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房屋租售比因素一、什么叫房屋租售比？是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
也可以表述为：租售比是指每平方米使用面积的月租金与房屋总价之间的比值。
二、合理的租售比是多少？国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。
在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。
如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。
这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。
此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。
这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
三、租售比的意义1、租售比是房地产投资价值体系的体系指标；2、租售比反映一定时期内的市场需求状况。
当租售比偏大时，反映出市场需求过旺，投资和投机成份较多，有泡沫成份；3、租售比在一个国家城市化进程过程处于加速期会处于相对高位。
四、影响租售比的因素：1、国家房地产等不动产税率情况。
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。
假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。
如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
2、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
不涨房租情况说明近年来，房租成为社会热议的话题之一、随着房价的不断攀升，许多租房者关心房租是否会跟随房价上涨，给自己带来经济压力。
然而，事实上，不涨房租的情况并不鲜见。
本文将就不涨房租的情况进行详细说明。
首先，不涨房租的情况可能是由于房东自身的因素。
一些房东可能处于一个稳定的经济环境中，他们并不追求过高的利润，稳定的租金收入对他们来说已经足够，因此不涨房租成了他们的选择。
此外，一些房东可能有着较强的社会责任感，他们更注重长期租客的稳定性，因此不愿意频繁涨租金，以避免对租客的经济负担。
再者，一些房东可能对自己的房产情况有着较为理性的认识，他们清楚自己房屋所处的地段、年代、装修情况等，以及该地区租房市场的实际情况，并根据这些因素来确定一个相对稳定的租金水平，不轻易涨租。
其次，不涨房租的情况也可能与市场供需关系相关。
如果一些地区租房市场供大于求，房东在租赁过程中会面临竞争，他们可能会采取不涨房租的策略吸引租客，稳定长期租赁关系。
此外，一些地区可能有类似房屋租赁管控政策的限制，限制了房东涨租的空间，从而起到了稳定租金的作用。
这些因素使得供需关系导致租金上涨的压力减小，不涨房租成为可能。
再次，不涨房租的情况还可能与法律法规有关。
在一些国家或地区，政府可能通过立法或政策来抑制房租的上涨，以保障租房者的权益。
这些政策可能包括限制性租金增长、租赁市场的监管等。
在这种情况下，房东可能被法律法规所限制，无法轻易涨租金。
此外，一些国家或地区可能还设有一些租金补贴政策，通过给予租房者一定的经济补贴，来稳定租金水平。
总之，不涨房租的情况在现实中并不罕见，可能是由于房东自身的因素，市场供需关系的影响，还可能与法律法规有关。
对于租房者来说，及时了解房东的态度、市场供需关系以及相关法律法规，将有助于他们在租房过程中选择稳定的租金水平，从而减轻经济压力。
同时，与房东保持良好的沟通和合作关系也是维护房租稳定的重要方式。
租售比租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。
比值越高，说明房价中的投资需求越大。
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。
也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。
计算方法即：租售比=每平方米月租/每平方米房价例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/2550×50，按2002年的卖价约为1：160。
举例上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元／平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。
租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。
意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
南京房价租售比是多少？房价租售比多少才合理导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房屋租售比是国际上用来衡量莫地区楼市运行良好与否的指标之一。
究竟如何由租售比看出此刻的房产投资价值呢？那么南京房价租售比是多少？南京房价租售比多少才合理？等等问题小编将在下文做详尽解析。
