订的涉及社会公益的合同，可能构成违背公序良俗的情形，导致合同无效。
3. 当事人无民事行为能力或者限制民事行为能力当事人无民事行为能力或者限制民事行为能力的，其签订的合同无效。
例如，未成年人签订的合同，因其缺乏完全的民事行为能力，可能导致合同无效。
4. 恶意串通损害他人合法权益当事人恶意串通损害他人合法权益的，其签订的合同无效。
例如，某公司与他人恶意串通，签订损害其他债权人利益的合同，可能导致该合同无效。
5. 虚假的意思表示或者隐瞒事实真相当事人虚假的意思表示或者隐瞒事实真相的，其签订的合同无效。
例如，某公司因虚假宣传而与消费者签订的合同，可能构成虚假的意思表示或者隐瞒事实真相的情形，导致合同无效。
三、合同无效的法律后果根据民法典规定，合同无效后，当事人应当返还因合同取得的财产；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
四、总结与注意事项在签订合同时，应当注意避免违反法律、行政法规的强制性规定以及违背公序良俗等情形。
同时，应当确保当事人具备完全的民事行为能力，并避免恶意串通损害他人合法权益以及虚假的意思表示或者隐瞒事实真相等情形。
在合同无效时，应当及时返还财产并承担相应的赔偿责任。
一、无民事行为能力人所签订的购房合同无民事行为能力人是指根据我国《民法通则》的规定，未满8周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的精神病人。
无民事行为能力人由于缺乏必要的认知能力和判断能力，不能独立进行民事法律行为。
因此，无民事行为能力人所签订的购房合同无效。
二、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的购房合同限制行为能力人是指已满8周岁但未满18周岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为的精神病人。
限制行为能力人虽然具有一定的认知能力和判断能力，但因其年龄、智力、精神状况等原因，不能独立进行民事法律行为。
因此，限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的购房合同无效。
三、以欺诈手段签订的购房合同欺诈手段是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识，从而签订购房合同。
以欺诈手段签订的购房合同，由于违反了诚实信用原则，损害了对方的合法权益，因此该合同无效。
四、以胁迫手段签订的购房合同胁迫手段是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订购房合同。
以胁迫手段签订的购房合同，由于违反了平等自愿原则，损害了对方的合法权益，因此该合同无效。
五、乘人之危签订的购房合同乘人之危是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的购房合同。
乘人之危签订的购房合同，由于违反了公平原则，损害了对方的合法权益，因此该合同无效。
六、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的购房合同恶意串通是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益。
恶意串通签订的购房合同，违反了法律的强制性规定，损害了国家、集体或他人的合法权益，因此该合同无效。
七、违反法律、行政法规的强制性规定的购房合同法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规对某些民事法律行为所设定的强制性要求。
违反法律、行政法规的强制性规定的购房合同，由于违反了法律的强制性规定，不具备法律效力，因此该合同无效。
合同无效的五种情形合同是双方或多方当事人基于意思表示一致而达成的约定。
但是，在某些情况下，合同可能会被判定为无效。
以下即是合同无效的五种主要情形，以供参考并用于指导实践。
一、欺诈和胁迫如果合同中的一方通过欺诈或胁迫的手段使另一方签订合同，那么此合同无效。
欺诈是指一方故意制造虚假情况或隐瞒真实情况，使对方产生误解并基于此误解签订合同。
胁迫则是指一方利用对方的恐惧心理迫使对方签订合同。
在签订合同时，双方应确保是在公平、公正和无胁迫的环境下进行。
