房地产税务管理十个疑难问题

最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议房地产行业税收征管存在的问题及建议地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。

而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。

在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。

近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：一、地税部门专业化管理还有待提高地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。

审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。

如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞该省地税系统现在使用的地税纳税平台于20xx年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。

但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。

部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。

该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

房地产是个相对新兴的行业，有着丰厚的利润，吸引着很多开发商进行投资、开发。

但是，随着这个行业的蓬勃发展，也相应出现了很多问题，特别是在税收方面，表现出有的企业对税收政策掌握不透，有的企业为了某种目的偷漏税款等；同时，国家对房地产行业约束的政策法规也还有不太完善的地方。

房地产开发企业纳税存在的问题归纳起来有以下十一种：一、为了虚构利润，制造盈利假象，提前纳税有的房地产开发企业挂着“提前纳税，为国家先作贡献”的幌子，背后却是为了某种不可告人的目的。

如，某房地产开发公司是一个集团股份公司的子公司，同时也是该集团股份公司的产业支柱。

该集团股份公司为了争取上市和每年能给各股东分红，便让下属公司虚构业绩。

房地产开发公司从１９９４年至１９９７年连续四年，在未具备销售商品房条件的情况下，与下属单位和关联单位签订合同订购，在订购方没有付款，未办理商品房移交手续的情况下，开具了发票，提前纳税，并进行单方核算。

四年间共提前缴纳营业税金及附加５１１万元，虚列营业收入近９０００万元，造成虚构利润３１００万元，帮助母公司制造连续四年盈利的假象。

二、勾结建筑商，迟迟不结转成本、利润，不进行纳税申报有的房地产开发企业开发的房产项目已经完工，并且房屋已经发售了一大部分，但由于企业资金紧张的问题，便勾结建筑商，让其暂时不开发票进行工程结算，造成房地产开发企业实现的利润长期隐瞒于账中，不纳所得税。

如：某房产建设公司，账面反映所有的房产开发项目都未竣工决算，但经核实，有三个项目是可以完工决算的，仅因公司资金紧张的问题，便勾结建筑商，让建筑商暂不开发票进行工程结算，双方达到共同偷漏税收的目的，其中有一个工程的成本高达８０００多万元，一直因没发票结算而挂于账中，所得收益未反映出来。

三、为他人作嫁衣裳，多交税款有的房地产开发企业由于土地供给制度等原因，看中的“风水宝地”正常渠道要不到，不得不通过关系，找权力部门帮助，事成之后，再按许诺给权力部门以“好处”，但由于这些权力部门不能搞经营，是非纳税人，因此分得的“好处”，只能由房地产开发企业代纳税。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

1、“拆一还一”如何确认收入及成本【问题】某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。

在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。

此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？【解答】《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。

我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。

这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。

这是一个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。

然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。

税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。

2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。

但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。

3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。

财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。

因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。

4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。

房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。

因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。

5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。

企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。

同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。

二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。

企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。

2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。

企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。

中国房地产开发环节常见的10大税务问题(一)房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

中国房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

所以有必要对中国房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区中国房地产开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。

我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的中国房地产开发项目为单位进行清算，对于分期中国房地产开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期中国房地产开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。

这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。

这是一个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解肖太寿一、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题（一）“甲供材”的营业税风险分析“甲供材”的营业税风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳营业税。

由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。

例如，甲方与施工企业鉴定了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的建安发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元建安发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的营业税，应该向甲方开具100万元的建安发票或者按照100万元缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票就没有营业税的税收风险，为什么呢？在实践中，施工方按照100万元作为营业税计税依据缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票，根本行不通，因为在施工所在地的地税局的开票系统中，交多少税就开多少票，再税，即使可以按照100万的计税依据缴纳营业税而开出60万元的建安发票，甲方必须凭40万的材料发票和60万的建安发票入账，这在实践中得不到税务局的认可，即税务局不认可甲方的材料票进成本。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。

国家税务总局纳税服务司答房地产企业税务疑难提问集锦说明：下列答疑仅供参考，因为答疑并不是总局税政部门人士回答，而是从各地抽取了业务骨干进行的答疑，可能有回答错误的地方，具体执法以地方税务主管部门掌握口径为准。

1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。

请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。

请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。

但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。

来源 : 国家税务总局纳税服务司2、从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？问：因市政开发，我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

