(完整版)成本法的理论依据是什么

成本法的基本原理 1.成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。

成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，⽽是指价格。

2.成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论——商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。

具体⼜可以分为从卖⽅的⾓度来看和从买⽅的⾓度来看。

从卖⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，具体⼀点讲，是卖⽅愿意接受的，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，具体⼀点讲，是买⽅愿意⽀付的价格，不能⾼于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果⾼于该代价，他还不如⾃⼰开发建设(或者委托另外的⼈开发建设)。

由上可见，⼀个是不低于开发建设已经花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双⽅可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费⽤、税⾦和利润)。

因此，估价⼈员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费⽤、税⾦和利润之和来测算其价格 3.成本法适⽤的对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采⽤成本法估价。

成本法特别适⽤于估价那些既⽆收益⼜很少发⽣交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公⽤、公益房地产，以及化⼯⼚、钢铁⼚、发电⼚、油⽥、码头、机场等有独特设计或只针对个别⽤户的特殊需要⽽开发建设的房地产。

单纯建筑物的估价通常也是采⽤成本法。

另外，成本法也适⽤于估价市场不完善或狭⼩市场上⽆法运⽤市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采⽤成本法估价。

因为在保险事故发⽣后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发⽣全部损毁的，有时也需要⽤重置或重建的办法来解决。

成本法基本原理
成本法是一种会计和财务管理方法，基于以下基本原理进行操作：
1. 成本原理：根据成本原理，公司的财务报表应该以原始成本来记录和报告资源和交易。

这意味着公司应该将其资产和负债按照其购买或出售的成本进行核算，而不是按照当前市场价值。

2. 货币计量原则：成本法遵循货币计量原则，即所有财务交易都应该以货币单位进行记录和报告。

这意味着只有能够用货币计量的交易，才能在财务报表中进行记录。

3. 实物量原则：成本法要求以实物量来衡量公司的资源和交易。

这意味着公司应该基于实物数量来确定成本，并在财务报表中反映这些量。

例如，公司应该以购买的实际数量记录库存成本，而不是根据市场价值。

4. 持续经营原则：成本法假设公司会持续经营，并根据这个假设来制定财务报表。

这意味着公司的财务报表应该按照持续经营的前提编制，并且不需要考虑公司可能会停业或破产的情况。

5. 综合原则：成本法要求将公司的各种资源和交易统一进行核算，并将其综合反映在财务报表中。

这意味着公司应该将其资产、负债、所有者权益、收入和费用综合计算，以便全面了解公司的财务状况和经营绩效。

通过遵循以上基本原则，成本法能够为公司提供准确和可比的
财务信息，帮助管理层做出决策，评估业绩，并满足投资者和其他利益相关者对财务信息的需求。

第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。

成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。

具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。

例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。

如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。

由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。

由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

二、成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

商学院commercial college2013.1269资产评估成本法是我国目前房屋评估的三大基本方法之一，使用较为广泛。

为了正确理解和运用成本法进行房屋评估，本文将对相关概念及其应用中的要点作简要解析，并提出建议。

成本法的应用原理成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，这是他所愿意接受的最低价格；而从买方来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，这是他愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出。

上述 “替代原理”，奠定了我们采用成本法进行房屋建筑评估的应用基础。

应用过程中的注意事项在房屋建筑的评估中，用成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。

无论采用什么方法去成本法在房屋评估中的应用及分析进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，只有造价计算的方法有所不同。

众所周知，计算一个建筑项目工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等，各种方法的选用应根据其所具备的评估资料的条件来确定。

以下是对各种造价计算方法适用条件的具体分析：1.预(结)算编制法在一般情况下，预 (结)算资料是作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员的，不能将评估和预 (结)算编制混为一谈。

除非是在预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下才可以采用。

而用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，不能代表房屋的实际价值。

用这个指标去编制建筑造价，可能误差偏大而影响评估值的合理性。

2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工文‖上海万隆房地产估价有限公司总评估师 袁梅应根据市场环境、委托方提供的资料情况，选择合适的评估方法进行房屋建筑评估，建议尽量不用指数法，把握好评估计算的准确性结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋评估情况。

