论不动产登记之效力

不动产登记制度及其法律效力分析一、引言不动产登记制度是指通过登记的方式，记录和确认不动产权益的一种法律制度。

它在保护公民和法人的不动产权益、促进不动产交易的顺利进行等方面具有重要作用。

本文将从不动产登记制度的法律效力角度进行分析，并结合相关案例进行探讨。

二、不动产登记的法律效力不动产登记具有法律效力，主要体现在以下几个方面：1. 不动产权属的确认不动产登记是确认不动产权属的主要方式之一。

根据我国法律规定，不动产登记是不动产权利的确权工具，登记簿册上的记载具有证明作用。

当不动产登记机构依法登记后，即可确认不动产的权属归属，为权利人提供法律保护。

案例：甲与乙在购房合同中约定，甲以一定价格将房屋转让给乙，并约定双方应共同办理不动产登记手续。

乙按约定支付了全部购房款项，但甲未履行办理登记的义务。

后来，甲将该房屋转让给了丙，并办理了不动产登记手续。

乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房屋的权属。

法院判决认定乙享有该房屋的所有权，因为乙在购房合同中已支付全部购房款项，并履行了办理登记的义务。

2. 不动产权益的保护不动产登记制度能够保护不动产权益的真实性和合法性。

登记机构在办理登记时，会对不动产权益的真实性进行审查，并确保登记的合法性。

一旦登记完成，权利人的权益将得到法律保护。

案例：甲与乙共同购买了一处房产，并按照各自出资比例约定共有产权。

甲在未经乙同意的情况下，将其份额转让给丙，并办理了不动产登记手续。

乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房产的权益。

法院判决认定乙享有该房产的共有权，因为甲未经乙同意将其份额转让给丙，且未经乙同意办理登记。

3. 不动产交易的保障不动产登记制度对于不动产交易的顺利进行起到了重要作用。

在不动产交易过程中，登记机构会对交易的真实性和合法性进行审核，确保交易的合法性和权益的保护。

登记完成后，不动产的权属变更得到确认，为交易双方提供法律保障。

案例：甲与乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲将房屋转让给乙。

不动产转让合同的合法性与效力保护一、引言不动产转让合同是指当事人就不动产的买卖关系所订立的合同。

在现代社会，不动产转让合同在经济交易中扮演着重要的角色。

然而，由于不动产具有特殊性质和价值，合同的合法性与效力保护成为了一个重要的问题。

本文将通过分析相关法律规定和案例，探讨不动产转让合同的合法性与效力保护的问题。

二、不动产转让合同的合法性保护不动产转让合同的合法性保护主要体现在以下几个方面。

1. 合同成立要件的合法性根据我国合同法的规定，合同成立需要满足合同要约、接受、标的物、价款等要件。

对于不动产转让合同而言，要求合同标的物是合法的，即不涉及法律禁止转让的不动产。

例如，根据我国法律规定，土地使用权不得转让，因此，以土地使用权作为合同标的物的转让合同是无效的。

2. 合同形式的合法性不动产转让合同的形式要求根据我国法律规定，一般应采用书面形式。

只有采用书面形式的合同，才能保证合同的证据力和合同内容的明确性。

因此，在不动产转让合同中，合同的书面形式是保护合同合法性的重要手段。

3. 合同目的的合法性合同目的的合法性是指合同所追求的目的应当符合法律规定。

在不动产转让合同中，合同目的的合法性主要体现在双方是否有权转让或取得不动产的所有权。

例如，如果卖方并不是不动产的合法所有人，他无权将不动产转让给买方，此时合同是无效的。

三、不动产转让合同的效力保护不动产转让合同的效力保护主要体现在以下几个方面。

1. 合同效力的确认合同效力的确认是指法律对不动产转让合同的效力进行认定。

根据我国合同法的规定，合同成立后，应当履行合同义务，当事人不能擅自变更或解除合同。

因此，一旦不动产转让合同成立，双方都应当按照合同约定进行履行，否则将承担违约责任。

2. 不动产登记的效力保护不动产转让合同的效力还受到不动产登记制度的保护。

根据我国法律规定，不动产转让应当进行登记，登记后方可对抗第三人。

因此，当不动产转让合同经过登记后，买方取得的不动产权利将受到法律保护，不受其他人的侵害。

不动产预告登记的法律效力是不动产预告登记的法律效力是什么？不动产预告登记是指在不动产权利转移前，在登记机构预先登记该不动产权利的一种登记方式。

它在不动产交易中具有重要的法律效力。

本文将从法律专家的角度出发，对不动产预告登记的法律效力进行分析。

一、不动产预告登记的定义和作用不动产预告登记是指在不动产权利转移前，在登记机构预先登记该不动产权利的一种登记方式。

它的作用是向不特定的第三人宣示该不动产权利的存在，保护该权利人的利益，防止他人侵占该不动产权利。

二、不动产预告登记的法律效力不动产预告登记的法律效力主要表现在以下三个方面：1. 不动产预告登记可形成优先权不动产预告登记可形成优先权，即在同一不动产权利发生纠纷时，优先权在时间上先于其他权利人。

这是因为不动产预告登记自登记之日起生效，而且登记机构会对预告登记事项进行公示，保障第三人知晓该不动产权利的存在。

因此，不动产预告登记可以对不动产权利的优先权产生影响。

2. 不动产预告登记可保护权利人的利益不动产预告登记可以保护权利人的利益。

如果有第三人侵犯了该不动产权利，权利人可以通过不动产预告登记来主张自己的权利。

此时，第三人无权否认该权利的存在，因为预告登记已经在登记机构公示了该权利的事实。

3. 不动产预告登记对其他权利人的约束力不动产预告登记对其他权利人也具有约束力。

如果其他权利人想在同一不动产上行使自己的权利，就必须接受不动产预告登记已经存在的权利。

否则，其他权利人的权利将被认定为无效。

三、不动产预告登记的登记条件不动产预告登记的登记条件主要包括以下几点：1. 不动产权利人的身份证明不动产预告登记需要提供不动产权利人的身份证明，以确保该权利人能够依法行使自己的权利。