2.企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。

但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰,给税收管理工作带来很大难度：一、房地产业税收管理的难点(一）纳税主体认定难。

政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。

为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设,种种政策导致了“先上车、后买票"的行为发生。

即许多地区的工程开工了,但国土部门的批复还没办理。

加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。

(二)政策不清界定难。

从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实.又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。

这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。

容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。

（三）控管不力征管难.由于管理不到位,造成税源不清、申报不实。

在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节,负责税源的只管申报,负责征收的只管征收,负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅,造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性,稽查环节缺乏系统的分析或反馈。

加之从事房地产开发业除预收款外,工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。

因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。

（四）帐务不全核算难。

随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。

房地产企业所得税常见问题及对策引言：房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于国民经济增长和社会稳定起着至关重要的作用。

而房地产企业所得税作为企业经营活动中的一项重要税种，对于企业的经营成本和利润水平有着直接的影响。

由于我国税法政策的不断调整和完善，导致了很多房地产企业在税收方面出现了一些问题。

针对这些问题，本文将从房地产企业所得税的常见问题出发，提出一些解决对策，希望能够对房地产企业在税收方面有所帮助。

1.税收减免政策不清晰房地产企业在享受税收减免政策时，常常面临政策不清晰的问题。

由于房地产市场政策经常变动，企业往往无法及时了解最新的税收政策，并进行相应的调整。

这就导致了税收减免政策的不透明性，增加了企业的纳税风险。

2.税收申报核算存在漏洞由于房地产企业的业务繁杂，往往会出现税收申报核算存在漏洞的问题。

一方面，企业在收入和成本的确认上存在一定的难度，容易出现漏报和错报的情况；企业在税收申报时，往往缺乏专业的税务人员，缺乏对税法政策的了解，容易出现错误的核算和申报。

这就给企业带来了一定的税收风险。

3.税务风险防范不足房地产企业在遵纳税法规定方面，往往存在风险防范不足的问题。

由于税法政策的不断调整和完善，企业往往无法及时了解最新的税收政策，从而导致了企业在税务风险防范方面存在不足的问题，增加了企业的税收风险。

以上就是房地产企业所得税的一些常见问题，下面将针对这些问题提出一些解决对策。

二、房地产企业所得税对策1.加强税收政策的学习和跟踪房地产企业应当加强对税收政策的学习和跟踪，及时了解最新的税收政策和相关的法律法规，确保企业对税收政策有准确的把握。

建立健全企业的税收政策档案管理制度，确保企业对税收政策的了解和掌握。

2.完善税务管理制度房地产企业应当完善税务管理制度，建立健全税务管理规范和流程，强化税务管理的过程控制，加强对税务风险的防范。

建议企业加强内部税务管理流程，确保税收的合规申报和核算。

3.加强税务会计人员的培训房地产企业应当加强对税务会计人员的培训，提高税务会计人员的专业水平和税法政策的了解。

房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业是国家经济的重要支柱，也是税收的重要来源。

但是，房地产企业所得税存在着许多常见问题。

这篇文章将着重讨论这些问题，并提供解决方案。

问题一：准备资料不全或不准确纳税人在申报所得税时，要提交相关资料，如纳税申报表、财务会计报表和附注等。

如果这些资料不全或不准确，会影响所得税申报的准确性和合法性。

解决方案：房地产企业应当严格按照国家相关规定的要求，做好财务会计工作，并保持好相关的会计凭证、报表等切实可行的资料备案。

这样可以确保文件的齐全有效，避免税收管理机关的处罚和经营风险。

问题二：企业所得税的缴纳房地产企业所得税的缴纳是一个非常重要的问题。

如果缴纳不及时或缴纳不足，将会产生罚款等不良影响。

解决方案：企业应该根据国家相关法律和规定，按时缴纳所得税。

要注意申报和缴纳所得税的期限，避免拖延。

企业还应严格履行税务登记、税务申报、税务缴纳等义务，避免因疏忽而受到惩罚。

问题三：资产减值损失的核销企业需要根据实际情况确定资产减值损失，并对减值损失进行核销。

如果企业未能及时执行减值损失的核销，将会导致企业税务负担加重。

解决方案：企业应当建立健全的核销制度，与实际互相碰撞，尤其需要对固定资产、存货和应收账款进行反复核算，确保减值损失的确定和核销及时有效，避免财务风险的，降低所得税税负，减少企业税务成本。