南京房价租售比是多少？1、南京安居客综合江南六区与江宁、江北两地的房屋平均租金，每月每平方米的租金水平为40.12元，相当于一套50平方米的户型月租金在2000元左右；而上述区域的房屋成交均价为25269元/㎡，换算下来，南京房产的租售比为1:630，相当于出租53年才能回本。
2、据统计，这一数据与深圳市基本相当，仅略低于北京、上海，市场人士表示，从房屋租售比可以看出一个城市的收租回报周期，显然，房价高企的南京二手房市场投资价值已不如以往。
3、“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际上用来界定一个区域房产的运行状况，较为良好的租售比一般在1:300-1:200之间。
以国际通用的“租售比”作为衡量标准，南京楼市房产的投资价值正在缩水。
南京房价租售比多少才合理？1、租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。
2、如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
3、根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1:100。
租售比的计算公式
租售比是指一套房产的租金与房价之间的比例关系，是衡量房产投资价值的一个指标。
租售比越高，房产投资回报率越高，也就越值得投资。
租售比的计算公式如下：
租售比 = 年租金收入÷房屋总价× 100%
其中，年租金收入是指该房屋每年的租金总额，房屋总价是指该房屋的购房总价，计算结果以百分比的形式呈现。
例如，一套房屋年租金收入为12万元，房屋总价为200万元，那么该房屋的租售比为6%。
需要注意的是，租售比并不是衡量房产投资价值的唯一指标，还需要考虑到房屋的位置、周边配套设施、房屋的年限、土地性质等多个方面的因素。
因此，在进行房产投资时，需要全方位考虑，进行综合分析和评估，以确保投资风险可控、投资回报可观。
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房价租售比的计算公式合理的房价和租金比例是多少导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
随着我国房地产业的飞迅发展，房价一直处于只升不降的趋势。
使房屋的租售比严重的失调。
一般来说，租售比越低房价泡沫就相对越高。
那么，房价租售比的计算公式，合理的房价和租金比例是多少呢？下面小编给大家详细的讲解下有关这方面的相关知识。
房价租售比的计算公式１、房价租售比的计算公式：房价租售比＝单套月租／总价。
备注：通常以租售比的倒数进行比较大小。
如：举例：北环某小区一套１２０平方米的住房，目前售价３０００元／平方米，月租６００元（带部分家具），合每平方米租金５元。
租售比约１∶６００，是１∶３００的国际标准线的一半。
２、租售比作为房地产价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。
国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房。
合理的房价和租金的比例是多少１、所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００～１∶２００。
如果租售比高于１∶３００，意味着房产泡沫已经显现。
如果低于１∶２００，表明这一区域房产相对较大，后市看好。
所以说，房价和租金的比例是１∶３００～１∶２００。
２、例如大连某小区：８１平方米的电梯户型带家具，１６００元／月租金，卖价１万每平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比＝１６００元／（１万×８１平方米），租售比约为１：５０６。
超过１：２００一倍多，说明泡沫很大，不适合。
３、国内各地都不大一样，毕竟一线城市和二线、三线城市都不一样的，但正常的一般不会超过１：２００。
而在一线城市都比较高。
像上海是１：５００左右。
后总结：本文通过对房价租售比的计算公式，合理的房价和租金比例是多少。
相关知识的讲解，让我们了解到房价的租售比讲算公式为：房价租售比＝单套月租／总价。
楼市调控对租房市场的影响与变化近年来，我国楼市调控政策频繁出台，旨在稳定房地产市场并遏制房价上涨。
然而，这些政策不仅仅对购房市场产生影响，对租房市场同样带来了一系列的影响与变化。
本文将就楼市调控对租房市场的影响与变化展开讨论。
一、租金水平与供求关系楼市调控政策的出台，使得购房需求受到抑制，一部分购房者转而选择租房。
这导致租房市场的供需关系发生了变化。
一方面，租房需求的增加使得租金水平有所上涨，尤其是在一线及部分热门二线城市，租金成本不断攀升，给租房者带来了较大压力。
另一方面，由于房屋出租增加，租房市场供应也有所增加，对租金水平形成一定的稳定作用。
因此，楼市调控对租房市场的影响在一定程度上表现为租金水平的波动。
二、租房需求结构调整楼市调控政策的实施，推动了租房市场的发展和完善，使得租房市场需求呈现多元化的趋势。
由于购房限制政策的影响，一些购房者转而选择租房，这其中包括新毕业生、外来务工人员以及刚进入城市的人群等。
这部分人群对于住房的需求主要以租房为主，进而推动租房市场需求结构的调整与转变。
三、租房市场供应结构变化楼市调控政策的出台，对于房地产市场产生了一定的整合作用。