身份证明通常包括身份证、营业执照等。

2. 不动产权利的内容和范围不动产预告登记需要提供不动产权利的内容和范围，以保障登记机构对该权利的准确认定。

不动产权利的内容和范围通常包括不动产的位置、用途、面积等。

浅析新时期我国不动产登记的性质和效力王秀云摘㊀要:不动产市场是我国最为重要的市场ꎬ也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域ꎮ如何才能维护不动产交易的安全和秩序呢?这就要求我国必须建立一套完整的符合物权公示原则的不动产登记制度ꎮ关键词:新时期ꎻ不动产ꎻ性质ꎻ效力ꎻ不动产登记一㊁不动产登记制度概述(一)不动产登记的概念及特征不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物ꎬ包括土地㊁土地定着物㊁与土地尚未脱离的土地生成物ꎬ因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物ꎮ而在物权法上ꎬ不动产登记ꎬ即不动产物权登记ꎬ又称不动产产权登记或不动产权属登记ꎬ是指将不动产物权的取得㊁丧失与变更ꎮ依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上ꎬ并由法律赋予其法律效力的行为ꎮ(二)不动产登记的性质和功能不动产登记的性质ꎬ目前学者们众说纷纭ꎮ有的学者认为ꎬ不动产登记属于一种行政行为ꎬ它所体现的是国家对不动产物权关系的干预ꎮ干预的目的旨在明晰各种不动产物权ꎬ依法保护物权人的合法权益ꎮ不动产登记具有三方面的功能ꎬ即在产权制度中的确认功能㊁在交易制度中的公示功能及在管理制度中的管理功能ꎮ１.产权确认功能不动产登记的产权确认功能ꎬ是指不动产登记具有的确认不动产的权属状态ꎬ赋予登的不动产物权以法律效力ꎬ建立不动产与权利人的法律支配关系的功能ꎮ经过登记的不动产因受法律的确认ꎬ而取得社会公认的权威ꎬ由法律依靠国家强制力加以保护ꎬ可以对抗权利人以外的任何主体的侵害ꎮ这是一种民法上的功能ꎬ有助于保护不动产静的安全ꎮ２.公示功能不动产登记的公示功能ꎬ是指不动产登记具有的将不动产权利变动的事实向社会公开ꎬ用以标示不动产流转的过程和结果ꎬ维护不动产交易安全的需要的功能ꎮ不动产权利在公示后即发生法律上的转移ꎬ并可用以对抗第三人ꎮ现代的不动产交易ꎬ往往出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象ꎬ这显然不利于交易安全ꎮ３.管理功能不动产登记的管功职能ꎬ是指不动产登记所具有的实施国家管理意图的功能ꎬ主要体现在两个方面ꎬ一是产籍管理功能ꎬ即通过不动产登记建立产籍资料ꎬ进而为不动产税收㊁规划提供依据ꎮ二是审查监督功能ꎬ即通过对不动产权利的设立㊁变更㊁终止的合法性进行审查ꎬ进而取缔或处罚违法行为ꎮ不动产作为整个社会的基本生产㊁生活资料ꎬ其稀缺性使所有国家的权力机构不得不重视其使用的社会效益ꎮ加强不动产资源的规划性ꎬ防止不动产资源的浪费和滥用ꎬ提高其使用效率ꎬ这是当今所有国家奉行的政策ꎮ二㊁构建不动产登记制度的理论基础登记作为不动产物权变动的公示方法ꎬ被越来越多的国家的民法所采纳ꎮ根据各国立法体例ꎬ不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