第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换例题

第五章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中属于投资性房地产的是（）。

A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。

A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本3.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。

2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。

甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。

不考虑其他因素，下列说法中错误的是（）。

A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C. 2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D. 2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元4. 2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。

非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下：投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。

这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。

因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。

由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。

非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。

实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。

结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。

企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。

出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。

进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。

【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。

造纸厂的账务处理如下：借：投资性房地产——操场400000累计摊销100000贷：无形资产——土地使用权500000公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。

《中级会计实务》历年主要考点：非投资性房地产与投资性房地产的转换1.成本模式下的转换2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：固定资产/无形资产（转换日公允价值）贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）公允价值变动损益（倒挤差额，也可能在借方）（2）投资性房地产转换为存货企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（注意，（1）、（2）中不区分借方差异还是贷方差异，与下面（3）、（4）的情况一定要区分开）（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目；按已计提的累计折旧或累计摊销等，借记“累计折旧”或“累计摊销”等科目。

已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，借记“资本公积（其他资本公积）”。

待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入当期损益。

（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记“资本公积（其他资本公积）”。

第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。

【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。

将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。

（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。

（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。

（3）成本模式下的转换不产生损益。

以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。

A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。

投资性房地产练习题（打印版）### 投资性房地产练习题一、选择题1. 投资性房地产的会计处理方式中，不包括以下哪项？- A. 按成本计量- B. 按公允价值计量- C. 按历史成本计量- D. 按市场价值计量2. 以下哪项不是投资性房地产的特点？- A. 用于出租- B. 用于出售- C. 用于获取租金或资本增值- D. 持有以备未来使用3. 投资性房地产的公允价值变动，应计入以下哪个科目？- A. 投资收益- B. 公允价值变动收益- C. 营业外收入- D. 其他综合收益二、判断题1. 投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或者公允价值模式。

（对/错）2. 投资性房地产的减值准备一经计提，不得转回。

（对/错）3. 投资性房地产的公允价值变动收益，应计入当期损益。

（对/错）三、简答题1. 简述投资性房地产的定义及其主要特点。

2. 描述投资性房地产的会计处理流程，包括初始确认和后续计量。

四、计算题1. 某公司于2023年1月1日购买一幢办公楼，购买价为5000万元，预计使用寿命为40年，采用直线法折旧。

2023年12月31日，该办公楼的公允价值为5100万元。

请计算该公司2023年应计提的折旧额，并说明公允价值变动对利润表的影响。

2. 假设上述公司决定将该办公楼转为自用，2024年1月1日，该办公楼的账面价值为4950万元。

请计算转换日的账面价值，并说明会计处理方法。

五、案例分析题某公司持有一幢商业大厦，原计划用于出租，但市场租金回报率较低，公司决定将其出售。

大厦的账面价值为1亿元，公允价值为1.2亿元。

公司在出售前需要进行哪些会计处理？出售后，公司应如何反映在财务报表中？注意事项：- 请确保答题时遵循相关会计准则。

- 计算题需要详细展示计算过程。

- 案例分析题需要结合实际情况，给出合理的会计处理建议。

注：本练习题仅供参考，实际会计处理应根据具体情况和相关会计准则进行。

成本模式下与公允价值模式下,投资性房地产与非投资性房地产互相转换的会计分录成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为存货借：开发产品借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产减值准备非投资性房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧存货跌价准备固定资产减值准备贷:开发产品贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产公允价值〈原账面价值公允价值〉原账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产累计折旧固定资产减值准备固定资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产/开发产品/无形资产贷：固定资产/开发产品/无形资产资本公积－其他资本公积投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为开发产品借：固定资产（无形资产）(公允价值）借：开发产品(公允价值）贷：投资性房地产－成本贷：投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动（或借记）投资性房地产－公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）公允价值变动损益（或借记）地产转换为存货性房地产累计折旧性房地产减值准备的房地产转换为投资性房地产〉原账面价值资产累计折旧资产减值准备定资产/开发产品/无形资产本公积－其他资本公积地产转换为开发产品产品(公允价值）资性房地产－成本资性房地产－公允价值变动（或借记）允价值变动损益（或借记）。

【知识点】投资性房地产的转换★★★（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如图5－1所示。

投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如图5－2所示。

【快速记忆】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产转换的会计处理1.非房地产企业非房地产企业投资性房地产转换的账务处理如表5－5所示。

