关于成都房地产市场的考察报告

2009年10月26日，哈尔滨市总商会上海商会在常务副会长邓来弘的带领下，一行6人赴成都进行了为期3天的关于成都房地产市场的考察，主要考察区域主要有三个----成都市龙潭都市工业集中发展区的总部经济试验区、成都市区和大邑县。

每到一处，都受到了当地政府的高度重视，相关部门的官员全程陪同，详细介绍了各个项目的具体情况。

经综合考察分析，现将各个区域与项目的考察情况汇呈如下。

一、成都总部经济试验区1、项目概况成都（龙潭）总部经济城，以成都首个由政府批准设立的“成都市总部经济试验区”——成都龙潭总部经济试验区为核心，承接国外和东部发达地区的高端产业转移，集纳“商贸、科研、文化创意”总部、工业集中发展区制造业总部、科研院所总部、东调企业总部四大总部集群，以总部配套与生活区域联动发展的模式，力求打造成为西部“总部经济第一城”。

但目前所余土地较少，且多为零星碎地，最大地块也只有35亩左右。

2、操作模式·最小出让面积为15亩，15亩以上方可办理土地证；·每亩最低不少于30万元的强制性税收政策；·300平方米建筑面积以上方可办理房产证。

·截止目前为止，土地证的分割办理尚无确切的政策文件。

·操作模式：先签约土地出让合同，解缴土地款然后进行开工建设，建设完工后一年方可办理房产证，不支持建设独栋办公楼。

·购买对象必须为企业法人，非自然人。

3、综合分析20009年10月18日《中国总部经济发展报告(2009~2010)》发布,其中由北京市社会科学院中国总部经济研究中心历时一年完成的“全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜(2009)”座次排定,北京、上海、广州位列前三甲，成都位列第八。

全国35个城市总部经济发展能力可划分为四个能级,第一能级包括北京、上海、广州和深圳共4个城市,第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市;其余分列第三及第四能级。

从35个城市总部经济发展能力排名看,区域差异性较大,整体上东部地区城市较强,中西部地区城市较弱。

长三角、珠三角和环渤海三大经济圈是中国经济发展最具活力的区域,也是中国总部经济发展模式最为典型的区域,三大经济圈总部经济整体发展能力强劲,龙头城市地位突出,具备在经济圈内部构建较为完善的“总部—制造基地”分工合作链条的条件。

因此，就总部经济园区发展的情况来看，成都的发展仍将滞后于东部其他城市。

而因于其剩余地块较小，独栋办公楼不允许建设等因素，房地产开发的可能性较小，原总部独栋办公楼开发方案无法实施。

二、成都市区1、成都房地产市场概况经过多年的发展，成都房地产市场已经发展到相当成熟的市场化阶段，海内外如九龙仓、万科、龙湖等知名的开发商如都陆续来到成都进行市场拓展，开发格局和产品形态也日渐明晰与多样化，竞争日趋白热化。

2009年上半年，成都GDP回升至14.8%，位列全国各城市GDP前十五，呈现回暖态势。

在整体经济环境保持良好发展态势的情况下，城市化进程的加快、高位的居民储蓄额、持续增长的个人可支配收入等因素，房地产业向好发展的基础得到很好的奠定。

全国地产在2009年上半年都经历了从“小阳春”到“大阳春”，销售面积和销售金额都一路飘红，成都市场在销售面积和销售金额上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资却严重不及全国和西部平均水平。

成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。

而城市的辐射力带来大批外来客，随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。

总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展仍非常具有潜力。

成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。

纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。

成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。

1、项目概况主要有三个地块。

地块1：地块位置：成都市二环路东三段。

规划指标：面积（亩）用地性质容积率建筑密度180二类住宅用地总容积率≤3.0总建筑密度≤22%二类住宅兼容商业金融业用总容积率≤3.0总建筑密度地（20%≤兼容部分≤50%）≤22%开发前景：地块位于成华区规划的“二环路新兴服务业发展轴”区域，紧临二环路，交通十分便捷，东有新华公园，北有沙河八景之一“麻石烟云”、东郊工业文明博物馆，生态优势明显，南临万年场商圈，多家专业电器卖场云集，商业氛围浓厚；该片区将依托环境优势、资源优势和区位优势，适宜打造高品质房产和大型商贸零售业，发展前景十分可观。

地位参考：预计起拍参考价860万元/亩取得方式：拍卖、挂牌。

地块2：地块位置：成都市二环路东二段。

规划指标：面积（亩）用地性质容积率建筑密度16.93商业金融业用地总容积率≤5.0总建筑密度≤40% 高层主体≤20%开发前景：地块位于成华区规划的“二环路新兴服务业发展轴”区域，属于成都市东二环高端房产开发热潮核心范围。

SM广场、成都华联、沃尔玛、伊藤洋华堂、万达电影广场、第五大道、春风里商业街等商业配套丰富，电子科大、三十中、建设路小学、培华路小学、市六医院近在咫尺，金融、证券网点密布。

项目周边“万科·金域蓝湾”、“首创·爱这城”、“龙湖·三千里”，“华裕·高地”等高档物业云集，教育、医疗、餐饮、娱乐、百货、超市、邮政等资源配置齐全，人口密集，商业气氛浓厚，极具开发前景。

