湖北省房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收的管理体制考试试题

湖北省房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收的管理体制考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。

A：空置率偏小B：运营费用偏大C：收益期限偏短D：报酬率偏高E：工业用地的监测点评估价格2、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。

A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数3、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

A．利润总额B．投资利润C．税后利润D．可分配利润4、是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调5、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。

A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.40%6、投标截止后，开发商应按规定的时间__。

A．认标B．评标C．开标D．验标7、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用B．无偿有限期使用C．有偿无限期使用D．有偿有限期使用8、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率9、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。

A：《房地产经纪相关知识》B：《房地产基本政策与制度》C：《房地产经纪实务》D：《房地产经纪概论》E：执行层的组织协调10、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。

A：1 250万元B：1750万元C：2 050万元D：2 150万元E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。

A．4091B．4182C．4250D．500012、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。

A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书B．三级资质证书C．四级资质证书D．暂定资质证书15、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。

A：既是外墙也是纵墙B：既是外墙也是横墙C：既是山墙也是纵墙D：既是山墙也是横墙E：执行层的组织协调16、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【2007年考题】A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方B．转让人C．规划行政主管部门D．原出让方和市、县规划行政主管部门18、报酬率为与所投入的资本的比率。

A：净收益B：投资回收C：投资回报D：收益E：工业用地的监测点评估价格19、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率20、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。

A．30%B．40%C．50%21、下列不属于房地产金融特点的是。

A：集中性B：资金周转期短C：资金运动固定性D：资金增值性E：执行层的组织协调22、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元A．500B．1000C．2250D．300023、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会B．业主委员会C．政府物业管理部门D．业主和物业管理企业共同24、是住房公积金管理的中心环节。

A：住房公积金的发放管理B：住房公积金的运作C：银行专户、财政监督D：住房公积金管理的决策E：执行层的组织协调25、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。

A：甲>乙>丙>丁B：乙>丁>甲>丙C：乙>丙>甲>丁D：丙>乙>丁>甲E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。

A：质量B：安全C：成本D：资源E：时间2、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率B．资本金利润率C．财务内部收益率D．成本利润率3、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。

A．森林B．矿藏C．水流D．山岭E．荒地4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A：政府部门B：建设部门C：房管部门D：开发企业E：借款合同5、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。

A：管道渗漏为1年B：五金件损坏为2年C：管道堵塞为6个月D：电器开关损坏为6个月E：供冷系统损坏为1个供冷期6、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。

A：甲级B：乙级C：丙级D：丁级E：借款合同7、对土地利用的限制可归纳为。

A：土地权利的设立和行使的限制B：房地产典当限制C：房地产相邻关系的限制D：房地产划拨、转让的限制E：土地使用管制8、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力B．将预期原理作为理论依据C．正确判断了房地产的最佳开发方式D．正确量化了已经获得的收益和风险E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值9、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。

A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证10、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。

A：不具有完全民事行为能力B：刑事处罚已执行完毕C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业D：年龄超过65周岁E：不是现职公务员11、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更12、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全13、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。

A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调14、开发经营期的起点是(假设)的__。

A．开工日期B．取得估价对象的日期C．取得待开发土地的日期D．开始出售开发完成后的房地产的日期15、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

A．10.42%B．11.57%C．31.25%D．34.72%16、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。

(2008年试题)A：预测开发成本B：选定目标市场C：确定消费群体D：明确项目档次E：设计建造标准17、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取__等形式，对建设工程实施监理。