一方面，政府对楼市调控的力度加大，导致房地产开发商对于商品房的供给减少。
另一方面，一些空置房被鼓励出租，使得租房市场供应有所增加。
这些改变使得租房市场供应结构发生了变化，一些原本用于出售的房源转而用于出租，这对于改善租房市场供需矛盾起到了积极的作用。
四、租房市场法律法规的完善随着楼市调控政策的不断推进，我国租房市场的法律法规也在不断完善。
政府发布了一系列的租房政策，包括租金税收优惠、租赁合同法规定等，这些政策的出台对于规范租房市场起到了一定的推动作用。
租房市场的完善也在一定程度上提高了租房者的权益保障，增加了租房市场的透明度。
总结起来，楼市调控政策对租房市场的影响与变化主要体现在租金水平与供求关系的调整、租房需求结构的变化、租房市场供应结构的调整以及租房市场法律法规的完善等方面。
房屋租售比国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
租售比无论是低于1∶200还是高于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比= 单方月租金/单方房价[举例]例如大连某小区：81m2电梯户型带家具，1600元/月租金，卖价1万每m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=1600元/（1万×81m2），租售比约为1：506。
超过1：200一倍多，说明泡沫很大，不适合投资。
不考虑其他情况，在年息6%以上的情况下，只要房屋租售比超过1：200，那买房就是不划算的。
你手头有100万，放在那里光利息收入一年就有6万元，而买房的话如果月租金不到5000块自然不划算——目前北京一套售价100万的房子，一般只能收到约2000元钱的月租。
部分地区高达1：500至1：700，说明泡沫严重。
影响租售比的七大因素租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。
国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房投资。
目前影响租售比的因素主要有：一、国家房地产等不动产税率情况不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。
假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。
如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
广州市房价、地价、租金相互关系研究作者：徐丽红来源：《现代经济信息》2012年第16期摘要：本文是在对广州市210个住宅样本数据进行研究的基础上，对广州市房价、地价和租金三者间的关系进行的考察和研究，由于对房价和租金设定的内涵一致，同质可比性更强。
本次研究的房价、房租和地价数据本文主要选用相关关系分析、主成分分析和多元回归分析这三种主要的分析方法对房价、房租和地价数据进行分析，从不同的角度得出各自的结论，并最终综合在一起，形成本文对广州市房价、地价和租金三者关系的独特见解。
关键词：广州市；房价；地价；租金；关系中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-04一、绪言（一）研究的现实和理论意义地价、房价和租金的关系研究既有深远的现实意义，也有深刻的理论意义。
一方面，可以帮助政府明确制定宏观调控政策的着眼方向和着手重点，理清房地产市场调控思路，指导人们理性地根据收入层次和经济形势的变化理性地选择居住方式；另一方面，房价与地价的关系问题是房地产经济学研究的重要课题，可为人们提供新的理论依据，拓展了研究思路，开阔了研究视野，具有理论创新意义。
（二）理论基础和分析方法作为对全新的研究，本文不准备采用复杂艰深的分析理论和数理工具进行考察，仅选用相对成熟和易懂的分析手段，主要选用了主成分分析和多元回归分析，其他还有较为常用的描述统计分析和相关关系分析。
（三）技术路线首先，考察是否能够运用基准房价、基准地价和租金参考价这些现成的数据开展课题研究，经过分析，发现三者内涵不同，无法运用，否决。
接着，考察能否选用实际成交的价格数据开展研究，通过分析，发现这些数据也无法直接运用，但通过以基准房价内涵为基础设定房价、地价和房租的内涵，将原始数据调整到设定的基准状态，可以实现同质可比的数据要求，可行。
然后，在数据选取和调整后，就可以运用、相关关系分析、主成分分析和多元回归分析进行数据分析了，分析的过程要始终明确这些分析方法的现实意义，不能为分析而分析。
房价与租金的关系
房价和租金是房地产市场的两个重要指标，它们之间存在着紧密的关系。
一般来说，房价越高，租金也就越高；房价越低，租金也就越低。
这是因为房价上涨会导致购房成本增加，使租房需求增大，从而推高租金；反之，房价下跌会使购房成本减少，租房需求降低，从而降低租金。
此外，租金的另一个重要因素是租赁市场的供需关系。
当租房需求大于供应时，租金就会上涨；当租房供应大于需求时，租金就会下降。
因此，在考虑租房时，除了房价的高低，也要考虑当地的租赁市场供需情况。
租售比的计算方法史料2010-05-06 20:20:54 阅读124 评论0 字号：大中小租售比一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。
如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。