地位参考：预计起拍参考价800万元/亩取得方式：拍卖、挂牌。

地块3：地块位置：成都市建设北路一段规划指标：面积（亩）用地性质容积率建筑密度16.8公共设施用地总容积率≤8.0总建筑密度≤45%高层主体≤22%12.8公共设施用地(须建设高星级酒店,酒店主体高度不小于180米)总容积率≤8.0总建筑密度≤45%高层主体≤22%96.6二类住宅用地(兼容商业10%)总容积率≤5.0总建筑密度≤45%高层主体≤22%开发前景：地块位于成华区规划的“成都（猛追湾）休闲商务城”核心区域，北靠建设北路，南依锦江，紧临活水公园，交通便捷，生态环境好，地理位置绝佳；在功能分区上属于休闲商务城的滨水商业休闲区，将通过改造猛追湾原址，提升原有设施品质对城市的吸引作用进行较高强度开发，结合高星级酒店、办公设施，规划设计为集高端住宅、商务、金融为一体的现代城市综合体。

地位参考：预计起拍参考价1200万元/亩取得方式：拍卖、挂牌2、综合分析全国乃至全世界的大开商都云集成都如九龙仓、新隆基、中海、万科、中粮、首创等等，成都的房地产市场一片热火朝天。

在经历了地震后短暂的下跌之后，成都的房地产重拾“升”势，又重新开始走上了上升通道。

在资金许可的情况下，进入成都的房地产市场将不失为一个好的选择，但由于强手云集，原储备和开发的土地价格较低，加之对未来房价的预期以体现到即将上市的土地价格上，为未来的开发带来了较大的成本压力。

一、大邑县1、项目概况地块1：地块名称：晋北新城地块地块介绍：该地块位于晋原镇清江村，地处斜江河与三道堰交汇处，背靠静惠山公园。

整理面积262亩，通过建设一级整理，然后进行二级开发，可整理出净用土地两块，面积共225亩，预计整理成本为1.2亿元。

规划性质：商住用地•宗地号：DY1-78-8，DY1-78-9•用地性质：二类居住用地•用地使用强度：容积率≤1.8建筑密度≤30%•绿地率：≥30%•规划要求：建筑高度≤24m地块2：地块名称：桃园地块地块介绍：以下九块地块全部位于桃子园新城•宗地号：DY1-55-114 面积：49.38亩DY1-55-117 面积：61.75亩•用地性质：二类居住用地•用地使用强度：容积率≤2.0 建筑密度≤28%•绿地率≥30%•规划要求：建筑高度：≤40m•宗地号：DY1-55-115 面积：85.38亩DY1-55-116 面积：106.66亩DY1-55-119 面积：207.93亩•用地性质：二类居住用地•用地使用强度：容积率≤2.2 建筑密度≤25%•绿地率：≥30%•规划要求：建筑高度≤60m•宗地号：DY1-55-118 面积：22.71亩•用地性质：商业金融用地•用地使用强度：容积率≤0.8 建筑密度≤25%•绿地率：≥45%•规划要求：建筑高度≤24m•宗地号：DY1-55-120 面积：57.86亩•用地性质：商业金融用地•用地使用强度：容积率≤4.0 建筑密度≤35%•绿地率：≥15%•规划要求：建筑高度≤100m•宗地号：DY1-55-121 面积：167.96亩•用地性质：二类居住用地•用地使用强度：容积率≤2.2 建筑密度≤25%•绿地率：≥32%•规划要求：建筑高度≤60m•宗地号：DY1-55-122 面积：22.71亩•用地性质：商业金融用地•用地使用强度：容积率≤0.8 建筑密度≤25%•绿地率：≥45%•规划要求：建筑高度≤24m2、综合分析大邑县，古称“蜀之望县”，现则因其较丰富的旅游资源而以“成都的后花园”自居，为国家级生态示范县。

自2007年始，大邑县的房地产发展开始渐入发展快车道，价格一路走高。

而随着旅游资源的逐步开发，旅游所带来的人气与经济效益也对房地产行业产生了积极的影响。

2009年，在县政府的主导下，新城规划全面落实，部分已经在动工建设，目前大邑已有上城、锦绣一方、中铁龙郡、丽都花城，天邑惠昌花园等小区进行开发和销售，无论是本土还是外来的开发企业均具一定的实力与开发水平，这一点都已建成和在售中的小区中可以得到较好的体现。

2009年上半年，大邑县的商品房成交量大幅上升，实现销售2041套，成交面积239050.47平方米，销售金额达47463.32万元，与去年同期相比成交量上升386.25%。

从价格上来看，大邑的房地产价格走势较为平稳。

2007年，商品房成交均价为1834.48元/平方米，2008年为2459.48元/平方米，2009年10为2600元/平方米，与周边的崇州，新津，都江堰市等市相比，市场与价格仍有较好的成长空间。

在大邑的购房人群中，从行业来看，私营业主所占比重较大，约为31%；其次是企业员工，约占17%；公务员约16%；退休干部，教师极其它群体各占12%；从地域分布来看，省内客户占62%，其次分别为西藏占15%，青海约7%，云南约5%，重庆约3%，北京，上海，广州，湖南等地客户合约占8%。

由此可见，大邑的创造性市场具有非常良好的成长性。

但也存在前期开发土地取得方式的多样性，使得现有开发土地和尚存为开发土地成本低，给成本竞争带来压力。