心ꎬ要么以物权行为理论为核心ꎮ理论基础的不同ꎬ导致了不动产登记制度的差异ꎮ近代各国民法大多实行公示公信制度ꎬ这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义ꎮ在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则ꎬ其在物权法中有着极高的价值定位ꎮ三㊁我国不动产登记制度的法律现状和不足«物权法»出台之前ꎬ我国的不动产登记制度带有浓重的行政色彩ꎬ主要是以行政权力对不动产交易进行干预或以管理为目的ꎬ 不能满足不动产进入市场进行交易的需要ꎬ不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要ꎮ目前ꎬ我国不动产登记制度还存在以下几个方面的不足:(一)不动产登记法律依据不统一我国«物权法»虽已出台ꎬ但我国至今尚未制订不动产登记法ꎮ而已制订的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定ꎬ但这些规范相当的零散和不全面ꎬ主要集中在土地和房地产管理法律㊁法规之中ꎮ其中相互冲突㊁不合法理的规定颇多ꎬ并且在实际工作中缺乏可操作性ꎬ因此造成了不少问题ꎮ(二)登记机关不统一我国«物权法»第１０条则规定: 国家对不动产实行统一登记制度ꎮ统一登记的范围㊁登记机构和登记办法ꎬ由法律㊁行政法规规定ꎮ 虽然我国«物权法»中ꎬ已经提出 统一不动产登记机关 的理念ꎬ并且明确规定对不动产实行统一登记制度ꎬ但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法ꎬ究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确ꎮ(三)登记程序不一致目前我国调整不动产登记的法律法规主要有«中华人民共和国土地管理法»及其实施条例«中华人民共和国城市房地产管理法»«城市私有房屋管理条例»ꎬ国家土地管理局的«土地登记规则»和建设部的«城市房屋权属登记管理办法»等ꎮ这些法规对登记的程序规定不尽一致ꎮ四㊁结语不动产登记制度作为现代不动产制度的基础和核心ꎬ一方面保护了不动产的交易安全ꎬ提高了交易效率ꎻ另一方面有利于国家更有效地对不动产进行监督和调控ꎮ在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下ꎬ必须依据«物权法»对不动产登记的基本法理要求ꎬ按照«物权法»的规则来构造我国新的不动产登记制度ꎮ参考文献:[１]梁慧星.中国物权法草案建议稿[Ｍ].北京:社会科学文献出版社ꎬ２０００.[２]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[Ｍ].北京:法律出版社ꎬ２００１.作者简介:王秀云ꎬ沂源县自然资源局ꎮ６３。

2006年第1期江苏经贸职业技术学院学报总第69期论不动产物权登记的效力沈丹(南京师范大学法学院，江苏南京210097)摘要：不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，不动产物权登记的变动在不同立法体制下表现出差异。