企业所得税调整是税务部门对企业所得税申报的核实和审计，发现企业存在税务违规行为，进行所得税的调整。

解决方案：企业需要合理规划企业所得税结构和税务策略，确保所得税申报的准确性和合法性。

此外，企业还应充分了解国家相关法律和规定，协助税务部门进行核实和审计，并主动纠正所存在的问题。

问题五：因税收问题导致企业倒闭由于房地产企业所得税体制的复杂性以及税收政策的不稳定性，企业面临着倒闭的危险。

解决方案：企业应根据实际情况制定长期稳定的税务策略，建立规范的财务和税务管理制度，做好税务风险防控和风险应对，确保稳定的营收和健康的经营活动。

房地产开发环节常见的十大税务问题1. 增值税问题在房地产开发过程中，增值税是一个常见的税务问题。

开发商需要了解增值税的相关政策和减免政策，并合理规划开发策略，以最大限度地减少增值税负担。

2. 印花税问题印花税是购买房地产时需要支付的一项税费。

开发商需要了解印花税的计算方法和政策，以避免不必要的税务纠纷。

3. 土地增值税问题土地增值税是指在土地流转、出让或转让时产生的一种税费。

开发商需要了解土地增值税的计算方法和政策，以合理规划土地使用和流转策略，避免额外的土地增值税负担。

4. 财产税问题房地产开发商需要按照法律规定缴纳财产税。

财产税的计算方法和政策因地区而异，在开发过程中需要咨询专业机构或税务部门，以确保按规定缴纳税费。

5. 个人所得税问题房地产开发商在售出房产或取得租金收入时需要缴纳个人所得税。

开发商需要了解个人所得税的计算方法和政策，以确保合规经营并及时缴纳相应税费。

6. 城镇土地使用税问题城镇土地使用税是指开发商使用城镇土地时需要缴纳的税费。

开发商需要了解城镇土地使用税的计算方法和政策，并遵守相关规定，及时缴纳税费。

7. 基础设施配套费问题在房地产开发过程中，开发商需要缴纳基础设施配套费用。

开发商需要了解相关政策和计算方法，并合理规划开发项目，以减少基础设施配套费用的支出。

8. 企业所得税问题房地产开发商需要按照法律规定缴纳企业所得税。

开发商需要了解企业所得税的计算方法和政策，以确保合规经营并及时缴纳税费。

9. 基金投资业务税务问题在房地产开发过程中，开发商可能会进行基金投资业务。

开发商需要了解相关税务政策和计算方法，以确保合规经营并及时缴纳相关税费。

10. 税务合规与税务风险问题房地产开发商需要关注税务合规和税务风险问题。

开发商需要建立健全的税务管理制度，确保合规经营，并及时了解税务政策的变动，以降低税务风险。

以上是房地产开发环节常见的十大税务问题。

开发商在开展房地产开发项目时，应注重税务风险管理，合理规划经营策略，遵守相关税务法规，以保证经营稳健和合规运营。

房地产企业纳税咨询问答汇编一、企业所得税问：房地产企业的利润是如何计算的？答：房地产企业的利润计算方法一般根据企业所得税法的规定进行，即销售额减去销售成本、销售费用、管理费用、财务费用、税务及其他计提费用等。

问：企业如何确定固定资产的折旧费用？答：房地产企业在确定固定资产的折旧费用时，可根据购置成本、使用年限进行计算，一般采用直线法计提折旧费用。

问：企业在出售房地产时如何计算应纳税所得额？答：企业在出售房地产时，应将房地产的出售价款减去购置成本、增值税、营业税、城镇土地使用税等各项税费后获得的金额计算为本次销售的利润，再根据企业所得税法进行应纳税所得额的计算。

问：如何确定固定资产转让所得的纳税义务？答：固定资产转让所得的纳税义务一般根据企业所得税法的规定进行，根据固定资产的转让价款减去购置成本、增值税、城镇土地使用税等所得到的金额计算应纳税额。

二、增值税问：房地产开发企业的增值税如何计算和申报？答：房地产开发企业的增值税计算一般根据国家税务总局的相关政策进行，将销售额减去销售成本、销售税金及附加等相关费用后，按照规定的税率计算应纳税额，然后进行相应的申报。