这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。
此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。
这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。
国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房投资。
目前影响租售比的因素主要有：一、国家房地产等不动产税率情况不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。
假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。
如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
二、关于房地产消费者的宏观贷款政策例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。
基于房地产市场内生属性的房价与租金关系实证分析作者：李宁来源：《当代经济管理》2014年第03期[摘要] 基于房地产市场内生属性，构建房价租金关系的理论分析框架，运用全国房屋销售和租赁价格指数数据实证分析，结果显示房价在短期和长期都将影响租金水平，但租金对房价影响甚微，折射出房屋销售市场与租赁市场在长期与短期内存在现实分隔，没有呈现良性的互动发展，并从市场属性、宏观经济背景和消费者偏好三方面，对实证与理论之间、国内与国外之间的差异进行了解释，进而针对产生偏离的原因提出了相应的政策建议与今后进一步研究的方向。
[关键词]房价；租金；投资；消费；内生属性[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0031-07一、引言与文献回顾随着我国经济高速增长，城镇住房制度改革的不断深化，以货币化、市场化改革为目标导向的房地产市场获得了快速发展，但房地产市场改革与完善的过程中也遇到了诸多问题，其中最引人关注的便是房地产市场自身的泡沫问题，国际上通常采用房价收入比、空置率、租售比等指标来评价房地产泡沫存在与否及其程度大小。
与此同时由于房地产市场本身租售并举，租售比作为房屋销售价格与房屋租赁价格相互关系的直观反映，便引起了国内外学术界对于房屋销售价格与房屋租赁价格（房价与租金）之间关系应然与实然的研究。
国内学者对房价与租金的研究，主要集中于从租售比与两者变动关系等角度出发。
在租售比方面，学者认为租售比①将随着城市化[1]、利率[2]、预期房价上涨率和政策变化而变化[3]，我国目前的租售比远远超过国际上的临界合理标准[4]。
因此，有学者认为可以通过住房市场微观层面上的房价租金比测算，有效考察我国房价的泡沫程度[5]，也有学者认为租售比在我国的反馈机制存在失灵现象[6]，此方面学者们并没有达成共识，因此，租金房价比作为估值指标在中国城市住房市场上的适用性值得谨慎判断[7]。
不同地段房子租金不同经济学
在中国，北上广深这几个一线城市的房价远高于别的城市，而一线城市的房价普遍又高于二线城市，二线城市的房价则要高于三线城市，以此类推，这些房价呈现出了阶梯式的发展趋势。
城市不同，房价也就不同。
租金定律，是由英国古典经济学家奠基人，大卫·李嘉图提出的一个理论。
因此，租金定律也称“李嘉图定律”。
李嘉图对于商业规律和经济理论拥有很深刻的研究。
租金定律主要是指，土地使用者所支付的价格（土地租金），是由稀缺性（垄断性）所决定的，并不是由地主在上面做的投资和改良的成本决定，土地的价格为土地使用者所支付的价格。
简而言之就是，好的土地（产量高、占据地理优势），就会越稀少，土地的价格也就越贵，所以，有人愿意溢价来购买那些好的土地，于是就形成了不同土地的价格落差。
在农业时代，人们租用或购买土地主要用来种植，好的土地就会产生好的产量，所以有的人就愿意溢价购买那些优质的土地。
在现代社会，经济越发达、人口越多、企业越多的城市，房价也就越值钱，所以，如今地理位置就决定了房价。
房子有良好的地理位置，会产生很多的附加值，比如，户籍、学区、
医疗资源、个人发展等等，这些都可以影响几代人，所以，为什么那些一线城市的房源如此紧张，房价如此高就是这个原因。
“租金定律”告诉我们，购买房子，关乎的已经远不是房子本身的问题了，而是房子的背后，所产生的各种利益资源。
（２）建立完善的风险管理机制。
由于巾小企业的特点，融资租赁业务在投资回收期内不可预测因素较多，因此，完善的风险管理机制对租赁公司具有重要意义。
１）全面建立租赁担保制度，重点是审查担保人的实力和资格，减少信用担保，增加抵押担保。
２）健全租赁业务程序，在租前与有关当事人配合进行严格的项目可行性论证。
防范风隐发生。
在租后加强对承租人的监督，促使承租人按期交纳租金，将违约风险降至最低程度。
３）建立科学的风险决策机制，明确风险责任人。
４）分散风险，建立出租人、承租人、供货商等当事人的利益共同体，互相关心、互相制约，改变以往租赁公司独自承担租赁风险的被动局面。
另外，可以考虑建立穰盒保险制度，在承租人违约时由保险公司赔偿雌减少损失。
（３）提高集约化经营水平，降低成本，提高效益。
首先，应改变封闭式分散经营管理现状，对租赁项目进行精心管理；第二，对所投资项目的判断标准，应以其所带来的蟆菰状况为褥准，荷不是租赁项目的投资规模。
既要注重扩大资金的投放规模，叉要注重资金的周转利用率；第三，加大现代管理科学技术的投Ａ；第四，以资本运蒋理论为指导，对现有资产进行重组，提高资产质拦。