我国的法律应结合我国的实际，对不动立登记效力作出统一的规定，以便更好地维护产权交易安全。

关键词：不动产物权登记；形式主义登记；意思主义登记中图分类号：D923．2文献标志码：A文章编号：1672—2604(2006)0l一0057—04不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，其在公示权利、维护交易安全和对不动产的多重利用等方面起着重要作用，但我国不动产登记制度的有关规定却散见于各项单行的法律法规中，没有统一的不动产登记法，而且相关规定之间存在矛盾和冲突，对于不动产物权登记的效力自然也不统一。

法律规定的混乱不仅导致理论上的争论，给实务部门适用法律也带来困惑，已公布征求意见的《物权法》(草案)，对这一问题的规定仍存在可探讨之处。

本文就不动产物权登记的效力在不同立法体例下的表现进行阐述和比较，结合我国不动产物权登记的现状，对不动产物权登记的效力规定提出一些自己的看法。

一、不动产登记的基本理论不动产物权登记又称不动产登记，是指将土地及定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。

从这一表述中可以看出它既可指登记的行为，也可指登记的事实。

不动产物权登记的效力是指不动产登记后，对相关当事人所产生的作用。

这种作用应是登记这一事实所产生的而非登记行为产生。

登记作为不动产物权的公示方式，为世界各国所广泛采纳。

所谓公示，是指物权的产生、变更和消灭(即物权变动)以一定的可以为外部察知的方式表现出来。

因为物权具有排他性，物权的变动具有排他的效果，如果没有可以为外部所察知的方式将物权的变动表现出来，则会对第三人带来损害，影响交易安全。

如在不动产上设置抵押权，通过登记的公开性，可以使抵押权人以外的人知道该不动产上存在着负担，从而考虑是否愿意承担这一风险而与不动产权利人进行交易，这样对交易的双方才是公平的。

不动产预告登记的效力不动产预告登记的效力不动产预告登记是指在不动产权利的转移或设定前，登记机关依法将登记申请人的申请材料予以登记，并对第三人予以公示的一种登记制度。

在法律上，不动产预告登记具有一定的效力，其主要表现在以下六个方面。

一、债权担保不动产预告登记可以作为债权担保的一种形式，这是因为预告登记可以将债权人的权益予以公示，从而保障债权人的利益。

当债务人在未经债权人同意的情况下将其不动产权利转移或设定后，债权人可以以预告登记的方式进行抵押担保或留置担保，从而保障自己的债权。

二、排除不良登记不动产预告登记可以排除不良登记的效果。

根据中国法律，在权利登记前，对不动产权利的转移或设定所作的登记均为不良登记。

而通过不动产预告登记，可以排除他人对该不动产权利的不良登记，从而确保该不动产权利的真实性和合法性。

三、确定优先权不动产预告登记可以确定优先权，即先办理登记的享有优先权。

在不动产权利转移或设定的过程中，如果涉及到多个申请人的登记申请，那么先办理登记的申请人可以优先获得不动产权利，而不动产预告登记的时间先后就可以作为确定优先权的依据。

四、保障债权人利益不动产预告登记可以保障债权人的利益。

在债务人将不动产权利转移或设定后，债权人可以在预告登记期间内行使自己的权利，如行使抵押权或留置权等，从而保障自己的债权。

五、提高权利人诚信度不动产预告登记可以提高权利人的诚信度。

在不动产权利转移或设定前，登记机关对申请人的资格和所申请的权利进行了审查，只有符合法律规定的人才能够获得登记。

因此，不动产预告登记可以提高权利人的诚信度，从而保障社会公平正义和法治体系的运行。

六、解决合同争议不动产预告登记可以解决合同争议。

当不动产权利转移或设定发生争议时，通过预告登记可以将争议提交给登记机关处理，避免了不同的民事仲裁或诉讼程序，从而快速解决争议。

案例分析某公司在购买房产时，进行了不动产预告登记。

但是，由于公司方面未及时公示该预告登记，导致对方未能在购房时及时了解该房产的预告登记情况，从而产生了纠纷。