二、违反法律法规如果合同的条款违反国家的法律法规，那么此合同无效。
任何合同都不得违反国家的法律法规，否则将被视为无效合同。
例如，涉及非法交易、侵犯知识产权、非法垄断等行为的合同都将被视为无效。
三、无民事行为能力或限制民事行为能力人签订的合同无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订的合同，如果没有得到法定代理人的同意或追认，该合同无效。
这意味着未成年人、精神病人等不具备完全民事行为能力的人在没有得到允许的情况下签订的合同不具备法律效力。
四、重大误解或明显不公平的合同在合同签订过程中，如果存在重大误解或明显不公平的情况，那么该合同可能会被判定为无效。
重大误解是指一方对合同的主要内容产生了误解，而这种误解对合同的执行有重大影响。
明显不公平则是指合同中的条款过于偏向某一方，导致双方利益严重失衡。
五、以合法形式掩盖非法目的如果合同的外衣下隐藏着非法目的，那么该合同无效。
例如，通过签订虚假的货物买卖合同来逃避债务、洗钱等行为都属于以合法形式掩盖非法目的的情形。
此类合同的无效是为了维护社会公共利益和正常的经济秩序。
六、其他情形。
限制民事行为能力人订立的合同限制民事行为能力人订立的合同《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在限制民事行为能力人订立的合同《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
本条是对限制民事行为能力人订立的合同效力的规定。
民法通则第五十五条规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一。
合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。
限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上讲是有暇疵的，因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。
以前的司法实践在处理此类合同时，基本上是认定为无效合同。
本条将此类合同列入了效力待定合同中，是基于以下几点考虑：（l）此类合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律的强制性规定及社会公共利益，也不是因为当事人意思表示不真实而导致合同可撤销，主要是因为当事人缺乏完全的缔约能力和处分能力而造成的。
（2）这类合同可经限制民事行为能力人的法定代理人的承认而生效，这种承认表明限制民事行为能力人所签的合同是符合权利人利益的。
（3）有利于促成更多交易，也有利于维护相对人的利益。
因为相对人与限制民事行为能力人订的合同，总是希望合同有效，并且通过有效合同的履行使自己获得期待的利益，因此，通过法定代理人的追认使效力待定合同生效，而不是简单地宣告这种合同无效，是符合相对人利益的。
民法典中关于合同⽆效的规定是什么签订合同⽬的是保障当事⼈的合法利益，合同要依法成⽴才具有法律效⼒。
合同⽆效则不受法律保护，造成合同⽆效的原因是⽐较多的，那么民法典中关于合同⽆效的规定是怎样的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典中关于合同⽆效的规定是什么民法典规定，签订合同是属于民事法律⾏为，合同⽆效的情形包括合同当事⼈不具有民事⾏为能⼒、合同不是当事⼈真实意思表⽰等。
《中华⼈民共和国民法典》第⼀百四⼗三条【民事法律⾏为有效的条件】具备下列条件的民事法律⾏为有效：(⼀)⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒;(⼆)意思表⽰真实;(三)不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第⼀百四⼗四条【⽆民事⾏为能⼒⼈实施的民事法律⾏为的效⼒】⽆民事⾏为能⼒⼈实施的民事法律⾏为⽆效。
第⼀百四⼗六条【虚假表⽰与隐藏⾏为的效⼒】⾏为⼈与相对⼈以虚假的意思表⽰实施的民事法律⾏为⽆效。
以虚假的意思表⽰隐藏的民事法律⾏为的效⼒，依照有关法律规定处理。
第⼀百五⼗三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律⾏为的效⼒】违反法律、⾏政法规的强制性规定的民事法律⾏为⽆效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律⾏为⽆效的除外。