【例题·单选题】（2019年）甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。

租赁期开始日，该办公楼账面原价为14 000万元，已计提折旧为5 600万元，公允价值为12 000万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（）。

A.资本公积B.营业收入C.其他综合收益D.公允价值变动收益『正确答案』C【例题·单选题】甲公司2×19年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2×21年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。

投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换121、投资性房地产转换为自用房地产•企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。

–企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××投资性房地产减值准备××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××固定资产××××××无形资产××××××【案例1】2X15年7月1日，华联将出租的厂房收回，开始用于本企业生产。

成本模式计量，原账面价值为 2 000万元，累计已提折旧为450万元。

借：固定资产—厂房 20 000 000投资性房地产累计折旧 4 500 000贷：投资性房地产—厂房 20 000 000累计折旧 4 500 000–企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时»以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值»公允价值与原账面价值的差额计入当期损益固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产——成本××××××投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××【案例2】2X15年3月1日，房产公司将对外出租的写字楼收回用于本企业的行政管理。

投资性房地产与非投资性房地产转换投资性房地产与非投资性房地产的转换–企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。

这里的确凿证据包括两个方面：•一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议•二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变–房地产的转换形式（一）自用房地产转换为投资性房地产•企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××[案例1]华联公司决定将因转产而闲置的厂房对外出租。

2X15年6月10日，华联与B公司签订租赁协议，将厂房出租给B，租期开始日为2X15年7月1日，租期为5年。

厂房此时账面原价1 200万元 ，累计折旧300万元，华联成本模式计量。

借：投资性房地产—厂房 12 000 000累计折旧 3 000 000 贷：固定资产—厂房 12 000 000投资性房地产累计折旧 3 000 000–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时»以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值»公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益»公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××公允价值变动损益××××××其他综合收益××××××[案例2]2X15年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租给D公司使用，租赁开始日为2X16年1月1日，租赁期为3年。

宏坤房地产开发企业是从事房地产开发业务的企业，2006年3月10日，宏坤房地产开发企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2006年4月15日，该写字楼的账面余额为450000000元，未计提存货跌价准备，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为47000000元。

2006年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480000000元。

2007年4月租赁期届满，宏坤房地产开发企业收回该项投资性房地产，并于2007年6月以550000000元出售，出售款项已收讫。

宏坤房地产开发企业的账务处理如下：（1）2006年4月15日借：投资性房地产-----××写字楼（成本）470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积------其他资本公积20 000 000（2）2006年12月31日借：投资性房地产——××写字楼（公允价值变动）10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）2007年6月，出售时借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产——××写字楼（成本）470 000 000------××写字楼（公允价值变动）10 000 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务收入10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积——其他资本公积（积压物资）20 000 000贷：其他业务收入20 000 000沿用以上例子，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410000000元，2006年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430000000元。

第五章投资性房地产——投资性房地产的后续计量、转换和处置一、单项选择题1.某公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。

2X18年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。

该固定资产的账面余额为400万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备30万元。

该项房地产在当日的公允价值为330万元。

关于转换日的处理，下列各项表述中，正确的是（）。

A.计入公允价值变动损益的金额为40万元B.投资性房地产的入账价值为290万元C.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益D.该事项属于会计政策变更2.甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2 000 万元，转换日之前“投资性房地产一一成本”科目余额为2 300万元，“投资性房地产一一公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日不正确的会计处理为（）。

A.计入“固定资产”借方2 000万元B.计入“投资性房地产一一公允价值变动”借方200万元C.计入“投资性房地产——成本”贷方2 300万元D.计入“其他综合收益”借方100万元3.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。

2X18年12月将投资性房地产转为开发产品，转理日该投资性房地产的原值为50 000万元，己计提折旧10 000万元，则转入“开发产品”科目的金额为（）万元。

A.50 000B.40 000C.40 200D.40 8004.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

2X14年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元，已收存银行。

该项投资性房地产的原值为6 000万元，于2X03年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0,采用年限平均法计提折旧。

该项投资性房地产在持有期间未发生减值。

假定不考虑其他因素，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益为（）万元。

A.260B.10C.140D.-110二、多项选择题5.下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理，表述正确的有（）。