成本法的基本原理
成本法是一种会计原则，它基于以下原理：
1. 成本原则：按照购买或生产物品时实际支付的成本记录资产。

根据成本原则，资产金额应该是购买或生产所支付的现金和与其直接相关的费用之和。

2. 主观价值原则：成本法忽略了资产当前的市场价值，而是将其计量为购买或生产时的实际成本。

这是因为成本是可以明确衡量的。

3. 可比性原则：成本法要求使用相同的计量标准来计量和报告资产。

这意味着无论是内部产生的资产还是外部购买的资产，都应按照相同的计量规则进行处理。

4. 谨慎原则：成本法要求会计人员采用谨慎的态度，不夸大资产的价值。

这意味着资产的价值应该以实际成本为基础，并谨慎估计潜在的损失。

5. 实物标准原则：成本法要求会计人员用货币计量实物资产，这样可以简化资产计量、分析和比较。

6. 修改成本法：当资产的价值发生明显变化时（如长期资产的价值因折旧而下降），成本法允许对其进行调整以反映其实际价值或净现值。

综上所述，成本法的基本原理是根据购买或生产时的实际成本
来记录和计量资产，使用相同的计量标准，并且基于谨慎和实物标准原则，同时允许对资产进行调整以反映其变化的价值。

⼆、成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论--商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。

具体⼜可分为从卖⽅的⾓度看和从买⽅的⾓度看。

从卖⽅的⾓度看，房地产价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，是卖⽅愿意接受的不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

进⼀步来看，当⼀种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除⾮它的市场价格升⾼了；⽽如果⼀种房地产的市场价格远远⾼于它的成本，则它将会很快进⼊市场，直到它的市场价格降下来。

从买⽅的⾓度看，房地产的价格是基于其社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，是买⽅愿意⽀付的价格不能⾼于他预计重新开发建设该房地产的必要⽀出及应得利润，如果⾼于，则还不如⾃⼰开发建设（或者委托别⼈开发建设）。

例如，当房地产为⼟地与建筑物的综合体时，买⽅在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果⾃⼰另外购买⼀块类似⼟地的现时价格是多少，然后在该块⼟地上建造类似建筑物的现时费⽤⼜是多少，此两者之和便是⾃⼰所愿意⽀付的价格。

当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能⽅⾯存在缺陷，或者建筑物本⾝以外还有⼀些不利因素，则买⽅在确定其愿意⽀付的价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。

由上可见，⼀个是不低于开发建设已花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设的必要⽀出及应得利润，买卖双⽅可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要⽀出及应得利润）。

因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要⽀出及应得利润来求取估价对象的价值。

成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。

在成本法中，折旧可以视为⼀种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。

因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，⽽是看“重新购建价格”或“可⽐实例价格”的来源⽅式。

房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。

可将成本分为实际成本和客观成本。

实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。

在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。

成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。

当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。

（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。

【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。

第六讲成本法一、成本法的基本原理1.成本法的概念和理论依据⑴成本法的概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

⑵成本法的理论依据：①卖方角度：房地产价格形成的生产费用价值论。

②买方角度：房地产价格形成的替代原理。

2.成本法适用的对象和条件⑴成本法适用的对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价。

⑵成本法适用的条件：可正确计算各种正常费用、利润、税金等。

3.成本法的操作步骤⑴搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料⑵估算重新购建价格⑶估算建筑物折旧⑷求取积算价格二、房地产成本价格的构成1.土地取得成本（三种方式取得土地）：⑴征用农地而取得土地的成本：农地征用费、土地使用权出让金等。

⑵拆迁房屋而取得土地的成本：房屋拆迁补偿费、安置费、土地使用权出让金等。

⑶市场买卖而取得土地的成本：购买土地的价款、买方缴纳税费（契税、交易手续费）等。

2.开发成本：⑴勘查设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘查、设计、“三通一平”等。

⑵基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。

⑶建筑安装工程费：建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。

⑷公共配套设施建设费：非盈利性公共配套设施建设费。

⑸开发过程中的税费。

3.管理费用：⑴人员工资。

⑵办公费。

⑶差旅费等。

4.投资利息：⑴土地取得成本的利息。

⑵开发成本的利息。

⑶管理费用的利息。

5.销售税费：⑴销售税金及附加：营业税、城市维护建设税、教育费附加。

⑵销售费用：广告宣传、销售代理。

⑶其他销售税费：卖方负担的交易手续费等。

6.开发利润：⑴开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率⑵开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率⑶开发利润=房地产价格×销售利润率三、成本法的计算公式1.基本公式：房地产价格=重新购建价格－折旧2.新开发土地的计算公式：新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3.新建房地的计算公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3.旧房地的计算公式：旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物拆旧四、建筑物重新购建价格1.建筑物重新购建价格的概念⑴概念：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。