违背公序良俗的民事法律⾏为⽆效。
⼆、合同被认定⽆效的处理合同⼀旦被认定⽆效就⾃始不发⽣法律效⼒，那么合同双⽅当事⼈应该怎么办呢。
合同被认定为⽆效的法律后果如下：1、返还财产合同被确认⽆效后之前已经交付给对⽅的财产，当事⼈可以要求对⽅返还。
原来交付的是钱就还钱，交付的是货物就返还货物。
2、折价补偿如果不能返还财物或者返还财物已经没有意义了，可以按照所得财产的价值进⾏折价补偿。
3、赔偿损失合同被认定⽆效后，如果由于⼀⽅的过错造成损失的，还要承担损害赔偿责任。
如果双⽅都有过错，那么就按照双⽅的过错责任承担赔偿责任。
赔偿损失的标准是以实际损失为限。
4、除了上述的处理后果，还有其他的⾮民事性处理结果。
例如恶意串通损害国家、集体、第三⼈利益的，要将恶意串通所得的财产追缴回来，收归国家或者返还集体、第三⼈。
央产房合同签订后房主被认定为限制民事行为能力人，合同是否有效
谭某茂向本院提出诉讼请求：
1、判令被告返还原告购房定金20万元；
2、判令被告向原告支付违约金220万元；
3、判令被告向原告支付中介费损失27万元；
4、诉讼费、保全费用由被告承担。
事实和理由：2016年11月26日，经链家公司中介，我与张某文签订了房屋买卖合同，购买位于x号房屋，房屋总价为1100万元。
合同约定，如张某文拒绝将房屋售给我，应按房价款20%的比例向我支付违约金，链家公司的中介费由张某文赔偿付给我。
合同签订后，我按约定支付了定金20万元，向链家公司支付了中介费27万元。
2017年3月12日，张某文家属向我发来终止房屋买卖合同履行的告知书。
为保障自身合法权益，我提起上述诉请。
张某文的法定代理人张旭辩称：
张某文与谭某茂签订房屋买卖合同时不具有完全的民事行为能力。
此前张某文因交通事故受伤，被认定为限制民事行为能力人，其对出售房屋一事不具有辩认能力。
我方同意返还对方20万元的定金。
双方之间所签订的房屋买卖合同自始无效，对方要求支付违约金没有依据。
张旭在合同签订后已经告知谭某茂和链家公司张某文不具有完全民事行为能力一事，以免对方产生损失。
我方不同意谭某茂的其他诉讼请求。
第三人链家公司称，我方认可谭某茂的诉讼请求。
我公司尽到了中介义务。
房屋买卖合同签订后，张某文本人又到单位办理了央产房上市和物业变更手续。
我们中介的合同没有问题。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人确认的证据本院可查明如下：
2016年11月26日张某文经链家公司中介与谭某茂签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》。
双方在《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中约定谭某茂以总计1100万元购买张某文位于x号房屋（建筑面积137．95平方米），合同定金为20万元,谭某茂需贷款400万元。
该合同约定如张某文拒绝将房屋出售给谭某茂，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价的20%向谭某茂支付违约金，链家公司收取的谭某茂的所有费用不予退还，由张某文直接赔付谭某茂。
上述合同签订后，谭某茂向张某文支付了定金20万元，向链家公司支付了居间服务费242000元。
2016年11月27日，张某文之子张旭与链家公司员工联系，称自己的父亲头脑不清楚，无完全行为能力，要求解除合同。
张某文的上述房屋系房改时从所在单位购置的央产房。
张某文本人于2016年12月1日到中影集团房管办公室填写了已购成本价房屋出售申请表，办理了公房上市的申请手续。
2016年12月5日，经中央国家机关房
改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室审核，同意张某文名下的上述房屋可以办理产权变更登记。
上述审核业务系张某文本人办理。
链家公司业务人员于文南到庭作证时称张某文签订房屋买卖合同和办理央产房上市及物业交接手续时头脑清楚。
中影集团房管办公室工作人员赵玥亦表示张某文办理申请公房上市手续时头脑清晰。
2017年3月12日，张某文之子张旭向链家公司发出终止房屋买卖合同责任告知书。
该告知书中称张某文因在2014年12月的交通事故中受伤，现仍在康复阶段，日常生活中时有对自己的行为缺乏认知和控制的表现。