㈣推行市场营销管理。
我国的租赁公司可以借鉴商业银行、保险等金融机构较成熟的市场营销经验，变等中小企业上门联系为租赁公司主动出击，在营销分支机构卜合理布局，充实营销力量。
由于租赁公司的营销对象多为中小企业，所推销的产品具有专用性强的特点，所以在借鉴其他金融机构的经验时应注意消化吸收，更应重视专职营销部门人员的推销作用。
在我国租赁市场不发达、企业对租赁有误解的情况下，加强市场营销管理无疑具有特殊意义。
（中国石油天学经济管理学院、中国石油乏然气股份有限公司财务部）Ｃａｐｉｔａｌｍ资ａｎ本ａｇ运ｅｍ营ｅｎｔＩｌ。
一饕ｌｌ；掰－卫ＮＴ砌ＰＢＥＮ皿ｕ鱼Ｂ■房价＿ｅ５租金的关系●姜佳住宅的市场流通存在什宅出售（房屋买卖市场１与住宅服务ｆ租赁市场）两种形式＝住宅ｍ售是次性实现其价值，所有者转移消费行为或收网其投资，获取利润。
房价就是在住宅买卖市场中产生，本文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。
出租则是在住宅服务市场或者租赁市场上所有者暂时转移消费分期逐步实现房屋价值，获得消费转移的补偿或投资收益，此即租金。
目前，对于房价与租金的关系研究的较少，人多数人理所当然地认为它们之间存在着一种正相关关系。
房价确实与房租存在一定的相关，但是否是正相关关系，我们通过本文来进一步分析。
ｉ、房价与租金的ｉ般关系马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值＝马克思通过含地租ｃ地价）的租售比价概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时『日Ｊ、同一Ｊ）（位、同类型房屋租金与房价的比例父系，即租售比价＝住宅市场租金／住宅买卖市场价格＝马克思的地租理论的前提条件是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相瓦医隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。
在市场经济的国家，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，耍与租是完伞充分的市场调节。
住房的私有化牢水平较低。
相当一部分任房（除私人自有住房之步ｂ）Ｅｈ基余、机构或私人组织（包括个人）所拥有。
由于大最的房屋足用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。
当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时卜升。
如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。
当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的卜升，并２００７９中外企业家６９ 万方数据●鼎隐二ｍ。
资本运营Ｃａｐｉｔａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔ靠市场中的供求关系保持』二升中的相对平衡。
租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。
但是总体的房租和房价都是在・个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均ＧＤＰ和人均收人水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。
二、我国房地产的市场情况我国是从１９９８年正式开始推动商品房的改革，这时房价逐步进入市场化的阶段，房价从１９９９年底逐步上涨，至２００２年平均每年缓慢增长ｌ％。
但是从２００３年开始进入高速增长阶段。
对于租金『ｆｆｉ言，自公房租金改革的１９９８年开始出现租金上扬，到２０００年市场租金总涨幅达到近６％，但自２００１年以后租金涨幅一直在２％以下，波动很小，与房价市场连年上涨的趋势并没有呈现出线性相关。
尤其是２００２年开始，房价与租金有背道而驰的迹象，房价上涨迅速，而租金则呈现下降趋势，出现了与马克思经典理论的背离。
由于经典理论的前提假定条件是两者应处于同一紧密联系的成熟市场内，而这与当前中国的房屋买卖市场和租赁市场的情况并不相同，重要的原因在于我国长达５０年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。
７０中外企业家２：０（３７．９ｒ一冲国是一个人均ＧＤＰ较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度￣止中国城镇的住房私有化率高这８０％以上，私有化住房中８０％是用房改购房方式取得产权的。
如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达９４％。
如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的５％１。
这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。
ｆ二）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭，完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。
