房地产二级开发流程(深度荟萃)

前言一、编制目的为了适应公司的发展战略以及区域布局规划，提高公司的运营效率，保证公司在新的区域化管理模式下，健康、有序、高效的发展，按照国家的相关法律法规以及行业标准，在总结公司房地产开发经验的基础上，对公司区域化管理模式下的房地产开发业务流程，进行了梳理和细化，完成了公司区域化管理模式下的房地产开发业务流程体系文件的编制。

二、编制依据1、国家的法律法规、集团公司及天地源公司的相关规章制度；2、公司的企业战略和公司的管控模式；3、公司各相关部门及各下属房地产公司的职能定位与职责划分。

三、内容说明本业务流程汇编主要包含“公司房地产开发业务一级、二级流程”两个部分。

一级业务流程涉及项目开发的前期、设计、施工、销售、物业以及招投标管理等6个环节，分区域公司和非区域公司，涉及项目开发前期阶段、区域公司设计阶段、非区域公司设计阶段、施工阶段、本地销售阶段、异地销售阶段、本地物业管理、异地物业管理、材料类及工程类采购招标管理业务等10个流程。

二级业务流程是在一级流程的基础上，对关键业务环节以及业务环节的关键控制点，进行了梳理、细化，涉及25个业务流程，其中：项目开发前期阶段涉及项目论证管理、报批报建管理2个流程；设计阶段涉及室内装修管理、材料选型管理、设计变更管理、房地产业务流程管理手册目录设计类服务商选择管理、公共部分装修管理的等5个流程；施工阶段涉及项目工程质量管理、项目工程进度管理、项目工程安全文明管理、现场签证管理、工程检查管理、工程竣工验收管理、工程项目移交管理、工程维修管理等8个流程；销售阶段涉及营销策划管理、销售管理、销售价格管理、交房管理、营销类服务商管理等5个流程；招标环节涉及区域公司合同管理、非区域公司合同管理、供应商管理和评价管理3个流程；客户管理环节涉及顾客投诉处理、客户满意度调查管理2个流程。

四、适用范围本业务流程适用于天地源股份有限公司所有的项目开发。

五、其他1、本业务流程由天地源股份有限公司负责解释。

简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------92.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10（二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16（三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------171—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------181—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------201—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------23 3—1、人防工程审批----------------------------------------------------243—2、消防工程审批----------------------------------------------------263—3、交通规划----------------------------------------------------------273—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------283—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------293—6、教育审批----------------------------------------------------------31（四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42（五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

房地产开发流程(详细)【房地产开发流程(详细)】房地产开发是指通过土地的规划、分割、开发和销售，将土地转化为不动产，包括住宅、商业综合体、工业园区等。

房地产开发流程相当复杂，涉及众多环节和步骤。

本文将详细介绍房地产开发的全过程，包括项目规划、土地购置、设计阶段、施工阶段、销售与营销、验收和交付等。

一、项目规划阶段1. 确定开发区域范围和目标市场2. 进行市场调研和项目可行性分析3. 编制项目规划方案和可行性报告二、土地购置阶段1. 寻找适合的土地，并进行尽职调查2. 进行土地评估和谈判3. 签订土地出让合同并办理土地手续三、设计阶段1. 编制初步设计方案和预算2. 进行设计评审和修改3. 编制施工图纸和招标文件四、施工阶段1. 筛选施工单位并签订施工合同2. 监督施工进度和质量3. 进行施工安全管理和配合相关部门审批五、销售与营销阶段1. 制定销售策略和定价方案2. 进行宣传推广和销售活动3. 签订认购合同和购房合同六、验收和交付阶段1. 完成工程竣工验收2. 制作房屋交付清单和销售归档材料3. 进行房屋交付和办理产权证书手续以上是房地产开发流程的主要步骤。