张旭在告知书中指出链家公司为强迫其父张某文执行合同而进行骚扰，明确要求终止2016年11月26日签订的房屋买卖合同。
张某文本人此后未继续履行合同。
2017年5月9日，谭某茂与他人签订了房屋购买合同，以1235万元购买了位于朝阳区安定路12号院5号楼14层1401号房屋，该房屋建筑面积为120．58平方。
庭审中，张某文本人未出庭。
另查，张某文曾于2014年12月11日10时许被他人驾车撞伤，其因此致多发脑挫裂伤。
法大法庭科学技术鉴定研究所于2016年9月26日出具的司法鉴定意见书在精神检查一栏记载如下内容：“检查所见：神清，定向力较差，接触被动。
……对一般常识了解较差。
简易计算差。
未见精神病性症状。
应用《成人智残评定量表》对其进行测评，被鉴定人张某文得分7分，属轻度智力缺损（偏重）”。
2017年3月，张某文接受北京晚报记者采访。
2017年中央电视台中秋晚会于
2017年9月26日在黑龙江大庆录制，张某文参加了晚会的录制表演，该晚会于2017年10月4日在中央电视台播出。
2017年7月25日，张旭申请宣告张某文为限制民事行为能力人。
2018年1月10日，张某文经首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科鉴定为器质性精神障碍，意思表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力。
根据上述鉴定意见，本院2018年5月25日作出（2017）京0108民特515号民事判决书判决认定张某文为限制民事行为能力人，指定张旭作为张某文的监护人。
为查明张某文在合同签订时是否具有民事行为能力，本院曾委托相关机构对此进行鉴定，因鉴定材料不充分，鉴定机构无法受理该鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、定金收据、（x）京0108民特x号民事判决书等证据材料在案佐证。
法院判决：
一、张某文于本判决生效后七日内返还谭某茂定金二十万元；
二、张某文于本判决生效后七日内向谭某茂支付违约金二百二十万元、中介服务费二十四万二千元；
三、驳回谭某茂的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，谭某茂与张某文就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
双方当事人的争议焦点在于张某文签订上述合同时是否具有完全民事行为能力。
对此，张某文的法定代理人认为张某文签订该合同时系限制民事行为能力人，但未向故提交相应证据。
故委托的鉴定机构亦无法对当时张某文的民事行为能力作出认定。
根据故查明的事实可知张某文本人在签订房屋买卖合同后到所在单位办理公房上市手续及物业交接手续，并持上述手续到相关部门进行审核，上述行为并非在一天内完成，且各行为互为因果，具有极强的逻辑性，足以证明行为人头脑清晰，目的明确。
链家公司员工于文南作为交易中介人员到庭证明张某文在履行上述行为神志清醒，该证人证言与张某文在合同签订后于2017年接受报纸采访和参加演出的情况可相互映证，足以证明张某文可以清晰的表明自己的思想，其意志能支配自身行为。
为此，故认定张某文在2016年11月26日与谭某茂签订《北京市存量房屋买卖合同》时具有完全的民事行为能力，双方所签合同合法有效。
张某文之子张旭虽在合同签订后的第二天即以张某文无行为能力为由向链家公司提出异议，要求解除合同，但因其不是合同的签字人，且张某文本人又在此后自行办理了公房的上市手续，以自己的行为确认了该合同系其真实的意思表示，故链家公司、谭某茂完全有理由不理会张旭所提异议，相信张某文会继续履行所签合同。
谭某茂已经按照合同约定履行了定金支付义务，张某文理应按照合同约定履行办理网签，协助谭某茂办理贷款等相应义务，否则，应当承担相应的违约责任。
因张某文不同意继续履行合同，其行为构成违约，理应按合同规定承担相应的违约金和因房屋中介产生的居间服务费，并返还谭某茂已支付的购房定金。
而谭某茂向北京中融信担保有限公司所交的保障服务费，系房屋交易保障服务的费用，该费用并非由链家公司收取，谭某茂要求张某文赔偿上述费用没有事实及法律依据。
现谭某茂所要求返还的购房定金、支付的违约金证据充分，符合相关的法律规定，故予以支持。
其所主张的中介服务费损失过高，具体的赔偿费用由故依法判定。