因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。
（三１中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占６４％），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。
（四１市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，但严厉的宏观调控措施，特别是・系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了，交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。
市场中用于出租的房源迅速增加了，但短时间内的需求却基本不变，租金降低成为必然。
三、当前我国房价和租金分别处于垄断竞争和完全竞争市场的理论解释（・）垄断竞争下的房屋买卖市场ｌ大量开发商提供有差别的房屋商品，彼此为接近的替代品。
开发商所提供的房产都是有差异的，甚至同一开发商开发的房产也存在差异。
２．开发商数量多而且相对规模较小，单个开发商行为影响较小．不会引起竞争对手的报复性措施。
３进出房地产一缴市场壁垒较低。
目前许多开发商大量的土地储备都是前几年通过计划性于段获得的廉价资源，低成本就可进入房地产市场。
４．房地产买卖市场信息不对称。
开发商往往具有专业知识和队伍，对政策信息的把握也更为全面。
一般居民则明显处于信息劣势地位。
５．政府作用。
政府利用法律法规、财政和货币政策以圾道义劝导等，对住宅市场的发展起到实际调控作用。
上面总结的五个因素是房屋买卖市场条件的真实反映，也与经济学中的垄断竞争的市场条件完争相符。
现实中，开发商也正足对同一小区不同地块逐步开发，分别定价，从而尽可能地获取超额垄断利润。
从开发商建造的房屋档次来看，开发商出于利润最大化的考虑，所建高万方数据中档的房屋开发量要远大于低档公寓的开发量，造成实际房屋买卖市场上的结构性供求失衡。
（二）接近与完全竞争的房屋租赁市场（１）市场上有大量的买者和卖者，双方力量都比较分散；（２）市场上可供租赁的同类住房是同质的；（３）租赁房屋资源具有完全的流动性；（４牖息充分和市场交易成本低；（５Ｊ租赁市场政府直接调控力量微弱。
从上面的分析中，可以大致判断出房屋租赁ｒ１丁场接近完全竞争市场的基本条件，由于完全竞争模型的条件非常苛刻，现实中基本上不存在完全相同的市场条件。
斟此，只能说租赁市场比较接近于完全竞争的市场状态。
综上所述，由于我国的房屋买卖与租赁分别属于不同的市场，导致ｒ与经典理论相脱离的现象，但现代经济学还有一个重要假设是任何人的经济行为都可看做是投资与消费的组合，通过资产组合达到效用最大化。
任何一个拟进入房地产市场的人也是为追求其效用最大化，不管他是自住者还足纯投资者。
从资产组合的角度看，购买了一套房子自住，实际上就相当于自己将房子租给自己：不管您买房是为了卖出获利还是白住，如果有一个社会的房租标准为依据，每个买房者就能大致估算出该交易是不是合理＝理性购房者会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。
由此可知，房租是长期房价变动的决定因素，这就是经济规律。
四、政策建议第一，政府应为平衡市场供需作出更大努力。
当前大多数地区的房价上涨过快，与住房有效供给相对不足有关。
其一，宏观调控紧缩了银根和土地供应，新建商品房的供应量难以满足需求；其二，住房升级的居民家庭由于各种主观性和制度性因素缺乏出售旧房的积极性。
在增加市场有效供给方面，政府宜尽早制定长远规划，明晰相应的金融扶持政策与土地供应政策，并清除二手房上市的有关障碍，鼓励其上市，同时增加持有第二套住房的成本，形成分层次的、供给充分的住房市场。
第二，政府在解决中低收入者住房问题时宜加大力度。
目前的问题在于经资本运营。
墨器９２器＿ＣｓｐｉｔａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔＩＥＮＴ础Ｐ趾Ｎ卫Ｕ柏■象，而廉租房的覆盖面太小。
我们建议政府既要加大投入，包括公共财政预算投入，来扩大住房保障的覆盖面（特别是政府廉租房的覆盖面），也要进一步完善中低收入者住房保障制度（特别是受益人的资格）。
第三，政府应加强对房屋租赁市场的管理，保护租房者利益。
目前，租房者租赁期限未满而被房东驱赶、频繁搬家的案例屡见不鲜。
如果政府一方面通过增加廉租房的供应缓解租赁市场的供需矛盾．另一方面加强对租房者利益的保护，租房者即会更平和地看待是否买房的问题，减少买房的急切和盲目行为，最终有利于房价租金比合理回归。
第三，政府应改革户籍等制度，使住房不承载过多其他利益相关因素，避免政策性强制购房。
目前，买房为孩子落广、上学，已经形成了一股相当强的驱动力．造成的不良后果应引起警惕。
（河北经贸大学研究生学院）万方数据房价与租金的关系作者：姜佳， JIANG Jia作者单位：河北经贸大学研究生学院刊名：中外企业家英文刊名：CHINESE & FOREIGN ENTREPRENEURS年，卷(期)：2007，""(9)被引用次数：0次本文链接：/Periodical_zwqyj200709017.aspx授权使用：四川大学(scdx)，授权号：91224411-afc4-4b4d-9d4a-9e42010efcab下载时间：2010年12月4日。