每个阶段都需要经过详细的规划和实施，并与相关部门进行协调和合作。

只有合理、严谨地进行每个步骤，才能确保房地产项目的顺利开发和交付。

附件：1. 项目规划方案和可行性报告2. 土地出让合同3. 设计图纸和招标文件4. 施工合同和竣工验收报告5. 认购合同和购房合同6. 房屋交付清单和销售归档材料法律名词及注释：1. 不动产：指土地、房屋及其他与土地有关的建筑及构建物，一般包括房地产中的房屋等。

2. 土地出让合同：土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权转让事宜达成的合同。

3. 设计图纸和招标文件：详细描述了房地产项目的建筑和设备设计的文件，用于招标施工单位和供应商。

4. 施工合同和竣工验收报告：施工单位和开发商之间就工程施工事宜达成的合同，并验收报告作为确认工程质量的证明文件。

北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。

一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。

遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间）。

受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。

2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。

4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：（一）划拨用地1•《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

房地产各阶段开发全流程房地产开发是一个涵盖了多个阶段的系统工程，从选址和规划到设计和建筑，再到销售和运营，每个阶段都需要经历一系列的步骤和流程。

本文将介绍房地产开发的全流程，并以一个假设的项目为例进行说明。

一、前期准备阶段在房地产开发的前期准备阶段，需要进行市场调研、项目定位和选址等工作。

1.市场调研：房地产开发商需要对目标市场进行调研，包括人口结构、收入水平、购房需求等因素，以确定开发的项目类型和定位。

2.项目定位：根据市场调研结果，确定项目的定位，包括住宅、商业、办公等类型，以及目标客户群体。

3.选址：根据项目定位，选择适合开发的地块，并进行土地交易和法律手续办理。

二、规划设计阶段规划设计阶段是将选定的地块进行详细设计和规划，包括土地规划、建筑设计和施工图设计等工作。

1.土地规划：根据地块的规模和用途，在法律、环境、交通等方面制定相应的规划。

2.建筑设计：根据土地规划和市场需求，进行建筑设计，包括建筑外观、内部布局、设备设施等方面的设计。

3.施工图设计：通过建筑设计，绘制施工图，详细说明建筑的各个部分的构造和尺寸等。

三、前期准备阶段在施工前的准备阶段，需要进行招投标、施工许可和融资等工作。

1.招投标：根据施工图，进行工程的招投标过程，评选出合适的施工承包商。

2.施工许可：根据当地的法律法规，向相关政府部门申请施工许可证。

3.融资：根据项目的投资规模和融资需求，通过银行贷款、股权融资等方式筹集资金。

四、施工建设阶段在施工建设阶段，进行主体结构施工、装修施工和验收等工作。

1.主体结构施工：根据施工图，进行项目的土建施工，包括地基、结构框架等建设。

2.装修施工：在主体结构施工完成后，进行室内装修工作，包括墙面、地面、门窗、电气设备等。

3.验收：在施工完工后，进行相应的验收工作，包括建筑工程和装修工程的验收，确保质量合格。

五、销售和运营阶段在项目竣工后，进行销售和运营工作，包括销售推广、交付和物业管理等。

北京房地产二级开发项目流程梳理北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。

一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。

遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。

受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。

2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。

4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：（一）划拨用地1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

房地产公司二级流程Real estate company secondary processes refer to the specific procedures and operations that occur after the initial stages of property acquisition or development. These secondary processes are crucial for the successful management, marketing, and sale of real estate properties. In order to effectively handle these secondary processes, real estate companies must have a well-defined set of protocols and strategies in place.房地产公司二级流程是指在房地产领域的房产获取或开发的初始阶段之后发生的具体程序和操作。

这些二级流程对于成功管理、营销和销售房地产物业至关重要。

为了有效处理这些二级流程，房地产公司必须制定一套明确定义的协议和策略。

One of the key aspects of real estate secondary processes is property management. This involves the day-to-day operations and maintenance of properties to ensure they are well-maintained and attractive to potential buyers or tenants. Property management also includes the collection of rent, handling tenant issues, and ensuring compliance with property regulations and laws.房地产二级流程的关键方面之一是物业管理。

地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。