问：房地产二手房的交易是否需要缴纳增值税？答：房地产二手房的交易一般不需要缴纳增值税，但需缴纳营业税和个人所得税，具体的税费标准会根据国家和地方的税收政策进行规定。

三、土地增值税问：房地产企业出售土地时是否需要缴纳土地增值税？答：房地产企业出售土地时一般需要缴纳土地增值税，具体的缴税标准和办理程序应根据当地税务机关的相关政策进行操作。

问：如何计算土地增值税？答：土地增值税的计算方法一般根据国家税务总局的相关规定进行，主要是根据土地增值额和国家和地方政府设定的税率进行计算。

四、房产税问：房地产企业需要缴纳房产税吗？答：房地产企业一般需要缴纳房产税，缴税的标准和程序应根据税务机关的相关要求进行操作。

问：如何计算房产税的税额？答：房产税的计算方法一般根据国家税务总局的相关规定进行，主要依据房地产的评估价值和税率进行计算。

房地产企业税收疑难问题问答济南朴素税务咨询 Jinan pusu taxconsultant Co.,Ltd.房地产企业税收疑难问题问答2022年5月本文是基于对地产业客户税务效劳过程中对相关疑难税收问题而作的梳理，本意是作相关扩展后作为出具纸质或电子图书的素材。

现仅对其中少局部问题作简要刊登问题目录综合类——以地出资1、以土地使用权出资设立新公司，是否须缴纳营业税和土地增值税？2、我公司以地出资行为，是否须依视同销售缴纳企业所得税？3、因被投资公司并未取得无形资产转让发票，那么其企业所得税和土地增值税的扣除工程金额如何确定？4、单纯转让土地使用权能否享受加计扣除20% 的待遇？5、以地投资于全资子公司可免征契税吗？6、资产评估中的土地评估增值是否允许作为企业所得税税前扣除的依据？是否允许作为土地增值税的扣除工程金额？综合类——利息支出1、利息在土地增值税和企业所得税上的税务处理上有何不同?2、代开的利息发票能在企业所得税前扣除？为什么地税局却不让在土地增值税中扣除？3、假按揭是否应征营业税和土地增值税？4、假按揭的贷款利息支出是否允许税前扣除？综合类--租赁1、对外出租房产，租赁期较长就要依视同销售不动产缴纳营业税吗?2、开发产品用于出租时,是否应视同销售缴纳营业税、土地增值税和企业所Email：pusutax@126济南朴素税务咨询 Jinan pusu taxconsultant Co.,Ltd.得税？3、开发企业对外出租商铺，在附有免租期条款的情况下，免租期内是否应确认租赁收入？免租期内的房产税应由谁缴纳？4、我公司对外销售房产时，约定交楼后由我公司保存三年的免租使用权，请问这在税务上存在什么风险？具体税种——〔一〕营业税1、物业公司的水电费节余是否要交营业税？具体税种——〔二〕土地增值税1、商住两用楼如何计算土地增值税？具体税种——〔三〕土地使用税1、还未取得土地使用证的开发用地是否要缴纳土地使用税？2、商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发本钱〞还是“管理费用〞？3、已局部销售的住宅小区，还要全额计提土地使用税吗？4、房地产企业相关的土地使用税优惠有哪些？具体税种——〔四〕契税1、土地\拨改让\还要再缴纳契税吗？2、无偿取得的土地使用权也要交契税吗？????????Email：pusutax@126济南朴素税务咨询 Jinan pusu taxconsultant Co.,Ltd.综合类——以地出资1、以土地使用权出资设立新公司，是否须缴纳营业税和土地增值税？2、我公司以地出资行为，是否须依视同销售缴纳企业所得税？3、因被投资公司并未取得无形资产转让发票，那么其企业所得税和土地增值税的扣除工程金额如何确定？4、单纯转让土地使用权能否享受加计扣除20% 的待遇？5、以地投资于全资子公司可免征契税吗？6、资产评估中的土地评估增值是否允许作为企业所得税税前扣除的依据？是否允许作为土地增值税扣除工程金额？我公司为内资房地产开发企业，现拟以名下的一宗地出资设立乙公司作商品房开发，该宗地账面本钱〔历史本钱〕为3000万元，经专门的房地产评估公司评估，确认评估价值为8000万元，占乙公司60%股份。